Pinagtibay ng Korte Suprema na ang petisyon para sa kanselasyon ng annotation sa titulo ng lupa ay dapat ibasura kung ang annotation ay may kinalaman sa isang boluntaryong kasunduan na nakakaapekto sa karapatan na mas mababa sa pagmamay-ari. Ipinunto ng Korte na sa ganitong sitwasyon, ang Register of Deeds, at hindi ang Regional Trial Court, ang may kapangyarihang magkansela ng annotation. Mahalaga ang desisyong ito dahil nililinaw nito ang tamang proseso para sa pagkakansela ng mga annotation sa titulo, na nagbibigay proteksyon sa mga karapatan ng may-ari ng lupa at mga sangkot na partido.

Kasunduan sa Bilihan o Adverse Claim: Alin ang Naaangkop?

Ang kasong ito ay nag-ugat sa petisyon na inihain ni Catalino M. Mangahis para kanselahin ang ilang entry sa Transfer Certificate of Title (TCT) No. CLO-763, na nauugnay sa isang Memorandum of Agreement (MOA) sa pagitan ni Victor Peña at Carmona Realty and Development Corporation, na kinakatawan ni Alicia P. Logarta. Iginiit ni Mangahis na ang MOA ay isang pribadong dokumento na walang bisa. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung tama ba ang pag-utos ng Court of Appeals (CA) at Regional Trial Court (RTC) sa pagkansela ng mga entry na ito.

Sinuri ng Korte Suprema ang konsepto ng adverse claim, na isang uri ng involuntary dealing na naglalayong protektahan ang interes ng isang tao sa lupa. Ayon sa Korte, ang adverse claim ay dapat gamitin lamang kung walang ibang probisyon sa batas para irehistro ang karapatan ng claimant. Ipinaliwanag din na ang adverse claim ay nagsisilbing abiso sa publiko na mayroong usapin tungkol sa lupa, at ang anumang transaksyon dito ay maaaring maapektuhan.

Seksiyon 70 ng PD 1529: Adverse claim. Whoever claims any part or interest in registered land adverse to the registered owner, arising subsequent to the date of the original registration, may, if no other provision is made in this Decree for registering the same, make a statement in writing setting forth fully his alleged right or interest, and how or under whom acquired, a reference to the number of the certificate of title of the registered owner, the name of the registered owner, and a description of the land in which the right or interest is claimed. Ang adverse claim ay epektibo lamang sa loob ng tatlumpung araw mula sa araw ng rehistrasyon. Pagkatapos nito, maaari itong kanselahin sa pamamagitan ng verified petition.

Ngunit, napansin ng Korte na ang MOA sa kasong ito ay isang conditional sale, kung saan ang pagbabayad ay nakasalalay sa pagsusumite ng ilang dokumento. Ito ay isang boluntaryong kasunduan na affecting less than the ownership, kaya’t saklaw ito ng Seksiyon 54 ng PD 1529, na nagsasaad:

Seksiyon 54. Dealings less than ownership, how registered. No new certificate shall be entered or issued pursuant to any instrument which does not divest the ownership or title from the owner or from the transferee of the registered owners. All interests in registered land less than ownership shall be registered by filing with the Register of Deeds the instrument which creates or transfers or claims such interests and by a brief memorandum thereof made by the Register of Deeds upon the certificate of title, and signed by him. A similar memorandum shall also be made on the owner’s duplicate. The cancellation or extinguishment of such interests shall be registered in the same manner.

Samakatuwid, dahil conditional sale ang MOA, kailangan itong irehistro bilang boluntaryong instrumento sa pamamagitan ng pagpresenta ng duplicate copy ng titulo sa Register of Deeds. Ayon sa Korte Suprema, ang paggamit ng adverse claim ay hindi nararapat maliban na lamang kung hindi maipakita ang duplicate copy ng titulo.

Sa kasong ito, walang ebidensya na tumanggi si Mangahis na ipakita ang duplicate copy ng titulo. Kaya, nagkamali ang RTC at CA sa pag-utos ng pagkansela ng entry base sa Seksiyon 70 ng PD 1529. Sa halip, dapat nilang ibinasura ang petisyon dahil ang tamang remedyo ay ang pagrehistro ng kasunduan bilang isang voluntary dealing na nasa kapangyarihan ng Register of Deeds ang pagkakansela.

Dahil sa mga nabanggit, pinagtibay ng Korte Suprema na ang petisyon para sa pagkansela ng entry sa titulo ay dapat ibasura. Nilinaw din ng Korte na ang Register of Deeds ang may hurisdiksyon sa pagkakansela ng mga annotation na may kinalaman sa interests less than ownership.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung tama ba ang pagkansela ng Court of Appeals at Regional Trial Court sa mga entry sa titulo ng lupa batay sa Memorandum of Agreement.
Ano ang adverse claim?	Ang adverse claim ay isang deklarasyon na mayroong isang tao na may interes sa registered land na salungat sa registered owner. Ito ay pansamantalang proteksyon habang hindi pa nalulutas ang usapin.
Kailan dapat gamitin ang adverse claim?	Dapat lamang gamitin ang adverse claim kung walang ibang probisyon sa batas para irehistro ang karapatan o interes sa lupa.
Ano ang conditional sale?	Ang conditional sale ay isang kasunduan kung saan ang paglilipat ng pagmamay-ari ay nakadepende sa pagbabayad ng buong presyo o pagtupad sa mga kondisyon.
Paano nairerehistro ang conditional sale?	Karaniwang nairerehistro ang conditional sale bilang voluntary dealing sa pamamagitan ng pagpresenta ng owner’s duplicate certificate sa Register of Deeds.
Sino ang may kapangyarihang magkansela ng annotation sa titulo kung ito ay may kinalaman sa conditional sale?	Ang Register of Deeds ang may kapangyarihang magkansela ng annotation kung ito ay may kinalaman sa conditional sale, dahil ito ay voluntary dealing na less than ownership.
Ano ang ginampanan ng Seksiyon 54 ng PD 1529 sa kasong ito?	Nagsasaad ang Seksiyon 54 ng PD 1529 na ang Register of Deeds ang may kapangyarihang magkansela ng annotation na may kinalaman sa interests less than ownership.
Bakit ibinasura ng Korte Suprema ang petisyon para sa kanselasyon ng entry?	Dahil hindi napatunayan na tumanggi si Mangahis na ipakita ang duplicate copy ng titulo. Ang nararapat na remedyo ay ang pagrehistro ng kasunduan bilang voluntary dealing.

Ang paglilinaw na ito ng Korte Suprema ay nagbibigay ng mahalagang gabay sa pagkakansela ng annotation sa titulo. Sa pagpapasya kung aling remedyo ang nararapat, mahalagang suriin kung ang usapin ay may kinalaman sa pagmamay-ari o less than ownership. Nasa Register of Deeds ang kapangyarihan kung ito’y less than ownership.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: ALICIA P. LOGARTA VS. CATALINO M. MANGAHIS, G.R. No. 213568, July 05, 2016