Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa kung paano binabayaran ang ‘just compensation’ kapag ang lupa na dating pag-aari ng gobyerno (public land) ay ginamit para sa proyekto ng pamahalaan. Nagdesisyon ang Korte Suprema na kahit may ‘right-of-way’ ang gobyerno sa mga lupaing dating pag-aari nito, kailangan pa ring bayaran ang may-ari ng lupa kung ang paggamit ng lupa ay nagdulot ng pagbaba sa halaga ng natitirang bahagi nito. Mahalaga ang desisyong ito para sa mga may-ari ng lupa na apektado ng mga proyekto ng gobyerno dahil sinisigurado nito na makakatanggap sila ng karampatang bayad hindi lamang sa mga improvements sa lupa, kundi pati na rin sa pagkawala ng halaga ng kanilang property.

Easement vs. Pribadong Lupa: Sino ang Mananalo sa Daan?

Sa kasong Republic of the Philippines vs. Spouses Regulto, pinagdesisyunan ng Korte Suprema ang tungkol sa pagbabayad ng gobyerno para sa lupaing ginamit nito na dating bahagi ng pampublikong lupa. Ang mga Regulto ay nagreklamo dahil ginamit ng Department of Public Works and Highways (DPWH) ang bahagi ng kanilang lupa para sa Naga City-Milaor Bypass Road Project. Nagtalo ang DPWH na hindi sila dapat magbayad dahil ang lupa ay nagmula sa ‘free patent’ at may ‘easement’ o karapatan ang gobyerno na gamitin ang 60-meter strip para sa mga proyekto nito.

Ang ‘free patent‘ ay isang titulo na ibinibigay ng gobyerno sa mga mamamayan para sa pampublikong lupa, habang ang ‘easement‘ ay karapatan ng isang partido na gamitin ang lupa ng iba para sa isang tiyak na layunin. Sa kasong ito, sinasabi ng DPWH na dahil ang lupa ng mga Regulto ay nagmula sa ‘free patent’, may karapatan silang gamitin ang bahagi nito para sa bypass road nang walang bayad, maliban sa mga improvements na naroon.

Ang argumento ng DPWH ay nakabatay sa Commonwealth Act (C.A.) No. 141, o ang Public Land Act, na nagtatakda ng ‘right-of-way’ para sa gobyerno sa mga lupang ipinagkaloob sa pamamagitan ng ‘free patent’. Sinasabi sa Seksiyon 112 ng C.A. No. 141:

“Said land shall further be subject to a right-of-way not exceeding sixty (60) meters on width for public highways, railroads, irrigation ditches, aqueducts, telegraph and telephone lines, airport runways…with damages for the improvements only.”

Ayon sa DPWH, dahil sa probisyong ito, hindi na nila kailangang bayaran ang lupa ng mga Regulto, maliban sa mga improvements, dahil may ‘easement’ na ang gobyerno doon. Iginigiit din nila na dapat gamitin ang Seksiyon 5 ng Implementing Rules and Regulations (IRR) ng Republic Act (R.A.) No. 8974, na nagsasaad na ang gobyerno ay maaaring kumuha ng ‘quitclaim’ (pagsuko ng karapatan) mula sa mga may-ari ng lupa na kinuha sa ilalim ng C.A. No. 141, nang walang bayad sa lupa.

Tumutol ang mga Regulto, sinasabing ang lupa nila ay pribado na at hindi sakop ng Seksiyon 112 ng C.A. No. 141. Ipinunto nila na mayroon silang Transfer Certificate of Title (TCT) at hindi na ito pampublikong lupa. Dagdag pa nila, ang halaga ng kanilang lupa ay mas mataas kaysa sa iniaalok ng DPWH.

Pinanigan ng RTC ang mga Regulto, sinasabing isinuko na ng gobyerno ang ‘easement’ nang hindi ito tumutol sa paghahati ng lupa na sakop ng ‘free patent’ at nang hindi nito ipinaalam ang ‘easement’ bago pa man naibenta ang mga residential lot sa mga inosenteng mamimili. Sa madaling salita, sinabi ng RTC na dahil hindi agad ipinagdiinan ng gobyerno ang karapatan nito sa ‘easement’, nawala na ito nang maging pribado na ang lupa.

Gayunpaman, binawi ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC. Sinabi ng Korte na ang ‘easement’ ng gobyerno sa lupa na nagmula sa ‘free patent’ ay nananatili, kahit na naibenta na ito sa iba. Binigyang-diin na nakasaad sa TCT ng mga Regulto na ang kanilang lupa ay “subject to the provisions of the Property Registration Decree and the Public Land Act.” Kaya, dapat sundin ang Seksiyon 5 ng IRR ng R.A. No. 8974 at kumuha ng ‘quitclaim’ mula sa mga Regulto para sa 162 square meters na ginamit sa proyekto ng bypass road. Ang mga Regulto ay may karapatan lamang sa bayad para sa mga improvements sa lupa, hindi sa mismong lupa.

Ngunit, hindi nangangahulugan na walang pananagutan ang gobyerno. Ayon sa Korte Suprema, ang paggamit ng bahagi ng lupa ng mga Regulto ay nagdulot ng pagbaba sa halaga ng natitirang bahagi nito. Dahil dito, dapat bayaran ng gobyerno ang mga Regulto para sa ‘just compensation’ o karampatang bayad para sa natitirang 138 square meters ng lupa, kasama ang interes na 6% kada taon mula sa petsa ng pagkuha ng lupa hanggang sa mabayaran ang buong halaga.

Para sa pagtukoy ng ‘just compensation’, ibinalik ng Korte Suprema ang kaso sa RTC upang alamin ang tunay na halaga ng natitirang lupa. Ang ‘just compensation’ ay dapat tumugma sa tunay at buong halaga ng lupa noong panahong kinuha ito para sa proyekto.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung dapat bang bayaran ng gobyerno ang mga may-ari ng lupa para sa lupaing ginamit nito na nagmula sa ‘free patent’ o pampublikong lupa. Pinagdedebatehan din kung magkano ang dapat bayaran at para sa aling bahagi ng lupa.
Ano ang ‘free patent’?	Ang ‘free patent’ ay isang titulo na ibinibigay ng gobyerno sa mga kuwalipikadong mamamayan para sa pampublikong lupa. Layunin nito na bigyan ng pagkakataon ang mga Pilipino na magkaroon ng sariling lupa.
Ano ang ‘easement’?	Ang ‘easement’ ay isang karapatan na iginagawad sa isang tao o entity upang gamitin ang lupa ng iba para sa isang partikular na layunin. Sa kasong ito, ang gobyerno ay may ‘easement’ sa mga lupang nagmula sa ‘free patent’ para sa mga proyekto nito.
Ano ang Seksiyon 112 ng C.A. No. 141?	Ang Seksiyon 112 ng C.A. No. 141 ay nagtatakda ng ‘right-of-way’ para sa gobyerno sa mga lupaing ipinagkaloob sa pamamagitan ng ‘free patent’. Pinapayagan nito ang gobyerno na gamitin ang bahagi ng lupa para sa mga proyekto nito, tulad ng mga kalsada at linya ng kuryente.
Ano ang ‘quitclaim’?	Ang ‘quitclaim’ ay isang dokumento kung saan isinusuko ng isang tao ang kanyang karapatan sa isang ari-arian. Sa kasong ito, sinasabi ng DPWH na dapat silang kumuha ng ‘quitclaim’ mula sa mga Regulto para sa lupaing ginamit nila.
Ano ang ‘just compensation’?	Ang ‘just compensation’ ay ang karampatang bayad na dapat ibigay sa mga may-ari ng lupa na kinuha ng gobyerno para sa mga proyekto nito. Dapat itong katumbas ng tunay na halaga ng lupa noong panahong kinuha ito.
Ano ang epekto ng desisyon ng Korte Suprema?	Nagbigay linaw ang desisyon ng Korte Suprema na bagamat may ‘easement’ ang gobyerno sa mga lupaing nagmula sa ‘free patent’, dapat pa rin itong magbayad para sa pagbaba ng halaga ng natitirang bahagi ng lupa. Sinisigurado nito na hindi mapapabayaan ang mga may-ari ng lupa.
Ano ang dapat gawin ng mga Regulto?	Dapat sumunod ang RTC sa kautusan ng Korte Suprema at alamin ang ‘just compensation’ na dapat bayaran sa mga Regulto para sa natitirang 138 square meters ng kanilang lupa. Pagkatapos nito, dapat bayaran ng gobyerno ang halagang ito, kasama ang interes.

Sa madaling salita, bagama’t may karapatan ang gobyerno na gamitin ang bahagi ng lupa na dating public land, ito ay may limitasyon. Dapat itong magbayad para sa pinsala na dulot ng paggamit nito sa natitirang bahagi ng lupa. Pinoprotektahan ng desisyong ito ang karapatan ng mga pribadong indibidwal laban sa posibleng pang-aabuso ng kapangyarihan ng gobyerno.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Republic of the Philippines vs. Spouses Regulto, G.R. No. 202051, April 18, 2016