Pagpaparehistro ng Lupa: Kailan Nagsisimula ang Pagbilang ng Panahon ng Pag-aari?

,

Pinagtibay ng Korte Suprema na sa pagpaparehistro ng lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1) ng Presidential Decree (P.D.) No. 1529, hindi kailangang maging alienable at disposable ang lupa bago pa man ang Hunyo 12, 1945. Sapat na na ang lupa ay may ganitong klasipikasyon sa panahon na isampa ang aplikasyon para sa pagpaparehistro. Nilinaw din ng Korte na ang pag-aari ng lupa bago ideklara itong alienable ay maaaring isama sa pagkwenta ng kinakailangang panahon ng pag-aari, basta’t napatunayan ang tuloy-tuloy at bukas na pag-aari mula pa noong Hunyo 12, 1945 o mas আগে pa.

Lupaing Ninuno o Lupaing Pamahalaan: Saan Nagsisimula ang Karapatan?

Ang kasong ito ay nag-ugat sa aplikasyon para sa pagpaparehistro ng lupa na isinampa ng Local Superior ng Institute of the Sisters of the Sacred Heart of Jesus of Ragusa. Binatikos ng Republic of the Philippines ang pag-aari ng Institute, sinasabing hindi pa ito sapat para magawaran ng titulo. Ang pangunahing argumento ng Republic ay nagsimula lamang daw ang pagbilang ng 30-taong pag-aari nang ideklara ang lupa bilang alienable at disposable. Ang legal na tanong ay: kailan talaga nagsisimula ang pagbilang ng panahon ng pag-aari para sa pagpaparehistro ng lupa?

Sinalungguhitan ng Korte Suprema na ang aplikasyon ng Institute ay nakabatay sa Seksyon 14(1) ng P.D. No. 1529, na hindi prescription, gaya ng inaakala ng Republic. Ang Seksyon 14 ng P.D. No. 1529 ay nagsasaad:

“Seksyon 14. Sino ang maaaring mag-apply. Ang mga sumusunod na persona ay maaaring magsampa sa tamang Hukuman ng Unang Instance ng aplikasyon para sa pagpaparehistro ng titulo sa lupa, personal man o sa pamamagitan ng kanilang mga duly authorized na kinatawan:

(1) Yaong mga sa kanilang sarili o sa pamamagitan ng kanilang mga predecessors-in-interest ay nasa bukas, tuloy-tuloy, eksklusibo at hayag na pag-aari at okupasyon ng alienable at disposable na mga lupain ng pampublikong dominyo sa ilalim ng bona fide na pag-aangkin ng pagmamay-ari simula Hunyo 12, 1945, o mas আগে pa.”

Binigyang-diin ng Korte na may tatlong mahahalagang rekisito para sa pag-apply ng rehistro ng titulo sa lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1) ng P.D. No. 1529. Una, na ang nasabing ari-arian ay alienable at disposable na lupa ng pampublikong dominyo; ikalawa, na ang mga aplikante, sa kanilang sarili o sa pamamagitan ng kanilang mga predecessors-in-interest, ay nasa bukas, tuloy-tuloy, eksklusibo at hayag na pag-aari at okupasyon; at ikatlo, na ang nasabing pag-aari ay sa ilalim ng bona fide na pag-aangkin ng pagmamay-ari simula Hunyo 12, 1945 o mas আগে pa. Para patunayan ang tuloy-tuloy na pag-aari, nagharap ang Institute ng mga saksi, kasama si Gonzales, isang dating nagmamay-ari ng lupa. Sa kanyang testimonya, sinabi niyang noong 1943, alam na niyang pag-aari na ng kanyang lolo ang lupa at may mga tanim na palay, pinya, papaya at niyog.

Pinunto ng Korte na kahit noong 1948 pa ang pinakaunang tax declaration, hindi ito nangangahulugang hindi nagsimula ang pag-aari bago pa ang 1945. Ayon sa kaso ng Republic of the Philippines v. Court of Appeals, basta’t kapanipaniwala ang testimonya na nagpapatunay ng pag-aari sa loob ng kinakailangang panahon, papaboran ng korte ang aplikasyon para sa rehistro. Sinabi rin ng korte na ang mahalaga ay ang lupa ay alienable at disposable sa panahon ng pag-apply para sa rehistro. Binanggit dito ang kaso ng Republic of the Philippines v. Court of Appeals (Naguit case), na nagbigay-linaw sa interpretasyon ng Seksyon 14(1) na ang lupa ay dapat na alienable at disposable sa oras na isampa ang aplikasyon para sa rehistro.

Para patunayan ang alienable at disposable na karakter ng lupa, nagsumite ang Institute ng sertipikasyon mula sa DENR-Community Environment and Natural Resources Officer (CENRO). Sa kasamaang palad, ayon sa kaso ng Republic of the Philippines v. T.A.N. Properties, Inc., hindi sapat ang sertipikasyon ng DENR-CENRO para patunayan na ang lupa ay alienable at disposable. Kinakailangan ding patunayan na inaprubahan ng DENR Secretary ang klasipikasyon ng lupa, at kailangang magpresenta ng certified true copy ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary.

Dahil dito, ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ang kaso sa mababang hukuman para sa karagdagang pagdinig. Dapat patunayan ng Institute na ang lupa ay alienable at disposable ayon sa mga rekisito sa T.A.N. Properties. Kung hindi ito mapatunayan, hindi maaprubahan ang aplikasyon para sa rehistro. Dahil dito, ibinalik ng Korte Suprema ang kaso sa mababang hukuman para sa karagdagang pagdinig. Ang desisyon ay hindi pabor sa petitioner ngunit nagbibigay pagkakataon sa Institute na ipakita ang karagdagang ebidensya.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung kailan dapat magsimula ang pagbilang ng panahon ng pag-aari para sa pagpaparehistro ng lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1) ng P.D. No. 1529, at kung sapat na ba ang sertipikasyon mula sa DENR-CENRO para patunayan na ang lupa ay alienable at disposable.
Ano ang Seksyon 14(1) ng P.D. No. 1529? Ito ay probisyon na nagpapahintulot sa mga taong nagmamay-ari ng alienable at disposable na lupa ng pampublikong dominyo simula Hunyo 12, 1945, o mas আগে pa, na mag-apply para sa pagpaparehistro ng titulo sa lupa.
Kailangan bang alienable at disposable na ang lupa bago pa ang Hunyo 12, 1945? Hindi. Ayon sa Korte Suprema, sapat na na ang lupa ay alienable at disposable sa panahon na isampa ang aplikasyon para sa pagpaparehistro ng titulo.
Ano ang dapat patunayan para maaprubahan ang aplikasyon para sa rehistro ng lupa? Dapat patunayan na ang lupa ay alienable at disposable sa panahon ng aplikasyon, at ang aplikante, sa kanilang sarili o sa pamamagitan ng kanilang mga predecessors-in-interest, ay nasa bukas, tuloy-tuloy, eksklusibo at hayag na pag-aari simula Hunyo 12, 1945 o mas আগে pa.
Sapat na ba ang sertipikasyon mula sa DENR-CENRO para patunayan na ang lupa ay alienable at disposable? Hindi sapat. Kinakailangan ding patunayan na inaprubahan ng DENR Secretary ang klasipikasyon ng lupa, at kailangang magpresenta ng certified true copy ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary.
Ano ang nangyari sa kaso? Ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ang kaso sa mababang hukuman para sa karagdagang pagdinig para patunayan na ang lupa ay alienable at disposable ayon sa mga rekisito.
Paano makaaapekto ang desisyong ito sa mga nag-a-apply para sa rehistro ng lupa? Binibigyang-linaw ng desisyong ito na hindi kailangang maging alienable at disposable ang lupa bago pa ang Hunyo 12, 1945, at ang pag-aari bago ideklara ang lupa bilang alienable ay maaaring isama sa pagkwenta ng panahon ng pag-aari.
Ano ang kahalagahan ng petsang Hunyo 12, 1945? Ito ang petsa na itinakda ng batas bilang panimulang punto para sa pagbilang ng tuloy-tuloy na pag-aari ng lupa, kung saan dapat napatunayan ang pag-aari simula sa petsang ito o mas আগে pa.

Sa kabuuan, nilinaw ng kasong ito ang mga rekisito para sa pagpaparehistro ng lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1) ng P.D. No. 1529. Ang Korte Suprema ay nagbigay linaw kung paano dapat patunayan na ang lupa ay alienable at disposable, at ang kahalagahan ng pagpapakita ng sapat na katibayan ng tuloy-tuloy na pag-aari ng lupa simula pa noong Hunyo 12, 1945.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Republic of the Philippines vs. Local Superior of the Institute of the Sisters of the Sacred Heart of Jesus of Ragusa, G.R. No. 185603, February 10, 2016

Comments

Mag-iwan ng Tugon

Ang iyong email address ay hindi ipa-publish. Ang mga kinakailangang mga field ay markado ng *