Sa kasong ito, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang pagpapasubasta sa real estate mortgage dahil sa kawalan ng espesyal na kapangyarihan sa deed of mortgage. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na kinakailangan para sa extrajudicial foreclosure, protektahan ang mga karapatan ng mga nangungutang, at tiyakin na ang mga transaksyon sa pagpapautang ay patas at naaayon sa batas.

Kailangan Ba Talaga ang Espesyal na Kapangyarihan sa Pagpapasubasta?

Ang kaso ay nagsimula sa pagitan ng mga mag-asawang Baysa at Plantilla. Ang mga Baysa ay umutang ng P2.3 milyon sa mga Plantilla at bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang lupa sa Quezon City. Nang hindi nakabayad ang mga Baysa, ipinasubasta ng mga Plantilla ang lupa. Kinuwestiyon ng mga Baysa ang pagpapasubasta, sinasabing walang nakalagay sa mortgage deed na nagbibigay sa mga Plantilla ng kapangyarihang ipagbili ang lupa. Nanalo ang mga Plantilla sa RTC, ngunit umapela ang mga Baysa sa Court of Appeals (CA). Ipinawalang-bisa ng CA ang karagdagang 8% interes ngunit kinatigan ang pagpapasubasta. Kaya’t, umakyat ang kaso sa Korte Suprema upang linawin ang isyu ng pangangailangan ng special power sa pagbebenta.

Ang pangunahing isyu dito ay kung ang extrajudicial foreclosure ay balido kahit walang probisyon sa mortgage deed na nagbibigay ng espesyal na kapangyarihan para ipagbili ang property sa mortgagee. Ayon sa Act No. 3135, na nagtatakda ng mga patakaran sa pagbebenta ng property sa ilalim ng special power na nakalagay sa real estate mortgage, dapat nakasulat sa mortgage deed mismo o nakalakip dito ang special power na magbenta. Malinaw na sinasabi sa Section 1 ng Act No. 3135:

Seksyon 1. Kapag ang pagbebenta ay ginawa sa ilalim ng isang espesyal na kapangyarihan na nakalagay sa o nakalakip sa anumang real estate mortgage na ginawa bilang seguridad para sa pagbabayad ng pera o ang katuparan ng anumang iba pang obligasyon, ang mga probisyon ng sumusunod na seksyon ay dapat mamuno sa paraan kung saan ang pagbebenta at pagtubos ay isasagawa, maging may probisyon man para sa pareho sa kapangyarihan o wala.

Dahil walang special power na nakalagay o nakalakip sa REM, hindi maaaring simulan ng mga Plantilla ang extrajudicial foreclosure. Dapat sana ay dumaan sila sa judicial foreclosure na naaayon sa Rule 68 ng Rules of Court. Ang pagtanggal ng special power para ipagbili ang property ay nagpawalang-bisa sa buong proseso ng extrajudicial foreclosure. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpayag ng mga Baysa sa extrajudicial foreclosure ay hindi nangangahulugang may special power na ibinigay para ipagbili ang property sa public auction.

Ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang pagbebenta ng property sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure ay dapat may nakasulat na pahintulot mula sa mga Baysa bilang mga nagmamay-ari, dahil ang mga Plantilla ay aakto bilang kanilang ahente. Kung walang pahintulot, ang pagbebenta ay walang bisa. Dagdag pa rito, binanggit ang Article 1878(5) ng Civil Code, na nagsasabing kailangan ang special power of attorney para pumasok sa kontrata kung saan ang pagmamay-ari ng isang immovable property ay naililipat o nakukuha nang may bayad o wala.

Hindi rin katanggap-tanggap ang argumento na ang probisyon sa mortgage deed na nagpapahintulot sa extrajudicial foreclosure ay sapat na upang magbigay ng kapangyarihang magbenta. Ayon sa Korte Suprema, malinaw na kailangang mayroong isang espesyal na kapangyarihan o awtoridad para magbenta upang maipatupad ang extrajudicial foreclosure ng REM. Ipinunto ng Korte na hindi maaaring ipagpalagay na kasama sa pagpayag sa extrajudicial foreclosure ang awtoridad na magbenta.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na hindi maaaring i-estoppel ang mga Baysa sa pagkuwestiyon sa validity ng interes. Hindi rin sila maaaring maghain ng isyu tungkol dito sa unang pagkakataon sa apela. Ang pagpapawalang-bisa sa 8% na compounded interest ay hindi nangangahulugang tanggal na rin ang 2.5%/month na interes.

Sa huli, dahil pinawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure at ang foreclosure sale, hindi na kinailangan pang pag-usapan kung nawala na ba ang karapatang magtubos ng mga Baysa. Walang dapat pag-usapan na right of redemption kung walang bisa ang foreclosure.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung balido ang extrajudicial foreclosure kahit walang probisyon sa mortgage deed na nagbibigay ng espesyal na kapangyarihan sa mortgagee na ipagbili ang property.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa pangangailangan ng special power?	Ayon sa Korte Suprema, kailangang nakasulat sa mortgage deed o nakalakip dito ang special power para magbenta. Kung wala, hindi balido ang extrajudicial foreclosure.
Ano ang epekto ng kawalan ng special power sa pagpapasubasta?	Dahil walang special power, walang bisa ang buong proseso ng extrajudicial foreclosure, pati na ang pagpapasubasta at ang certificate of sale.
Bakit hindi sapat ang pagpayag sa extrajudicial foreclosure?	Ang pagpayag sa extrajudicial foreclosure ay hindi nangangahulugang may awtomatikong kapangyarihan na magbenta. Kailangan pa rin ng hiwalay na special power of attorney para magbenta.
Ano ang dapat gawin ng mortgagee kung walang special power?	Kung walang special power, dapat dumaan ang mortgagee sa judicial foreclosure, na naaayon sa Rule 68 ng Rules of Court.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa interest rate?	Hindi kinatigan ng Korte Suprema ang pagkuwestiyon sa 2.5%/month na interest dahil hindi ito binanggit sa mas mababang korte at dahil nagbayad naman ang mga Baysa dito.
Ano ang nangyari sa karapatan ng mga Baysa na tubusin ang property?	Dahil pinawalang-bisa ang foreclosure, hindi na kinailangan pang pag-usapan ang karapatan ng mga Baysa na tubusin ang property.
Ano ang resulta ng desisyon ng Korte Suprema?	Pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang foreclosure, ipinag-utos na ibalik ang titulo ng lupa sa mga Baysa, at ipinabalik ang kaso sa mas mababang korte para kalkulahin ulit ang utang nang walang 8% na interes.

Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang pagsunod sa mga legal na proseso sa pagpapautang at pagpapasubasta. Kailangan tiyakin na ang lahat ng dokumento ay kumpleto at may sapat na awtoridad para protektahan ang karapatan ng lahat ng partido.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Baysa vs. Plantilla, G.R. No. 159271, July 13, 2015