Huwag Ipagpaliban ang Hustisya: Bakit 12% Interes ang Nararapat sa Just Compensation

G.R. No. 182431, February 27, 2013

Sa isang lipunang nagpapahalaga sa katarungan, ang pagbabayad ng tamang halaga para sa lupang kinukuha ng pamahalaan ay hindi lamang usapin ng pera, kundi usapin din ng karapatan. Isipin na lamang ang isang magsasaka na umaasa sa kanyang lupa para sa kanyang kabuhayan, na biglang kukunin ito para sa reporma sa lupa. Hindi sapat na basta bayaran siya; dapat itong gawin sa lalong madaling panahon at sa tamang halaga. Kung hindi, ang pagkaantala ay nagdudulot ng dagdag na pasanin sa kanya. Dito pumapasok ang kahalagahan ng 12% interes sa just compensation, tulad ng tinalakay sa kaso ng Land Bank of the Philippines v. Esther Anson Rivera, et al.

Ang Usapin: Kailan Nararapat ang 12% Interes sa Just Compensation?

Sa kasong ito, ang Land Bank of the Philippines (LBP) ay umapela sa desisyon ng Korte Suprema na nag-aatas sa kanila na magbayad ng 12% interes sa just compensation sa mga respondent na may-ari ng lupa. Ang pangunahing argumento ng LBP ay ang 12% interes ay nararapat lamang kung mayroong “undue delay” sa pagbabayad, na inaakala nilang wala sa kasong ito. Ang legal na tanong: Tama ba ang Korte Suprema sa pagpataw ng 12% interes, at kailan nga ba masasabi na may “undue delay” sa pagbabayad ng just compensation?

Just Compensation at ang Konsepto ng Forbearance

Ang konsepto ng “just compensation” ay nakaugat sa ating Konstitusyon, partikular sa Seksyon 9, Artikulo III (Bill of Rights), na nagsasaad na “Private property shall not be taken for public use without just compensation.” Ito ay nangangahulugan na kung kukunin man ng pamahalaan ang iyong pribadong ari-arian para sa pampublikong gamit, dapat kang bayaran ng “just” o makatarungang kompensasyon. Hindi lamang ito tumutukoy sa halaga ng lupa, kundi pati na rin sa napapanahong pagbabayad nito.

Ang pagkaantala sa pagbabayad ng just compensation ay itinuturing ng Korte Suprema bilang isang uri ng “forbearance of money.” Ano nga ba ang “forbearance of money”? Sa simpleng pananalita, ito ay ang pagpigil sa paggamit ng pera. Kung ang isang tao ay inutangan ng pera at hindi agad nakabayad, natural lamang na magkakaroon ng interes bilang kabayaran sa pagkaantala at sa hindi niya nagamit ang kanyang pera. Ganoon din sa kaso ng just compensation. Kapag hindi agad nabayaran ang may-ari ng lupa, para na rin silang pinagkaitang gamitin ang halaga ng kanilang lupa, kaya nararapat lamang na magkaroon ng interes.

Sa maraming desisyon, ginamit ng Korte Suprema ang 12% interes bilang pamantayan sa mga kaso ng forbearance. Ngunit kamakailan, binago ito sa 6% kada taon simula Hulyo 1, 2016, base sa Circular No. 799-2015 ng Bangko Sentral ng Pilipinas. Gayunpaman, mahalagang tandaan na ang kaso ng Rivera ay pinagdesisyunan noong 2013, kung saan 12% pa ang umiiral na pamantayan.

Ang Kwento ng Kaso: Rivera vs. Land Bank

Ang mga respondent na sina Esther Anson Rivera, Antonio G. Anson, at Cesar G. Anson ay mga co-owner ng isang lupang agrikultural sa Albay na sakop ng Operation Land Transfer (OLT) noong 1972 sa ilalim ng Presidential Decree No. 27. Ang 18.8704 ektarya ng kanilang 20.5254 ektaryang lupa ang sinakop ng programa.

Matapos utusan ng Department of Agrarian Reform (DAR) ang pagbabayad, inaprubahan ng LBP ang P265,494.20, kasama na ang 6% increment ngunit hindi kasama ang advance payments na lease rental na P75,415.88. Hindi sumang-ayon ang mga may-ari ng lupa sa halagang ito. Noong Disyembre 1, 1994, naghain sila ng kaso sa Regional Trial Court (RTC) sa Legaspi City para sa pagtukoy ng just compensation. Iginiit nila na ang kanilang lupa ay irrigated at dalawang beses umaani kada taon, na may market value na hindi bababa sa P130,000 kada ektarya.

Depensa naman ng LBP, ang pagbabayad sa ilalim ng PD 27 ay dapat sundin ang Executive Order No. 228 at iba pang regulasyon ng DAR. Iginiit din nila na sila ay ahensya lamang na nagpapatupad ng programa ng gobyerno at gumagamit ng pondo publiko.

Narito ang timeline ng kaso:

• Oktubre 6, 2004 (RTC): Ipinag-utos ng RTC ang LBP na magbayad ng P1,297,710.63 bilang just compensation, kasama ang 12% interes kada taon simula Oktubre 7, 2004.
• Court of Appeals (CA): Bahagyang binago ng CA ang desisyon ng RTC. Ibinaba ang halaga ng just compensation ngunit pinanatili ang 12% interes simula Oktubre 7, 2004.
• Nobyembre 17, 2010 (Korte Suprema – Unang Desisyon): Inapirma ng Korte Suprema ang desisyon ng CA ngunit inalis ang pagbabayad ng LBP para sa costs of suit. Pinagtibay ang 12% interes.
• Pebrero 27, 2013 (Korte Suprema – Resolusyon sa Motion for Reconsideration): Muling inapirma ng Korte Suprema ang pagpataw ng 12% interes, ngunit binago ang computation ng just compensation. Ang final just compensation ay naging P1,846,373.70, kasama ang 12% interes simula sa finality ng desisyon.

Ang Korte Suprema ay hindi sumang-ayon sa argumento ng LBP na walang “undue delay.” Ayon sa Korte, ang delay ay nag-ugat sa “undervaluation” ng gobyerno sa lupa. Kung tama ang unang pagtaya sa halaga, malamang na tinanggap na ito ng mga may-ari at hindi na umabot pa sa korte. Binigyang-diin ng Korte na apat na dekada na ang nagdaan mula nang makuha ang lupa, at hindi pa rin nababayaran ng tama ang mga may-ari.

“Similar to Apo Fruits, the delay in this case is traceable to the undervaluation of the property of the government. Had the landholdings been properly valued, the landowners would have accepted the payment and there would have been no need for a judicial determination of just compensation.” – Sipi mula sa desisyon ng Korte Suprema.

Ano ang Ibig Sabihin Nito Para sa Iyo?

Ang kasong Rivera ay nagpapakita na hindi sapat ang basta pagbabayad ng just compensation. Kailangan itong gawin nang napapanahon at sa tamang halaga. Ang pagkaantala, lalo na kung ito ay dahil sa undervaluation ng gobyerno, ay magbibigay-daan sa pagpataw ng 12% interes (o 6% sa kasalukuyan) bilang danyos sa may-ari ng lupa.

Para sa mga may-ari ng lupa na sakop ng agrarian reform, mahalagang malaman ang mga sumusunod:

• Alamin ang tamang halaga ng lupa. Kumonsulta sa mga appraiser at abogado upang matiyak na ang valuation ng gobyerno ay makatarungan.
• Huwag mag-atubiling magsampa ng kaso. Kung hindi sumasang-ayon sa valuation ng LBP, may karapatan kang magsampa ng kaso sa Special Agrarian Court (SAC) para sa judicial determination ng just compensation.
• Maging pamilyar sa mga regulasyon. Pag-aralan ang PD 27, EO 228, RA 6657, at iba pang DAR Administrative Orders tungkol sa just compensation.

Mahahalagang Aral

• Ang just compensation ay hindi lamang halaga, kundi pati na rin napapanahong pagbabayad.
• Ang undervaluation ng gobyerno ay itinuturing na delay na magbibigay-daan sa interes.
• May karapatan ang may-ari ng lupa na humingi ng judicial determination ng just compensation.

Mga Madalas Itanong (FAQs)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “just compensation”?
Sagot: Ito ang makatarungang kabayaran para sa lupang kinukuha ng gobyerno para sa pampublikong gamit. Kabilang dito hindi lamang ang market value ng lupa, kundi pati na rin ang iba pang danyos na maaaring idulot ng pagkuha nito.

Tanong 2: Paano kinakalkula ang just compensation sa ilalim ng agrarian reform?
Sagot: May iba’t ibang formula na ginagamit depende sa kung anong batas o administrative order ang umiiral noong panahong kinukuha ang lupa. Kasama rito ang mga factors tulad ng market value, replacement cost, at income approach.

Tanong 3: Ano ang papel ng Land Bank sa just compensation?
Sagot: Ang LBP ang financial intermediary ng gobyerno sa agrarian reform program. Sila ang nagbabayad ng just compensation sa mga may-ari ng lupa.

Tanong 4: Kailan magsisimula ang pagpapatakbo ng interes sa just compensation?
Sagot: Sa kaso ng Rivera, ang 12% interes ay nagsimula noong Oktubre 7, 2004, mula nang magdesisyon ang RTC. Sa pangkalahatan, ang interes ay maaaring magsimula mula sa petsa ng pagkuha ng lupa o mula sa petsa ng paghain ng kaso, depende sa sitwasyon.

Tanong 5: Ano ang kasalukuyang interest rate para sa just compensation?
Sagot: Simula Hulyo 1, 2016, ang interest rate ay 6% kada taon, base sa Circular No. 799-2015 ng Bangko Sentral ng Pilipinas.

Tanong 6: Maaari bang umapela sa desisyon tungkol sa just compensation?
Sagot: Oo, maaari kang umapela sa Court of Appeals kung hindi ka sumasang-ayon sa desisyon ng Special Agrarian Court, at maaari pa itong umakyat hanggang Korte Suprema.

Nahihirapan ka ba sa usapin ng just compensation? Ang ASG Law ay may mga abogado na eksperto sa agrarian reform at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito.

---

Source: Supreme Court E-Library

This page was dynamically generated

by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)