Ang Kahalagahan ng Sertipikasyon Mula sa DENR Secretary sa Pagpapatunay ng Lupa Bilang Alienable at Disposable

G.R. No. 195097, August 13, 2012

INTRODUKSYON

Sa Pilipinas, ang pagmamay-ari ng lupa ay madalas na sentro ng maraming usapin legal. Maraming Pilipino ang nangangarap na magkaroon ng sariling lupa, ngunit ang proseso ng pagpaparehistro ng titulo ay maaaring maging komplikado, lalo na pagdating sa pagpapatunay na ang lupa ay talagang maaaring pribadong ariin. Sa kaso ng Republic of the Philippines v. Marlon Medida, tinalakay ng Korte Suprema ang isang mahalagang aspeto ng pagpaparehistro ng lupa: ang pangangailangan na mapatunayan na ang lupa ay “alienable and disposable” o maaari nang ipagkaloob sa pribadong pagmamay-ari. Ang kasong ito ay nagbibigay-linaw sa kung anong uri ng ebidensya ang kinakailangan upang mapatunayang ang isang lupa ay hindi na bahagi ng pampublikong dominyo at maaaring mairehistro sa pangalan ng isang pribadong indibidwal.

Si Marlon Medida ay nag-aplay para sa pagpaparehistro ng titulo ng dalawang parsela ng lupa sa Boljoon, Cebu. Ang Korte Suprema ay kinailangan na resolbahin kung sapat ba ang ebidensya ni Medida upang mapatunayan na ang mga lupain ay alienable at disposable, isang mahalagang kondisyon para sa pagpaparehistro ng titulo sa ilalim ng batas Pilipino.

LEGAL NA KONTEKSTO: ANG REGLAIAN DOCTRINE AT ALIENABILITY NG LUPA

Ang batayan ng batas ukol sa pampublikong lupa sa Pilipinas ay ang Regalian Doctrine. Ayon sa doktrinang ito, lahat ng lupaing pampubliko ay pag-aari ng Estado. Sinasabi sa Seksyon 2, Artikulo XII ng Konstitusyon ng 1987:

“All lands of the public domain, waters, minerals, coal, petroleum, and other mineral oils, all forces of potential energy, fisheries, forests or timber, wildlife, flora and fauna, and other natural resources are owned by the State.”

Ibig sabihin, ang Estado ang orihinal na may-ari ng lahat ng lupa sa bansa. Ang pribadong pagmamay-ari ng lupa ay nagmumula lamang sa kaloob o pahintulot ng Estado. Samakatuwid, ang sinumang nag-aangkin ng pribadong pagmamay-ari ng lupa ay may tungkuling patunayan na ang Estado ay nagpahintulot na ang lupang iyon ay pribadong ariin.

Para sa pagpaparehistro ng titulo sa ilalim ng Presidential Decree No. 1529 (Property Registration Decree), kinakailangan na ang aplikante ay nagmamay-ari ng lupa sa paraang naaayon sa batas. Isa sa mga paraan para makuha ang titulo ay sa pamamagitan ng “judicial confirmation of imperfect or incomplete title.” Ayon sa Seksyon 14(1) ng PD 1529, maaaring mag-aplay para sa rehistrasyon ang mga:

“Those who by themselves or through their predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain under a bona fide claim of ownership since June 12, 1945, or earlier.”

Dito lumalabas ang mahalagang konsepto ng “alienable and disposable lands of the public domain.” Hindi lahat ng lupaing pampubliko ay maaaring pribadong ariin. Ang ilan ay nakalaan para sa pampublikong gamit, kagubatan, o iba pang layunin ng Estado. Ang “alienable and disposable lands” ay yaong mga lupaing pampubliko na opisyal nang idineklara ng Estado na maaaring ipagkaloob sa pribadong pagmamay-ari. Mahalaga na ang lupa ay hindi lamang basta alienable, kundi disposable din. Ang ibig sabihin ng “disposable” ay handa na itong ipagkaloob sa pribadong sektor.

PAGSUSURI NG KASO: REPUBLIC v. MEDIDA

Si Marlon Medida ay naghain ng petisyon sa Regional Trial Court (RTC) para sa rehistrasyon ng titulo ng dalawang lote sa Cebu. Ayon kay Medida, binili niya ang mga lupa noong 1997 mula kay Eufemia Romero, na nakuha naman ito kay Nabor Derama. Nagpresenta siya ng mga tax declaration at testimonya upang patunayan ang kanyang pagmamay-ari at pag-okupa sa lupa simula 1997.

Sa pagdinig sa RTC, nagpresenta si Medida ng testimonya mula kay Engineer Rafaela Belleza ng DENR. Ayon kay Engr. Belleza, batay sa Advance Survey Plans, ang mga lote ay idineklara nang alienable and disposable noong 1987 at 1980. Batay dito, pinaboran ng RTC si Medida at iniutos ang pagpaparehistro ng titulo.

Umapela ang Republika sa Court of Appeals (CA), iginiit na hindi napatunayan ni Medida na ang lupa ay alienable and disposable. Gayunman, ibinasura ng CA ang apela at pinagtibay ang desisyon ng RTC. Ayon sa CA, sapat na na ang lupa ay alienable and disposable sa panahon na nag-file ng aplikasyon para sa rehistrasyon.

Dinala ng Republika ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing argumento ng Republika ay hindi sapat ang Advance Survey Plans upang mapatunayan ang alienability ng lupa. Iginiit nila na kinakailangan ang “positive act of the government” tulad ng presidential proclamation o executive order.

Sa Korte Suprema, sinuri kung sapat ba ang ebidensya ni Medida. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto sa desisyon ng Korte Suprema:

• Katanungan ng Batas: Nilinaw ng Korte Suprema na ang isyu sa kaso ay isang “question of law,” hindi “question of fact.” Ang tanong ay hindi tungkol sa katotohanan ng ebidensya, kundi kung sapat ba ang ebidensya (survey plans) upang patunayan ang legal na konklusyon (alienability ng lupa).
• Burden of Proof: Binigyang-diin ang Regalian Doctrine at ang burden of proof na nasa aplikante ng rehistrasyon. Si Medida ang may tungkuling patunayan na ang lupa ay alienable and disposable.
• Hindi Sapat ang Survey Plan: Sinabi ng Korte Suprema na ang notation sa survey plan na nagsasabing alienable and disposable ang lupa ay hindi sapat na patunay. Ayon sa Korte, “mere notations appearing in survey plans are inadequate proof of the covered properties’ alienable and disposable character.”
• Kinakailangan ang Positive Act ng Gobyerno: Ipinaliwanag ng Korte Suprema na kinakailangan ang “positive act of the government” tulad ng:
  • Presidential proclamation o executive order
  • Administrative action
  • Investigation reports ng Bureau of Lands investigators
  • Legislative act o statute
  • Sertipikasyon mula sa gobyerno na ang lupa ay alienable and disposable.
• Hindi Sapat ang CENRO Certification na Isinumite sa Korte Suprema: Bagamat nagsumite si Medida ng CENRO certifications sa Korte Suprema, hindi ito tinanggap dahil hindi ito naipresenta sa RTC. Bukod pa rito, sinabi ng Korte na kahit pa naipresenta ito sa RTC, hindi pa rin sapat ang CENRO certification lamang. Kinakailangan din ang kopya ng orihinal na classification na inaprubahan ng DENR Secretary. Ayon sa Korte, “[I]t is not enough for the PENRO or CENRO to certify that a land is alienable and disposable. The applicant for land registration must prove that the DENR Secretary had approved the land classification and released the land of the public domain as alienable and disposable…”

Dahil sa kakulangan ng sapat na ebidensya, pinagbigyan ng Korte Suprema ang petisyon ng Republika. Ibinasura ang desisyon ng CA at ibinasura rin ang aplikasyon ni Medida para sa rehistrasyon ng titulo.

PRAKTICAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG DAPAT GAWIN?

Ang kaso ng Republic v. Medida ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa mga nag-aapply para sa rehistrasyon ng titulo ng lupa. Hindi sapat na basta may survey plan na nagsasabing alienable and disposable ang lupa. Kinakailangan ang mas matibay na ebidensya upang mapatunayan ito sa korte.

Para sa mga nag-aapply ng rehistrasyon ng titulo, narito ang ilang praktikal na payo:

• Humingi ng Sertipikasyon mula sa DENR Secretary: Hindi sapat ang CENRO o PENRO certification lamang. Subukang kumuha ng sertipikasyon mula mismo sa DENR Secretary na nagpapatunay na ang lupa ay alienable and disposable.
• Maghanap ng Positive Act ng Gobyerno: Suriin kung may presidential proclamation, executive order, administrative action, o legislative act na nagdedeklara na alienable and disposable ang lupa. Ang mga dokumentong ito ang mas matibay na ebidensya.
• Ipresenta ang Orihinal na Klasipikasyon: Kung may sertipikasyon mula sa DENR Secretary, ipresenta rin ang kopya ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary at certified true copy mula sa legal custodian ng records.
• Magkonsulta sa Abogado: Ang proseso ng rehistrasyon ng lupa ay komplikado. Magandang ideya na magkonsulta sa abogado na may kaalaman sa property law upang masiguro na kumpleto at tama ang inyong aplikasyon at ebidensya.

MGA MAHAHALAGANG ARAL MULA SA KASO NG REPUBLIC V. MEDIDA

• Hindi sapat ang survey plan para patunayan ang alienability.
• Kinakailangan ang positive act ng gobyerno.
• Ang DENR Secretary certification at orihinal na klasipikasyon ay mahalagang ebidensya.
• Ang burden of proof ay nasa aplikante.
• Magkonsulta sa abogado para sa tamang proseso.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “alienable and disposable land”?
Sagot: Ito ay lupaing pampubliko na opisyal nang idineklara ng gobyerno na maaaring ipagkaloob sa pribadong pagmamay-ari.

Tanong 2: Bakit kailangan patunayan na ang lupa ay alienable and disposable para mairehistro ang titulo?
Sagot: Dahil sa Regalian Doctrine, lahat ng lupa ay pag-aari ng Estado maliban kung mapatunayan na ito ay inilabas na para sa pribadong pagmamay-ari.

Tanong 3: Sapat na ba ang tax declaration para mapatunayan na ako ang may-ari ng lupa?
Sagot: Hindi. Ang tax declaration ay patunay lamang na nagbabayad ka ng buwis, hindi patunay ng pagmamay-ari. Kinakailangan pa rin ang titulo o iba pang dokumento na magpapatunay ng pagmamay-ari.

Tanong 4: Ano ang mangyayari kung hindi ko mapatunayan na alienable and disposable ang lupa ko?
Sagot: Maaaring ibasura ang iyong aplikasyon para sa rehistrasyon ng titulo at mananatiling pag-aari ng Estado ang lupa.

Tanong 5: Saan ako makakakuha ng sertipikasyon mula sa DENR Secretary?
Sagot: Maaaring mag-inquire sa DENR Central Office o sa Regional Office na sakop ng lokasyon ng lupa.

Tanong 6: Kung matagal na akong nag-okupa ng lupa, automatic na ba itong akin?
Sagot: Hindi automatic. Kinakailangan pa rin ang legal na proseso ng pagpaparehistro ng titulo upang maging ganap ang iyong pagmamay-ari.

Tanong 7: Ano ang pagkakaiba ng CENRO at DENR Secretary certification?
Sagot: Ang CENRO certification ay mula sa Community Environment and Natural Resources Office, isang local office ng DENR. Ang DENR Secretary certification ay mula mismo sa pinakamataas na opisyal ng DENR. Ayon sa Korte Suprema, mas mataas na antas ng patunay ang DENR Secretary certification.

May katanungan pa ba tungkol sa pagpaparehistro ng lupa at pagpapatunay ng alienability? Ang ASG Law ay eksperto sa usaping property law at handang tumulong sa inyo. Makipag-ugnayan sa amin para sa konsultasyon. Email: hello@asglawpartners.com. Bisitahin ang aming Contact page dito.