Sa desisyong ito, pinagtibay ng Korte Suprema ang karapatan ng naunang bumili ng lupa laban sa isang ikalawang bumili na nagtangkang magmay-ari nito. Idiniin ng Korte na ang pagiging unang nagparehistro ay hindi sapat upang maging tunay na may-ari kung ang pagpaparehistro ay ginawa nang may masamang intensyon. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng good faith sa mga transaksyon sa lupa at nagpapakita kung paano pinoprotektahan ng batas ang mga naunang karapatan ng mga bumibili na naging biktima ng dobleng pagbebenta.

Dobeng Benta: Sino ang Tunay na May-ari?

Ang kasong ito ay nag-ugat sa isang pagtatalo tungkol sa pagmamay-ari ng isang lote sa Maynila. Si Zenaida Gonzales ay bumili ng lupa mula sa mag-asawang Dominador at Estefania Basas, ngunit kalaunan, ibinenta rin ng mga Basas ang parehong lupa kay Romeo Munda. Ito ang nag-udyok sa legal na labanan: Sino ba talaga ang may karapatan sa lupa?

Nagsimula ang lahat nang bumili si Zenaida Gonzales sa mag-asawang Basas ng isang lote sa Tondo, Maynila. Sila’y nagkasundo sa pamamagitan ng ilang kontrata, kabilang ang Contract to Sell at Deed of Absolute Sale (DOAS). Gayunpaman, bago pa man lubusang maipatupad ang mga kontrata, ibinenta rin ng mag-asawang Basas ang lupa kay Romeo Munda. Kaya naman, nagsampa si Zenaida ng kaso para ipawalang-bisa ang ikalawang benta at ipatupad ang kanyang karapatan bilang unang bumili.

Ayon sa mag-asawang Basas, ang kanilang kasunduan kay Zenaida ay nabago sa pamamagitan ng isang Agreement to Purchase and to Sell, kung saan sila pa rin ang may-ari ng lupa hangga’t hindi pa nababayaran ni Zenaida ang buong halaga. Sinabi naman ni Munda na bumili siya ng lupa nang walang kaalam-alam sa naunang transaksyon at ang titulo ng lupa ay malinis nang bilhin niya ito. Iginiit ng mga tagapagmana ni Zenaida, na siya ang tunay na may-ari dahil nauna siyang bumili at ang ikalawang benta kay Munda ay ginawa nang may masamang intensyon.

Ang Regional Trial Court (RTC) ay pumanig kay Zenaida, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals (CA), na nagpahayag na si Munda ang buyer in good faith. Kaya naman, umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong dito: Sino ba talaga ang may karapatan sa lupa — si Zenaida, na unang bumili, o si Romeo Munda, na ikalawang bumili?

Sinuri ng Korte Suprema ang mga kontrata sa pagitan ni Zenaida at ng mag-asawang Basas. Napagdesisyunan nito na ang Agreement to Purchase and to Sell ay hindi pumapawi sa naunang DOAS, kundi nagpapatibay lamang dito. Itinuro ng Korte na sa ilalim ng DOAS, naipatransfer na ang pagmamay-ari ng lupa kay Zenaida, at ang mga kondisyon sa kasunod na kasunduan ay mga resolutory conditions lamang. Ibig sabihin, ang pagkabigo sa mga kondisyon ay maaaring magpawalang-bisa sa benta, ngunit hindi nito binabawi ang pagtransfer ng pagmamay-ari.

Ayon sa Korte Suprema, sa isang kontrata ng benta, nawala na sa nagbenta ang pagmamay-ari at hindi na niya ito maibabalik maliban kung ang kontrata ay ipawalang-bisa. Ito ay iba sa isang contract to sell, kung saan nananatili ang pagmamay-ari sa nagbenta hangga’t hindi pa nababayaran ang buong halaga.

Dagdag pa rito, sinabi ng Korte na hindi maaaring gamitin ang probisyon tungkol sa dobleng benta dahil hindi na may-ari ang mag-asawang Basas nang ibenta nila ang lupa kay Munda. Idiniin ng Korte Suprema ang prinsipyo ng nemo dat quod non habet: hindi maaaring magbenta ang isang tao ng isang bagay na hindi niya pagmamay-ari.

Kahit na ipagpalagay na aplikable ang probisyon tungkol sa dobleng benta, natuklasan ng Korte Suprema na si Munda ay hindi buyer in good faith. Natuklasan ng Korte na may kaalaman na si Munda sa naunang benta kay Zenaida bago pa man niya tuluyang nairehistro ang kanyang titulo. Isa sa mga indikasyon nito ay ang pagpapakuha niya ng pahintulot mula sa National Housing Authority (NHA), kung saan malinaw na mayroong ibang interesadong partido sa lupa. Kaya naman, ang kanyang pagpaparehistro ay hindi sapat upang talunin ang karapatan ni Zenaida.

Bukod pa rito, kahit na naunang nakapagbayad at nakakuha ng possession si Munda, nagkaroon na ng abiso si Munda hinggil sa adverse claim ni Zenaida noong irehistro ni Munda ang kanyang titulo. Ang adverse claim ay nagsisilbing abiso sa lahat na mayroong naghahabol sa lupa, at dapat itong bigyang-pansin ng sinumang bumibili ng lupa. Dahil dito, hindi maituturing na isang inosenteng mamimili si Munda sa mata ng batas.

Hinggil sa obligasyon ng mag-asawang Basas, sinabi ng Korte na kahit na pumanaw na sila, ang kanilang obligasyon sa kontrata ay hindi nagtatapos. Ayon sa Civil Code, ang mga karapatan at obligasyon ng isang tao ay ipinapasa sa kanyang mga tagapagmana. Kaya naman, ang mga tagapagmana ng mag-asawang Basas ay may obligasyon na tuparin ang mga napagkasunduan nila kay Zenaida.

Bilang karagdagan sa pagkilala sa karapatan ni Zenaida sa lupa, ipinag-utos din ng Korte Suprema na bayaran ng mga tagapagmana ng mag-asawang Basas ang mga exemplary damages at attorney’s fees kay Zenaida. Ito ay dahil sa kanilang paglabag sa kontrata at pagbebenta ng lupa kay Munda, na nagdulot ng pinsala kay Zenaida.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung sino ang may mas karapatan sa lupa — ang naunang bumili (Zenaida) o ang ikalawang bumili (Romeo Munda).
Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema?	Nagdesisyon ang Korte Suprema na mas may karapatan si Zenaida sa lupa. Ipinawalang-bisa ang pagbebenta kay Romeo Munda.
Bakit nanalo si Zenaida?	Dahil kinilala ng Korte Suprema na naipatransfer na ang pagmamay-ari ng lupa kay Zenaida sa pamamagitan ng naunang DOAS at Agreement.
Bakit hindi itinuring na buyer in good faith si Romeo Munda?	Dahil mayroon siyang kaalaman sa naunang benta kay Zenaida bago pa man niya tuluyang nairehistro ang kanyang titulo.
Ano ang nemo dat quod non habet?	Ito ay prinsipyo ng batas na nagsasabing hindi maaaring magbenta ang isang tao ng isang bagay na hindi niya pagmamay-ari.
Ano ang adverse claim at bakit ito importante?	Ang adverse claim ay isang abiso sa lahat na mayroong naghahabol sa lupa. Dapat itong bigyang-pansin ng sinumang bumibili ng lupa.
Ano ang exemplary damages?	Ito ay mga pinsala na ipinapataw bilang parusa at upang magsilbing babala sa iba na huwag tularan ang ginawang paglabag.
Namana ba ng mga tagapagmana ng mag-asawang Basas ang kanilang obligasyon?	Oo, ayon sa Civil Code, ang mga karapatan at obligasyon ng isang tao ay ipinapasa sa kanyang mga tagapagmana.

Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng due diligence sa pagbili ng lupa. Dapat siguraduhin ng mga bumibili na malinis ang titulo ng lupa at walang ibang naghahabol dito. Kung mayroon mang mga abiso o claims, dapat itong imbestigahan nang mabuti bago ituloy ang pagbili. Protektahan ang inyong mga karapatan.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Heirs of Zenaida B. Gonzales vs. Spouses Dominador and Estefania Basas and Romeo Munda, G.R. No. 206847, June 15, 2022