Sa desisyong ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema na maaaring suspendihin ng umuupa ang pagbabayad ng upa kung ginulo ang kanyang legal na pag-aari. Ngunit, hindi ito nangangahulugan na lahat ng uri ng abala ay sapat na dahilan upang hindi magbayad. Ang desisyon din ay nagbigay linaw tungkol sa earnest money sa isang kontrata na magbenta. Ayon sa Korte, ang earnest money ay karaniwang kabayaran sa nagbebenta dahil hindi muna siya naghanap ng ibang bibili. Kung hindi matuloy ang benta dahil sa kasalanan ng bumibili, karaniwang forfeitable o hindi na maibabalik ang earnest money.

Kung Kailan Natapos ang Kontrata: Paglabag sa Upa at ang Tungkulin ng ‘Earnest Money’

Ang kasong ito ay nagsimula sa isang pagtatalo sa pagitan ni Victoria N. Racelis, bilang administrador ng ari-arian ng kanyang amang si Pedro Nacu, Sr., at ng mag-asawang Germil at Rebecca Javier. Ang mga Javier ay umuupa sa isang bahay at lupa na pag-aari ni Nacu sa Marikina City. Sa kalaunan, nagkaroon ng usapan na bibilhin ng mga Javier ang ari-arian, ngunit hindi ito natuloy. Dito nagsimula ang problema ukol sa upa at ang naibayad na earnest money. Ang pangunahing tanong: Maaari bang gamitin ang naibayad na halaga bilang kabayaran sa upa at ano ang epekto ng pagkabigo sa pagbili ng ari-arian?

Ayon sa Article 1658 ng Civil Code, maaaring ipagpaliban ng umuupa ang pagbabayad ng upa kung hindi ginagawa ng nagpapaupa ang mga kinakailangang pagkukumpuni o hindi pinapanatili ang umuupa sa mapayapa at sapat na pagtatamasa ng inuupahang ari-arian. Gayunpaman, sinabi ng Korte na hindi lahat ng uri ng paggambala ay nagbibigay karapatan sa umuupa na suspindihin ang pagbabayad. Ang suspensyon ay nararapat lamang kung ang legal na pag-aari ng umuupa ay ginulo. Dagdag pa, binanggit ang kasong Goldstein v. Roces, na naglilinaw na ang tungkulin ng nagpapaupa ay tiyakin na ang umuupa ay hindi maaabala sa kanyang legal, at hindi lamang sa pisikal, na pag-aari. Samakatuwid, ang simpleng abala ay hindi nangangahulugang may karapatan nang magsuspinde ng pagbabayad ng upa.

Sa kasong ito, ang pagkakakabit ng kuryente sa ari-arian ay itinuturing sanang sapat na dahilan para sa mga Javier na magsuspinde ng pagbabayad ng upa. Ngunit, hindi ito pinayagan ng Korte dahil nag-expire na ang kontrata ng upa nang mangyari ito. Matapos silang atasan ni Racelis na umalis, hindi sumunod ang mga Javier at patuloy na tinirhan ang ari-arian hanggang Setyembre 2004. Dahil dito, wala nang obligasyon si Racelis na panatilihin sila sa mapayapang pagtatamasa ng ari-arian. Kahit na may karapatan sana ang mga Javier na magsuspinde ng pagbabayad, hindi sila pinalaya nito sa kanilang obligasyon na bayaran ang upa ayon sa Article 1657 ng Civil Code.

Tungkol naman sa P78,000 na inisyal na bayad, sinabi ng Korte na hindi ito maituturing na advance rent. Ang mga Javier ay patuloy na nagbayad ng upa buwan-buwan kahit na naibigay na nila ang halaga. Sa resibo, tinawag din itong “initial payment or goodwill money,” na nagpapahiwatig na ito ay bahagi ng usapan para sa pagbili ng ari-arian. Dahil dito, kinilala ng Metropolitan Trial Court at Regional Trial Court ang halaga bilang earnest money.

Ayon sa Article 1482 ng Civil Code, ang earnest money ay itinuturing na patunay ng pagkakabuo ng isang kontrata ng bilihan. Gayunpaman, ito ay isang disputable presumption o maaaring mapabulaanan. Ang pagbibigay ng earnest money ay hindi nangangahulugang mayroon nang kontrata ng bilihan. Para magkaroon ng kontrata ng bilihan, kailangan ang (1) pagpayag ng parehong partido, (2) tiyak na bagay na ibinebenta, at (3) presyo na napagkasunduan.

Sa kasong ito, sinabi ng Korte na ang pinasok ng mga partido ay kontrata na magbenta, at hindi kontrata ng bilihan. Hindi nailipat ni Racelis ang pagmamay-ari ng ari-arian hangga’t hindi pa nababayaran ang buong presyo. Dahil hindi nakabayad ang mga Javier sa takdang panahon, kinansela ang kontrata na magbenta. Dahil dito, may karapatan si Racelis na panatilihin ang earnest money.

Sa isang kontrata na magbenta, ang earnest money ay karaniwang ibinibigay bilang kabayaran sa nagbebenta dahil hindi muna siya naghanap ng ibang bibili. Sa madaling salita, ito ay kabayaran sa opportunity cost ng nagbebenta. Hindi dapat ituring na unjust enrichment ang pagpapanatili ng earnest money, dahil nawalan ng pagkakataon ang nagbebenta na makahanap ng ibang alok. Kahit na nag-alok si Racelis na ibalik ang earnest money, ito ay may kondisyon na maibenta ang ari-arian sa iba. Hindi rin tinanggap ng mga Javier ang alok, at sa halip ay hiniling na ibawas ito sa kanilang upa. Dahil dito, ang P84,000 na hindi nabayaran na upa ng mga Javier ay hindi maaaring ibawas sa earnest money. Gayunpaman, ibinawas pa rin dito ang kanilang advance deposit na P30,000 dahil hindi napatunayan ni Racelis na ito ay nagamit na.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung maaaring gamitin ng mga umuupa ang pagkakakabit ng kuryente bilang dahilan upang hindi magbayad ng upa, at kung maaaring ibawas sa kanilang obligasyon ang earnest money na naibigay nila.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa suspensyon ng pagbabayad ng upa?	Ayon sa Korte Suprema, maaaring suspindihin ng umuupa ang pagbabayad ng upa kung ginulo ang kanyang legal na pag-aari, ngunit hindi ito awtomatikong nangangahulugan na lahat ng uri ng abala ay sapat na dahilan upang hindi magbayad.
Ano ang depinisyon ng ‘earnest money’?	Ang ‘Earnest money’ ay ang paunang bayad o ‘goodwill money’ na ibinibigay ng isang prospective buyer sa isang nagbebenta bilang tanda ng kanyang intensyon na bilhin ang ari-arian. Sa isang kontrata na magbenta, ito ay itinuturing na kabayaran sa nagbebenta dahil hindi muna siya naghanap ng ibang bibili.
Ano ang pagkakaiba ng kontrata ng bilihan sa kontrata na magbenta?	Sa kontrata ng bilihan, ang pagmamay-ari ay agad naililipat sa bumibili pagkatapos ng bayaran at bentahan. Sa kontrata na magbenta, mananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari hanggang sa mabayaran ang buong halaga ng ari-arian.
Ano ang nangyayari sa earnest money kung hindi matuloy ang bentahan?	Kung hindi matuloy ang bentahan dahil sa kasalanan ng bumibili, karaniwang forfeitable o hindi na maibabalik ang earnest money, maliban kung may ibang napagkasunduan.
Maaari bang ibawas ang earnest money sa upa?	Hindi, hindi maaaring ibawas ang earnest money sa upa, maliban kung mayroong malinaw na kasunduan na ito ay advance rental payment.
Ano ang epekto ng pag-expire ng kontrata sa karapatan ng umuupa na suspindihin ang pagbabayad?	Kung nag-expire na ang kontrata ng upa, hindi na maaaring gamitin ng umuupa ang anumang abala sa ari-arian bilang dahilan para suspindihin ang pagbabayad ng upa.
Ano ang halaga na dapat bayaran ng mag-asawang Javier kay Racelis?	Dahil sa desisyon, ang mag-asawang Javier ay inutusan na magbayad kay Racelis ng halagang P54,000.00, na kumakatawan sa mga naipong upa, kasama ang interes na anim na porsyento (6%) bawat taon mula sa petsa ng pagiging pinal ng hatol hanggang sa ganap na mabayaran.

Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan at obligasyon ng mga umuupa at nagpapaupa, lalo na sa konteksto ng suspensyon ng pagbabayad ng upa at ang epekto ng earnest money sa isang kontrata na magbenta. Mahalagang malaman ng bawat isa ang kanilang mga karapatan upang maiwasan ang hindi pagkakaunawaan at legal na problema.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: VICTORIA N. RACELIS, IN HER CAPACITY AS ADMINISTRATOR, PETITIONER, V. SPOUSES GERMIL JAVIER AND REBECCA JAVIER, RESPONDENTS., G.R. No. 189609, January 29, 2018