Hindi Sapat ang 30 Taon! Kailangan Mo Pa Ring Patunayan na Patrimonial ang Lupa Para sa Rehistro

G.R. No. 171514, Hulyo 18, 2012

INTRODUKSYON

Naranasan mo na bang mag-aplay para sa rehistro ng lupa at mabigo dahil lang sa teknikalidad? Marami sa ating mga Pilipino ang nagmamay-ari ng lupa sa loob ng maraming henerasyon, ngunit hindi nila ito maparehistro dahil sa mga kumplikadong proseso ng batas. Sa kaso ng Republic of the Philippines vs. Domingo Espinosa, tinalakay ng Korte Suprema ang mahalagang aral tungkol sa pagpaparehistro ng lupa, lalo na kung ito ay inaangkin sa pamamagitan ng reseta o prescription.

Si Domingo Espinosa ay nag-aplay para sa rehistro ng lupa base sa kanyang pag-aangkin na siya at ang kanyang mga ninuno ay nagmamay-ari at nagtatanim sa lupa nang higit sa 30 taon. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay: Sapat na ba ang 30 taong pagmamay-ari at pagtatanim sa lupa upang maparehistro ito bilang pribadong ari-arian?

LEGAL NA KONTEKSTO

Upang lubos na maintindihan ang kasong ito, mahalagang maunawaan muna natin ang mga legal na prinsipyo na nakapaloob dito. Sa Pilipinas, mayroong dalawang pangunahing paraan para maparehistro ang lupa na sakop ng Public Land Act (Batas Pampublikong Lupa): sa pamamagitan ng judicial confirmation of imperfect title sa ilalim ng Section 48(b) ng PLA, at sa pamamagitan ng acquisitive prescription o reseta sa ilalim ng Section 14(2) ng Presidential Decree (P.D.) No. 1529, na sinusugan ng Section 48(b) ng PLA.

Ang Section 48(b) ng Public Land Act ay nagbibigay daan sa mga mamamayan na maparehistro ang kanilang lupa kung sila o ang kanilang mga ninuno ay naging bukas, tuloy-tuloy, eksklusibo, at kilalang nagmamay-ari at nagtatanim ng lupaing agrikultural ng pampublikong dominyo sa ilalim ng bona fide claim of ownership mula pa noong Hunyo 12, 1945 o mas maaga pa. Sinasabi ng batas na ang mga taong ito ay ipinapalagay na nakasunod sa lahat ng kondisyon para magkaroon ng titulo mula sa gobyerno.

Mahalaga ring tandaan ang Section 14(2) ng P.D. No. 1529, na nagsasaad na maaaring mag-aplay para sa rehistro ng titulo ng lupa ang mga taong nagtamo ng pagmamay-ari ng pribadong lupa sa pamamagitan ng reseta sa ilalim ng mga umiiral na batas. Ang reseta ay isang paraan ng pagkuha ng pagmamay-ari sa pamamagitan ng tuloy-tuloy na pag-aari ng isang ari-arian sa loob ng takdang panahon.

Ayon sa Artikulo 420 ng Civil Code, ang mga sumusunod ay public dominion:

(1) Those intended for public use, such as roads, canals, rivers, torrents, ports and bridges constructed by the State, banks, shores, roadsteads, and others of similar character;
(2) Those which belong to the State, without being for public use, and are intended for some public service or for the development of the national wealth.

Samantala, ang Artikulo 422 ng Civil Code ay nagsasaad na:

Property of public dominion, when no longer intended for public use or for public service, shall form part of the patrimonial property of the State.

Ibig sabihin, kahit na ang lupa ay classified bilang alienable at disposable, mananatili itong public dominion kung ito ay intended for public service or for the development of national wealth. Para maging patrimonial property ito at maaaring maangkin sa pamamagitan ng reseta, kailangan muna itong ideklara ng Estado bilang hindi na kinakailangan para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa.

PAGLALAHAD NG KASO

Nagsimula ang kaso nang mag-file si Domingo Espinosa ng aplikasyon para sa rehistro ng lupa sa Municipal Trial Court (MTC) ng Consolacion, Cebu noong Marso 3, 1999. Ang lupa ay may sukat na 5,525 square meters at matatagpuan sa Barangay Cabangahan, Consolacion, Cebu. Ayon kay Espinosa, ang lupa ay alienable at disposable, binili niya ito sa kanyang ina noong 1970, at sila ng kanyang mga ninuno ay nagmamay-ari na rito nang higit sa 30 taon.

Nagsumite si Espinosa ng blueprint ng survey plan at tax declarations bilang ebidensya. Ang Republic of the Philippines naman, sa pamamagitan ng Office of the Solicitor General, ay kumontra sa aplikasyon ni Espinosa. Ayon sa gobyerno, hindi nasunod ni Espinosa ang Section 48(b) ng Public Land Act dahil ang pag-aari ng kanyang mga ninuno ay nagsimula lamang pagkatapos ng Hunyo 12, 1945. Dagdag pa nila, ang tax declarations ay hindi sapat na patunay ng pagmamay-ari.

Ang Desisyon ng MTC at Court of Appeals

Pumabor ang MTC kay Espinosa at iniutos ang rehistro ng lupa. Ayon sa MTC, napatunayan ni Espinosa na ang lupa ay alienable at disposable at nasunod niya ang Section 14(1) ng P.D. No. 1529. Nag-apela ang gobyerno sa Court of Appeals (CA). Gayunpaman, pinagtibay ng CA ang desisyon ng MTC. Sinabi ng CA na kahit nagsimula ang pag-aari pagkatapos ng Hunyo 12, 1945, sapat na ang 30 taong pag-aari para maging pribadong ari-arian ang lupa.

Hindi sumang-ayon ang gobyerno sa CA at nag-akyat ng kaso sa Korte Suprema.

Ang Pasiya ng Korte Suprema

Binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinasura ang aplikasyon ni Espinosa. Ayon sa Korte Suprema, nagkamali ang mga lower court sa pag-apply ng Section 48(b) ng PLA at Section 14(1) ng P.D. No. 1529. Sinabi ng Korte na base sa alegasyon ni Espinosa, ang kanyang aplikasyon ay dapat na nakabase sa Section 14(2) ng P.D. No. 1529, na tumutukoy sa pagkuha ng pribadong lupa sa pamamagitan ng reseta, at hindi sa Section 48(b) ng PLA na nangangailangan ng pag-aari mula pa noong Hunyo 12, 1945.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang Section 48(b) ng PLA ay naamyendahan na. Noong una, ang kailangan ay pag-aari mula pa noong Hulyo 26, 1894. Pagkatapos, binago ito ng Republic Act No. 1942 na naging 30 taon. Ngunit sa P.D. No. 1073, ibinalik ito sa pag-aari mula pa noong Hunyo 12, 1945. Kaya, para sa aplikasyon sa ilalim ng Section 48(b), kailangan patunayan ang pag-aari mula pa noong Hunyo 12, 1945.

Dahil ang aplikasyon ni Espinosa ay base sa 30 taong pag-aari, itinuring ito ng Korte Suprema na aplikasyon sa ilalim ng Section 14(2) ng P.D. No. 1529, o reseta. Ngunit para sa reseta na maging matagumpay laban sa Estado, kailangan patunayan na ang lupa ay patrimonial property ng Estado, hindi lamang alienable at disposable.

Ayon sa Korte Suprema, “For as long as the property belongs to the State, although already classified as alienable or disposable, it remains property of the public dominion if when it is ‘intended for some public service or for the development of the national wealth.’”

Dagdag pa ng Korte, “Accordingly, there must be an express declaration by the State that the public dominion property is no longer intended for public service or the development of the national wealth or that the property has been converted into patrimonial. Without such express declaration, the property, even if classified as alienable or disposable, remains property of the public dominion…and thus incapable of acquisition by prescription.”

Sa madaling salita, hindi sapat na patunayan lang na alienable at disposable ang lupa. Kailangan din patunayan na ito ay patrimonial property na ng Estado, na ibig sabihin ay hindi na ito ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa. Sa kaso ni Espinosa, nabigo siyang patunayan ito.

Bukod pa rito, binanggit din ng Korte Suprema na ang notation sa survey plan na nagsasabing alienable at disposable ang lupa ay hindi sapat na ebidensya. Kailangan ng positive government act, tulad ng deklarasyon ng DENR Secretary o proklamasyon ng Presidente, para mapatunayan na ang lupa ay talagang alienable at disposable.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

Ano ang ibig sabihin ng desisyon na ito para sa mga ordinaryong Pilipino na naghahangad na maparehistro ang kanilang lupa?

Una, hindi sapat ang 30 taong pag-aari ng lupaing pampubliko para otomatikong maparehistro ito bilang pribadong ari-arian. Kailangan mong patunayan na ang iyong pag-aari ay nagsimula noong Hunyo 12, 1945 o mas maaga pa kung ikaw ay mag-a-apply sa ilalim ng Section 48(b) ng PLA.

Pangalawa, kung ang iyong aplikasyon ay base sa reseta (Section 14(2) ng P.D. No. 1529), hindi sapat na patunayan lang na alienable at disposable ang lupa. Kailangan mo ring patunayan na ito ay patrimonial property na ng Estado, na ibig sabihin ay hindi na ito ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa. Ito ay nangangailangan ng masusing paghahanap ng mga dokumento at posibleng legal na opinyon.

Pangatlo, ang notation sa survey plan na nagsasabing alienable at disposable ang lupa ay hindi sapat na ebidensya. Kailangan mo ng sertipikasyon mula sa DENR Secretary o proklamasyon ng Presidente para mapatunayan ito.

Mga Mahahalagang Aral

• Hindi Awtomatiko ang Pagpaparehistro Base sa 30 Taong Pag-aari: Kailangan patunayan kung anong uri ng lupa at kung anong legal na batayan ang iyong ginagamit sa aplikasyon.
• Patrimonial Property, Hindi Lang Alienable and Disposable: Para sa reseta laban sa Estado, kailangan patunayan na patrimonial na ang lupa.
• Opisyal na Dokumento, Hindi Notation Lang: Kailangan ng opisyal na sertipikasyon mula sa DENR o proklamasyon ng Presidente para patunayang alienable and disposable ang lupa.
• Konsultahin ang Abogado: Mahalaga ang legal na payo para sa kumplikadong proseso ng pagpaparehistro ng lupa.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Ano ang pagkakaiba ng alienable and disposable land at patrimonial property?
Sagot: Ang alienable and disposable land ay lupaing pampubliko na maaaring ibenta o ipamahagi sa pribadong indibidwal. Ang patrimonial property naman ay ari-arian ng Estado na hindi na ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa. Lahat ng patrimonial property ay alienable and disposable, ngunit hindi lahat ng alienable and disposable land ay patrimonial property.

Tanong 2: Paano ko mapapatunayan na patrimonial property ang lupa?
Sagot: Kailangan ng express declaration mula sa Estado, sa pamamagitan ng batas o proklamasyon, na nagsasaad na ang lupa ay hindi na ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa.

Tanong 3: Sapat na ba ang tax declaration para mapatunayan ang pagmamay-ari ng lupa?
Sagot: Hindi. Ang tax declaration ay patunay lamang na nagbabayad ka ng buwis, hindi ito patunay ng pagmamay-ari. Kailangan pa rin ng titulo o iba pang sapat na ebidensya ng pagmamay-ari.

Tanong 4: Ano ang ibig sabihin ng