Sa kasong Liam v. United Coconut Planters Bank, ipinasiya ng Korte Suprema na ang paglilipat ng karapatan sa sisingilin (assignment of credit) mula sa developer na Primetown Property Group, Inc. (PPGI) patungo sa United Coconut Planters Bank (UCPB) ay hindi naglilipat ng pananagutan ng developer sa orihinal na kontrata sa bumibili ng condominium. Kaya naman, hindi maaaring direktaing habulin ang UCPB para sa hindi natupad na obligasyon ng PPGI na i-deliver ang condominium unit. Ang desisyong ito ay nagbibigay-linaw sa limitadong pananagutan ng isang assignee sa isang kontrata sa pagbenta ng real estate.

Pagbili ng Condo, Paglipat ng Sisingilin: Sino ang Dapat Habulin?

Noong 1996, pumasok si Florita Liam sa isang kasunduan na bilhin ang condominium unit sa PPGI. Upang tustusan ang proyekto, umutang ang PPGI sa UCPB. Bilang bahagi ng bayad sa utang, inilipat ng PPGI sa UCPB ang karapatan nitong maningil sa mga bumibili ng condo, kabilang si Liam. Kaya’t ang legal na tanong dito: Kung hindi natupad ng PPGI ang kanyang obligasyon na i-deliver ang unit, maaari bang habulin si UCPB?

Ayon sa Korte Suprema, ang assignment of credit ay isang kasunduan kung saan inililipat ng nagpautang (assignor) ang kanyang karapatan sa isang pagkakautang sa ibang partido (assignee) nang hindi kailangan ang pahintulot ng umutang. Hindi ito katulad ng subrogation, kung saan kailangan ang pahintulot ng lahat ng partido upang mapalitan ang nagpautang. Sa madaling salita, sa assignment of credit, ang UCPB ay may karapatan lamang na maningil kay Liam, ngunit hindi nito pinapalitan ang PPGI bilang developer na may obligasyon na i-deliver ang unit.

Sa kasong ito, ang kasunduan sa pagitan ng PPGI at UCPB ay malinaw na nagpapakita ng intensyon na magkaroon ng assignment of credit. Ipinakita ng Memorandum of Agreement (MOA) at Sale of Receivables and Assignment of Rights and Interests na ang UCPB ay naging assignee ng mga receivables ng PPGI mula sa mga bumibili ng condominium. Bukod pa rito, nang ipaalam sa pamamagitan ng sulat ang nasabing paglilipat, binigyang-diin na walang pagbabago sa kontrata sa pagitan ng PPGI at Liam. Dahil dito, hindi maaaring obligahin ang UCPB na tuparin ang mga obligasyon ng PPGI sa ilalim ng kontrata, dahil hindi nito pinahintulutan ang anomang pagpapalit sa kontrata.

“Ang assignment of credit ay isang kasunduan kung saan ang may-ari ng kredito, na kilala bilang assignor, sa pamamagitan ng legal na dahilan, tulad ng pagbebenta, dation in payment, palitan o donasyon, at nang walang pahintulot ng umutang, inililipat ang kanyang kredito at mga karapatan sa isa pa, na kilala bilang assignee, na nagtatamo ng kapangyarihang ipatupad ito sa parehong lawak na maipapatupad ito ng assignor laban sa umutang.”

Idinagdag pa ng Korte Suprema na ang UCPB ay hindi dapat isama sa kaso ni Liam para sa specific performance, dahil ang banko ay isa lamang assignee. Samakatuwid, ang pananagutan para sa hindi pagtupad sa kontrata ay nananatili sa PPGI, ang developer. Hindi maaaring hilingin ni Liam sa UCPB na tuparin ang obligasyon ng PPGI na i-deliver ang condominium unit. Ayon sa korte, walang batayan upang gawing solidarily liable ang UCPB sa PPGI.

Ang isa pang isyu na tinalakay ay ang kawalan ng appeal bond sa pag-apela sa HLURB Board of Commissioners. Hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa argumento ni Liam na ang desisyon ng HLURB Arbiter ay naging pinal at ehekutibo dahil sa hindi paglalagay ng bond ng UCPB. Ayon sa Section 2, Rule XVI ng 2004 HLURB Rules of Procedure, ang paglalagay ng appeal bond ay kinakailangan lamang sa mga kaso kung saan ang desisyon ay may monetary award, na hindi naman nangyari sa kasong ito.

Kaya, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na nagpapawalang-sala sa UCPB sa kaso. Ipinapakita ng desisyong ito na ang paglilipat ng karapatan sa sisingilin ay hindi nagpapalit ng pananagutan ng orihinal na partido sa kontrata.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung maaaring habulin ang UCPB, bilang assignee, para sa hindi natupad na obligasyon ng PPGI sa ilalim ng kontrata sa pagbenta ng condo.
Ano ang ibig sabihin ng “assignment of credit”?	Ito ay paglilipat ng karapatan na maningil sa utang mula sa isang partido patungo sa iba. Hindi nito kailangan ang pahintulot ng umutang.
Ano ang pagkakaiba ng assignment of credit sa subrogation?	Sa subrogation, kailangan ang pahintulot ng lahat ng partido, kabilang ang umutang, dahil nagkakaroon ng pagpapalit sa partido sa kontrata. Sa assignment of credit, hindi kailangan ang pahintulot ng umutang, pahatid lamang.
Bakit hindi maaaring habulin ang UCPB sa kasong ito?	Dahil ang UCPB ay isa lamang assignee ng receivables, hindi nito pinapalitan ang PPGI bilang developer na may obligasyon na i-deliver ang unit.
Ano ang naging papel ng MOA at Deed of Sale/Assignment?	Ang mga dokumentong ito ay nagpapakita ng intensyon ng PPGI at UCPB na magkaroon ng assignment of credit, kung saan inililipat ng PPGI ang karapatan nitong maningil sa UCPB.
Ano ang epekto ng sulat na ipinadala ni PPGI kay Liam?	Nagpabatid ito kay Liam na magbayad sa UCPB, ngunit binigyang-diin na walang pagbabago sa orihinal na kontrata sa PPGI.
Ano ang kahalagahan ng appeal bond sa kasong ito?	Ang appeal bond ay hindi kailangan dahil ang desisyon ng HLURB Arbiter ay hindi monetary award.
Ano ang epekto ng desisyon na ito sa mga bumibili ng condo?	Nagbibigay-linaw ito na hindi maaaring habulin ang assignee para sa mga obligasyon ng developer. Mahalagang pag-aralan ang kasunduan sa paglipat ng sisingilin at sa developer dapat maghain ng reklamo kung may problema sa pagtupad ng kontrata.

Sa ganitong sitwasyon, mahalagang maunawaan ang mga karapatan at obligasyon ng bawat partido sa kontrata. Sa hinaharap, ang mga mamimili ay dapat maging maingat at siguraduhing pag-aralan ang lahat ng mga dokumento bago pumasok sa isang kasunduan sa real estate upang maiwasan ang hindi pagkakaunawaan at protektahan ang kanilang mga interes.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Liam v. United Coconut Planters Bank, G.R. No. 194664, June 15, 2016