n

Huwag Basta-Basta Pumirma: Ang Kahalagahan ng Pagiging May-ari Bago Mag-mortgage ng Ari-arian

n

G.R. No. 194014, September 12, 2012

n

INTRODUKSYON

n

Marami sa ating mga Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling bahay at lupa. Ngunit, sa panahon ngayon, madalas na kailangan natin umutang para matupad ang pangarap na ito. Isa sa mga karaniwang paraan para makakuha ng pautang ay ang pag-mortgage ng ari-arian. Pero, ano nga ba ang mangyayari kung imomortgage mo ang isang ari-arian na hindi pa pala lubusang sayo? Ito ang sentrong isyu sa kaso ng Philippine National Bank vs. Spouses Reblando. Nilinaw ng Korte Suprema sa kasong ito ang mahalagang prinsipyo sa batas mortgage: kailangan ikaw ang ganap na may-ari ng ari-arian sa panahon na ito ay imomortgage.

n

Sa madaling salita, umutang ang mag-asawang Reblando sa PNB at ginamit nilang collateral ang dalawang lote, kasama na ang isang lote na pag-aari pa pala ng gobyerno noong panahong imomortgage ito. Nang hindi makabayad ang mag-asawa, kinumpiska ng PNB ang mga lote. Dito na nagsimula ang problema. Sinubukan ng mag-asawa na bawiin ang lote na pag-aari ng gobyerno, sinasabing hindi wasto ang mortgage dahil hindi naman daw nila pag-aari ang lupang iyon noong imomortgage nila ito. Ngunit, hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa kanila.

nn

LEGAL NA KONTEKSTO: ANO ANG MORTGAGE AT BAKIT MAHALAGA ANG PAGMAMAY-ARI?

n

Ang mortgage ay isang kontrata kung saan ginagarantiyahan ng isang umuutang (mortgagor) ang kanyang pagkakautang sa nagpapautang (mortgagee) gamit ang isang ari-arian. Kung hindi makabayad ang umuutang, maaaring ipagbili ng nagpapautang ang ari-arian na iminortgage para mabawi ang kanyang pera. Mahalaga itong malaman dahil maraming transaksyon sa Pilipinas ang gumagamit ng mortgage, lalo na sa mga pautang sa bahay at lupa.

n

Ayon sa Artikulo 2085 ng Civil Code of the Philippines, isa sa mga mahahalagang rekisito para maging balido ang isang mortgage ay na ang “mortgagor be the absolute owner of the thing mortgaged.” Ibig sabihin, kailangan na ang nagmomortgage ay ang tunay at ganap na may-ari ng ari-arian na ginagamit bilang collateral. Kung hindi ikaw ang may-ari, hindi mo maaaring imomortgage ang ari-arian na iyon.

n

Kaya naman, sa maraming kaso, lalo na kapag lupa ang imomortgage, tinitignan ng mga bangko at iba pang nagpapautang ang titulo ng lupa para masigurado na ang umuutang talaga ang may-ari. Halimbawa, kung si Juan ay gustong umutang sa bangko at imomortgage niya ang kanyang lupa, dapat ipakita ni Juan sa bangko ang kanyang Transfer Certificate of Title (TCT) para patunayan na siya ang rehistradong may-ari ng lupa.

n

Sa kaso ng Development Bank of the Philippines (DBP) v. Court of Appeals na binanggit din sa kasong ito, sinabi ng Korte Suprema na ang “[a] mortgage constituted over a public land before the issuance of the sales patent to the mortgagor is void and ineffective.” Ibig sabihin, kung ang lupa ay pag-aari pa ng gobyerno at wala pang patent na naibibigay sa nagmomortgage, hindi balido ang mortgage na ginawa.

nn

PAGSUSURI SA KASO NG PNB VS. REBLANDO: ANO ANG NANGYARI?

n

Nagsimula ang lahat noong 1992 nang umutang ang mag-asawang Reblando ng PhP 150,000 sa PNB. Para masiguro ang pautang, nag-mortgage sila ng dalawang lote. Ang isa sa mga lote ay may titulo na (TCT No. T-40839), habang ang isa naman ay may Tax Declaration lang (TD No. 59006) at kilala bilang Lot No. 10.

n

Makalipas ang ilang taon, nagdagdag pa sila ng utang, umabot sa PhP 312,000. Hindi nakabayad ang mag-asawa, kaya kinumpiska ng PNB ang mga lote sa pamamagitan ng foreclosure. Binili ng PNB ang mga lote sa foreclosure sale.

n

Pagkatapos, sinubukan ng mag-asawang Reblando na bawiin ang Lot No. 10. Sinabi nila na hindi balido ang mortgage sa Lot No. 10 dahil hindi naman daw sila ang may-ari nito noong imomortgage nila ito noong 1995. Ayon sa kanila, pag-aari pa daw ng gobyerno ang Lot No. 10 noong panahong iyon, at binanggit pa nila ang kaso ng DBP vs. CA bilang suporta.

n

Ayon sa mag-asawa, napilitan lang daw sila na isama ang Lot No. 10 bilang collateral dahil sa “require[ment]” ng PNB. Ipinakita pa nila ang isang “Contract to Sell” na ginawa nila at ng Bliss Development Corporation (BDC) noong 1995, kung saan bumili daw sila ng “Unit No. 10” sa isang proyekto ng gobyerno. Ito daw ang patunay na hindi pa nila pag-aari ang Lot No. 10 noong 1992 nang imomortgage nila ito.

n

Depensa naman ng PNB, noong 1992 pa raw iminortgage ng mag-asawa ang Lot No. 10 kasama ang isa pang lote. Sinabi ng PNB na sinadyang itago ng mag-asawa ang isang pahina ng kontrata ng mortgage na nagpapakita na kasama ang Lot No. 10 sa iminortgage noong 1992 pa. Itinanggi rin ng PNB na pinilit nila ang mag-asawa na isama ang Lot No. 10 bilang dagdag na collateral, dahil dati na raw itong collateral.

n

Ang Desisyon ng Korte Suprema

n

Hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa mag-asawang Reblando. Ayon sa Korte, mali ang mga findings ng lower courts na ang mortgage sa Lot No. 10 ay ginawa lang noong 1995. Base sa ebidensya, kasama na ang orihinal na kontrata ng mortgage noong 1992 at ang Tax Declaration No. 59006 na nakapangalan kay Alejandro Reblando noong 1990 pa, napatunayan na noong 1992 pa iminortgage ang Lot No. 10.

n

Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang Tax Declaration No. 59006 na nakapangalan kay Alejandro Reblando ay malakas na ebidensya na siya na ang may-ari ng Lot No. 10 noong 1992. Sinabi pa ng Korte na ang “Contract to Sell” na ipinakita ng mag-asawa ay para sa “Unit No. 10,” isang bahay, at hindi para sa Lot No. 10 mismo. Kaya, hindi ito patunay na hindi pag-aari ng mag-asawa ang Lot No. 10 noong 1992.

n

Dagdag pa rito, binanggit ng Korte Suprema ang prinsipyo ng estoppel. Ayon sa estoppel, hindi maaaring baligtarin ng isang partido ang kanyang pahayag o gawa kung ito ay nakapagdulot ng paniniwala sa ibang partido at nakapagdesisyon ito base sa paniniwalang iyon. Sa kasong ito, sinabi ng Korte na ang mag-asawang Reblando ay estoppel na para sabihing hindi balido ang mortgage dahil sila mismo ang nag-mortgage ng Lot No. 10, nakinabang sa pautang, at hindi nakabayad.

n

“Respondents’ act of entering into the mortgage contract with petitioner, benefiting through the receipt of the loaned amount, defaulting in payment of the loan, letting the property be foreclosed, failing to redeem the property within the redemption period, and thereafter insisting that the mortgage is void, cannot be countenanced.” – Korte Suprema.

n

Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at Regional Trial Court. Idineklara ng Korte Suprema na balido ang mortgage sa Lot No. 10 at inutusan ang mag-asawang Reblando na lisanin ang ari-arian at ibigay ito sa PNB.

nn

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARI NATING MATUTUNAN?

n

Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin ng ilang mahahalagang aral, lalo na sa mga transaksyon na may kinalaman sa mortgage:

n

Para sa mga Umuutang (Mortgagor):

n

n
• Siguraduhing Ikaw ang May-ari: Bago mag-mortgage ng ari-arian, siguraduhin na ikaw talaga ang ganap na may-ari nito. Suriin ang titulo ng lupa (kung lupa ito) at iba pang dokumento na magpapatunay ng iyong pagmamay-ari.

n

• Basahin at Unawain ang Kontrata: Huwag basta-basta pumirma sa kontrata ng mortgage. Basahin at unawaing mabuti ang lahat ng nakasulat, kasama na ang mga ari-arian na imomortgage. Kung may hindi maintindihan, magtanong sa abogado o sa bangko.

n

• Tuparin ang Obligasyon: Kung umutang, sikapin na makabayad sa takdang panahon para maiwasan ang foreclosure at pagkawala ng ari-arian.

n

n

Para sa mga Nagpapautang (Mortgagee):

n

n
• Due Diligence: Magsagawa ng masusing pagsusuri (due diligence) sa ari-arian na imomortgage, kasama na ang pagberipika ng pagmamay-ari ng umuutang. Humingi ng mga dokumento tulad ng titulo at tax declaration.

n

• Maging Malinaw sa Kontrata: Siguraduhin na malinaw at kumpleto ang kontrata ng mortgage, lalo na sa paglalarawan ng ari-arian na collateral.

n

nn

MGA MAHAHALAGANG ARAL MULA SA KASO:

n

n
• Pagmamay-ari ay Mahalaga: Para maging balido ang mortgage, kailangan na ang nagmomortgage ay ang ganap na may-ari ng ari-arian.

n

• Estoppel: Hindi maaaring baligtarin ng isang partido ang kanyang posisyon kung ito ay makakasama sa ibang partido na nagtiwala sa kanya.

n

• Kahalagahan ng Dokumento: Ang mga dokumento tulad ng titulo at tax declaration ay mahalagang ebidensya sa pagpapatunay ng pagmamay-ari.

n

nn

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQs)

n

Tanong 1: Ano ang mangyayari kung imomortgage ko ang ari-arian na hindi pa sa akin nakapangalan?
nSagot: Maaaring mapawalang-bisa ang mortgage dahil isa sa mga rekisito para maging balido ito ay na ang nagmomortgage ay ang ganap na may-ari ng ari-arian. Ngunit, sa kasong ito, kahit hindi pa lubusang pag-aari ng mag-asawa ang lupa noong una, napatunayan na sila na ang may-ari noong imomortgage nila ito, kaya naging balido pa rin ang mortgage.

n

Tanong 2: Ano ang ibig sabihin ng