Sa desisyong ito, pinagtibay ng Korte Suprema ang proteksyon ng rehistradong may-ari ng lupa. Ipinawalang-bisa nito ang transaksyon sa pagitan ng AF Realty at Metropolitan Bank and Trust Company (MBTC) dahil nabigo ang MBTC na magparehistro ng kanilang pagbili nang may mabuting loob. Mahalaga ito sapagkat kahit na nakabili nang walang kaalaman sa anumang problema sa titulo, kailangan pa ring magparehistro nang hindi nalalaman ang anumang problema. Binibigyang-diin nito na ang proteksyon ng sistema ng Torrens ay hindi lamang para sa mga walang muwang na bumibili sa simula, kundi pati na rin sa mga nagpapatuloy na kumilos nang may mabuting loob hanggang sa maipatala ang paglilipat ng pagmamay-ari.

Bilihin Ngayon, Rehistro Mamaya: Linaw sa Katayuan ng Mabuting Loob sa mga Transaksyon sa Lupa

Ang kasong ito ay nag-ugat sa pagtatalo sa pagmamay-ari ng tatlong lote sa Makati. Nagsimula ang kuwento nang kanselahin ang titulo ng orihinal na may-ari dahil sa isang mapanlinlang na dokumento. Ang lupang ito ay naibenta sa iba’t ibang partido, na humantong sa Metropolitan Bank and Trust Company (MBTC). Ang pangunahing isyu ay kung maituturing na “buyer in good faith” ang MBTC, na nagbibigay sa kanila ng proteksyon sa ilalim ng sistema ng Torrens. Sa madaling salita, kung ang bangko ay dapat protektahan dahil nagtiwala sila sa malinis na titulo nang bilhin nila ang lupa, kahit na lumabas na peke pala ang pinagmulang dokumento. Nakasalalay dito ang malinaw na patakaran na ang sinumang bumibili ng rehistradong lupa ay dapat magpatuloy na kumilos nang may mabuting loob hanggang sa maipatala nila ang paglipat ng pag-aari.

Tinalakay ng Korte Suprema ang kahalagahan ng rehistrasyon sa mga transaksyon sa lupa. Ang sistemang Torrens, na umiiral sa Pilipinas, ay naglalayong patatagin ang mga titulo ng lupa at protektahan ang mga bumibili. Ang Presidential Decree (PD) 1529, o ang Property Registration Decree, ay nagbibigay-diin sa pangangailangang ito ng rehistrasyon. Ito ay upang maging epektibo ang paglilipat ng pagmamay-ari laban sa mga ikatlong partido.

Seksiyon 51. Paglilipat at iba pang transaksyon ng rehistradong may-ari. —Ang may-ari ng rehistradong lupa ay maaaring maglipat, magmortgage, magpaupa, magpabayad o kung hindi man ay makitungo dito alinsunod sa umiiral na mga batas. Maaari siyang gumamit ng mga form ng mga gawa, mortgage, lease o iba pang boluntaryong instrumento na sapat sa batas. Ngunit walang deed, mortgage, lease, o iba pang boluntaryong instrumento, maliban sa isang testamentong naglalayong maglipat o makaapekto sa rehistradong lupa ang magkakabisa bilang isang paglilipat o magbubuklod sa lupa, ngunit gagana lamang bilang isang kontrata sa pagitan ng mga partido at bilang katibayan ng awtoridad sa Register of Deeds upang gumawa ng rehistrasyon.

Ang kilos ng pagpaparehistro ay magiging ang nagpapatakbong kilos upang ilipat o makaapekto sa lupa kung tungkol sa mga ikatlong tao, at sa lahat ng mga kaso sa ilalim ng Dekretong ito, ang pagpaparehistro ay gagawin sa tanggapan ng Register of Deeds para sa lalawigan o lungsod kung saan naroon ang lupa.

Sa kasong ito, bagama’t napatunayang “buyer in good faith” ang MBTC noong bilhin nila ang lupa, nagbago ang sitwasyon nang hindi nila agad naipatala ang transaksyon. Bago ang rehistrasyon, naitala ang lis pendens, na nagpapabatid na may usapin sa korte kaugnay sa lupa. Dahil dito, hindi na maituturing na “buyer in good faith” ang MBTC nang irehistro nila ang titulo, at hindi sila maaaring magkaroon ng proteksyon sa ilalim ng batas. Sa madaling salita, hindi sapat na walang alam na problema sa titulo noong bumili ka. Dapat ay wala ka ring alam na problema habang nagpaparehistro ng iyong pagbili.

Pinagtibay ng Korte Suprema ang prinsipyong “primus tempore, potior jure” (unang sa panahon, mas malakas sa karapatan). Ito ay nangangahulugan na ang mas naunang karapatan ay mas manaig. Bagama’t nagkaroon ng kasunduan ang MBTC at AF Realty bago pa man ang notice of lis pendens, nakita ng Korte Suprema na hindi ito nairehistro hanggang matapos maitala ang nasabing notice. Dahil dito, mas matimbang ang notice of lis pendens. Idinagdag pa ng Korte Suprema na sa batas, ang isang banko, para maging isang “purchaser in good faith” ay kailangang kumilos nang may mas matinding pagsisiyasat kung kaya’t sila ay dapat managot sa pinsalang naidulot dahil sa kapabayaan.

Sa esensya, ang desisyon ay nagpapanatili sa sistema ng Torrens sa pamamagitan ng pagtiyak na ang mga bumibili ay hindi lamang dapat na walang alam na mga isyu sa simula, ngunit dapat mapanatili ang kamalayan hanggang sa maipatala ang titulo sa kanilang pangalan. Pinagtibay ng Korte Suprema ang naunang desisyon sa Civil Case No. 92-2831, kung saan ipinahayag ang kaduda-dudang pagkuha ng mga titulo ng Bernal. Para sa desisyong ito, ibinigay ng Korte ang mga remedyo sa rehistradong may-ari. Ipinag-utos na bakantehin at ibalik ng MBTC sa mga nagpetisyon ang 60% ng lupa dahil dito nagmula ang kaduda-dudang titulo ng Metrobank.

Bukod pa rito, nagbigay ng karampatang danyos para sa hindi makatarungang paggamit at pagaari ng ari-arian. Kahit nakabili nang may mabuting loob sa simula, binago ng bangko ang katayuang ito nang may notice of lis pendens ngunit kinakailangang manatiling malinis hanggang maipatala ang pagbili nila. Dahil dito, ang AF Realty and Development Inc. ay dapat bigyan ang Metropolitan Bank and Trust Co. nang 60% ng binayadang halaga (PHP 39,308,000.00). Ang kasong ito ay nagsisilbing babala sa mga bumibili, lalo na sa mga institusyong pampinansyal, na maging mapagbantay at tiyakin ang bisa ng kanilang mga transaksyon sa lupa sa pamamagitan ng mabilis na pagpaparehistro.

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung ang Metropolitan Bank and Trust Company (MBTC) ay maituturing na isang “purchaser in good faith” sa kabila ng katotohanan na ang pagpaparehistro ng titulo ay naganap pagkatapos maitala ang isang notice of lis pendens.
Ano ang kahulugan ng “purchaser in good faith”?	Ang “Purchaser in good faith” ay tumutukoy sa isang bumibili ng ari-arian nang walang alam na may ibang tao na may karapatan dito, at nagbayad ng tamang halaga. Dapat ay naniniwala silang may karapatan ang nagbebenta na magbenta ng ari-arian.
Ano ang “lis pendens”?	Ang “Lis pendens” ay isang paunawa sa publiko na may kasong nakabinbin sa korte na maaaring makaapekto sa pagmamay-ari ng isang partikular na ari-arian. Ito ay nagbibigay-alam sa mga potensyal na bumibili na may panganib sa pagbili ng ari-arian.
Bakit nabigo ang MBTC na maging isang “purchaser in good faith”?	Kahit na walang kaalaman ang MBTC tungkol sa problema noong bilhin nila ang lupa, nagbago ito nang magkaroon ng lis pendens bago pa man nila nairehistro ang kanilang pagbili. Ang “mabuting loob” ay dapat panatilihin hanggang sa maipatala ang titulo.
Ano ang prinsipyong “primus tempore, potior jure”?	Ang prinsipyong ito, na nangangahulugang “unang sa panahon, mas malakas sa karapatan,” ay nangangahulugan na ang mas naunang karapatan ay may mas malakas na claim kaysa sa mas huling karapatan. Ito ang basehan sa pagpapasya sa kasong ito.
Anong mga hakbang ang dapat gawin ng mga banko upang maging “purchaser in good faith”?	Dahil sa mas mataas na tungkulin ng pag-iingat, dapat siyasatin ng mga bangko ang kasaysayan ng mga titulo, magsagawa ng ocular inspections, at suriin ang anumang posibleng mga isyu sa pagmamay-ari bago bilhin ang isang ari-arian. Hindi sapat ang basta’t pagtingin lang sa titulo.
Anong mga danyos ang natanggap ng mga nagpetisyon?	Bilang karagdagan sa pagbawi ng pag-aari, ang mga nagpetisyon ay binigyan ng PHP 5,000,000.00 bilang bayad-pinsala. Dahil dito, iniutos ng Korte sa AF Realty and Development, Inc. sa pagbabayad nang halagang 60% sa PHP 39,308,000.00 kay Metropolitan Bank and Trust Co..
Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga transaksyon sa lupa?	Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng maagap na pagpaparehistro at pagpapanatili ng “good faith” sa buong proseso ng transaksyon. Ito ay lalong mahalaga para sa mga institusyong pampinansyal.

Ang desisyong ito ay nagpapaalala sa lahat ng mga bumibili ng lupa na hindi sapat ang maging “inosente” sa simula ng transaksyon. Kinakailangan ang patuloy na pag-iingat at ang mabilis na pagpaparehistro upang matiyak na protektado ang kanilang mga karapatan sa ilalim ng batas.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Duenas v. Metropolitan Bank and Trust Company, G.R No. 209463, November 29, 2022