Sa desisyon na ito, pinagtibay ng Korte Suprema na walang bisa ang pagbebenta sa pamamagitan ng ekstrang hudisyal na foreclosure ng isang condominium unit dahil hindi napatunayan na mayroong espesyal na awtoridad ang condominium corporation para isagawa ang pagbebenta. Ito ay mahalaga dahil nililinaw nito na hindi sapat ang probisyon sa Condominium Act para magkaroon ng awtomatikong karapatan na mag-foreclose ng property; kailangan pa rin ng malinaw na pahintulot mula sa may-ari. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga may-ari ng condominium laban sa arbitraryong foreclosure at nagtatakda ng mas mataas na pamantayan para sa condominium corporations sa pagkolekta ng mga hindi nabayarang dues.
Kailan Kailangan ang Pahintulot sa Pagbebenta ng Kondominyum? Detalye ng Kaso Brouwer vs. LPL
Ang kaso ay nagsimula nang hindi makabayad si Catharina Brouwer, ang may-ari ng dalawang condominium unit sa LPL Greenhills Condominium, ng kanyang buwanang association dues at iba pang assessments. Dahil dito, nagsampa ang LPL ng petisyon para maibenta ang mga unit sa pamamagitan ng ekstrang hudisyal na foreclosure. Kinuwestiyon ni Brouwer ang validity ng foreclosure, na sinasabing walang awtorisasyon ang LPL sa kanilang Master Deed of Restrictions at By-Laws para isagawa ito, at walang board resolution na nagpapahintulot dito. Ang pangunahing legal na tanong sa kasong ito ay kung kailangan ba ng condominium corporation ang espesyal na awtoridad mula sa may-ari ng unit para magsagawa ng ekstrang hudisyal na foreclosure dahil sa hindi pagbabayad ng mga dues.
Sa pagdinig ng kaso, nagpaliwanag ang Korte Suprema na hindi sapat ang pag-asa lamang sa Chateau de Baie case para sabihing hindi kailangan ang espesyal na awtoridad. Binigyang-diin na sa kasong First Marbella Condominium Association, Inc. v. Gatmaytan, malinaw na sinabi ng Korte na kailangang mayroong ebidensya na mayroong espesyal na awtoridad ang petisyoner para magsagawa ng ekstrang hudisyal na foreclosure. Ayon sa Circular No. 7-2002, ipinapatupad ang Administrative Matter No. 99-10-05-0, na nag-uutos na ang petisyon para sa ekstrang hudisyal na foreclosure ay dapat suportahan ng ebidensya na mayroong espesyal na kapangyarihan o awtoridad ang petisyoner para mag-foreclose.
Hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng LPL na sa ilalim ng Section 20 ng Condominium Act, ang paraan lamang ng foreclosure ang sakop ng Act No. 3135, at hindi kasama rito ang mga dokumentaryong requirements tulad ng espesyal na awtoridad. Ayon sa Korte, ang requirement na ito ay nagmula sa prinsipyo ng “nemo dat quod non habet,” na ang ibig sabihin ay hindi maibibigay ng isang tao ang wala sa kanya. Dahil si Brouwer ang rehistradong may-ari, siya lamang ang may karapatang mag-dispose ng mga unit, maliban na lamang kung mayroong espesyal na kapangyarihan na ibinigay sa iba, tulad ng LPL.
Nabanggit din ng Korte ang Article 1878 ng Civil Code, na nagsasaad na kailangan ang espesyal na power of attorney para magbenta ng real property. Binigyang-diin na ang special power na tinutukoy sa Section 1 ng Act No. 3135 ay ang special power of attorney to sell. Sa kaso ng The Commoner Lending Corp. v. Spouses Villanueva, malinaw na sinabi na kailangan ang special power para maibenta ang property sa pamamagitan ng sheriff bilang ahente ng may-ari.
Dagdag pa, sinabi ng Korte na barred na ang LPL sa pag-raise ng isyu kung mayroong special authority sa kanilang Master Deed of Restrictions at By-Laws dahil hindi nila ito kinuwestiyon sa RTC. Laches ang tawag dito. Bukod pa rito, ang pagtukoy kung mayroong special authority o wala ay isang question of fact, at limitado lamang ang hurisdiksyon ng Korte Suprema sa questions of law sa isang petition for review on certiorari. Sa kabila nito, sinuri pa rin ng Korte ang mga probisyon ng Master Deed at By-Laws ng LPL at nakita na wala ritong katibayan ng special authority o power to sell.
Sa huling argumento ng petitioners, sinabi nilang nawala na ang legal personality ng Gutierrez, Cortez & Partners para magrepresenta kay Brouwer dahil sa pagkamatay ni Manfred De Koning. Ayon sa Korte, hindi real party-in-interest si De Koning, kundi si Brouwer. Kaya’t hindi otomatikong nawawala ang karapatan ng Gutierrez, Cortez & Partners na maging abogado niya.
FAQs
| Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? | Ang pangunahing isyu ay kung kailangan ba ng espesyal na awtoridad o pahintulot ang isang condominium corporation upang magsagawa ng extrajudicial foreclosure sa isang unit dahil sa hindi pagbabayad ng association dues. |
| Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa special authority? | Ayon sa Korte Suprema, kinakailangan ang espesyal na awtoridad mula sa may-ari ng unit bago magsagawa ng extrajudicial foreclosure ang condominium corporation. Ito ay dapat na nakasaad sa Master Deed of Restrictions o By-Laws ng condominium. |
| Ano ang epekto ng kawalan ng special authority sa foreclosure proceedings? | Kung walang special authority, ang extrajudicial foreclosure proceedings ay walang bisa. Maaari lamang mangolekta ang condominium corporation sa pamamagitan ng ordinaryong demanda o judicial foreclosure. |
| Bakit hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng LPL Greenhills? | Hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng LPL Greenhills dahil hindi nila napatunayan na mayroon silang special authority mula kay Brouwer. Ang mga probisyon sa kanilang Master Deed at By-Laws ay hindi sapat para ituring na espesyal na awtoridad. |
| Ano ang papel ng Act No. 3135 sa kasong ito? | Ayon sa Act No. 3135, kailangan ang isang special power of attorney upang magsagawa ng extrajudicial foreclosure. Ang batas na ito ay nagtatakda ng mga pamamaraan para sa pagbebenta ng property sa pamamagitan ng foreclosure. |
| Ano ang sinasabi ng Civil Code tungkol sa pagbebenta ng real property? | Ayon sa Article 1878 ng Civil Code, kinakailangan ang isang special power of attorney para magbenta ng real property. Ito ay upang maprotektahan ang karapatan ng may-ari sa kanilang ari-arian. |
| Ano ang “nemo dat quod non habet” at paano ito nauugnay sa kasong ito? | Ang “nemo dat quod non habet” ay isang Latin maxim na nangangahulugang hindi maibibigay ng isang tao ang wala sa kanya. Sa kasong ito, dahil si Brouwer ang may-ari, siya lamang ang may karapatang magbenta ng unit maliban kung mayroon siyang binigay na espesyal na pahintulot. |
| May epekto ba ang kamatayan ni Manfred De Koning sa kaso? | Walang epekto ang kamatayan ni Manfred De Koning sa kaso dahil siya lamang ang attorney-in-fact ni Brouwer. Ang abogado pa rin ni Brouwer ay ang Gutierrez, Cortez & Partners. |
For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.
Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: LPL Greenhills Condominium Corporation v. Brouwer, G.R. No. 248743, September 07, 2022
Mag-iwan ng Tugon