Pinagtibay ng Korte Suprema na sa mga kaso ng forcible entry, mahalaga ang pagtukoy sa lupang pinag-aagawan. Ngunit, binigyang-diin nito na ang paglilitis ay dapat ibatay lamang sa mga ebidensyang isinumite sa mababang korte at hindi sa mga bagong ebidensyang isinumite sa apela. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-linaw sa mga alituntunin ng pagpapatunay ng pagmamay-ari at posisyon sa mga kaso ng forcible entry, na naglalayong protektahan ang mga karapatan ng mga nagmamay-ari ng lupa.

Paano Pinoprotektahan ang Iyong Lupa?: Ang Kuwento ng Usapin sa Forcible Entry

Ang kasong ito ay nagsimula sa isang usapin ng forcible entry na isinampa ni Roi Guzman David laban kay Caridad D. Butay. Ayon kay David, siya ay may unang pisikal na posisyon sa isang lupa na binili niya sa pamamagitan ng isang conditional deed of sale. Ngunit, pinasok umano ni Butay ang lupa nang walang pahintulot at nagtayo ng istruktura. Nagdesisyon ang Municipal Circuit Trial Court (MCTC) na pabor kay David, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals (CA), na nagsabing hindi napatunayan ni David na ang lupang inookupahan ni Butay ay ang parehong lupa na inaangkin niya.

Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung napatunayan ba ni David ang pagkakakilanlan ng lupa at kung napatunayan ba niyang inagaw sa kanya ni Butay ang kanyang posisyon. Mahalagang tandaan na sa mga usapin ng forcible entry, ang kailangan lamang patunayan ay ang naunang pisikal na posisyon at hindi ang titulo ng lupa. Ang Korte Suprema ay nagsabi na mali ang CA sa pagsasaalang-alang sa mga ebidensyang isinumite lamang sa apela. Ayon sa Korte, ang mga bagong ebidensyang ito ay hindi dapat isinasaalang-alang dahil hindi ito bahagi ng mga ebidensyang isinumite sa mababang korte.

“The appellate procedure dictates that a factual question may not be raised for the first time on appeal, and, as in the case, documents which form no part of the proofs before the CA will not be considered in disposing the issues of an action.”

Idinagdag pa ng Korte Suprema na napatunayan ni David ang kanyang naunang pisikal na posisyon sa lupa. Ang pagkakakilanlan ng lupa ay napatunayan sa pamamagitan ng conditional deed of sale at ang ebidensya na nagpakita na si David ay nagtayo ng bakod at shanty sa lupa. Ang pag-akyat ni Butay sa argumento ng “tacking of possession” (pagdurugtong ng posisyon) ay hindi rin pinahintulutan ng Korte, dahil ang prinsipyo na ito ay ginagamit lamang sa mga usapin ng pagmamay-ari at hindi sa mga usapin ng forcible entry na ang isyu lamang ay ang pisikal na posisyon.

Bilang karagdagan, tinukoy ng Korte ang mga elemento ng forcible entry: (a) na sila ay may naunang pisikal na posisyon sa pag-aari; (b) na sila ay pinagkaitan ng pag-aari alinman sa pamamagitan ng puwersa, pananakot, banta, estratehiya o pagtatago; at (c) na ang aksyon ay isinampa sa loob ng isang (1) taon mula nang malaman ng mga may-ari o legal na nagmamay-ari ang kanilang pagkakait ng pisikal na pag-aari ng ari-arian. Gayunpaman, tungkol sa ikatlong elemento, kapag ang pagpasok ay sa pamamagitan ng pagtatago, ang isang taong panahon ay binibilang mula sa oras na malaman ng nagsasakdal o legal na nagmamay-ari ang pagkakait ng pisikal na pag-aari ng ari-arian.

Dahil dito, ibinalik ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ipinag-utos na ibalik ang desisyon ng MCTC na nag-uutos kay Butay na lisanin ang lupa. Ngunit, ipinadala rin ng Korte ang kaso sa MCTC upang tukuyin ang halaga ng makatwirang upa na dapat bayaran ni Butay kay David. Ang legal na interes sa reasonable rent ay dapat na itakda sa rate na 6% kada annum na kinokompyut mula sa petsa ng demand (Nobyembre 19, 2009) hanggang sa buong pagbabayad. Sa madaling salita, si Butay ay dapat magbayad ng reasonable rent para sa paggamit ng lupa ni David. Ipinagtibay rin ng Korte ang P20,000 bilang bayad sa abogado ni David.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung napatunayan ba ni Roi Guzman David ang pagkakakilanlan ng lupa at ang kanyang naunang pisikal na posisyon, at kung tama ba ang Court of Appeals na isaalang-alang ang mga bagong ebidensyang isinumite sa apela.
Ano ang forcible entry?	Ito ay ang pagpasok sa isang lupa nang walang pahintulot, sa pamamagitan ng puwersa, pananakot, o pagtatago, na nagdudulot ng pagkawala ng posisyon ng may-ari.
Ano ang kailangan patunayan sa isang kaso ng forcible entry?	Kailangan patunayan ang naunang pisikal na posisyon, ang pag-agaw ng posisyon sa pamamagitan ng puwersa, pananakot, o pagtatago, at ang pagsampa ng kaso sa loob ng isang taon mula nang malaman ang pag-agaw.
Ano ang ibig sabihin ng “tacking of possession?”	Ito ay ang pagdurugtong ng posisyon ng kasalukuyang may-ari sa posisyon ng dating may-ari upang makumpleto ang panahon na kailangan para sa pagkuha ng pagmamay-ari sa pamamagitan ng prescription. Ngunit, hindi ito ginagamit sa forcible entry.
Maaari bang isaalang-alang ang mga bagong ebidensya sa apela?	Hindi, hindi maaaring isaalang-alang ang mga bagong ebidensya sa apela kung hindi ito isinumite sa mababang korte.
Ano ang mga damages na maaaring makuha sa isang kaso ng forcible entry?	Maaaring makuha ang reasonable rent para sa paggamit ng lupa, bayad sa abogado, at iba pang gastos sa paglilitis.
Ano ang kahalagahan ng desisyon na ito?	Ang desisyon na ito ay nagbibigay-linaw sa mga alituntunin ng pagpapatunay ng pagmamay-ari at posisyon sa mga kaso ng forcible entry, na naglalayong protektahan ang mga karapatan ng mga nagmamay-ari ng lupa.
Ano ang epekto ng desisyon na ito sa mga usapin ng lupa?	Binibigyang-diin ng kasong ito ang kahalagahan ng pagpapanatili ng rekord ng mga transaksyon sa lupa at ang pagpapatunay ng pisikal na posisyon sa mga usapin ng lupa.

Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagpapatunay ng pagkakakilanlan ng lupa at naunang pisikal na posisyon sa mga usapin ng forcible entry. Nagbibigay din ito ng babala tungkol sa pagsusumite ng mga bagong ebidensya sa apela. Ito ay nagpapaalala sa lahat na maging maingat sa kanilang mga transaksyon sa lupa at siguraduhing maprotektahan ang kanilang mga karapatan.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: ROI GUZMAN DAVID VS. CARIDAD D. BUTAY, G.R. No. 220996, April 26, 2022