Sa isang desisyon ng Korte Suprema, nilinaw na ang isang nangungupahan ay hindi maituturing na tagapagtayo saGood faith na may karapatang manatili sa lupa hangga’t hindi nababayaran ang halaga ng mga naitayong improvements. Bagaman hindi otomatikong may karapatan sa reimbursement, maaaring alisin ng nangungupahan ang mga naitayong improvements kung hindi pumayag ang nagpapa-upa na bayaran ang kalahati ng halaga nito. Ang desisyong ito ay mahalaga para sa mga umuupa dahil tinatalakay nito ang mga limitasyon at karapatan nila kaugnay ng mga pagpapabuti na ginawa sa inuupahang ari-arian, lalo na kung matapos na ang kontrata ng upa at gusto silang paalisin.

Upa: Nawalang Kontrata, Nagpatuloy na Paggamit – Sino ang Dapat Magbayad at Paano?

Ang kasong ito ay tungkol sa lupa sa Pandacan, Manila na inupahan ng mga Spouses Buce mula sa mga Tiongco. Matapos ang orihinal na kontrata ng upa, nagkaroon ng hindi pagkakasundo kung naging otomatikong napanibago ba ang kontrata o hindi. Binigyang diin ng Korte Suprema na hindi otomatikong napanibago ang kontrata, ngunit ang patuloy na paggamit ng mga Spouses Buce sa lupa ay nagresulta sa isang implied new lease o tacita reconduccion. Ang pangunahing tanong dito ay, sa kawalan ng malinaw na kasunduan, ano ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido?

Noong una, nagkaroon ng kasunduan sa pag-upa sa pagitan nina Bernardo at Dionisio Tiongco (mga nagmamay-ari) at Spouses Rogelio at Anita Buce. Pinayagan ng kasunduan ang mga Buce na magtayo ng improvements sa lupa. Nang matapos ang termino ng upa, nagkaroon ng pagtatalo tungkol sa pagbabayad ng upa at kung napanibago ba ang kasunduan. Bagamat unang idineklara ng trial court na awtomatikong napanibago ang kontrata, binaliktad ito ng Court of Appeals at kalaunan ng Korte Suprema, na nagsasabing kailangan ng mutual agreement para sa pagpapanibago. Sa kabila nito, patuloy na ginamit ni Anita Buce ang lupa, na humantong sa pagkakaroon ng implied new lease.

Ang implikasyon ng implied new lease ay mahalaga. Sa ilalim ng Article 1670 ng Civil Code, kapag patuloy na ginamit ng umuupa ang ari-arian nang may pahintulot ng nagpapa-upa pagkatapos ng orihinal na kontrata, nangangahulugan ito ng bagong kasunduan. Mahalaga ring tandaan na ang Article 1678 ay nagtatakda na kung ang nangungupahan ay naglagay ng kapaki-pakinabang na mga pagpapabuti saGood faith, ang nagpapa-upa ay dapat bayaran ang nangungupahan ng kalahati ng halaga ng mga pagpapabuti sa pagtatapos ng kontrata. Kung hindi magbayad ang nagpapa-upa, maaaring alisin ng nangungupahan ang improvements.

Sa kasong ito, bagamat hindi maituturing na tagapagtayo saGood faith si Buce, mayroon pa rin siyang karapatan sa reimbursement kung gustong panatilihin ng mga Tiongco ang mga improvements. Kung hindi, may karapatan siyang alisin ang mga ito. Mahalaga ang puntong ito para sa mga nangungupahan na nagtayo ng improvements sa inuupahan nilang ari-arian dahil mayroon silang proteksyon, kahit papaano, sakaling matapos ang kontrata.

Tungkol naman sa pagbabayad ng upa, kinatigan ng Korte Suprema ang argument ni Buce na hindi siya dapat magbayad ng rental arrearages dahil walang sapat na ebidensya na natanggap niya ang mga notice tungkol sa pagtaas ng upa at napagkasunduan ito ng mga partido. Iginiit din ng Korte na bagamat nagpatuloy si Buce sa paggamit ng lupa nang walang kontrata, dapat siyang magbayad ng makatwirang halaga para sa paggamit nito, na tinakda sa P5,000.00 bawat buwan. Ito ay isang mahalagang prinsipyo ng unjust enrichment: hindi maaaring makinabang ang isang partido sa kapinsalaan ng iba.

Dagdag pa rito, kinatigan ng Korte ang pagbibigay ng attorney’s fees sa mga Tiongco dahil sa hindi makatwirang pagtanggi ni Buce na isauli ang lupa matapos ang desisyon ng Korte Suprema sa GR. No. 136913. Idiniin ng Korte na may basehan ang paggawad ng attorney’s fees kapag ang isang partido ay nagpakita ngbad faith sa pagtanggi na tuparin ang kanilang obligasyon.

Bilang konklusyon, ang kasong ito ay naglalaman ng mahahalagang aral tungkol sa mga karapatan at obligasyon ng mga nangungupahan at nagpapa-upa, lalo na kapag natapos na ang kontrata. Mahalaga para sa mga nangungupahan na malaman ang kanilang mga karapatan kaugnay ng mga improvements na ginawa sa inuupahang ari-arian. Mahalaga rin na magkaroon ng malinaw na kasunduan sa pag-upa, lalo na tungkol sa pagpapanibago ng kontrata at pagbabayad ng upa.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung may karapatan ba ang nangungupahan na manatili sa lupa hangga’t hindi nababayaran ang halaga ng mga improvements na ginawa niya, at kung mayroong implied new lease pagkatapos ng orihinal na kontrata.
Maituturing bang builder inGood faith ang isang nangungupahan?	Hindi. Dahil alam ng nangungupahan na temporaryo lamang ang kanilang pananatili sa lupa, hindi sila maituturing na builder inGood faith na may karapatang manatili hangga’t hindi nababayaran ang improvements.
Ano ang mangyayari sa mga improvements kung hindi gustong bayaran ng nagpapa-upa ang nangungupahan?	Kung hindi pumayag ang nagpapa-upa na bayaran ang nangungupahan, maaaring alisin ng nangungupahan ang mga improvements, ngunit dapat niyang gawin ito nang hindi makakasira sa ari-arian.
Ano ang implied new lease o tacita reconduccion?	Ito ay isang legal na prinsipyo kung saan, kapag patuloy na ginamit ng nangungupahan ang ari-arian pagkatapos ng orihinal na kontrata nang may pahintulot ng nagpapa-upa, nangangahulugan ito ng bagong kasunduan sa pag-upa.
Ano ang basehan ng upa sa isang implied new lease?	Kung hindi tinukoy ang termino ng upa, ito ay depende sa kung gaano kadalas nagbabayad ng upa ang nangungupahan (buwanan, taunan, atbp.).
Kailangan bang magbayad ang nangungupahan kahit walang kontrata?	Oo. Bagamat walang kontrata ng upa, dapat magbayad ang nangungupahan ng makatwirang halaga para sa paggamit ng ari-arian.
Bakit hindi kinatigan ng Korte ang pagpapataw ng rental arrearages?	Dahil walang sapat na ebidensya na natanggap ng nangungupahan ang mga notice tungkol sa pagtaas ng upa at na napagkasunduan ito ng mga partido.
Kailan maaaring magbayad ng attorney’s fees?	Maaaring magbayad ng attorney’s fees kapag ang isang partido ay nagpakita ng bad faith sa pagtanggi na tuparin ang kanilang obligasyon, tulad ng pagtanggi na isauli ang ari-arian pagkatapos ng desisyon ng korte.

Mahalaga ang kasong ito dahil nagbibigay ito ng gabay sa mga karapatan at obligasyon ng mga nangungupahan at nagpapa-upa. Ang pag-unawa sa mga legal na prinsipyong ito ay makakatulong upang maiwasan ang mga hindi pagkakasundo at maprotektahan ang mga karapatan ng bawat isa.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Buce vs Galeon, G.R. No. 222785, March 02, 2020