Sa desisyong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na kapag ang isang may-ari ng dalawang magkaibang lote ay nagtatag ng maliwanag na senyales ng easement (o daanan) sa pagitan ng mga ito, ito ay magiging titulo ng easement kapag ang isa sa mga lote ay naibenta sa iba. Ang senyales na ito ay dapat na halata at umiiral, maliban kung ito ay tinanggal bago pa man ang paglilipat ng pag-aari o kung mayroong ibang napagkasunduan sa deed of transfer. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa proteksyon ng mga karapatan ng mga may-ari na nangangailangan ng daanan patungo sa kanilang mga properties.

Daanan sa Lupa: Paano Nabuo ang Easement?

Ang kaso ay nagsimula nang ang mag-asawang Fernandez, na dating nagmamay-ari ng limang magkakaratig na lote, ay naglagay ng annotation sa titulo ng dalawang lote na nasa harapan na nagsisilbing daanan papunta sa pampublikong highway. Nang mabankrupt sila, naibenta ang mga lote sa Philippine National Bank (PNB) at kalaunan ay binili ng mag-asawang Delfin. Tinangka ng mga Delfin na harangan ang daanan, kaya nagsampa ng kaso ang mga Fernandez para igiit ang kanilang karapatan sa daanan. Ang pangunahing legal na tanong ay kung may bisa ba ang easement na naitatag noong ang mga lote ay pag-aari pa ng mga Fernandez, at kung ito ay dapat igalang ng mga sumunod na may-ari.

Ang easement ay isang pagpapabigat sa isang property para sa kapakinabangan ng isa pang property na pag-aari ng iba. Ito ay nagbibigay ng karapatan na gumamit ng bahagi ng lupa nang hindi inaalis ang pagmamay-ari. Ayon sa Civil Code, kailangan na ang dominant estate (ang property na nakikinabang) at ang servient estate (ang property na nagbibigay daan) ay pag-aari ng magkaibang tao.

ARTIKULO 613. Ang easement o servitude ay isang pabigat na ipinapataw sa isang hindi natitinag na ari-arian para sa kapakinabangan ng isa pang hindi natitinag na ari-arian na pagmamay-ari ng ibang may-ari.

Sa kasong ito, ang easement ay isang right of way, na itinuturing na isang discontinuous easement dahil ito ay ginagamit lamang kapag dumadaan ang isang tao sa lupa ng iba. Ayon sa Korte Suprema, ang ganitong uri ng easement ay nakukuha lamang sa pamamagitan ng titulo.

ARTIKULO 622. Ang tuloy-tuloy na hindi nakikitang mga easement, at ang mga discontinuous, nakikita man o hindi, ay maaaring makuha lamang sa bisa ng isang titulo.

Ngunit, mayroong eksepsyon sa panuntunang ito. Ayon sa Artikulo 624 ng Civil Code, kung ang dalawang lote ay dating pag-aari ng iisang tao, at mayroong maliwanag na senyales ng easement sa pagitan ng mga ito, ito ay magiging sapat na titulo para ipagpatuloy ang easement kapag naibenta ang isa sa mga lote.

ARTICLE 624. The existence of an apparent sign of easement between two estates, established or maintained by the owner of both, shall be considered, should either of them be alienated, as a title in order that the easement may continue actively and passively, unless, at the time the ownership of the two estates is divided, the contrary should be provided in the title of conveyance of either of them, or the sign aforesaid should be removed before the execution of the deed.

Sa kasong ito, ginamit ng mga Fernandez ang lote sa harapan bilang daanan at nagpalagay pa ng annotation sa titulo. Ito ay sapat na upang maitatag ang easement nang maipasa ang pag-aari sa PNB, maliban kung mayroong ibang napagkasunduan. Ang pagpapabaya ng PNB na ipatanggal ang annotation ay nagpahiwatig ng pagpayag sa easement, na dapat ding igalang ng mga Delfin nang bilhin nila ang lote. Kahit na hindi nakasulat sa titulo, ang kaalaman ng mga Delfin sa easement ay sapat na upang sila ay mapailalim dito.

Nilinaw ng Korte Suprema na hindi ang annotation ang bumubuo sa easement, kundi ang maliwanag na senyales nito at ang kawalan ng pagtutol mula sa mga sumunod na may-ari. Ang dating desisyon ng Court of Appeals ay binawi, at pinagtibay na mayroong valid easement na naitatag sa mga lote ng mga Delfin.

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung may bisa ba ang easement ng right of way na naitatag sa pagitan ng mga lote na dating pag-aari ng iisang tao, nang ang isa sa mga lote ay naibenta sa iba.
Ano ang easement?	Ang easement ay karapatan na gumamit ng lupa ng iba para sa kapakinabangan ng iyong property, tulad ng daanan.
Paano nakukuha ang easement ng right of way?	Sa pangkalahatan, sa pamamagitan ng kasunduan o desisyon ng korte. Ngunit, kung dating pag-aari ng iisang tao ang dalawang lote, ang maliwanag na senyales ng easement ay sapat na.
Ano ang Article 624 ng Civil Code?	Ito ay nagsasaad na kapag dating pag-aari ng iisang tao ang dalawang lote, ang senyales ng easement ay titulo na upang ipagpatuloy ang easement kapag naibenta ang isa sa mga lote.
Kailangan bang nakasulat sa titulo ang easement para maging balido?	Hindi kinakailangan. Ang kaalaman ng sumunod na may-ari tungkol sa easement ay sapat na upang sila ay mapailalim dito.
Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema?	Pinagtibay ng Korte Suprema na mayroong valid easement na naitatag sa lote ng mga Delfin, na dapat nilang igalang.
Ano ang ibig sabihin ng dominant at servient estate?	Ang dominant estate ay ang property na nakikinabang sa easement, habang ang servient estate ay ang property na nagbibigay daan o nagpapahintulot ng easement.
Ano ang aral sa kasong ito?	Ang mga bumibili ng lupa ay dapat na alamin kung mayroong easement na nakapatong dito, dahil maaaring obligahin silang igalang ito kahit na hindi nakasulat sa titulo.

Ang desisyon na ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagkilala at paggalang sa mga umiiral na easement, kahit na hindi ito pormal na naitala. Mahalaga para sa mga mamimili ng lupa na maging mapanuri at alamin ang lahat ng mga posibleng pasanin sa kanilang ari-arian. Kung mayroong maliwanag na senyales ng easement, dapat itong isaalang-alang at galangin.

Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuring ito ay para sa layuning impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na patnubay na naaangkop sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Source: SPOUSES RUDY FERNANDEZ AND CRISTETA AQUINO, VS. SPOUSES MERARDO DELFIN AND ANGELITA DELFIN, G.R. No. 227917, March 17, 2021