Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong Sps. Tedy Garcia at Pilar Garcia v. Loreta T. Santos, Winston Santos at Conchita Tan, ipinaliwanag ang patakaran tungkol sa pagtatamo ng easement ng liwanag at tanawin. Ito ay may kaugnayan sa mga lote na dating pag-aari ng isang may-ari, at kung paano ito nakakaapekto sa karapatan ng may-ari ng dominanteng lote na magkaroon ng unobstructed view. Ayon sa Korte, kahit hindi nagpadala ng pormal na abiso o notarial prohibition, maaaring magkaroon ng easement ng liwanag at tanawin kung mayroong ‘apparent sign of easement’, tulad ng bintana, sa lupaing dating pag-aari ng iisang tao.

Bintana sa Nakaraan: Paano Nakakaapekto ang Dating Pagmamay-ari sa Karapatan sa Liwanag at Hangin?

Ang kaso ay nagsimula sa reklamo ng Sps. Garcia laban sa Sps. Santos at Conchita Tan. Ang Sps. Garcia ay nagreklamo dahil sinasabing hinaharangan ng itinayong bahay ng Sps. Santos ang kanilang karapatan sa liwanag, hangin, at tanawin. Dati, ang lote ng Sps. Garcia at ang lote ng Sps. Santos ay pag-aari ng iisang tao, ang Sps. Santos mismo. Bago naibenta ang lote sa Sps. Garcia, mayroon nang bahay na may mga bintana roon. Kaya’t ang legal na tanong dito ay: nakuha ba ng Sps. Garcia ang easement ng liwanag at tanawin sa lote ng Sps. Santos kahit walang pormal na abiso?

Upang maintindihan ang isyu, mahalagang malaman ang konsepto ng easement. Ayon sa Article 613 ng Civil Code, ang easement ay isang pasanin na ipinataw sa isang ari-arian para sa kapakinabangan ng ibang ari-arian na pag-aari ng ibang may-ari. Ang dominant estate ay ang ari-arian na pinapaboran, habang ang servient estate ay ang ari-arian na nagpapasan ng pasanin. Ayon sa Article 616 ng Civil Code, ang easement ay maaaring positibo o negatibo. Ang positibong easement ay nag-uutos sa may-ari ng servient estate na payagan ang isang bagay na gawin o gawin ito mismo. Ang negatibong easement naman ay nagbabawal sa may-ari ng servient estate na gawin ang isang bagay na maaari niyang gawin kung walang easement.

Ang easement ng liwanag at tanawin ay maaaring positibo o negatibo depende sa sitwasyon. Ito ay positibo kung ang bintana ay nasa pader na pag-aari ng dalawang partido, habang ito ay negatibo kung ang bintana ay nasa sariling pader. Ayon sa Article 621 ng Civil Code, para sa mga positibong easement, ang prescriptive period ay nagsisimula sa araw na ang may-ari ng dominant estate ay nagsimulang gamitin ito sa servient estate. Sa negatibong easement, ang prescriptive period ay nagsisimula sa araw na ang may-ari ng dominant estate ay nagbawal, sa pamamagitan ng isang instrumento na kinikilala sa harap ng isang notaryo publiko, ang may-ari ng servient estate, mula sa pagsasagawa ng isang gawaing magiging legal kung walang easement.

ART. 624. The existence of an apparent sign of easement between two estates, established or maintained by the owner of both, shall be considered, should either of them be alienated, as a title in order that the easement may continue actively and passively, unless, at the time the ownership of the two estates is divided, the contrary should be provided in the title of conveyance of either of them, or the sign aforesaid should be removed before the execution of the deed. This provision shall also apply in case of the division of a thing owned in common by two or more persons.

Sa kasong ito, mahalaga ang Article 624 ng Civil Code. Sinasabi nito na kung mayroong ‘apparent sign of easement’ sa pagitan ng dalawang ari-arian na dating pag-aari ng iisang tao, ang easement na iyon ay mananatili kahit na magkaiba na ang may-ari, maliban kung mayroong kasunduan na tanggalin ito. Ayon sa Korte Suprema, ang pagtatayo ng bahay na may mga bintana noong pag-aari pa ng Sps. Santos ang dalawang lote ay isang ‘apparent sign of easement’. Kaya’t nang bilhin ng Sps. Garcia ang lote, nakuha rin nila ang easement ng liwanag at tanawin, kahit walang pormal na abiso sa Sps. Santos.

Bagamat napatunayan ang easement, mayroon pa ring limitasyon. Ayon sa Article 673 ng Civil Code, kung may karapatan na magkaroon ng direktang tanawin sa katabing ari-arian, ang may-ari ng servient estate ay hindi maaaring magtayo ng gusali na mas malapit sa tatlong metro mula sa boundary line. Dahil napatunayan na may easement ang Sps. Garcia, kinakailangan na ang bahay ng Sps. Santos ay hindi dapat lalapit sa tatlong metro mula sa boundary line.

Dahil dito, inutusan ng Korte Suprema ang Sps. Santos na baguhin ang kanilang bahay upang sumunod sa three-meter rule na itinakda ng Article 673 ng Civil Code.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung nakuha ba ng Sps. Garcia ang easement ng liwanag at tanawin sa lote ng Sps. Santos, kahit walang pormal na abiso. Ito ay dahil ang dalawang lote ay dating pag-aari ng iisang may-ari.
Ano ang ‘easement ng liwanag at tanawin’?	Ito ay isang karapatan na magkaroon ng access sa liwanag, hangin, at tanawin mula sa katabing ari-arian. Maaari itong maging positibo o negatibo, depende sa sitwasyon.
Ano ang ‘apparent sign of easement’ na tinutukoy sa kaso?	Ito ay ang mga bintana na itinayo noong pag-aari pa ng iisang tao ang dalawang lote. Sila ay nagpapakita na may karapatan sa liwanag at tanawin.
Ano ang Article 624 ng Civil Code?	Ito ay nagsasaad na kung mayroong ‘apparent sign of easement’ sa pagitan ng dalawang ari-arian na dating pag-aari ng iisang tao, ang easement na iyon ay mananatili kahit na magkaiba na ang may-ari.
Ano ang ‘three-meter rule’?	Ito ay ang patakaran na nagsasaad na kung may karapatan na magkaroon ng direktang tanawin sa katabing ari-arian, ang may-ari ng servient estate ay hindi maaaring magtayo ng gusali na mas malapit sa tatlong metro mula sa boundary line.
Bakit mahalaga ang kasong ito?	Ipinapaliwanag nito ang karapatan sa liwanag at tanawin, lalo na sa mga ari-arian na dating pag-aari ng iisang tao. Nagbibigay din ito ng linaw sa ‘three-meter rule’.
Paano makaaapekto ang desisyon na ito sa mga homeowners?	Dapat malaman ng homeowners ang kanilang karapatan sa liwanag at tanawin, at kung paano ito maaaring makuha kahit walang pormal na abiso. Mahalaga rin na sundin ang ‘three-meter rule’ upang maiwasan ang problema sa kapitbahay.
Ano ang responsibilidad ng may-ari ng servient estate?	Dapat niyang respetuhin ang easement ng liwanag at tanawin ng dominant estate, at tiyakin na ang kanyang gusali ay sumusunod sa ‘three-meter rule’.

Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagbibigay linaw sa karapatan sa liwanag at tanawin. Mahalaga na malaman ng homeowners ang kanilang karapatan, at ang mga limitasyon nito. Ito ay makakatulong upang maiwasan ang mga problema sa kapitbahay at mapanatili ang harmonious na relasyon.

Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng ruling na ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para lamang sa layuning pang-impormasyon at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na patnubay na naaayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Source: Sps. Tedy Garcia at Pilar Garcia v. Loreta T. Santos, Winston Santos at Conchita Tan, G.R. No. 228334, June 17, 2019