Sa isang desisyon ng Korte Suprema, pinanigan nito ang karapatan ng mga bumili ng lupa laban sa isang nakalistang pagpataw ng pagkakautang (levy). Ibinasura ng Korte ang desisyon ng Court of Appeals, na nagbigay prayoridad sa pagpaparehistro ng pagpataw kaysa sa naunang bentahan ng lupa. Sa madaling salita, mas pinapahalagahan ang karapatan ng taong bumili na ng lupa kaysa sa nakalistang pagkakautang dito, basta’t napatunayang naisagawa ang bentahan bago pa man ang pagpaparehistro ng pagpataw.

Paano Pinoprotektahan ang Karapatan Mo sa Lupa: Ang Kuwento ng Guillermo vs. Orix

Ang kasong ito ay tungkol sa pagtatalo sa pagitan ng Christian at Victorino Guillermo (mga petitioner) at ng Orix Metro Leasing and Finance Corporation (respondent) ukol sa isang parsela ng lupa sa Quezon City. Ang mag-asawang Cando, na dating may-ari ng lupa, ay umutang sa Orix at hindi nakabayad. Dahil dito, ipinag-utos ng korte na ipataw ang lupa upang mabayaran ang utang. Ngunit, bago pa man naipatupad ang pagpataw, naibenta na ng mga Cando ang lupa sa mga Guillermo. Kaya naman, kinontra ng mga Guillermo ang pagpataw, at iginiit na sa kanila na ang lupa.

Sa unang desisyon, kinampihan ng Regional Trial Court (RTC) ang mga Guillermo, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals (CA). Nagdesisyon ang CA na mas matimbang ang karapatan ng Orix dahil nairehistro nila ang pagpataw bago pa man naiparehistro ng mga Guillermo ang kanilang pagbili. Kaya naman, umakyat ang kaso sa Korte Suprema upang maresolba ang legal na tanong: Sino ba ang mas may karapatan sa lupa, ang nakapagparehistro ng pagpataw, o ang naunang bumili nito?

Ang desisyon ng Korte Suprema ay nakabatay sa ilang mahahalagang prinsipyo. Una, ang isang pagpataw ng pagkakautang ay maaari lamang magkabisa sa mga ari-arian na pagmamay-ari pa rin ng umutang. Kung naibenta na ang ari-arian bago pa man ang pagpataw, hindi na ito sakop ng pagkakautang. Ikalawa, ang pagpaparehistro ng isang transaksyon ay nagbibigay ng “constructive notice” sa publiko. Ibig sabihin, inaakala ng batas na alam ng lahat ang tungkol sa transaksyon na nakarehistro. Gayunpaman, ito ay may mga limitasyon.

“The levy on execution shall create a lien in favor of the judgment obligee over the right, title and interest of the judgment obligor in such property at the time of the levy, subject to liens and encumbrances then existing.”

Sa kasong ito, natuklasan ng Korte Suprema na bagama’t nairehistro ng Orix ang pagpataw bago naiparehistro ng mga Guillermo ang kanilang pagbili, mayroon nang mas naunang “encumbrance” sa lupa – ang mortgage ng lupa sa BPI Family Savings Bank. Nang bayaran ng mga Guillermo ang utang ng mga Cando sa BPI, sila ay naging tagapagmana ng karapatan ng BPI, kabilang ang prayoridad sa lupa.

Bukod pa rito, tinukoy ng Korte na sa bisa ng Deed of Absolute Sale, nailipat na ang pagmamay-ari ng lupa sa mga Guillermo bago pa man ang pagpataw. Sa ilalim ng Civil Code, ang pagmamay-ari ay naililipat sa pamamagitan ng aktwal o konstruktibong paglilipat. Sa kasong ito, ang paggawa ng Deed of Absolute Sale ay itinuturing na konstruktibong paglilipat, maliban na lamang kung mayroong iba pang kasunduan.

Ang Korte ay nagbigay din ng importansya sa katotohanan na naisampa na ng mga Guillermo ang lahat ng kinakailangang dokumento para sa pagpaparehistro ng kanilang pagbili bago pa man ang pagpataw ng Orix. Ang pagkaantala sa pagpapalabas ng bagong titulo ay hindi dapat makaapekto sa kanilang karapatan. Ang mga patakaran sa pagpaparehistro, ayon sa Korte Suprema ay nangangahulugan na epektibo ang pagpaparehistro sa oras na nagawa na ng nagparehistro ang lahat ng kailangan para sa layunin ng pagpasok (entry) at anotasyon.

“Every conveyance, mortgage, lease, lien, attachment, order, judgment, instrument or entry affecting registered land shall, if registered, filed or entered in the office of the Register of Deeds for the province or city where the land to which it relates lies, be constructive notice to all persons from the time of such registering, filing or entering.”

Bilang karagdagan, sinabi ng Korte Suprema na ang sinasabing pag-urong sa aplikasyon ng pagpaparehistro ng paglilipat ng pagmamay-ari ay hindi napatunayan. Wala raw sapat na ebidensya na ang taong nag-withdraw ay may pahintulot mula sa mga Guillermo. Kaya naman, hindi ito binigyang importansya ng Korte.

Sa huli, binigyang diin ng Korte Suprema na dapat sundin ang tamang proseso sa pagpataw ng ari-arian. Dapat unahin ang personal na ari-arian bago ang real property. Sa kasong ito, walang sapat na ebidensya na sinubukan munang ipataw ang personal na ari-arian ng mga Cando bago ang kanilang lupa. Kaya naman, ang pagpataw sa lupa ay itinuring na hindi wasto.

Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagpapakita ng proteksyon sa mga bumibili ng lupa. Sa pangkalahatan, mas pinapaboran ng batas ang taong naunang bumili ng lupa kaysa sa taong nagpataw lamang ng pagkakautang dito, basta’t napatunayang naisagawa ang bentahan bago pa man ang pagpaparehistro ng pagpataw.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang isyu ay kung sino ang may mas matimbang na karapatan sa lupa: ang nakapagparehistro ng pagpataw ng pagkakautang, o ang naunang bumili nito.
Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema?	Nagdesisyon ang Korte Suprema na mas matimbang ang karapatan ng naunang bumili ng lupa, sa kondisyong napatunayan na ang pagbenta ay naisagawa bago pa man ang pagpaparehistro ng pagpataw.
Bakit kinampihan ng Korte Suprema ang mga Guillermo?	Ito ay dahil mayroon nang naunang mortgage sa lupa bago pa man ang pagpataw, at binayaran ng mga Guillermo ang utang na ginarantiyahan ng mortgage. Dagdag pa rito, natukoy ng Korte na naisampa na ng mga Guillermo ang lahat ng kinakailangang dokumento para sa pagpaparehistro bago pa man ang pagpataw.
Ano ang ibig sabihin ng “constructive notice”?	Ito ay ang legal na pagpapalagay na alam ng lahat ang tungkol sa isang transaksyon na nakarehistro.
Ano ang “Deed of Absolute Sale”?	Ito ay isang legal na dokumento na nagpapatunay ng paglilipat ng pagmamay-ari ng isang ari-arian mula sa nagbebenta patungo sa bumibili.
Ano ang “mortgage”?	Ito ay isang uri ng security interest kung saan ginagamit ang ari-arian bilang garantiya sa pagbabayad ng utang.
Paano kung nairehistro ko ang pagbili ko ng lupa pagkatapos na mairehistro ang pagpataw?	Sa pangkalahatan, mas matimbang ang karapatan ng nakapagparehistro ng pagpataw. Gayunpaman, maaaring may mga eksepsyon, tulad ng sa kasong ito, kung saan mayroon nang mas naunang karapatan sa lupa bago pa man ang pagpataw.
Ano ang dapat kong gawin upang maprotektahan ang karapatan ko bilang bumibili ng lupa?	Siguraduhing magkaroon ng “Deed of Absolute Sale” at agad itong iparehistro sa Register of Deeds. Mahalaga rin na alamin kung mayroon bang anumang existing “encumbrances” sa lupa bago pa man bumili.

Ang desisyon na ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagpaparehistro ng mga transaksyon sa lupa upang maprotektahan ang karapatan ng mga bumibili. Ang pagsunod sa tamang proseso at pagtiyak na walang anumang naunang pagkakautang sa lupa ay mahalaga upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Christian B. Guillermo and Victorino B. Guillermo vs. Orix Metro Leasing and Finance Corporation, G.R. No. 237661, September 07, 2020