Nilinaw ng Korte Suprema na ang karapatan ng isang subordinate lienholder na tubusin ang ari-arian ay hindi nawawala kahit hindi siya naimbitahan sa foreclosure proceedings. Kailangan pa ring magsampa ng hiwalay na foreclosure proceeding upang pormal na matapos ang karapatan ng subordinate lienholder na tubusin ang ari-arian. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga may interes sa ari-arian na hindi direktang partido sa pangunahing kaso ng foreclosure.

Mortgage Noon, Attachment Ngayon: Sino ang May Unang Karapatan?

Ang kasong ito ay tungkol sa isang lupa sa Baguio City na dating pag-aari ng mag-asawang Avila. Sila ay umutang kay Romeo Pagedped at ginawang security ang lupa. Nang hindi nakabayad ang mag-asawa, na-foreclose ni Pagedped ang lupa. Pagkatapos nito, nalaman ni Pagedped na may ibang nagke-claim din sa lupa—si Luz Fallarme, na may notisya ng attachment at levy dahil sa isang kaso laban sa mga Avila. Ang tanong, sino ang may mas unang karapatan sa lupa, at may karapatan pa bang tubusin ni Fallarme ang kanyang interes?

Si Romeo Pagedped ay nagbigay ng pautang sa mga Spouses Avila, na sinigurado ng isang real estate mortgage (REM) sa kanilang lupa. Nang hindi makabayad ang mga Avila, ginamit ni Pagedped ang kanyang karapatan at ipina-foreclose ang ari-arian sa pamamagitan ng korte. Siya rin ang nagwagi sa public auction. Kalaunan, nalaman ni Pagedped na may mga annotation sa titulo ng lupa na pabor kay Fallarme.

Si Luz Fallarme naman ay may kaso laban sa mga Avila at nagpalabas ng Notice of Attachment at Notice of Levy sa kalahating bahagi ng lupa. Kalaunan, ipinabenta rin ni Fallarme ang bahagi ng lupa sa public auction kung saan siya rin ang nanalo. Hindi naimbitahan si Pagedped sa kaso ni Fallarme, at hindi rin naimbitahan si Fallarme sa judicial foreclosure ni Pagedped.

Dahil dito, nagsampa si Pagedped ng petisyon sa korte para kanselahin ang mga annotation ni Fallarme sa titulo. Ang RTC ay pumabor kay Pagedped, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals. Ayon sa CA, kahit na mas nauna ang mortgage ni Pagedped, hindi maaaring kanselahin ang mga annotation ni Fallarme dahil hindi siya naimbitahan sa foreclosure proceedings. Ang desisyon sa CA ay naging pinal at walang apela.

Pagkatapos nito, sinubukan ni Fallarme na tubusin ang kalahating bahagi ng lupa, ngunit tumanggi si Pagedped. Kaya naman, nagsampa si Fallarme ng kaso sa korte para sa redemption at consignation. Ibig sabihin, idineposito niya sa korte ang halaga ng dapat bayaran para sa redemption. Ang RTC ay pumabor kay Fallarme, ngunit muling binaliktad ito ng Court of Appeals. Ayon sa CA, nag-estoppel si Fallarme dahil hindi niya agad ginamit ang kanyang karapatan sa redemption.

Ngunit hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa CA. Ipinaliwanag ng Korte na kahit hindi naimbitahan si Fallarme sa foreclosure proceedings, hindi ito nangangahulugan na nawala ang kanyang karapatan sa redemption. Ayon sa Korte, kailangan pa ring magsampa ng hiwalay na foreclosure proceeding upang pormal na matapos ang karapatan ni Fallarme na tubusin ang kanyang interes sa lupa. Dahil dito, ibinalik ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC na pumapayag sa redemption ni Fallarme.

Dagdag pa rito, hindi maaaring mag-estoppel si Fallarme dahil hindi ito naging isyu sa mas mababang korte. Ang estoppel ay nangangahulugan na hindi na maaaring bawiin ang isang pahayag o aksyon na pinaniwalaan ng ibang partido. Hindi ito akma sa kaso ni Fallarme dahil wala siyang ginawa na nagpahiwatig na tinalikuran niya ang kanyang karapatan sa redemption.

Ang aral sa kasong ito ay ang kahalagahan ng pag-imbita sa lahat ng partido na may interes sa ari-arian sa foreclosure proceedings. Sa ganitong paraan, maiiwasan ang mga komplikasyon at pagkaantala sa pagresolba ng mga kaso tungkol sa karapatan sa ari-arian.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung may karapatan pa bang tubusin ni Fallarme ang kanyang interes sa lupa, kahit hindi siya naimbitahan sa foreclosure proceedings ni Pagedped.
Bakit hindi naimbitahan si Fallarme sa foreclosure proceedings ni Pagedped?	Hindi alam ni Pagedped ang transaksyon sa pagitan ni Fallarme at ng mga Avila, kaya hindi niya ito naimbitahan.
Ano ang equity of redemption?	Ito ang karapatan ng isang mortgagor (o ng mga may interes sa ari-arian) na tubusin ang ari-arian pagkatapos ng foreclosure sale ngunit bago pa ito makumpirma ng korte.
Kailangan bang imbitahan ang lahat ng subordinate lienholders sa foreclosure proceedings?	Oo, ayon sa Rules of Court, dapat na imbitahan ang lahat ng may interes sa ari-arian na mas mababa sa karapatan ng mortgagee.
Ano ang mangyayari kung hindi naimbitahan ang isang subordinate lienholder sa foreclosure proceedings?	Hindi mawawala ang karapatan niyang tubusin ang ari-arian, at kailangan pang magsampa ng hiwalay na foreclosure proceeding upang matapos ang karapatan niyang ito.
Ano ang estoppel?	Ito ay legal na prinsipyo na nagsasabing hindi na maaaring bawiin ang isang pahayag o aksyon na pinaniwalaan ng ibang partido.
Nag-estoppel ba si Fallarme sa kasong ito?	Hindi, dahil wala siyang ginawa na nagpahiwatig na tinalikuran niya ang kanyang karapatan sa redemption.
Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema?	Pinayagan ng Korte Suprema si Fallarme na tubusin ang kanyang interes sa lupa.

Sa kinalabasang ito, pinagtibay ng Korte Suprema ang proteksyon sa mga subordinate lienholders. Ipinapakita nito na hindi basta-basta mawawala ang karapatan ng isang tao sa ari-arian nang hindi nabibigyan ng pagkakataong ipagtanggol ang kanyang interes.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Luz V. Fallarme vs Romeo Pagedped, G.R. No. 247229, September 03, 2020