Pinagtibay ng Korte Suprema na sa mga kaso ng pagpapalit ng nawalang titulo ng lupa (reconstitution), kailangang abisuhan ang mga rehistradong may-ari. Kung hindi sila naabisuhan, walang hurisdiksyon ang korte na magpatuloy sa kaso. Mahalaga ang desisyong ito upang protektahan ang karapatan ng mga may-ari ng lupa at maiwasan ang panloloko.

Pagbenta Ba Ito? Pagkawala ng Titulo? Sino ang Dapat Malaman sa Usapin ng Lupa?

Ang kasong ito ay tungkol sa isang lote sa Nueva Vizcaya na may titulo na nakarehistro sa pangalan ng mag-asawang Gervacio A. Ramirez at Martina Carbonel. Ayon sa mga tagapagmana ng mga Ramirez, nag-apply si Angel Abon, ama ni Joey Abon, para sa bagong sipi ng titulo base sa isang “Confirmation of Previous Sale” (CPS) kung saan umano’y naibenta na ang lote kay Angel. Ginamit ni Angel ang bagong sipi upang hatiin ang lote at kumuha ng bagong titulo para sa isang bahagi nito. Nang malaman ng mga tagapagmana ng mga Ramirez ang tungkol sa CPS, naghain sila ng reklamo na nagpapakita na si Abon ay gumamit ng dokumento na may problema.

Ang pangunahing legal na tanong dito ay kung tama bang aprubahan ng korte ang petisyon para sa reconstitution ng titulo nang hindi inaabisuhan ang mga tagapagmana ng mga Ramirez, na siyang mga rehistradong may-ari pa rin ng lupa. Ang petisyon para sa reconstitution ay inihain ni Joey Abon matapos umano’y mawala ang orihinal na sipi ng titulo na hawak ng kanyang ama. Iginiit ng mga tagapagmana ng mga Ramirez na hindi sumunod si Abon sa mga kinakailangan sa batas para sa reconstitution, lalo na ang pagbibigay ng abiso sa kanila bilang mga interesadong partido.

Naging basehan ang Rule 47 ng Rules of Court. Sinasabi rito na maaaring mapawalang-bisa ang isang desisyon ng korte kung walang hurisdiksyon ang korte nang magpasya o kung nagkaroon ng panloloko sa labas ng paglilitis. Sa madaling salita, may problema sa paraan ng paglilitis. Giit ng mga tagapagmana na walang hurisdiksyon ang korte dahil hindi sila naabisuhan sa petisyon para sa reconstitution.

Ayon sa Korte Suprema, bagama’t ginawa ang paglalathala ng petisyon para sa reconstitution at naabisuhan ang Register of Deeds, Land Registration Authority, at Provincial Prosecutor, hindi naabisuhan ang mga tagapagmana ng mga Ramirez. Sinabi ng Korte na ang Section 109 ng Presidential Decree No. 1529 ang batas na dapat sundin sa pagpapalit ng nawalang titulo. Ayon dito, kailangang abisuhan ang mga interesadong partido. Ang desisyon sa Office of the Court Administrator v. Judge Matas, ayon sa Korte, ay hindi dapat bigyan ng interpretasyon na hindi kasama ang rehistradong may-ari sa listahan ng dapat abisuhan.

SEC. 109. Notice and replacement of lost duplicate certificate.—In case of loss or theft of an owner’s duplicate certificate of title, due notice under oath shall be sent by the owner or by someone in his behalf to the Register of Deeds of the province or city where the land lies as soon as the loss or theft is discovered. If a duplicate certificate is lost or destroyed, or cannot be produced by a person applying for the entry of a new certificate to him or for the registration of any instrument, a sworn statement of the fact of such loss or destruction may be filed by the registered owner or other person in interest and registered.

Upon the petition of the registered owner or other person in interest, the court may, after notice and due hearing, direct the issuance of a new duplicate certificate, which shall contain a memorandum of the fact that it is issued in place of the lost duplicate certificate, but shall in all respects be entitled to like faith and credit as the original duplicate, and shall thereafter be regarded as such for all purposes of this decree.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang rehistradong may-ari ng lupa ay may mas malaking karapatan sa sipi ng titulo kaysa sa iba. Dahil dito, dapat silang bigyan ng pagkakataong ipagtanggol ang kanilang karapatan. Anumang paglabag dito ay maaaring magresulta sa kawalan ng hurisdiksyon ng korte.

Nagbigay-linaw din ang Korte na hindi nangangahulugan na hindi maaaring magtagumpay ang isang petisyon para sa reconstitution kung hindi ang rehistradong may-ari ang naghain nito. Kung napatunayan na naibenta na ang lupa at nawala ang titulo, maaari pa ring aprubahan ang petisyon. Ngunit, kailangang masiguro na naabisuhan ang mga dating may-ari upang maprotektahan ang kanilang karapatan.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung kailangan bang abisuhan ang mga rehistradong may-ari ng lupa sa petisyon para sa reconstitution ng titulo.
Ano ang ibig sabihin ng reconstitution ng titulo?	Ito ang proseso ng pagpapalit ng nawalang orihinal na titulo ng lupa.
Sino ang dapat maghain ng petisyon para sa reconstitution?	Karaniwan, ang rehistradong may-ari o ang sinumang may interes sa lupa.
Ano ang Presidential Decree No. 1529?	Ito ang batas na namamahala sa sistema ng rehistro ng lupa sa Pilipinas.
Bakit mahalagang abisuhan ang mga rehistradong may-ari?	Upang maprotektahan ang kanilang karapatan sa lupa at maiwasan ang panloloko.
Ano ang mangyayari kung hindi naabisuhan ang rehistradong may-ari?	Maaaring mapawalang-bisa ang desisyon ng korte dahil sa kawalan ng hurisdiksyon.
Maaari bang magtagumpay ang petisyon kung hindi rehistradong may-ari ang naghain?	Oo, kung mapapatunayang nawala ang titulo at may interes ang nagpetisyon sa lupa.
Ano ang ginampanan ng kasong Office of the Court Administrator v. Judge Matas sa desisyong ito?	Nagbigay linaw ang Korte na hindi binabalewala ng kasong ito ang obligasyon na abisuhan ang mismong rehistradong may-ari ng titulo.

Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa batas at pagprotekta sa karapatan ng mga may-ari ng lupa. Sa pamamagitan ng pagpapadala ng abiso, malalaman ng rehistradong may-ari kung mayroong petisyon at pagkakaroon ng pagkakataon upang maipagtanggol ang kanilang karapatan na labanan ito.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Heirs of Spouses Gervacio A. Ramirez and Martina Carbonel vs. Joey Abon, G.R. No. 222916, July 24, 2019