Ang kasong ito ay naglilinaw kung paano dapat kalkulahin ang makatarungang kabayaran kapag kinukuha ng pamahalaan ang pribadong lupa para sa mga proyekto nito. Ayon sa desisyon, ang makatarungang kabayaran ay dapat ibatay sa halaga ng lupa noong petsa na inihain ang kaso ng pagkuha, at hindi sa ibang petsa. Pinagtibay din nito na ang uri ng lupa (residential, agricultural, etc.) ay dapat sundin ang classification ng lokal na pamahalaan, hindi lamang ang deklarasyon ng buwis. Ang desisyon ay nagtatakda rin ng paraan ng pagkalkula ng danyos perwisyo kung ang pagkuha ng lupa ay nakaapekto sa halaga ng natitirang bahagi ng ari-arian. Tinitiyak nito na ang mga may-ari ng lupa ay makakatanggap ng patas na kabayaran para sa lupang kinuha ng pamahalaan.

Kung Paano Natukoy ang Halaga ng Lupa: Kwento ng Pagkuha at Kabayaran

Nagsimula ang kaso nang kumuha ang National Transmission Corporation (TransCo) ng isang bahagi ng lupa na pagmamay-ari ng mga De Leon sa Bacolod City. Ito ay para itayo ang isang linya ng kuryente. Hindi nagkasundo ang TransCo at mga De Leon sa halaga ng lupa. Kaya, dinala ito sa korte upang matukoy ang “makatarungang kabayaran” o ang tamang presyo na dapat bayaran ng TransCo para sa lupa. Ang pangunahing tanong dito ay: Paano dapat kalkulahin ang halaga ng lupa at ang mga danyos perwisyo na dulot ng pagkuha?

Sa paglilitis, ipinakita ng mga De Leon na ang lupa nila ay dapat ituring na residential dahil ito ang classification ng lupa ayon sa lokal na pamahalaan. Kahit na agricultural ang nakalagay sa tax declaration. Ipinakita rin nila na ang pagtatayo ng mga linya ng kuryente ay nagpababa sa halaga ng natitirang lupa. Ang korte, base sa report ng mga commissioner na nagsiyasat sa lupa, ay nagtakda ng presyo ng lupa at nagbigay ng danyos perwisyo sa mga De Leon.

Nag-apela ang TransCo sa Court of Appeals, ngunit pinagtibay ng CA ang desisyon ng trial court. Muling umapela ang TransCo sa Korte Suprema. Ayon sa Korte Suprema, ang pagtukoy sa makatarungang kabayaran ay nakadepende sa petsa ng paghahain ng reklamo. Sa kasong ito, noong February 28, 2002. Dagdag pa, ang classification ng lupa ayon sa lokal na pamahalaan ang dapat sundin, at hindi ang nakasaad sa tax declaration.

Ang makatarungang kabayaran ay dapat ibatay sa presyo ng lupa na pareho ang uri sa lugar noong panahon ng pagkuha. Kung ang lupa ay classified bilang residential, dapat itong ituring na residential, kahit na ginagamit ito bilang agricultural.

Ayon sa Korte Suprema, ang halaga ng lupa na itinakda ng trial court ay walang basehan. Ibinatay kasi ito sa average na presyo ng tatlong subdivision na malapit sa lupa. Hindi pareho ang gamit ng tatlong subdivision na ito sa lupa ng mga De Leon, kaya hindi ito pwedeng gamitin para matukoy ang presyo ng lupa.

Ang court of appeals at ang trial court ay tama sa pagpili ng certification galing sa city planning and development office. Ito ay mas pinapahalagahan kesa sa tax declaration dahil may certification na galing sa city planning and development office noong July 27, 1995. Ipinapakita nito na ang lupa ay classified bilang residential base sa updated land use plan. Ibig sabihin, malaki ang maitutulong ng certificate na ito sa pagdetermina ng classification ng mga lupa.

Binago ng Korte Suprema ang halaga ng lupa. Ginawa itong PhP600.00 kada metro kwadrado, base sa presyo ng lupa sa Montinola Subdivision. Ang subdivision na ito ay malapit sa lupa ng mga De Leon at pareho ang gamit: residential.

Dagdag pa rito, tinukoy din ng Korte Suprema ang paraan ng pagkalkula ng danyos perwisyo. Sinabi ng Korte Suprema na dapat ibatay ang danyos perwisyo sa 50% ng zonal valuation ng BIR sa bahagi ng lupa na apektado ng mga linya ng kuryente.

SECTION 4. Order of Expropriation. — If the objections to and the defenses against the right of the plaintiff to expropriate the property are overruled, or when no party appears to defend as required by this Rule, the court may issue an order of expropriation declaring that the plaintiff has a lawful right to take the property sought to be expropriated, for the public use or purpose described in the complaint, upon the payment of just compensation to be determined as of the date of the taking of the property or the filing of the complaint, whichever came first.

Kaugnay sa interes, sinabi ng Korte Suprema na dapat bayaran ng TransCo ang interes sa makatarungang kabayaran at danyos perwisyo. Ang interes ay 12% kada taon mula sa petsa ng pagkuha (February 2, 2004) hanggang June 30, 2013. Mula July 1, 2013, ang interes ay bababa sa 6% kada taon hanggang sa mabayaran ang buong halaga.

Sa desisyong ito, nilinaw ng Korte Suprema kung paano dapat tukuyin ang makatarungang kabayaran sa mga kaso ng pagkuha ng lupa ng pamahalaan. Tinitiyak nito na ang mga may-ari ng lupa ay makakatanggap ng patas na kabayaran para sa kanilang ari-arian.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung paano dapat kalkulahin ang “makatarungang kabayaran” para sa lupa na kinuha ng pamahalaan para sa proyekto nito. Kabilang dito ang presyo ng lupa at danyos perwisyo.
Paano dapat tukuyin ang presyo ng lupa?	Ang presyo ng lupa ay dapat ibatay sa classification ng lupa ayon sa lokal na pamahalaan at sa presyo ng mga lupa na pareho ang gamit sa lugar na iyon. Dapat ito ay presyo noong petsa ng paghahain ng kaso.
Ano ang zonal valuation ng BIR?	Ang zonal valuation ng BIR ay isa lamang sa mga factors na maaaring gamitin para tukuyin ang presyo ng lupa. Hindi ito ang nag-iisang basehan.
Ano ang danyos perwisyo o consequential damages?	Ito ang kabayaran para sa pagbaba ng halaga ng natitirang lupa dahil sa pagkuha. Ito ay kung nakaapekto ang pagkuha ng lupa sa halaga ng ibang parte ng lupa.
Paano dapat kalkulahin ang danyos perwisyo?	Ayon sa kaso, ang danyos perwisyo ay dapat ibatay sa 50% ng zonal valuation ng BIR sa bahagi ng lupa na apektado ng proyekto. Ibig sabihin, hindi dapat ito ang full market value ng lupa.
May interes ba ang makatarungang kabayaran?	Oo, may interes ang makatarungang kabayaran. Ang interes ay 12% kada taon mula sa petsa ng pagkuha hanggang June 30, 2013, at 6% kada taon mula July 1, 2013 hanggang sa mabayaran ang buong halaga.
Ano ang kahalagahan ng classification ng lupa?	Malaki ang epekto ng classification ng lupa sa halaga nito. Halimbawa, mas mataas ang halaga ng residential land kesa sa agricultural land.
Ano ang epekto ng kasong ito sa ibang mga kaso ng pagkuha ng lupa?	Nagbibigay ang kasong ito ng gabay sa mga korte at sa mga partido kung paano dapat tukuyin ang makatarungang kabayaran sa mga kaso ng pagkuha ng lupa. Nagbibigay ng guidelines kung paano mag compute.

Sa madaling salita, dapat tiyakin ng pamahalaan na nagbabayad ito ng makatarungang halaga para sa lupang kinukuha nito. Para rin sa pribadong sector dapat nilang masigurado na naayon ang natatanggap nila sa prosesong tinakda.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: NATIONAL TRANSMISSION CORPORATION VS. MA. MAGDALENA LOURDES LACSON-DE LEON, G.R. No. 221624, July 04, 2018