Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito, nilinaw nito na ang orihinal na nagpautang, ang Banco de Oro Unibank, Inc. (BDO), ay may karapatang maningil ng interes at mga bayarin sa utang hanggang sa ito ay ganap na mabayaran. Ang paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian mula kay Victor T. Bollozos (ang dating may-ari) patungo sa VTL Realty Corporation (VTL) ay hindi nakakaapekto sa obligasyon ni Bollozos na bayaran ang utang niya sa BDO, kasama ang mga interes at bayarin na naipon. Sa madaling salita, kahit na naibenta na ni Bollozos ang ari-arian sa VTL, mananagot pa rin siya sa BDO hanggang sa mabayaran ang buong utang.

Kapag Naglipat ng Ari-arian na May Utang: Sino ang Sisingilin ng Interes?

Ang kaso ay nagsimula nang si Victor T. Bollozos ay nagmay-ari ng isang lote at gusali sa Mandaue City. Ipinasala niya ito sa BDO para makakuha ng pautang para sa World’s Arts & Crafts, Inc. Nang maglaon, ibinenta ni Bollozos ang ari-arian sa VTL kasama ang kasunduan na babayaran ni VTL ang natitirang utang. Ngunit, hindi tinanggap ng BDO ang bayad mula sa VTL dahil gusto nilang si Bollozos muna ang magbayad ng utang bago payagan ang paglipat ng pagmamay-ari. Ito ang nagtulak sa VTL na magsampa ng kaso laban sa BDO sa Regional Trial Court (RTC) ng Cebu City.

Dahil hindi nabayaran ang utang, ipinasubasta ng BDO ang ari-arian noong Marso 29, 1995, at sila rin ang nag-iisang nag-bid. Matapos lumipas ang palugit na panahon para tubusin ang ari-arian at walang tumubos, ganap na nakuha ng BDO ang pagmamay-ari nito. Nagdesisyon ang RTC na dapat bigyan ng BDO ang VTL ng bagong Statement of Account na nagsisimula sa petsa ng bentahan noong Agosto 12, 1994, kasama ang mga interes at bayarin. Inapela ng VTL ang desisyon na ito sa Court of Appeals (CA), ngunit kinatigan ng CA ang desisyon ng RTC.

Pagkatapos, parehong nagmosyon ang BDO at VTL para ipatupad ang desisyon. Sa pagdinig noong Marso 28, 2007, nagpakita ang BDO ng Statement of Account na nagpapakita na ang kabuuang utang ni Victor Bollozos at/o World’s Arts & Crafts, Inc. ay umabot na sa P41,769,596.94 noong Marso 16, 2007. Dahil dito, naghain ang VTL ng Motion to Order Defendant to Correct Statement of Account, na humihiling na ang interes at mga bayarin ay dapat kwentahin hanggang Abril 28, 1995 lamang, ang petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale.

Binigyang-diin ng CA ang kaso ng Development Bank of the Philippines vs. Zaragoza (DBP vs. Zaragoza), na ayon sa kanila, kapag natapos na ang proseso ng foreclosure sa pamamagitan ng pagpapatupad, pagkilala, at pagtala ng Certificate of Sale, dapat nang huminto ang pagbilang ng interes. Sinang-ayunan din ng CA ang pagbanggit ng VTL sa PNB vs. CA, na umano’y inulit ang sinabi sa DBP vs. Zaragoza. Sa huli, sinabi ng CA na ang interes at mga bayarin ay dapat kwentahin hanggang Abril 28, 1995 lamang, kaya’t ang dapat bayaran ng VTL ay P6,631,840.95 lamang, kumpara sa P41,769,596.94 na sinisingil ng BDO noong Marso 16, 2007.

Hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa interpretasyon ng CA. Ayon sa Korte, iba ang sitwasyon sa DBP vs. Zaragoza, kung saan ang pinagtatalunan ay kung may pananagutan pa ba ang nangutang sa interes mula sa petsa ng foreclosure hanggang sa petsa ng pagbebenta ng ari-arian. Sa kasong ito, hindi ito ang isyu dahil ang VTL ay gustong mabawi ang ari-arian na pagmamay-ari na ng BDO. Mahalagang tandaan na hindi umapela ang VTL sa desisyon ng CA noong Mayo 26, 2004, na nagsasabing ang dapat bayaran ng VTL ay batay sa Statement of Account noong Agosto 12, 1994, kasama ang mga interes at bayarin na naipon pagkatapos nito.

Dagdag pa rito, hindi nagpakita ng intensyon ang VTL na tubusin ang ari-arian sa loob ng itinakdang panahon. Hindi sila nagbayad o nagdeposito ng anumang halaga upang pigilan ang paglaki ng interes at mga bayarin. Dahil dito, naging pinal at hindi na mababago ang desisyon ng CA noong Mayo 26, 2004. Ang mga pinal na desisyon ay hindi na maaaring kuwestiyunin o baguhin, kahit na ng pinakamataas na korte sa bansa.

Kaya naman, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinalik ang mga utos ng RTC, na nagpapatunay na ang halagang dapat bayaran ng VTL sa BDO ay P41,769,596.94 noong Marso 16, 2007.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung dapat bang magbayad ng interes ang VTL Realty Inc. sa Banco de Oro Unibank, Inc. (BDO) pagkatapos na maisapinal ang foreclosure sale ng ari-arian na dating pagmamay-ari ni Victor Bollozos. Pinagtatalunan din kung naaangkop ba ang mga kaso ng DBP vs. Zaragoza at PNB vs. CA sa sitwasyon ng VTL.
Sino ang mga partido sa kaso?	Ang mga partido sa kaso ay ang Banco de Oro Unibank, Inc. (BDO) bilang petisyuner at VTL Realty, Inc. bilang respondent. Kasama rin sa usapin si Victor T. Bollozos, ang orihinal na may-ari ng ari-arian at nangutang sa BDO.
Ano ang ibig sabihin ng foreclosure?	Ang foreclosure ay isang legal na proseso kung saan kinukuha ng nagpautang (tulad ng bangko) ang ari-arian ng nangutang dahil sa hindi pagbabayad ng utang. Ito ay karaniwang nangyayari kapag ang ari-arian ay ginawang seguridad o collateral para sa pautang.
Ano ang Statement of Account?	Ang Statement of Account ay isang dokumento na nagpapakita ng detalye ng utang, kasama ang principal, interes, mga bayarin, at ang kabuuang halaga na dapat bayaran. Ito ay ginagamit upang ipaalam sa nangutang kung magkano ang kanyang natitirang balanse.
Bakit mahalaga ang petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale?	Ayon sa VTL, dapat itigil ang pagkwenta ng interes at bayarin sa petsang ito dahil nagpapakita ito ng pagtatapos ng foreclosure proceedings. Ito ang pangunahing argumento ng VTL, na tinanggihan ng Korte Suprema.
Ano ang naging basehan ng Court of Appeals sa kanilang desisyon?	Binatay ng Court of Appeals ang kanilang desisyon sa mga kaso ng DBP vs. Zaragoza at PNB vs. CA, na ayon sa kanila, ang interes ay dapat itigil sa petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale. Ngunit, hindi ito sinang-ayunan ng Korte Suprema.
Bakit hindi sinang-ayunan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA?	Ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang mga kaso ng DBP vs. Zaragoza at PNB vs. CA ay hindi direktang naaangkop sa kaso ng VTL. Sa mga naunang kaso, ang isyu ay tungkol sa interes mula sa foreclosure hanggang sa sale o sa redemption price, samantalang sa kaso ng VTL, ang isyu ay kung dapat silang magbayad ng interes pagkatapos na ganap na makuha ng BDO ang pagmamay-ari ng ari-arian.
Ano ang ibig sabihin ng immutability of judgments?	Ang immutability of judgments ay isang prinsipyo na nagsasaad na ang mga pinal at executory na desisyon ay hindi na maaaring baguhin o kwestiyunin. Layunin nito na tapusin ang mga paglilitis upang magkaroon ng katiyakan at estabilidad sa sistema ng hustisya.
Ano ang kahalagahan ng pag-tender ng bayad?	Ang pag-tender ng bayad ay ang pagpapakita ng handang magbayad ng utang. Mahalaga ito upang mapigilan ang paglaki ng interes at mga bayarin. Ayon sa Korte Suprema, hindi nakapagpakita ang VTL ng intensyon na magbayad, kaya hindi sila maaaring makinabang sa anumang pagbawas sa interes.

Sa pangkalahatan, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagtupad sa mga obligasyon sa kontrata at ang epekto ng foreclosure sa mga interes at bayarin. Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay-diin sa naunang pagpapasiya, kung saan ang isang pinal na desisyon ay dapat sundin at hindi na mababago pa. Ang sino mang may katanungan hinggil sa pagkakagamit ng kasong ito ay maaaring kumunsulta sa mga abogado.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: BANCO DE ORO UNIBANK, INC. VS. VTL REALTY, INC., G.R. No. 193499, April 23, 2018