Sa desisyong ito, binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpaparehistro ng lupa sa pamamagitan ng prescription ay nangangailangan ng matibay na ebidensya ng pag-aari sa loob ng 30 taon. Ibinasura ng korte ang aplikasyon ng Northern Cement Corporation dahil nabigo itong patunayan na ang kanilang pag-aari sa lupa ay tuloy-tuloy, hayag, eksklusibo, at may pag-angkin ng pag-aari, na mga mahahalagang elemento para sa pagpaparehistro sa ilalim ng Presidential Decree No. 1529 (PD 1529) at ng Civil Code. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagpapakita ng malinaw at kapani-paniwalang ebidensya ng pag-aari upang magtagumpay sa mga kaso ng pagpaparehistro ng lupa, na nagbibigay linaw sa mga indibidwal at korporasyon na naghahangad na pormal na irehistro ang kanilang pag-aari sa lupa. Ang naging basehan sa kasong ito ay kung naipakita ba ang pag-aari ng Northern Cement sa loob ng 30 taon gaya ng nakasaad sa Article 1137 ng Civil Code.

Ang Sementong Hindi Matibay: Pagpapatunay ng Pag-aari sa Lupa

Ang kasong ito ay nagmula sa aplikasyon ng Northern Cement Corporation (Northern Cement) para sa pagpaparehistro ng isang lote na may sukat na 58,617.96 square meters sa Sison, Pangasinan. Iginiit ng Northern Cement na nakuha nila ang lupa sa pamamagitan ng Deed of Absolute Sale mula kay Rodolfo Chichioco noong 1968. Upang suportahan ang kanilang aplikasyon, nagsumite sila ng mga dokumento tulad ng Deed of Sale, mga affidavit ng mga karatig-lupa, mga deklarasyon sa buwis, teknikal na deskripsyon, at isang report mula sa Department of Environment and Natural Resources (DENR). Gayunpaman, kinuwestiyon ng Republic of the Philippines ang aplikasyon, na nag-aakusa na nabigo ang Northern Cement na sundin ang mga kinakailangan para sa orihinal na pagpaparehistro ng titulo sa ilalim ng PD 1529. Ang pangunahing tanong ay kung napatunayan ba ng Northern Cement ang kanilang pag-aari sa lupa nang naaayon sa mga legal na pamantayan para sa pagpaparehistro.

Ang Regional Trial Court (RTC) ay pumabor sa Northern Cement, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals (CA). Iginiit ng Korte Suprema na ang Section 14(2) ng PD 1529, na may kaugnayan sa Article 1137 at 1118 ng Civil Code, ay nagtatakda ng mga kinakailangan para sa pag-aari sa loob ng 30 taon na kailangang matugunan ng aplikante upang makapagparehistro ng lupa sa pamamagitan ng prescription. Ayon sa Article 1137, “Ownership and other real rights over immovables also prescribe through uninterrupted adverse possession thereof for thirty years, without need of title or of good faith.” Kinakailangan din sa Article 1118 na ang “possession has to be in the concept of an owner, public, peaceful and uninterrupted.” Binigyang diin ng Korte na ang katagang “adverse, continuous, open, public, and in concept of owner” ay isang legal na konklusyon na dapat patunayan ng aplikante sa pamamagitan ng malinaw, positibo, at kapani-paniwalang ebidensya.

Sa pagtimbang ng ebidensya, natuklasan ng Korte Suprema na nabigo ang Northern Cement na patunayan ang kanilang pag-aari sa Subject Lot sa paraang kinakailangan ng batas. Ang isinumite na mga tax declaration ay hindi sapat, dahil ang mga pagbabayad ng buwis sa lupa ay hindi nagpapatunay ng pagmamay-ari, ngunit ginagamit lamang upang ipahiwatig na mayroong pag-aari. Dagdag pa rito, kahit na ipagpalagay na ang Northern Cement ay nagmamay-ari ng lupa simula pa noong 1968, nabigo pa rin silang ipakita na ang kanilang pag-aari ay tuloy-tuloy, hayag, at sa konsepto ng isang may-ari. Ito ay binigyang diin sa kasong Heirs of Crisologo v. Rañon kung saan isinaad na “possession should be in the concept of an owner, public, peaceful, uninterrupted and adverse. Possession is open when it is patent, visible, apparent, notorious and not clandestine.It is continuous when uninterrupted, unbroken and not intermittent or occasional; exclusive when the adverse possessor can show exclusive dominion over the land and an appropriation of it to his own use and benefit; and notorious when it is so conspicuous that it is generally known and talked of by the public or the people in the neighborhood.”

Bukod pa rito, ang mga testimonya ng mga karatig-lupa ay walang gaanong timbang, dahil hindi nila tinukoy ang mga tiyak na kilos ng pag-aari na ginawa ng Northern Cement. Higit pa rito, nabigo ang Northern Cement na patunayan ang kanilang pag-aari sa lupa sa konsepto ng isang may-ari. Wala silang naipakita na anumang aktibidad ng paggamit, pagpapaunlad, pagtatanim, o pag-aalaga sa lupa. Ang pagpapabuti na binanggit sa report ay “cogon” lamang at “unirrigated rice” na ayon sa korte ay hindi maituturing na pagpapabuti ayon sa kahulugan ng batas. Ang desisyong ito ay nagpapaalala sa mga aplikante na ang simpleng pagbabayad ng buwis o paminsan-minsang pagpapakita ng pag-aari ay hindi sapat upang matugunan ang mga legal na kinakailangan para sa pagpaparehistro ng lupa.

Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang aplikasyon ng Northern Cement para sa pagpaparehistro. Binigyang diin ng Korte na ang pagsunod sa Section 14(2) ng PD 1529 at Artikulo 1137 at 1118 ng Civil Code ay mahalaga para sa matagumpay na pagpaparehistro ng lupa sa pamamagitan ng prescription. Ito ay nangangailangan ng masusing pagpapatunay na ang aplikante ay nagmamay-ari ng lupa na tuloy-tuloy, hayag, at sa konsepto ng isang may-ari sa loob ng kinakailangang 30 taon.

FAQs

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Republic of the Philippines vs. Northern Cement Corporation, G.R. No. 200256, April 11, 2018