Sa kasong ito, nagdesisyon ang Korte Suprema na hindi maaaring gamitin ang konsepto ng builder in good faith (tagapagtayo nang may mabuting loob) sa mga condominium na sakop ng Condominium Act. Ang desisyon ay naglalayong protektahan ang integridad ng gusali at ang karapatan ng ibang unit owners. Ipinag-utos ng korte ang pagpapagiba sa istrukturang itinayo nang walang pahintulot sa ibabaw ng isang condominium unit, na nagpapakita na ang mga alituntunin ng Condominium Act at Master Deed ay mas mahalaga kaysa sa karaniwang probisyon ng Civil Code tungkol sa mga nagtayo sa lupa ng iba nang may mabuting loob. Nangangahulugan ito na hindi maaaring basta-basta magtayo o magdagdag ng istruktura sa condominium nang walang pahintulot ng condominium corporation.

Pagpapalawak sa Condominium: Legal ba ang Pagdagdag sa Tuktok?

Ang kasong ito ay nagsimula nang magtayo ang Leviste Management System, Inc. (LEMANS) ng karagdagang istruktura, na tinatawag na Concession 4, sa ibabaw ng kanilang condominium unit sa Legaspi Towers 200, Inc. (Legaspi Towers). Hindi ito dumaan sa kinakailangang proseso ng pagkuha ng pahintulot mula sa Legaspi Towers at pag-amyenda sa Master Deed. Dahil dito, kinuwestiyon ng Legaspi Towers ang legalidad ng konstruksyon at iginiit na labag ito sa Condominium Act at sa kanilang By-Laws. Ang pangunahing legal na tanong dito ay kung maaaring gamitin ang Article 448 ng Civil Code, na nagpoprotekta sa mga nagtayo nang may mabuting loob sa lupa ng iba, sa konteksto ng isang condominium.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang mga probisyon ng Civil Code tungkol sa builders in good faith ay hindi akma dito. Ang mga probisyong ito ay kadalasang ginagamit kung saan magkaiba ang may-ari ng lupa at ang nagtayo, at walang kontrata o espesyal na batas na sumasaklaw sa kanilang relasyon. Ngunit sa kaso ng condominium, ang relasyon ng mga unit owner at ng condominium corporation ay governed by the Condominium Act, Master Deed, at By-Laws. Ibig sabihin, mayroong umiiral na legal at contractual framework na dapat sundin.

Ang Master Deed ng Legaspi Towers ay malinaw na nagtatakda ng bilang ng mga palapag at unit sa gusali. Ang pagtatayo ng LEMANS ng Concession 4 ay lumalabag dito dahil nagdagdag ito ng ikatlong antas sa ibabaw ng roof deck nang walang kaukulang amyenda sa Master Deed. Dagdag pa rito, kinakailangan ng Condominium Act ang pahintulot ng lahat ng registered owners ng condominium project para sa anumang pag-amyenda sa Master Deed. Nabigo ang LEMANS na makuha ang ganitong pahintulot.

Hindi rin nakatulong sa LEMANS ang kanilang internal arrangement sa dating presidente ng Legaspi Towers. Ayon sa Korte, ang isang korporasyon, tulad ng Legaspi Towers, ay kumikilos lamang sa pamamagitan ng Board of Directors nito. Kaya, hindi maaaring maging binding sa Legaspi Towers ang isang kasunduan sa dating presidente lamang.

Dahil dito, tinukoy ng Korte Suprema na ang pagtatayo ng Concession 4 ay isang paglabag sa Condominium Act at sa By-Laws ng Legaspi Towers. Binigyang-diin ng Korte na ang Condominium Act ay isang special law na dapat manaig sa mga probisyon ng Civil Code, na isang general law. Ang prinsipyong Generalia specialibus non derogant ay nagpapahiwatig na ang special law ay mas dapat sundin pagdating sa mga specific situations.

Ang pag-apply ng Article 448 sa sitwasyon na ito ay magdudulot ng hindi makatarungang resulta. Pipilitin nito ang Legaspi Towers, bilang may-ari ng airspace, na angkinin ang illegal structure (na magpapasan sa kanila ng gastos ng pagpapagiba) o payagan ang pagpapatuloy ng illegal structure na lumalabag sa batas at sa Master Deed, at nagbabanta sa structural integrity ng gusali.

Sa huli, nagdesisyon ang Korte Suprema na may karapatan ang Legaspi Towers na ipagiba ang Concession 4 sa gastos ng LEMANS. Ang desisyong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa mga patakaran at regulasyon ng Condominium Act at ng Master Deed upang maprotektahan ang karapatan ng lahat ng unit owners at mapanatili ang integridad ng gusali.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung maaaring gamitin ang Article 448 ng Civil Code (builder in good faith) sa konteksto ng condominium na governed ng Condominium Act.
Ano ang Condominium Act?	Ito ay isang special law na nagtatakda ng mga patakaran at regulasyon para sa pagbuo, pamamahala, at pagbebenta ng mga condominium.
Ano ang Master Deed?	Ito ay isang dokumento na naglalaman ng mga mahahalagang impormasyon tungkol sa condominium project, tulad ng bilang ng mga unit, common areas, at mga restriction.
Bakit hindi pabor ang Korte Suprema sa pag-apply ng Article 448?	Dahil mayroong special law (Condominium Act) na sumasaklaw sa sitwasyon, at ang pag-apply ng Article 448 ay magdudulot ng hindi makatarungang resulta.
Ano ang epekto ng desisyon sa mga unit owner?	Dapat sundin ng mga unit owner ang Condominium Act, Master Deed, at By-Laws ng condominium corporation. Hindi maaaring basta-basta magtayo o magdagdag ng istruktura nang walang pahintulot.
Ano ang Generalia specialibus non derogant?	Isang prinsipyo na nagsasabing ang special law ay mas dapat sundin kaysa sa general law pagdating sa mga specific situations.
Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito?	Ipinag-utos ng Korte Suprema ang pagpapagiba sa Concession 4 sa gastos ng Leviste Management System, Inc.
Paano mapoprotektahan ang integridad ng condominium building?	Sa pamamagitan ng pagsunod sa Condominium Act, Master Deed, at By-Laws, at pagkuha ng kinakailangang pahintulot bago magtayo o magdagdag ng anumang istruktura.

Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagpapakita ng importansya ng pagsunod sa mga batas at regulasyon pagdating sa mga condominium. Ito ay nagbibigay-diin sa proteksyon ng karapatan ng lahat ng unit owners at pagpapanatili ng integridad ng condominium building para sa kapakanan ng lahat.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Leviste Management System, Inc. vs. Legaspi Towers 200, Inc., G.R. No. 199353, April 04, 2018