Sa desisyon na ito, pinagtibay ng Korte Suprema na maaaring mapawalang-bisa ang kontrata ng upa at mapaalis ang umuupa kung hindi nito nabayaran nang buo ang upa sa tamang panahon. Ang pagbabayad sa pamamagitan ng konsignation (consignation) ay dapat na kumpleto at napapanahon upang maging balido. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagtupad sa mga obligasyon sa kontrata, partikular na ang pagbabayad ng upa, upang mapanatili ang karapatang umupa sa isang ari-arian.

Kuwento ng Upa: Kailan ang Huling Sentimo ang Mahalaga?

Ang kasong ito ay nagsimula sa hindi pagkakaunawaan sa pagitan ni Teodorico A. Zaragoza (nagpapa-upa) at Iloilo Santos Truckers, Inc. (umuupa) tungkol sa pagbabayad ng upa. Nang hiramin ng Iloilo Santos Truckers, Inc. ang lupa ni Zaragoza, nagkaroon ng problema kung kanino dapat bayaran ang upa. Sa kabila ng pagdedeposito (consignation) ng Iloilo Santos Truckers, Inc. ng halaga sa korte, sinabi ni Zaragoza na hindi pa rin sapat ang naideposito. Kaya naman, nagpasya siyang magdemanda para mapaalis ang kompanya sa kanyang lupa. Ang pangunahing tanong dito ay kung nakabayad ba nang tama ang Iloilo Santos Truckers, Inc. sa upa, kahit na nagdeposito sila ng pera sa korte.

Upang magtagumpay ang isang kaso ng unlawful detainer, kailangan munang mapatunayan na may kontrata ng upa sa pagitan ng nagpapa-upa at umuupa. Pangalawa, kailangang mapatunayan na nilabag ng umuupa ang mga kondisyon ng kontrata, tulad ng hindi pagbabayad ng upa. Pangatlo, kailangan pa ring nakatira ang umuupa sa ari-arian, na nagiging dahilan upang hindi mapakinabangan ng nagpapa-upa ang kanyang ari-arian. Pang-apat, kailangang mayroong demand na magbayad o sumunod at umalis, at ang kaso ay dapat isampa sa loob ng isang taon mula sa huling demand. Sa kasong ito, ang pinagtatalunan ay kung nilabag nga ba ng Iloilo Santos Truckers, Inc. ang kontrata dahil sa hindi pagbabayad ng upa.

Ang konsignation ay isang paraan ng pagbabayad kung saan idinedeposito ng umuupa ang upa sa korte kapag hindi malinaw kung kanino dapat bayaran. Ayon sa Korte Suprema, bagama’t nagdeposito ang Iloilo Santos Truckers, Inc. ng upa sa korte, hindi nito nabayaran ang buong halaga na dapat bayaran para sa mga buwan ng Abril at Mayo 2011. Ang kakulangan na ito sa pagbabayad ay itinuring na paglabag sa kontrata ng upa. Dahil dito, pinanigan ng Korte Suprema si Zaragoza at pinayagang mapaalis ang Iloilo Santos Truckers, Inc. sa lupa.

Sa madaling salita, ang pagbabayad sa pamamagitan ng konsignation ay kailangang kumpleto at napapanahon. Hindi sapat na magdeposito lamang ng bahagi ng upa o magdeposito ng upa para sa nakaraang mga buwan lamang. Kailangang bayaran ang lahat ng upa na dapat bayaran upang hindi malabag ang kontrata ng upa. Ayon sa kasong ito, hindi katanggap-tanggap na magkulang sa bayad kahit isang sentimo lang.

Para sa layunin ng pagsasampa ng kasong unlawful detainer, dalawang elemento ang dapat magtagpo: (1) dapat mayroong pagkabigo na magbayad ng upa o sumunod sa mga kondisyon ng upa, at (2) dapat mayroong demand na magbayad o sumunod at umalis.

Pinagtibay ng Korte Suprema na ang pagiging handa at pagdedeposito ng upa ay hindi sapat kung hindi nito sakop ang buong panahon na hinihingi. Ito’y nagpapakita na ang pagsunod sa mga tuntunin ng kontrata ay napakahalaga, lalo na pagdating sa pagbabayad. Ito’y nagbibigay diin din na responsibilidad ng umuupa na tiyakin na ang lahat ng bayarin ay kumpleto upang maiwasan ang pagpapaalis.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung tama ba ang pagkakadeposito ng upa (consignation) at kung sapat ba ito upang hindi mapaalis ang umuupa.
Ano ang unlawful detainer?	Ito ay isang kaso kung saan sinusubukan ng nagpapa-upa na mapaalis ang umuupa sa kanyang ari-arian dahil sa paglabag sa kontrata ng upa.
Ano ang konsignation?	Ito ay ang pagdedeposito ng upa sa korte kapag hindi malinaw kung kanino dapat bayaran ang upa.
Kailan maaaring mapaalis ang umuupa?	Maaaring mapaalis ang umuupa kung hindi nito binayaran ang upa sa tamang oras at sa tamang halaga, o kung nilabag nito ang iba pang kondisyon sa kontrata ng upa.
Ano ang dapat gawin ng umuupa kung hindi niya alam kung kanino babayaran ang upa?	Maaaring mag-file ng interpleader case at idedeposito ang upa sa korte (consignation) hanggang sa malaman kung sino ang dapat bayaran.
Sapat na ba na magbayad lamang ng bahagi ng upa?	Hindi, kailangang bayaran ang buong upa upang hindi malabag ang kontrata ng upa.
Ano ang epekto kung hindi nabayaran ang buong upa?	Ito ay maaaring maging dahilan upang mapaalis ang umuupa sa ari-arian.
Ano ang kahalagahan ng kontrata ng upa?	Ang kontrata ng upa ang nagtatakda ng mga karapatan at obligasyon ng nagpapa-upa at umuupa.

Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapaalala sa lahat ng umuupa na kailangang tuparin nila ang kanilang obligasyon na magbayad ng upa sa tamang oras at sa tamang halaga. Ang hindi pagtupad sa obligasyong ito ay maaaring magresulta sa pagpapaalis sa kanila sa ari-arian.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Zaragoza v. Iloilo Santos Truckers, Inc., G.R. No. 224022, June 28, 2017