Sa desisyon ng kasong ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema na bagaman may karapatan ang isang tenant na tubusin ang lupaing sinasaka, kailangan niyang ipakita ang seryosong intensyon na gawin ito sa pamamagitan ng pag-consign ng halaga ng pagtubos sa korte. Ibig sabihin, hindi sapat na sabihing gusto mong tubusin ang lupa, kailangan mo itong patunayan sa pamamagitan ng pagdeposito ng pera. Ang pagkabigong gawin ito ay nangangahulugang hindi mo naisasagawa ang iyong karapatan sa pagtubos. Protektado pa rin ang tenant dahil hindi siya basta-basta maaalis sa lupa kahit nagbago na ang may-ari nito.

Pagbebenta ng Lupa: Kailan at Paano Protektado ang Tenant?

Ang kaso ay nagsimula nang bumili si Cita C. Perez ng isang lupa sa Tarlac na inuupahan ni Fidel D. Aquino. Ayon kay Aquino, hindi siya binigyan ng abiso tungkol sa pagbebenta, kaya’t nais niyang tubusin ang lupa. Iginiit ni Perez na alam ni Aquino ang tungkol sa pagbili at hindi nito ginamit ang kanyang karapatan sa pagtubos sa tamang oras. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung naging tama ba ang paggamit ni Aquino ng kanyang karapatang tubusin ang lupa.

Ayon sa Republic Act No. 3844, na sinusugan ng RA 6389, ang isang tenant ay may karapatang tubusin ang lupaing sinasaka kung ito ay naibenta sa ibang tao nang walang kanyang kaalaman. Nakasaad sa Seksiyon 12 ng RA 3844:

Seksiyon 12. Karapatan ng Lessee sa Pagtubos. – Sa kasong ang lupain ay naipagbili sa ibang tao nang walang kaalaman ng agricultural lessee, ang huli ay may karapatang tubusin ang parehong bagay sa makatuwirang presyo at konsiderasyon: Sa kondisyon, na kung mayroong dalawa o higit pang agricultural lessees, ang bawat isa ay may karapatan sa nasabing karapatan sa pagtubos lamang sa lawak ng lugar na aktwal na sinasaka niya. Ang karapatan ng pagtubos sa ilalim ng Seksyon na ito ay maaaring gamitin sa loob ng isang daan at walumpung araw mula sa nakasulat na abiso na dapat ihatid ng vendee sa lahat ng mga lessees na apektado at sa Kagawaran ng Repormang Pansakahan sa pagpaparehistro ng pagbebenta, at magkakaroon ng priority sa anumang iba pang karapatan ng legal na pagtubos. Ang presyo ng pagtubos ay dapat ang makatuwirang presyo ng lupa sa oras ng pagbebenta.

Upang magamit ang karapatang ito, dapat sundin ang mga sumusunod: (a) ang nagtutubos ay dapat na isang agricultural lessee o share tenant; (b) ang lupa ay dapat na naibenta sa ibang partido nang walang nakasulat na abiso sa lessee at sa DAR; (c) ang lugar lamang na sinasaka ng lessee ang maaaring tubusin; at (d) ang karapatang tubusin ay dapat gamitin sa loob ng 180 araw mula sa nakasulat na abiso ng pagbebenta. Sa madaling salita, kailangan ang abiso upang magsimula ang pagbibilang ng araw para sa pagtubos.

Dagdag pa rito, ayon sa jurisprudence, kailangan ding mag-tender o mag-consign ng halaga ng pagtubos. Ayon sa Korte Suprema, kailangan na ipakita ang seryosong intensyon sa pagtubos sa pamamagitan ng pagdeklara nito sa korte kasabay ng paglalagak ng redemption price.

Hindi mahirap makita kung bakit dapat ilagak sa korte ang buong halaga ng presyo ng pagtubos. Sa pamamagitan lamang ng mga naturang paraan maaaring maging tiyak ang mamimili na ang alok na tubusin ay isa na ginawa nang seryoso at sa mabuting pananampalataya. Hindi maaaring asahan ang isang mamimili na aliwin ang isang alok ng pagtubos nang walang kasamang katibayan na ang tagatubos ay maaaring, at handang isakatuparan kaagad ang muling pagbili. Ang ibang tuntunin ay mag-iiwan sa mamimili na bukas sa panliligalig ng mga espekulador o crackpots, gayundin sa hindi kinakailangang pagpapahaba ng panahon ng pagtubos, salungat sa patakaran ng batas sa pagtatakda ng isang tiyak na termino upang maiwasan ang matagal at anti-ekonomiyang kawalan ng katiyakan tungkol sa pagmamay-ari ng bagay na naibenta. Ang paglalagak ng buong presyo ay mag-aalis ng lahat ng mga kontrobersya tungkol sa kakayahan ng tagatubos na magbayad sa tamang oras.

Sa kasong ito, bagaman tenant si Aquino at hindi siya binigyan ng abiso tungkol sa pagbebenta, hindi niya naipakitang handa siyang tubusin ang lupa sa pamamagitan ng pag-consign ng pera sa korte nang magsampa siya ng kaso. Kaya naman, nagdesisyon ang Korte Suprema na hindi niya nagamit nang tama ang kanyang karapatan sa pagtubos.

Mahalagang tandaan na kahit hindi natubos ni Aquino ang lupa, hindi siya basta-basta maaalis doon. Dapat pa rin siyang ituring na tenant ng bagong may-ari, si Perez. Ayon sa batas, hindi natatapos ang relasyon ng tenancy kahit na magbago ang may-ari ng lupa. Ayon pa rin sa Korte Suprema:

[Sa] kaso ng paglipat [x x x], ang relasyon ng tenancy sa pagitan ng may-ari ng lupa at ng kanyang tenant ay dapat pangalagaan upang masiguro ang kapakanan ng tenant o protektahan siya mula sa hindi makatarungang pagpapaalis ng transferee o bumibili ng lupa; sa madaling salita, ang layunin ng batas na pinag-uusapan ay upang mapanatili ang mga tenant sa mapayapang pag-aari at paglilinang ng lupa o bigyan sila ng proteksyon laban sa hindi makatwirang pagpapaalis mula sa kanilang mga hawak.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung tama bang nagamit ng tenant ang kanyang karapatang tubusin ang lupa nang hindi naglalagak ng pera sa korte.
Ano ang ibig sabihin ng pag-consign ng pera sa korte?	Ito ay ang pagdedeposito ng buong halaga ng pagtubos sa korte upang ipakita na handa at may kakayahan kang bayaran ito.
Bakit kailangan ang nakasulat na abiso sa tenant tungkol sa pagbebenta ng lupa?	Upang malaman niya na naibenta na ang lupa at mayroon siyang 180 araw para tubusin ito.
Ano ang mangyayari kung hindi mag-consign ang tenant ng pera sa korte?	Hindi niya magagamit ang kanyang karapatang tubusin ang lupa.
Pwede bang basta-basta na lang paalisin ang tenant sa lupa kahit nagbago na ang may-ari?	Hindi, protektado pa rin siya ng batas at dapat ituring na tenant ng bagong may-ari.
Ano ang basehan ng karapatan ng tenant na tubusin ang lupa?	Republic Act No. 3844, na sinusugan ng RA 6389.
Gaano katagal ang panahon para tubusin ang lupa mula sa abiso?	180 araw.
Bakit kailangan ng buong presyo ng pagtubos na ilagak sa korte?	Para masiguro ng nagbenta na seryoso at may kakayahan ang tenant na tubusin ang lupa.

Sa kabuuan, ipinapakita ng kasong ito ang kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na proseso upang maprotektahan ang karapatan sa pagtubos ng lupa. Mahalaga ang pag-consign ng pera bilang patunay ng seryosong intensyon sa pagtubos. Bagamat hindi nagtagumpay ang tenant na tubusin ang lupa dahil sa hindi paglalagak ng pera, pinoprotektahan pa rin siya bilang tenant ng bagong may-ari.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: CITA C. PEREZ VS. FIDEL D. AQUINO, G.R. No. 217799, March 16, 2016