Ang desisyon na ito ay nagpapatibay sa prinsipyo na ang rehistro ng isang mortgage ang siyang mananaig laban sa mga kasunod na kontrata sa pagbebenta ng lupa. Ibig sabihin, kung ang isang ari-arian ay na-mortgage muna bago ito ipinagbili, ang karapatan ng nagpautang (mortgagee) ay mas matimbang kaysa sa karapatan ng bumili. Mahalaga ito dahil pinoprotektahan nito ang mga institusyong pinansyal na nagpapautang at nagbibigay katiyakan sa kanilang seguridad sa mga ari-ariang ginawang collateral. Tinitiyak nito na hindi basta-basta mawawala ang kanilang karapatan dahil sa mga kasunduan na ginawa ng may-ari ng lupa matapos mairehistro ang mortgage.

Mortgage Muna, Benta Saka: Paano Nasubok ang Karapatan ng mga Bumibili ng Lupa?

Ang kaso ay nagsimula nang ang Dulos Realty ay umutang sa Commercial Credit Corporation (CCC) at ginawang mortgage ang ilang lote bilang seguridad. Matapos nito, nagbenta ang Dulos Realty ng mga lote sa iba’t ibang indibidwal, kabilang sina Cahayag, Rivera, Escalona, at Baldoza. Nang hindi nakabayad ang Dulos Realty sa utang nito, ipina-foreclose ng CCC ang mortgage. Ang isyu ay kung may karapatan ba ang mga bumili ng lote na protektahan ang kanilang pag-aari laban sa foreclosure ng CCC. Dito lumabas ang prinsipyong “first in time, priority in right” o kung sino ang unang nagparehistro, siya ang may mas matimbang na karapatan.

Pinagdiinan ng Korte Suprema na dahil nairehistro ang mortgage bago ang mga kontrata sa pagbebenta, ang mga bumibili ay dapat sumunod sa naunang encumbrance. Ipinaliwanag ng korte na ang pagpaparehistro ay nagbibigay ng “constructive notice” sa buong mundo, kaya’t ang mga bumibili ay itinuturing na may kaalaman sa mortgage. Dahil dito, dapat sana ay inalam muna nila ang kalagayan ng ari-arian bago pumasok sa kontrata sa Dulos Realty.

Sa usapin ng kaso ni Baldoza, iginiit niya na mayroon siyang naunang kontrata sa pagbenta (Contract to Sell) na ginawa bago pa man ang mortgage. Gayunpaman, hindi niya ito naipakita bilang ebidensya sa korte. Dagdag pa rito, binigyang diin ng Korte Suprema na kahit na mayroon ngang naunang kontrata sa pagbenta, hindi pa rin ito magiging sapat upang talunin ang karapatan ng CCC bilang nagpautang, dahil hindi naisakatuparan ang pagbabayad at paglilipat ng titulo bago pa man ang foreclosure.

Tinalakay din ang prinsipyo ng nemo dat quod non habet, na nagsasaad na hindi maaring maglipat ng karapatan ang isang tao kung wala siyang karapatan dito. Ipinaliwanag ng korte na ang prinsipyong ito ay mas angkop sa yugto ng pagtupad ng kontrata (consummation stage) at hindi sa yugto ng pagbuo (perfection stage). Dahil hindi na pagmamay-ari ng Dulos Realty ang lupa nang isagawa ang Deed of Absolute Sale kay Baldoza, hindi nila maaring ilipat ang pagmamay-ari nito sa kanya.

Hindi rin pinaboran ng Korte Suprema ang argumento na ang CCC ay dapat na masusing mag-imbestiga dahil ito ay isang institusyong pinansyal. Bagamat may mas mataas na pamantayan ng diligensya ang inaasahan sa mga bangko, hindi nito binabago ang katotohanan na ang rehistradong mortgage ang siyang mananaig. Binigyang diin na ang pagpaparehistro ng mortgage ang nagbigay ng sapat na abiso sa lahat, kabilang ang CCC, tungkol sa kalagayan ng ari-arian.

Sa huli, ibinasura ng Korte Suprema ang petisyon ng mga bumibili at pinagtibay ang desisyon ng Court of Appeals. Kinilala ng korte ang karapatan ng CCC bilang nagpautang at ang bisa ng foreclosure sale. Ipinakita ng desisyon na ang prinsipyo ng unang pagpaparehistro (prior registration) ay napakahalaga sa pagprotekta ng mga karapatan sa pag-aari at pagbibigay katiyakan sa mga transaksyon sa lupa.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung sino ang may mas matimbang na karapatan sa mga ari-arian: ang nagpautang na nag-mortgage, o ang mga bumili na may kontrata sa pagbebenta?
Ano ang ibig sabihin ng “constructive notice”?	Ito ay isang legal na konsepto na nangangahulugang ang pagpaparehistro ng isang dokumento ay sapat na upang ipaalam sa buong mundo ang nilalaman nito.
Paano nakaapekto ang “prior registration” sa kaso?	Dahil nairehistro ang mortgage bago ang mga kontrata sa pagbebenta, ang mga bumibili ay itinuring na may kaalaman sa mortgage at dapat nilang igalang ito.
Ano ang “nemo dat quod non habet”?	Ito ay isang legal na prinsipyo na nangangahulugang hindi maaaring maglipat ng karapatan ang isang tao kung wala siyang karapatan dito.
Kailan dapat nag-imbestiga ang mga bumibili tungkol sa kalagayan ng lupa?	Bago pa man sila pumasok sa kontrata sa pagbebenta, upang matiyak na walang naka-rehistrong encumbrance o ibang problema sa titulo.
Bakit hindi tinanggap ng korte ang ebidensya ni Baldoza?	Dahil hindi niya ito pormal na iniharap bilang ebidensya sa korte, at hindi rin ito naipakita sa records.
Ano ang naging resulta ng kaso?	Ibinasura ng Korte Suprema ang petisyon ng mga bumibili at pinagtibay ang desisyon ng Court of Appeals na pabor sa nagpautang (CCC) at kay Qua.
Paano nakakaapekto ang desisyong ito sa mga transaksyon sa lupa?	Ipinakita nito na mahalaga ang pagpaparehistro upang protektahan ang mga karapatan sa pag-aari at magbigay ng katiyakan sa mga transaksyon.

Ang kasong ito ay nagpapaalala sa lahat ng mga partido sa transaksyon ng lupa na maging maingat at alamin ang kalagayan ng ari-arian bago pumasok sa anumang kasunduan. Sa pamamagitan ng pagpaparehistro, naitataguyod ang sistema ng titulo at napoprotektahan ang mga karapatan ng mga may-ari ng lupa at mga nagpapautang.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Fabio Cahayag and Conrado Rivera vs. Commercial Credit Corporation, G.R. No. 168078, January 13, 2016