Sa kasong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na ang pagpasok ng isang notisya ng lis pendens sa primary entry book o day book ng Register of Deeds ay sapat na upang ipabatid sa publiko ang pag-iral ng paghahabol sa isang rehistradong lupa. Ang desisyon na ito ay nagpapahalaga sa proteksyon ng mga karapatan ng mga nagpaparehistro at nagbibigay-diin sa responsibilidad ng Register of Deeds sa tamang pagtatala ng mga dokumento. Ito ay mahalaga upang matiyak na ang mga transaksyon sa lupa ay transparent at protektado ang mga partido na sangkot.

Lupaing Nakatala: Dapat Bang Umasa sa Sertipiko Lamang?

Ang kasong ito ay nagmula sa isang petisyon upang payagan ang Register of Deeds of Lucena City na itala ang notisya ng lis pendens sa titulo ng lupa ng Spouses Garana. Noong 1993, naghain ang mga tagapagmana ni Manuel Uy ng notisya ng lis pendens para sa ilang titulo, kasama ang TCT No. T-72029, na pagmamay-ari ni Leovina Jalbuena. Bagama’t naitala ang notisya sa primary entry book, hindi ito naitala sa mismong titulo dahil nawawala ang orihinal na kopya sa Register of Deeds at hindi rin isinuko ni Jalbuena ang kanyang duplicate copy.

Nalaman ng Spouses Garana na may dating adverse claim na nakatala sa titulo ni Jalbuena, ngunit ito ay kinansela. Bumili sila ng lupa mula kay Jalbuena noong 1994 at nag-isyu ng bagong titulo (TCT No. T-77739) sa kanilang pangalan, na walang nakatalang notisya ng lis pendens. Nang malaman ng mga tagapagmana ni Manuel Uy ang pagbebenta, hiniling nila sa Register of Deeds na itala ang notisya ng lis pendens sa bagong titulo. Dahil dito, naghain ang Register of Deeds ng petisyon sa korte upang payagan ang pagtatala.

Pinaboran ng trial court ang Register of Deeds at iniutos ang pagtatala ng notisya ng lis pendens. Umapela ang Spouses Garana at ang Far East Bank & Trust Co. (BPI), na nagbigay ng pautang sa kanila na sinigurado ng lupa. Nagdesisyon ang Court of Appeals na pabor sa Spouses Garana at BPI, na sinasabing sila ay mga innocent purchasers for value na umasa sa malinis na titulo ni Jalbuena.

Dinala ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing isyu ay kung ang pagpasok ng notisya ng lis pendens sa primary entry book ay sapat na upang ipabatid sa mga ikatlong partido ang pag-iral ng paghahabol sa lupa, kahit na hindi ito nakatala sa mismong titulo. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang pagkakaiba sa pagitan ng voluntary at involuntary instruments sa pagpaparehistro ng lupa.

Para sa voluntary instruments, tulad ng bentahan o mortgage, kailangan ang pagpapakita ng duplicate certificate ng may-ari upang mairehistro. Ngunit sa involuntary instruments, tulad ng attachment o lis pendens, na hindi nangangailangan ng kusang-loob na aksyon ng may-ari, ang pagpasok sa primary entry book ay sapat na upang magbigay ng notisya sa buong mundo. Sinabi ng Korte na ang tungkulin sa pagtatala ay nasa Register of Deeds, at hindi sa nagpaparehistro, at may karapatan ang nagpaparehistro na ipalagay na gagampanan ng Register of Deeds ang tungkulin nito nang maayos.

Sa kasong ito, natuklasan ng Korte Suprema na hindi lubos na kumilos nang may mabuting loob ang Spouses Garana. Alam nila ang tungkol sa naunang adverse claim na nakatala sa titulo ni Jalbuena, at naghintay lamang sila na ito ay makansela bago bumili ng lupa. Binigyang-diin din ng Korte na dapat ay mas maingat ang BPI dahil sila ay isang institusyong pampananalapi. Kaya, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at iniutos ang pagtatala ng notisya ng lis pendens sa titulo ng Spouses Garana.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung ang pagpasok ng notisya ng lis pendens sa primary entry book ng Register of Deeds ay sapat na notisya sa mga ikatlong partido, kahit na hindi ito nakatala sa mismong titulo.
Ano ang kahulugan ng lis pendens?	Ang lis pendens ay isang abiso sa publiko na ang isang ari-arian ay pinagdedebatihan sa korte. Sinasabihan nito ang mga potensyal na bumibili o nagpapautang na maaaring maapektuhan ang kanilang mga karapatan sa ari-arian.
Ano ang pagkakaiba ng voluntary at involuntary instrument sa pagpaparehistro?	Ang voluntary instrument ay nangangailangan ng kusang-loob na aksyon ng may-ari, tulad ng pagbebenta. Ang involuntary instrument ay hindi nangangailangan nito, tulad ng attachment o notisya ng lis pendens.
Ano ang ibig sabihin ng “innocent purchaser for value”?	Ito ay isang taong bumili ng ari-arian nang walang kaalaman sa anumang mga depekto sa titulo at nagbayad ng makatwirang presyo para dito. Ang isang innocent purchaser for value ay karaniwang protektado laban sa mga nakaraang paghahabol sa ari-arian.
Bakit hindi itinuring na innocent purchasers for value ang Spouses Garana?	Dahil alam nila ang tungkol sa naunang adverse claim at dapat ay nagsagawa sila ng karagdagang pagsisiyasat bago bumili ng lupa.
Ano ang tungkulin ng Register of Deeds sa pagpaparehistro?	May tungkulin ang Register of Deeds na tiyakin na ang mga dokumento ay maayos na naitala at nakatala sa mga titulo ng lupa. Sila rin ang responsable para sa pagbibigay ng tumpak na impormasyon tungkol sa estado ng mga titulo.
Paano nakaapekto ang desisyong ito sa mga bangko?	Inaasahan na ang mga bangko ay magiging mas maingat sa kanilang mga transaksyon sa lupa. Dapat nilang suriin ang titulo ng lupa hindi lamang sa mismong titulo kundi pati na rin sa mga talaan ng Register of Deeds.
Ano ang mahalagang aral sa kasong ito?	Ang pagpaparehistro ng instrumento sa primary entry book ay sapat na, at may responsibilidad ang Register of Deeds sa maayos na pagtatala. Mahalaga rin ang due diligence sa pagbili ng lupa.

Ang desisyon sa kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng naunang pagpaparehistro at ang pagiging responsable ng Register of Deeds sa pagpapatupad ng kanilang tungkulin. Ito ay magsisilbing gabay sa mga susunod na transaksyon sa lupa. Ito ay nagpapaalala na ang naunang pagpaparehistro sa primary entry book ng Register of Deeds ay may bisa bilang abiso sa buong mundo tungkol sa isang paghahabol sa lupa.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Mendoza v. Spouses Garana, G.R. No. 179751, August 05, 2015