Ipinagtitibay ng Korte Suprema na may karapatan ang isang bumibili ng lote sa subdivision na itigil ang pagbabayad ng kanyang amortisasyon hangga’t hindi natutupad ng developer ang kanyang obligasyon na itayo ang mga ipinangakong amenities sa subdivision. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga bumibili laban sa mga developer na hindi tumutupad sa kanilang mga pangako, na nagbibigay sa kanila ng legal na batayan upang itigil ang pagbabayad hanggang sa matapos ang mga amenities.

Kung Kailan Nakatali ang Kontrata: Pagsusuri sa Obligasyon sa Subdivision Amenities

Ang kasong ito ay nagsimula nang bumili si Arturo G. Gacutan ng lote sa Foggy Heights Subdivision mula sa Tagaytay Realty Co., Inc. Kasama sa kontrata ang pangako ng developer na magtatayo ng mga amenities tulad ng swimming pool at tennis court sa loob ng dalawang taon. Dahil hindi ito natupad, itinigil ni Gacutan ang pagbabayad ng kanyang amortisasyon. Dito nagsimula ang legal na laban, kung saan sinubukan ng developer na magdahilan sa pagtaas ng presyo at pagbaba ng halaga ng piso. Ngunit, nanaig ang Korte Suprema sa panig ni Gacutan, na nagpapakita ng importansya ng pagtupad sa kontrata.

Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung may karapatan ba ang developer na humingi ng pagpapalaya sa kanilang obligasyon dahil sa di-inaasahang pangyayari o kahirapan sa pagtupad nito. Sinabi ng developer na ang pagtaas ng halaga ng materyales at pagbaba ng halaga ng piso ay nagpahirap sa kanila. Ngunit, binigyang diin ng Korte Suprema na hindi sapat ang mga ito upang bigyang-katwiran ang hindi pagtupad sa kontrata. Ang Article 1267 ng Civil Code ay nagbibigay ng pagkakataon na maibsan ang obligasyon kung ang pagtupad ay naging sobrang hirap na lampas sa inaasahan ng mga partido, ngunit kailangan itong suportahan ng malinaw na ebidensya na hindi lang simpleng pagtaas ng gastos o inconvenience.

Seksyon 20 ng Presidential Decree No. 957: “Every owner or developer shall construct and provide the facilities, improvements, infrastructures and other forms of development, including water supply and lighting facilities, which are offered and indicated in the approved subdivision or condominium plans, brochures, prospectus, printed matters, letters or in any form of advertisement, within one year from the date of the issuance of the license for the subdivision or condominium project or such other period of time as maybe fixed by the Authority.”

Dagdag pa rito, hindi rin kinatigan ng korte ang argumento ng developer na nakaapekto ang laches (pagpapabaya) sa karapatan ni Gacutan. Ipinakita ni Gacutan na regular siyang nagpadala ng mga sulat sa developer upang ipaalala ang kanilang pangako, kaya’t walang basehan ang paratang ng pagpapabaya. Ang laches ay hindi simpleng pagkaantala; ito ay pagkaantala na nagdudulot ng perwisyo sa ibang partido. Sa kasong ito, walang nakitang pagpapabaya na nagdulot ng perwisyo sa developer.

Sa pagsusuri ng Korte Suprema, kinilala nito na may obligasyon ang developer na tapusin ang proyekto, kasama ang mga amenities, at ang pagpigil sa pagbabayad ni Gacutan ay naaayon sa batas dahil sa hindi pagtupad ng developer sa kanilang pangako. Gayunpaman, binigyang diin din ng korte na dapat bayaran ni Gacutan ang 12% na interes taun-taon, na napagkasunduan sa kontrata. Ang interes na ito ay kabayaran sa developer para sa pagpapahintulot ng installment plan. Hindi naman pinayagan ang parusa (penalty) dahil sa hindi pagtupad ng developer sa kanilang obligasyon.

Sa kabuuan, ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga bumibili ng lote sa subdivision, na nagbibigay sa kanila ng legal na batayan upang ipaglaban ang kanilang karapatan kung hindi tinutupad ng developer ang mga pangako sa kontrata. Ang desisyon ay nagpapakita ng importansya ng pagtupad sa kontrata at obligasyon, at hindi paggamit ng mga legal na dahilan upang umiwas sa responsibilidad. Higit pa rito, nilinaw ng Korte Suprema na hindi dapat maging dahilan ang mga economic hardship upang hindi tuparin ang mga kontrata.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung may karapatan ang bumibili ng lote na itigil ang pagbabayad ng kanyang amortisasyon dahil hindi tinupad ng developer ang pangako sa amenities, at kung maaaring humingi ang developer ng pagpapalaya sa obligasyon dahil sa hirap sa pagtupad.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa karapatan ng bumibili na itigil ang pagbabayad?	Ayon sa Korte Suprema, may karapatan ang bumibili na itigil ang pagbabayad ng kanyang amortisasyon hangga’t hindi natutupad ng developer ang obligasyon na itayo ang mga ipinangakong amenities sa subdivision.
Maaari bang magdahilan ang developer na nagtaas ang presyo at bumaba ang halaga ng piso para hindi itayo ang amenities?	Hindi. Hindi sapat na dahilan ang pagtaas ng presyo at pagbaba ng halaga ng piso para hindi tuparin ang obligasyon na itayo ang amenities.
Ano ang laches at nakaapekto ba ito sa kaso?	Ang laches ay pagpapabaya na magdulot ng perwisyo sa ibang partido. Hindi ito nakaapekto sa kaso dahil nagpakita ang bumibili na regular siyang nagpadala ng sulat sa developer.
Kailangan bang bayaran ng bumibili ang interes?	Oo, kailangan bayaran ng bumibili ang 12% na interes taun-taon na napagkasunduan sa kontrata. Ito ay kabayaran sa developer para sa pagpapahintulot ng installment plan.
Kailangan bang bayaran ng bumibili ang parusa (penalty)?	Hindi. Hindi kailangan bayaran ng bumibili ang parusa (penalty) dahil hindi tinupad ng developer ang kanilang obligasyon.
Ano ang Presidential Decree No. 957?	Ang Presidential Decree No. 957 ay batas na nag-uutos sa mga developer na tapusin ang proyekto sa loob ng isang taon mula nang bigyan ng lisensya.
Kung hindi tinupad ng developer ang kanilang pangako, ano ang maaaring gawin ng bumibili?	Maaaring itigil ng bumibili ang pagbabayad ng amortisasyon, o hilingin sa National Housing Authority na ipagpatuloy ang proyekto sa gastos ng developer.

Ang kasong ito ay nagsisilbing paalala sa mga developer na dapat nilang tuparin ang kanilang mga pangako sa mga bumibili. Nagbibigay din ito ng proteksyon sa mga bumibili na huwag magbayad kung hindi tinutupad ng developer ang kanilang obligasyon. Ang responsableng developer ay inaasahang tutuparin ang kanilang mga pangako, na nagtataguyod ng tiwala at integridad sa industriya ng real estate.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Tagaytay Realty Co., Inc. vs. Arturo G. Gacutan, G.R. No. 160033, July 01, 2015