Pagbawi ng Lupa: Kailan Ito Hindi Collateral Attack sa Titulo?

G.R. No. 205867, February 23, 2015

Ang pag-aari ng lupa ay isa sa mga pinakamahalagang bagay na maaaring magkaroon ang isang tao. Ngunit paano kung ang iyong lupa ay nairehistro sa pangalan ng iba dahil sa panloloko? Maaari mo pa bang bawiin ito? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw kung paano at kailan maaaring bawiin ang lupa nang hindi kinokonsiderang isang collateral attack sa titulo.

Sa madaling salita, ang kasong ito ay tungkol sa pagbawi ng lupa na nairehistro sa pangalan ng iba sa pamamagitan ng panloloko. Ang pangunahing tanong ay: ang aksyon ba ng pagbawi ay isang collateral attack sa titulo, na ipinagbabawal ng batas?

Ang Legal na Konteksto

Ang collateral attack sa titulo ay nangyayari kapag ang layunin ng isang kaso ay hindi direktang hamunin ang bisa ng titulo. Sa halip, ang pag-atake sa titulo ay nagiging insidente lamang ng ibang kaso. Ipinagbabawal ito dahil ang isang titulo ng lupa na inisyu sa ilalim ng Torrens system ay dapat na protektado at hindi basta-basta mababago o makakansela.

Ayon sa Seksyon 48 ng Presidential Decree (P.D.) No. 1529:

Sec. 48. Certificate not subject to collateral attack.- A certificate of title shall not be subject to collateral attack. It cannot be altered, modified, or cancelled except in a direct proceeding in accordance with law.

Ang direktang pag-atake, sa kabilang banda, ay isang aksyon na ang pangunahing layunin ay pawalang-bisa o ipawalang-saysay ang titulo. Ngunit mayroong isang remedyo na tinatawag na reconveyance o pagbawi, na maaaring gamitin upang ilipat ang pag-aari ng lupa sa tunay na may-ari, kahit na ito ay nakarehistro sa pangalan ng iba.

Halimbawa, kung si Juan ay nalinlang ni Pedro upang irehistro ang lupa ni Juan sa pangalan ni Pedro, si Juan ay maaaring magsampa ng kaso para sa reconveyance upang maibalik sa kanya ang lupa. Hindi ito isang collateral attack dahil hindi hinahamon ni Juan ang bisa ng titulo; sa halip, kinikilala niya ito ngunit sinasabi na si Pedro ay nagtataglay lamang ng titulo bilang trustee para sa kanya.

Ang Kwento ng Kaso

Ang kaso ay nagsimula nang magsampa si Mariflor Hortizuela, sa pamamagitan ng kanyang kinatawan na si Jovier Tagufa, ng isang reklamo para sa reconveyance at recovery of possession laban kina Gregoria Tagufa, Roberto Tagufa, at Rogelio Lumaban.

• Ayon kay Mariflor, ang lupa ay dating pag-aari ng kanyang mga magulang, na ipinambayad sa Development Bank of the Philippines (DBP).
• Nabawi ito ni Runsted Tagufa, asawa ni Gregoria, gamit ang pera na ipinadala ni Mariflor mula sa Amerika, sa kondisyon na ibabalik ito kay Mariflor kapag hiniling.
• Ngunit natuklasan ni Mariflor na ang lupa ay nairehistro sa pangalan ni Gregoria sa pamamagitan ng free patent application at isang Deed of Extrajudicial Settlement.

Dahil dito, nagsampa si Mariflor ng kaso upang bawiin ang lupa.

Ang Municipal Circuit Trial Court (MCTC) ay ibinasura ang kaso, ngunit binaliktad ito ng Regional Trial Court (RTC), na nag-utos kay Gregoria na ibalik ang lupa kay Mariflor. Ngunit muling binaliktad ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC, na sinasabing ang kaso ay isang collateral attack sa titulo.

Kaya’t umakyat ang kaso sa Korte Suprema.

Ayon sa Korte Suprema:

In an action for reconveyance, the decree is not sought to be set aside. It does not seek to set aside the decree but, respecting it as incontrovertible and no longer open to review, seeks to transfer or reconvey the land from the registered owner to the rightful owner.

Idinagdag pa ng Korte:

Registration of a piece of land under the Torrens System does not create or vest title, because it is not a mode of acquiring ownership. A certificate of title is merely an evidence of ownership or title over the particular property described therein.

Dahil dito, ibinalik ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC, na nag-uutos kay Gregoria na ibalik ang lupa kay Mariflor.

Ano ang Kahalagahan Nito?

Ang desisyon na ito ay nagpapakita na ang aksyon para sa reconveyance ay hindi laging isang collateral attack sa titulo. Kung ang layunin ay hindi upang pawalang-bisa ang titulo, ngunit upang ilipat ang pag-aari sa tunay na may-ari dahil sa panloloko o pagkakamali, ang reconveyance ay isang naaangkop na remedyo.

Para sa mga may-ari ng lupa, ito ay nangangahulugan na hindi sila ganap na mawawalan ng pag-asa kung ang kanilang lupa ay nairehistro sa pangalan ng iba sa pamamagitan ng panloloko. Mayroon silang legal na paraan upang bawiin ito.

Mga Pangunahing Aral:

• Ang reconveyance ay maaaring gamitin upang bawiin ang lupa na nairehistro sa pangalan ng iba dahil sa panloloko.
• Ang ganitong aksyon ay hindi kinokonsiderang collateral attack sa titulo.
• Ang titulo ng lupa ay hindi garantiya ng pag-aari; ito ay isang ebidensya lamang nito.

Mga Madalas Itanong

1. Ano ang collateral attack sa titulo?

Ito ay isang pag-atake sa bisa ng titulo na ginawa bilang insidente lamang ng ibang kaso.

2. Ano ang reconveyance?

Ito ay isang aksyon upang ilipat ang pag-aari ng lupa mula sa nakarehistrong may-ari patungo sa tunay na may-ari.

3. Kailan maaaring gamitin ang reconveyance?

Maaari itong gamitin kung ang lupa ay nairehistro sa pangalan ng iba dahil sa panloloko o pagkakamali.

4. Ano ang pagkakaiba ng collateral attack at direktang pag-atake sa titulo?

Ang direktang pag-atake ay may layuning pawalang-bisa ang titulo, samantalang ang collateral attack ay ginagawa bilang insidente lamang ng ibang kaso.

5. Gaano katagal ang panahon para magsampa ng kaso para sa reconveyance?

Ang remedyo ng reconveyance, batay sa Seksyon 53 ng P.D. No. 1529 at Artikulo 1456, ay nagpe-prescribe sa loob ng sampung (10) taon mula sa paglabas ng Torrens title sa ari-arian.

6. Ano ang mangyayari kung ang lupa ay naipasa na sa isang innocent purchaser for value?

Hindi na maaaring bawiin ang lupa, ngunit maaaring humingi ng danyos sa nagbenta.

Naranasan mo na ba ang ganitong sitwasyon? Huwag mag-alala, mayroon kang karapatan. Ang ASG Law ay eksperto sa mga usapin ng lupa at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan here.