Hindi Laging Protektado: Bangko Bilang “Mortgagee in Bad Faith” Ayon sa Korte Suprema

G.R. No. 200468, March 19, 2014

INTRODUKSYON

Imagine na bibili ka ng lupa at bahay gamit ang pinaghirapan mong ipon. Pero paglipas ng ilang taon, bigla kang makakatanggap ng sulat na ipapaalis ka na dahil naisanla pala ito ng dating may-ari sa bangko! Nakakatakot, di ba? Ito ang bangungot na pwedeng mangyari kung hindi maingat sa transaksyon sa lupa, at ito ang sentro ng kaso Arguelles vs. Malarayat Rural Bank. Sa kasong ito, pinaglabanan kung sino ang may mas matimbang na karapatan sa isang property: ang bumili nito sa pamamagitan ng unregistered sale, o ang bangkong nagpautang at naging mortgagee nito.

Ang pangunahing tanong dito: Maaari bang basta na lang magtiwala ang bangko sa titulo ng lupa, o dapat din silang magsagawa ng masusing imbestigasyon bago magpautang? Nilinaw ng Korte Suprema ang tungkulin ng mga bangko at ang limitasyon ng proteksyon na tinatawag na “mortgagee in good faith.”

LEGAL NA KONTEKSTO: ANG DOKTRINA NG “MORTGAGEE IN GOOD FAITH”

Sa Pilipinas, pinoprotektahan ng Torrens system ang mga transaksyon sa lupa. Ang titulo ng lupa ang pangunahing ebidensya ng pagmamay-ari. Ayon sa doktrina ng “mortgagee in good faith,” ang isang taong nagpapautang (mortgagee) na nagbigay ng pautang batay sa malinis na titulo ng lupa ay protektado, kahit pa may problema pala sa pagmamay-ari ng nagmamay-ari ng lupa (mortgagor). Ibig sabihin, kung may ibang umaangkin sa lupa pero hindi ito nakarehistro sa titulo, mas matimbang ang karapatan ng bangko kung sila ay “mortgagee in good faith.”

Ngunit hindi ito absolute. Ayon sa Korte Suprema, hindi porke’t may titulo, pwede nang magbulag-bulagan ang bangko. Sinasabi sa kaso ng Cavite Development Bank v. Spouses Lim:

“There is, however, a situation where, despite the fact that the mortgagor is not the owner of the mortgaged property, his title being fraudulent, the mortgage contract and any foreclosure sale arising therefrom are given effect by reason of public policy. This is the doctrine of “mortgagee in good faith” based on the rule that all persons dealing with the property covered by a Torrens Certificate of Title, as buyers or mortgagees, are not required to go beyond what appears on the face of the title. The public interest in upholding the indefeasibility of a certificate of title, as evidence of lawful ownership of the land or of any encumbrance thereon, protects a buyer or mortgagee who, in good faith, relied upon what appears on the face of the certificate of title.”

Ang susi dito ay ang “good faith” o “mabuting pananampalataya.” Kung napatunayan na ang bangko ay nagpabaya at hindi naging maingat sa kanilang pagsisiyasat, hindi sila maituturing na “mortgagee in good faith” at mawawalan sila ng proteksyon.

PAGBUKAS NG KASO: ARGUELLES VS. MALARAYAT RURAL BANK

Nagsimula ang kwento noong 1990 nang bilhin ng mag-asawang Arguelles ang isang bahagi ng lupa mula kay Fermina Guia. Bagama’t nabayaran at nakuha na nila ang possession ng lupa, hindi nila nairehistro ang Deed of Sale. Hindi rin ito naitala sa titulo ng lupa na nasa pangalan pa rin ni Fermina Guia.

Pagkatapos nito, pinahati ni Fermina Guia ang lupa sa tatlong lote at nagpalabas ng bagong titulo para sa bawat lote. Ang lote na nabili ng mga Arguelles ay naging Lot 3-C, at may titulo TCT No. T-83944 na nasa pangalan pa rin ni Fermina Guia. Ipinangako ni Fermina Guia na ibibigay ang titulo ng Lot 3-C sa mga Arguelles, pero hindi ito nangyari.

Noong 1997, ginamit ng anak ni Fermina Guia, si Eddie Guia, at asawa nitong si Teresita, ang Lot 3-C para makapag-loan sa Malarayat Rural Bank. Ginamit nila ang Special Power of Attorney (SPA) na umano’y galing kay Fermina Guia para isanla ang lupa. Naaprubahan ang loan at naisangla ang lupa. Naitala pa sa titulo ang mortgage at ang SPA.

Taong 1999 nang madiskubre ng mga Arguelles na naisangla na pala ang lupa nila. Agad silang nag-file ng adverse claim sa Register of Deeds at nagsampa ng kaso para mapawalang-bisa ang mortgage sa RTC ng Taal, Batangas.

DESISYON SA IBA’T IBANG KORTE

Regional Trial Court (RTC): Nanalo ang mga Arguelles sa RTC. Ayon sa korte, hindi na pagmamay-ari ni Fermina Guia ang Lot 3-C nang isanla ito dahil naibenta na ito sa mga Arguelles noong 1990. Hindi rin daw “mortgagee in good faith” ang Malarayat Rural Bank dahil hindi sila naging maingat sa pagsisiyasat.

Court of Appeals (CA): Binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC. Sinabi ng CA na dahil hindi nairehistro ang bentahan sa mga Arguelles, hindi ito makaaapekto sa Malarayat Rural Bank. “Mortgagee in good faith” daw ang bangko dahil nag-due diligence naman sila.

Korte Suprema: Sa huli, pumanig ang Korte Suprema sa mga Arguelles. Binalik nila ang desisyon ng RTC at sinabing hindi “mortgagee in good faith” ang Malarayat Rural Bank. Narito ang ilan sa mahahalagang punto ng desisyon ng Korte Suprema:

• Hindi sapat ang basta tumingin sa titulo. Ayon sa Korte, “where the mortgagee does not directly deal with the registered owner of real property, the law requires that a higher degree of prudence be exercised by the mortgagee.” Dahil attorney-in-fact lang ang kumatawan kay Fermina Guia, dapat mas maingat ang bangko.
• Tungkulin ng bangko ang masusing pagsisiyasat. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang mataas na standard ng due diligence para sa mga bangko. “A banking institution is expected to exercise due diligence before entering into a mortgage contract. The ascertainment of the status or condition of a property offered to it as security for a loan must be a standard and indispensable part of its operations.”
• Nagpabaya ang bangko. Ayon sa Korte, kahit nag-inspeksyon daw ang bangko, nagbulag-bulagan sila sa katotohanan na may tanim na tubo sa lupa. Dapat daw nagduda na sila dito at nag-imbestiga pa lalo, lalo na’t hindi registered owner ang nag-loan.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANONG ARAL ANG MAAARI NATING MATUTUNAN?

Ang kasong Arguelles vs. Malarayat Rural Bank ay mahalagang paalala, lalo na sa mga bangko at sa publiko. Narito ang ilang praktikal na implikasyon:

• Para sa mga bangko: Hindi sapat ang basta magtiwala sa titulo. Kailangan magsagawa ng masusing due diligence, lalo na kung hindi direktang nakikipagtransaksyon sa registered owner. Kasama dito ang ocular inspection, pag-interview sa mga nakatira sa lugar, at pag-verify ng authority ng attorney-in-fact.
• Para sa mga bumibili ng lupa: Mahalaga ang rehistro! Kahit pa may Deed of Sale ka na, kung hindi mo ito nairehistro at naitala sa titulo, maaaring mas lamang pa rin ang karapatan ng ibang partido tulad ng bangko. Agad na iparehistro ang bentahan para protektado ang iyong karapatan.
• Para sa publiko: Maging maingat sa pagpapautang gamit ang lupa bilang collateral. Kung ikaw ay magpapautang at tatanggap ng lupa bilang security, siguraduhing magsagawa ka rin ng sarili mong due diligence para masiguro na malinis ang transaksyon.

MGA MAHAHALAGANG ARAL MULA SA KASO

• Due Diligence ay Kailangan: Ang bangko ay hindi basta-basta maituturing na “mortgagee in good faith” kung nagpabaya sila sa kanilang tungkuling magsiyasat.
• Rehistro ay Proteksyon: Ang unregistered sale, bagama’t valid sa pagitan ng buyer at seller, ay hindi sapat para manalo laban sa “mortgagee in good faith.” Ang rehistro ang susi para maprotektahan ang karapatan sa lupa.
• Mas Mataas na Standard para sa Bangko: Inaasahan ang mas mataas na antas ng pag-iingat mula sa mga bangko dahil sila ay nasa negosyong may public interest.

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQs)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “mortgagee in good faith”?
Sagot: Ito ay isang bangko o institusyon na nagpautang at tumanggap ng lupa bilang collateral, na nagtiwala sa titulo ng lupa at walang kaalaman o dapat na alam na may problema sa pagmamay-ari nito.

Tanong 2: Bakit hindi naging “mortgagee in good faith” ang Malarayat Rural Bank sa kasong ito?
Sagot: Dahil nagpabaya sila sa pagsisiyasat. Hindi nila pinansin ang indikasyon na may ibang umaangkin sa lupa (ang tanim na tubo) at hindi sila naging mas maingat kahit attorney-in-fact lang ang kumatawan sa may-ari.

Tanong 3: Ano ang kahalagahan ng rehistro ng Deed of Sale?
Sagot: Ang rehistro ay nagbibigay ng public notice na may bagong may-ari na ang lupa. Proteksyon ito laban sa mga third party na maaaring mag-claim ng karapatan sa lupa, tulad ng bangko sa kasong ito.

Tanong 4: Ano ang dapat gawin ng isang bangko para masigurong sila ay “mortgagee in good faith”?
Sagot: Dapat magsagawa ng masusing due diligence. I-verify ang titulo, magsagawa ng ocular inspection, interbyuhin ang mga nakatira sa lugar, at siguraduhing valid ang authority ng kumakatawan sa may-ari.

Tanong 5: Kung bumili ako ng lupa pero hindi ko pa naiparehistro ang Deed of Sale, ano ang dapat kong gawin?
Sagot: Agad na iparehistro ang Deed of Sale sa Register of Deeds para maprotektahan ang iyong karapatan bilang may-ari.

May katanungan ka ba tungkol sa transaksyon sa lupa o pagpapautang? Eksperto ang ASG Law sa mga usaping real estate at banking law. Huwag mag-atubiling kumonsulta sa amin para sa legal na payo. Makipag-ugnayan dito o mag-email sa hello@asglawpartners.com. ASG Law: Kasama Mo sa Batas, Kasama Mo sa Tagumpay.

---

Source: Supreme Court E-Library
This page was dynamically generated
by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)