Abogado, Di Dapat Magsamantala sa Tiwala ng Kliyente sa Bentahan ng Lupa

SPOUSES CLEMENCIO C. SABITSANA, JR. AND MA. ROSARIO M. SABITSANA, PETITIONERS, VS. JUANITO F. MUERTEGUI, REPRESENTED BY HIS ATTORNEY-IN-FACT DOMINGO A. MUERTEGUI, JR., RESPONDENT. G.R. No. 181359, August 05, 2013

INTRODUKSYON

Sa mundo ng negosyo at ari-arian, ang pagbili at pagbenta ng lupa ay karaniwan. Ngunit paano kung ang isang ari-arian ay naibenta nang dalawang beses sa magkaibang tao? Ito ang tinatawag na ‘double sale’ o dobleng bentahan, isang komplikadong sitwasyon na madalas humantong sa legal na labanan. Sa kaso ng Sabitsana vs. Muertegui, tinimbang ng Korte Suprema ang karapatan ng dalawang bumibili ng parehong lupaing hindi rehistrado. Ang kasong ito ay nagbibigay-linaw sa kung sino ang may mas matibay na karapatan sa ganitong uri ng transaksyon, lalo na kung sangkot ang isang abogado na nagkaroon ng impormasyon mula sa kanyang dating kliyente.

Ang sentro ng usapin ay isang parsela ng lupa sa Biliran na unang naipagbili kay Juanito Muertegui sa pamamagitan ng isang pribadong kasulatan. Pagkalipas ng sampung taon, ang parehong lupa ay naipagbili naman kay Atty. Clemencio Sabitsana Jr., abogado mismo ng pamilya Muertegui, sa pamamagitan ng isang notarized na kasulatan. Ang Korte Suprema ay kinailangang magpasya kung sino sa dalawang bumibili ang may mas matibay na karapatan sa lupa.

KONTEKSTONG LEGAL

Sa Pilipinas, ang batas na namamahala sa dobleng bentahan ng ari-arian ay nakasaad sa Artikulo 1544 ng Civil Code. Gayunpaman, mahalagang tandaan na ang Artikulo 1544 ay partikular na tumutukoy sa rehistradong lupa sa ilalim ng Torrens system. Ayon dito, kung ang parehong ari-arian ay naibenta sa iba’t ibang bumibili, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong unang nagrehistro ng bentahan sa Registry of Property, basta’t siya ay bumili nang may ‘good faith’ o walang masamang intensyon. Kung walang rehistrasyon, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa unang nakapagmay-ari ng lupa nang may ‘good faith’, at kung wala rin, sa taong may pinakamatandang titulo, basta’t may ‘good faith’.

Ngunit sa kaso ng Sabitsana vs. Muertegui, ang lupa ay hindi rehistrado. Kaya, ang Artikulo 1544 ay hindi direktang naaangkop. Para sa mga lupaing hindi rehistrado, ang batas na umiiral ay ang Act No. 3344, na nagtatakda ng sistema ng pagtatala ng mga transaksyon sa mga lupaing hindi rehistrado. Ayon sa Act No. 3344, ang pagpaparehistro ng isang transaksyon ay “without prejudice to a third party with a better right.” Ibig sabihin, ang pagpaparehistro ay hindi awtomatikong nagbibigay ng mas matibay na karapatan kung may ibang partido na may mas naunang karapatan.

Sinasabi sa Seksyon 113 ng Presidential Decree (PD) No. 1529, o ang Property Registration Decree, na para sa mga lupaing hindi rehistrado, “No deed, conveyance, mortgage, lease, or other voluntary instrument affecting land not registered under the Torrens system shall be valid, except as between the parties thereto, unless such instrument shall have been recorded in the manner herein prescribed in the office of the Register of Deeds for the province or city where the land lies.” Ito ay nagpapahiwatig na ang pagpaparehistro ay mahalaga upang ang transaksyon ay magkabisa laban sa ikatlong partido.

Ang konsepto ng ‘good faith’ o ‘bad faith’ ay mahalaga rin. Ang ‘Good faith’ sa konteksto ng pagbili ng ari-arian ay nangangahulugang ang bumibili ay walang kaalaman o hindi dapat nagkaroon ng kaalaman sa anumang depekto o problema sa titulo ng nagbebenta. Sa kabilang banda, ang ‘bad faith’ ay nangangahulugang alam ng bumibili o dapat ay alam niya ang depekto o problema, ngunit itinuloy pa rin niya ang pagbili.

PAGSUSURI NG KASO

Noong 1981, naipagbili ni Alberto Garcia kay Juanito Muertegui ang isang lupa sa pamamagitan ng isang Deed of Sale na hindi notarized. Ang pamilya Muertegui ay agad na nagmay-ari ng lupa, nagtanim ng niyog at ipil-ipil, at nagbayad ng buwis. Sampung taon ang lumipas, noong 1991, naipagbili muli ni Garcia ang parehong lupa kay Atty. Clemencio Sabitsana Jr., abogado ng pamilya Muertegui, sa pamamagitan ng isang notarized na Deed of Absolute Sale. Agad itong ipinarehistro ni Atty. Sabitsana.

Ayon sa testimonya, bago pa man bilhin ni Atty. Sabitsana ang lupa, alam na niya na nauna itong binili ng pamilya Muertegui. Kinonsulta pa nga siya ng pamilya tungkol sa unang bentahan. Gayunpaman, ayon kay Atty. Sabitsana, nag-imbestiga siya at hindi nakakita ng rekord ng unang bentahan, kaya naisip niya na nagbubulungan lamang ang mga Muertegui. Kaya itinuloy niya ang pagbili at pagpaparehistro sa kanyang pangalan.

Nang malaman ito ng pamilya Muertegui, nagkademanda sila para sa ‘quieting of title’ o pagpapawalang-bisa ng titulo ni Atty. Sabitsana, at preliminary injunction. Ipinagdiinan nila na bumili si Atty. Sabitsana nang may ‘bad faith’ dahil alam niya ang naunang bentahan. Depensa naman ni Atty. Sabitsana na walang bisa ang unang bentahan dahil hindi ito notarized at walang pahintulot ng asawa ni Garcia.

Narito ang timeline ng mga pangyayari:

• Setyembre 2, 1981: Unang bentahan ni Alberto Garcia kay Juanito Muertegui (pribadong kasulatan, hindi notarized).
• Oktubre 17, 1991: Ikalawang bentahan ni Alberto Garcia kay Atty. Sabitsana (notarized Deed of Absolute Sale).
• Pebrero 6, 1992: Pagpaparehistro ng bentahan kay Atty. Sabitsana.
• Agosto 24, 1998: Pagtutol ni Atty. Sabitsana sa aplikasyon ng pamilya Muertegui para sa pagpaparehistro ng lupa.
• Abril 11, 2000: Paghain ng kaso ng pamilya Muertegui laban kay Atty. Sabitsana para sa ‘quieting of title’.

Desisyon ng Korte Suprema:

Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng mababang hukuman at Court of Appeals na pabor sa pamilya Muertegui. Ayon sa Korte Suprema, kahit naunang nairehistro ni Atty. Sabitsana ang kanyang bentahan, hindi ito nangangahulugan na siya ang may mas matibay na karapatan. Dahil unregistered land ang pinag-uusapan, ang Act No. 3344 ang dapat sundin, at hindi ang Artikulo 1544 ng Civil Code.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang unang bentahan kay Juanito Muertegui noong 1981, kahit hindi notarized, ay valid pa rin sa pagitan nina Garcia at Muertegui. Ang notarization ay para lamang sa ‘convenience’ at hindi para sa validity ng kontrata. Dahil valid ang unang bentahan, hindi na pagmamay-ari ni Garcia ang lupa nang ibenta niya ito kay Atty. Sabitsana noong 1991. “Nemo dat quod non habet” – hindi mo maipapasa ang hindi mo pagmamay-ari.

Dagdag pa ng Korte Suprema, “The mere registration of a sale in one’s favor does not give him any right over the land if the vendor was no longer the owner of the land having previously sold the same to somebody else even if the earlier sale was unrecorded.” Kahit nairehistro ni Atty. Sabitsana ang bentahan, hindi ito nagbigay sa kanya ng karapatan dahil hindi na may-ari si Garcia nang ibenta niya ito sa kanya.

Ang pinakamahalagang punto ng Korte Suprema ay ang ‘bad faith’ ni Atty. Sabitsana. Bilang abogado ng pamilya Muertegui, alam niya ang unang bentahan. Sa halip na protektahan ang interes ng kanyang kliyente, ginamit niya ang impormasyon na nakuha niya para sa kanyang sariling pakinabang. “He may not, for his own personal interest and benefit, gamble on his client’s word, believing it at one time and disbelieving it the next. He owed the Muerteguis his undivided loyalty.”

Dahil sa ‘bad faith’ ni Atty. Sabitsana, kinatigan ng Korte Suprema ang unang bentahan kay Juanito Muertegui. Pinawalang-bisa ang ikalawang bentahan kay Atty. Sabitsana at ang kanyang titulo. Pinagbayad din si Atty. Sabitsana ng attorney’s fees at litigation expenses dahil sa kanyang masamang intensyon.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

Ang kasong Sabitsana vs. Muertegui ay nagbibigay ng mahahalagang aral, lalo na sa mga transaksyon ng lupaing hindi rehistrado:

• Unang bentahan, mas matimbang: Sa kaso ng dobleng bentahan ng lupaing hindi rehistrado, ang unang bumili ay karaniwang may mas matibay na karapatan, lalo na kung siya ay unang nagmay-ari ng lupa.
• Pagpaparehistro, hindi garantiya: Ang pagpaparehistro sa ilalim ng Act No. 3344 ay hindi awtomatikong nagbibigay ng mas matibay na karapatan kung may naunang bumili. Ang pagpaparehistro ay walang prejudice sa karapatan ng ikatlong partido na may mas matibay na karapatan.
• ‘Bad faith’, malaking kawalan: Ang ‘bad faith’ o masamang intensyon sa pagbili ay maaaring magpawalang-bisa sa transaksyon. Kung alam mo o dapat mong alam ang naunang bentahan o problema sa titulo, hindi ka maituturing na ‘good faith purchaser’.
• Tungkulin ng abogado: Ang abogado ay may tungkuling protektahan ang interes ng kanyang kliyente. Hindi dapat gamitin ng abogado ang impormasyon na nakuha mula sa kliyente laban dito. Ang loyalty sa kliyente ay pangunahin.

SUSING ARAL

• Sa dobleng bentahan ng lupaing hindi rehistrado, suriin mabuti ang kasaysayan ng ari-arian at mag-imbestiga kung may naunang bumili.
• Huwag basta magtiwala sa pagpaparehistro lamang. Ang Act No. 3344 ay nagbibigay proteksyon sa may mas matibay na karapatan, hindi lamang sa unang nagparehistro.
• Kung ikaw ay abogado, laging unahin ang interes ng iyong kliyente. Iwasan ang conflict of interest at panatilihin ang confidentiality.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng ‘unregistered land’?
Sagot: Ito ay lupa na hindi rehistrado sa ilalim ng Torrens system. Ang patunay ng pagmamay-ari ay karaniwang Tax Declaration at Deed of Sale, hindi Certificate of Title.

Tanong 2: Bakit mahalaga kung notarized o hindi ang Deed of Sale?
Sagot: Para sa validity sa pagitan ng buyer at seller, hindi kailangan ang notarization. Ngunit para maging epektibo laban sa ikatlong partido, mas mainam kung notarized at nakarehistro sa ilalim ng Act No. 3344.

Tanong 3: Ano ang ‘quieting of title’?
Sagot: Ito ay isang kasong isinusampa sa korte para alisin ang ‘cloud’ o anino sa titulo ng lupa. Sa kasong ito, nais ng pamilya Muertegui na alisin ang ‘cloud’ na nilikha ng titulo ni Atty. Sabitsana.

Tanong 4: Ano ang ‘bad faith’ sa pagbili ng lupa?
Sagot: Ito ay nangangahulugang alam mo o dapat mong alam na may problema sa titulo o may naunang bumili, ngunit itinuloy mo pa rin ang pagbili.

Tanong 5: Paano maiiwasan ang ‘double sale’?
Sagot: Mag-imbestiga nang mabuti bago bumili. Kausapin ang mga kapitbahay, suriin ang Tax Declaration, at magtanong sa Register of Deeds. Kung unregistered land, iparehistro agad ang Deed of Sale sa ilalim ng Act No. 3344.

Tanong 6: May karapatan ba ang asawa kung hindi pumirma sa Deed of Sale?
Sagot: Depende sa panahon ng kasal at uri ng ari-arian. Sa kasong ito, sinabi ng korte na voidable lamang ang bentahan, hindi void, dahil hindi pumirma ang asawa ni Garcia.

Tanong 7: Ano ang dapat gawin kung nabiktima ng ‘double sale’?
Sagot: Kumunsulta agad sa abogado. Maaaring magsampa ng kasong ‘quieting of title’ o ‘accion publiciana’ depende sa sitwasyon.

Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa ari-arian at ‘double sale’. Kung kayo ay may katanungan o nangangailangan ng legal na payo, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kayong pumunta dito.