Pagtitiis ay Hindi Nangangahulugang Pagmamay-ari: Bakit Mahalaga ang Tunay na Pag-aari sa Lupa

G.R. No. 174844, March 20, 2013

INTRODUKSYON

Maraming Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling lupa. Ngunit, alam mo ba na hindi sapat ang matagal na paninirahan sa isang lupa para maging iyo ito? Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin ng mahalagang aral tungkol sa batas ng pag-aari ng lupa sa Pilipinas, lalo na tungkol sa konsepto ng ‘prescription’ o pagkuha ng pagmamay-ari sa pamamagitan ng panahon, at kung paano ito naiiba sa simpleng ‘pagtitiis’ o tolerance.

Sa madaling salita, ang kasong ito ay tungkol sa isang pamilya na matagal nang nakatira sa isang lupa, umaasa na sa tagal ng panahon ay mapapasakanila na ito. Ang problema, ang kanilang paninirahan ay pinahintulutan lamang ng tunay na may-ari. Ang tanong: sapat na ba ang matagal na paninirahan para maging sila na ang may-ari ng lupa?

ANG BATAS NA NAKAPALOOB DITO

Sa Pilipinas, mayroong konsepto ng ‘acquisitive prescription’ sa ilalim ng Civil Code. Ayon sa Artikulo 1117, ang pag-aari ay maaaring makuha sa pamamagitan ng prescription. Ibig sabihin, kung patuloy mong inaangkin at pinapakinabangan ang isang lupa nang tiyak na panahon, maaari kang maging legal na may-ari nito kahit hindi mo ito binili o minana. Ngunit, may mga kondisyon para dito.

Ayon sa Artikulo 1118, kailangan ang pag-aari ay:

• Sa konsepto ng may-ari (en concepto de dueño): Ibig sabihin, inaangkin mo talaga na ikaw ang may-ari at ginagawa mo ang mga bagay na ginagawa ng isang may-ari.
• Hayag (public): Hindi patago ang pag-aari mo; nakikita at alam ng publiko.
• Mapayapa (peaceful): Walang kaguluhan o protesta mula sa ibang tao tungkol sa pag-aari mo.
• Tuloy-tuloy (uninterrupted): Walang humahadlang sa pag-aari mo sa loob ng kinakailangang panahon.

Napakahalaga rin na maunawaan ang Artikulo 1119, na nagsasabing ang mga gawaing may pag-aari na ginawa lamang dahil pinahintulutan o pinagtiisan ng may-ari ay hindi sapat para sa prescription. Sa madaling salita, kung nakatira ka sa lupa dahil pinayagan ka lang, kahit gaano pa katagal, hindi ito magiging batayan para maging iyo ang lupa sa pamamagitan ng prescription.

Isipin mo na parang nagpapautang ka ng bahay mo sa kaibigan mo. Kahit 20 taon siyang tumira doon nang libre, hindi niya biglang masasabing kanya na ang bahay dahil lang matagal na siyang nakatira doon. Ganoon din sa lupa. Ang pagtitiis ay hindi pag-aari.

ANG KWENTO NG KASO: PABALAN VS. HEIRS OF MAAMO

Nagsimula ang kwento noong 1910 nang ibenta ni Onofre Palapo ang isang lupa kay Placido Sy-Cansoy. Pagkatapos, noong 1912, ibinenta naman ni Placido ang lupa sa asawa ni Miguel Maamo na si Antonia Bayon. Noong 1934, nakapasok si Simplecio Palapo (mula sa pamilya ni Onofre) sa lupa nang walang pahintulot. Nagdemanda si Antonia ng ejectment case laban kay Simplecio, at nanalo siya noong 1934. Inutusan ng korte si Simplecio na umalis sa lupa.

Pero hindi umalis si Simplecio. Nakatira pa rin siya doon, at nang mamatay siya noong 1971, ang kanyang mga anak ang patuloy na nanirahan. Noong 1981, ang mga tagapagmana ni Antonia Maamo ay nagsampa ng kaso para mabawi ang lupa mula sa mga anak ni Simplecio na mga Palapong ito.

Ang Procedural Journey:

• Regional Trial Court (RTC): Nanalo ang mga Palapo. Ayon sa RTC, mas matagal na ang pag-aari ng mga Palapo sa lupa at hindi sapat ang mga dokumento ng mga Maamo.
• Court of Appeals (CA): Binaliktad ang desisyon ng RTC. Sinabi ng CA na ang mga Maamo ang tunay na may-ari dahil napatunayan nila ang kanilang pagbili ng lupa mula pa noong 1912. Ang paninirahan ni Simplecio ay itinuring lamang na ‘tolerance’ o pagtitiis.
• Supreme Court (SC): Kinumpirma ang desisyon ng CA. Sinabi ng SC na walang basehan ang pag-angkin ng mga Palapo sa lupa. Ang kanilang pagtira doon ay pinayagan lamang, at hindi ito nangangahulugang sila na ang may-ari.

Sabi ng Korte Suprema: “Acts of a possessory character executed due to license or by mere tolerance of the owner are inadequate for purposes of acquisitive prescription… petitioners cannot claim to have acquired ownership of the property by virtue of their possession thereof since 1935.”

Ibig sabihin, kahit matagal na kayong nakatira sa lupa, kung ang paninirahan ninyo ay dahil lang pinapayagan kayo, hindi kayo magiging may-ari sa pamamagitan ng prescription.

ANO ANG ARAL DITO PARA SA ATIN?

Ang kasong ito ay nagbibigay ng malinaw na aral tungkol sa pag-aari ng lupa. Hindi sapat ang matagal na paninirahan kung walang legal na batayan ang iyong pag-aari. Kung nakatira ka sa isang lupa na hindi mo pag-aari, at pinapayagan ka lang ng may-ari, hindi ka magiging may-ari kahit gaano ka pa katagal doon.

Mahahalagang Aral:

• Alamin ang legal na batayan ng iyong pag-aari. Kung nakatira ka sa isang lupa, siguraduhin na mayroon kang dokumento na nagpapatunay na ikaw ang may-ari (titulo, deed of sale, atbp.).
• Huwag umasa sa ‘pagtitiis’ ng may-ari. Ang pagpapahintulot na tumira sa lupa ay hindi nangangahulugang ibibigay na sa iyo ang pagmamay-ari sa kalaunan.
• Kung may problema sa lupa, kumunsulta agad sa abogado. Huwag hayaan lumala ang sitwasyon. Mas maaga kang kumilos, mas malaki ang tsansa mong maayos ang problema.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQs)

Tanong 1: Kung pinayagan ako ng may-ari na tumira sa lupa niya, may karapatan ba ako kahit papaano?

Sagot: Oo, mayroon kang karapatan bilang ‘lessee’ o umuupa kung may usapan kayo tungkol sa upa. Kung walang usapan, maaaring ituring kang ‘tenant at will’ na maaaring paalisin anumang oras. Pero hindi ka magiging may-ari ng lupa base lang sa pagtitiis.

Tanong 2: Ano ang pagkakaiba ng ‘prescription’ at ‘laches’?

Sagot: Ang ‘prescription’ ay paraan para makuha ang pagmamay-ari sa pamamagitan ng panahon. Ang ‘laches’ naman ay tumutukoy sa pagkawala ng karapatang magdemanda dahil sa sobrang tagal na panahon na hindi mo ginamit ang karapatan mo at nakaapekto na ito sa ibang tao. Sa kasong ito, sinabi ng korte na walang ‘laches’ dahil hindi nagpabaya ang mga Maamo sa kanilang karapatan.

Tanong 3: Paano kung matagal na akong nagbabayad ng amilyar sa lupa? Hindi ba ako magkakaroon ng karapatan?

Sagot: Ang pagbabayad ng amilyar ay patunay lamang na nagbabayad ka ng buwis, hindi patunay ng pagmamay-ari. Kailangan mo pa rin ng iba pang ebidensya, tulad ng titulo o deed of sale, para mapatunayan na ikaw ang may-ari.

Tanong 4: Ano ang ibig sabihin ng ‘ejectment case’?

Sagot: Ang ‘ejectment case’ ay kasong isinasampa para mapaalis ang isang taong illegal na nakatira sa isang lupa o ari-arian.

Tanong 5: Kung gusto kong bilhin ang lupa na matagal ko nang tinitirhan pero hindi ko pag-aari, ano ang dapat kong gawin?

Sagot: Kausapin mo ang may-ari at alamin kung interesado siyang ibenta ang lupa. Kung pumayag siya, siguraduhin na magkaroon ng legal na dokumento (deed of sale) at iparehistro ito sa Registry of Deeds para maging legal ang paglipat ng pagmamay-ari sa iyo.

Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa lupa at pag-aari. Kung may problema ka tungkol sa lupa o gusto mong masigurado ang legalidad ng iyong pag-aari, huwag mag-atubiling kumonsulta sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.