ASG Law

Category: Real Property Law

  • Paano Mapaprotektahan ang Ari-arian sa Pagkolekta ng Buwis: Mga Aral mula sa Korte Suprema

    Importante ang Tamang Pagseserbisyo ng Abiso sa Pagkolekta ng Buwis

    The City Government of Antipolo and the City Treasurer of Antipolo v. Transmix Builders & Construction, Inc., G.R. No. 235484, August 09, 2023

    Ang pagkolekta ng buwis sa ari-arian ay isang mahalagang aspeto ng pamamahala ng lokal na pamahalaan, ngunit maaari itong maging sanhi ng pagkawala ng ari-arian ng mga may-ari kung hindi tama ang proseso. Ang kaso ng The City Government of Antipolo and the City Treasurer of Antipolo laban kay Transmix Builders & Construction, Inc. ay nagbigay ng mahalagang gabay sa kung paano dapat isagawa ang pagkolekta ng buwis upang mapanatili ang karapatan ng mga may-ari ng ari-arian.

    Sa kaso na ito, ang pangunahing isyu ay ang hindi pagseserbisyo ng tamang abiso sa may-ari ng ari-arian na nagreresulta sa hindi wastong pagkolekta ng buwis at pagkawala ng ari-arian. Ang artikulong ito ay magbibigay ng detalyadong pagsusuri sa kaso, mga legal na prinsipyo, at praktikal na implikasyon para sa mga may-ari ng ari-arian at negosyo.

    Legal na Konteksto

    Ang pangunahing batas na ginamit sa kaso na ito ay ang Seksyon 258 ng Republic Act No. 7160, o ang Local Government Code of 1991 (LGC). Ang probisyong ito ay nagsasaad na ang treasurer ng lokal na pamahalaan ay dapat magpadala ng warrant of levy sa delinquent owner ng ari-arian. Ang “delinquent owner” ay itinuturing na ang taong nakarehistro bilang may-ari ng ari-arian batay sa certificate of title, hindi sa tax declaration.

    Ang LGC ay nagpalitaw ng pagbabago mula sa dating batas na Presidential Decree No. 464, na nagbibigay ng mas maraming pagpipilian sa treasurer kung saan magseserbisyo ng abiso. Ang LGC ay mas tiyak sa pagpili ng tamang may-ari ng ari-arian upang mapanatili ang prinsipyo ng indefeasibility of Torrens title.

    Ang prinsipyong ito ay mahalaga dahil ito ay nagbibigay ng proteksyon sa mga may-ari ng ari-arian na nakarehistro sa ilalim ng Torrens system. Ang sistema ng Torrens ay nagbibigay ng seguridad sa mga may-ari na ang kanilang titulo ay hindi maaaring mapawalang-bisa ng sinuman, kabilang na ang mga opisyal ng lokal na pamahalaan.

    Halimbawa, kung ikaw ay isang may-ari ng lupa at hindi mo nabayaran ang iyong buwis sa ari-arian, dapat kang mabigyan ng tamang abiso bago magkaroon ng anumang aksyon laban sa iyong ari-arian. Kung hindi tama ang abiso, maaari mong bawiin ang iyong ari-arian.

    Pagsusuri ng Kaso

    Si Clarisa San Juan Santos ang orihinal na may-ari ng tatlong lupa sa Antipolo City. Sa Enero 1997, binili ng Transmix Builders & Construction, Inc. ang mga lupa mula kay Santos, at ang mga titulo sa pangalan ni Santos ay nakansela at napalitan ng mga bagong titulo sa pangalan ng Transmix.

    Gayunpaman, hindi nagawang ilipat ng Transmix ang mga tax declarations sa kanilang pangalan. Noong Oktubre 30, 2005, inilathala ng City Treasurer ang Notice of Delinquency of Real Properties sa The Philippine Star, na kinabibilangan ng mga lupa ng Transmix. Ang mga abiso ng levy ay naipadala sa city assessor at Register of Deeds, ngunit ang mga warrants of levy ay naipadala kay Santos sa kanyang dating tirahan.

    Noong Nobyembre 27, 2005, inilathala ang Notice of Public Auction Sale of Real Property sa The Philippine Star, at ang auction sale ay ginanap noong Disyembre 28, 2005. Dahil sa kakulangan ng bidder, ang mga lupa ay na-forfeit sa pabor ng City Government of Antipolo.

    Noong Pebrero 26, 2009, sumulat ang presidente ng Transmix kay City Treasurer upang magbayad ng mga delinquent taxes. Sa Hulyo 12, 2010, ipinasa ng City Government of Antipolo ang City Ordinance No. 2010-398 na nagbibigay ng amnesty sa mga delinquent realty taxes hanggang Disyembre 31, 2010.

    Ang Transmix ay nagbayad ng mga delinquent taxes noong Nobyembre 17, 2010, ngunit ang City Treasurer ay nagpadala ng sulat na nagsasabing ang mga bayad ay “will be held in trust until a Resolution by a competent authority has been reached.” Sa Marso 28, 2011, ang mga lupa ay nakarehistro sa pangalan ng City Government of Antipolo.

    Agad na naghain ng reklamo ang Transmix para sa pagkansela ng public auction, certificate of sale, at mga titulo, at/o reconveyance laban sa City Government of Antipolo, City Treasurer, at Register of Deeds ng Antipolo City noong Disyembre 18, 2014. Ang RTC ay nagdesisyon na ang forfeiture proceedings ay walang bisa dahil sa kakulangan ng abiso sa tamang may-ari.

    Ang Korte Suprema ay nagbigay ng mga sumusunod na pangangatwiran:

    “Ang American law does not create a presumption of the regularity of any administrative action which results in depriving a citizen or taxpayer of his property, but, on the contrary, the due process of law to be followed in tax proceedings must be established by proof and the general rule is that the purchaser of a tax title is bound to take upon himself the burden of showing the regularity of all proceedings leading up to the sale.”

    “The warrant shall be mailed to or served upon the delinquent owner of the real property or person having legal interest therein, or in case he is out of the country or cannot be located, the administrator or occupant of the property.”

    “The act of registration shall be the operative act to convey or affect the land insofar as third persons are concerned, and in all cases under this Decree, the registration shall be made in the Office of the Register of Deeds for the province or the city where the land lies.”

    Ang Korte Suprema ay nagpasiya na ang levy, sale, at forfeiture ng mga lupa ay walang bisa dahil sa kakulangan ng abiso sa tamang may-ari. Ang Transmix ay dapat na mabigyan ng tamang abiso bilang ang nakarehistro sa certificate of title.

    Praktikal na Implikasyon

    Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay ng malinaw na gabay sa mga lokal na pamahalaan sa tamang proseso ng pagkolekta ng buwis. Mahalaga na ang mga treasurer ay mag-verify ng tamang may-ari ng ari-arian bago magpadala ng anumang abiso o warrant of levy.

    Para sa mga negosyo at may-ari ng ari-arian, mahalaga na agad na ideklara ang mga pagbabago sa pagmamay-ari ng ari-arian sa tax declarations upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap. Kung sakaling magkaroon ng isyu sa pagkolekta ng buwis, ang mga may-ari ay dapat na maghanap ng legal na tulong upang mapanatili ang kanilang karapatan.

    Mga Pangunahing Aral:

    • Tiyakin na ang mga tax declarations ay napapanahon at na-update.
    • Mag-verify ng tamang may-ari ng ari-arian bago magpadala ng abiso ng buwis.
    • Kung may problema sa pagkolekta ng buwis, maghanap ng legal na tulong kaagad.

    Mga Madalas Itanong

    Ano ang dapat gawin kung hindi ko nababayaran ang buwis sa ari-arian ko?

    Kung hindi mo nababayaran ang buwis sa ari-arian mo, makipag-ugnayan kaagad sa lokal na pamahalaan upang malaman ang mga opsyon mo. Maaari kang magbayad ng mga delinquent taxes o maghanap ng amnesty program.

    Ano ang mangyayari kung hindi ko ideklara ang pagbabago sa pagmamay-ari ng ari-arian ko?

    Kung hindi mo ideklara ang pagbabago sa pagmamay-ari, maaari kang mawalan ng ari-arian dahil sa hindi wastong pagkolekta ng buwis. Mahalaga na agad na i-update ang mga tax declarations.

    Paano ko malalaman kung tama ang abiso ng buwis na natanggap ko?

    Tiyakin na ang abiso ay naipadala sa tamang may-ari ng ari-arian batay sa certificate of title. Kung may duda, maghanap ng legal na tulong upang mapanatili ang iyong karapatan.

    Ano ang magagawa ko kung ang ari-arian ko ay na-forfeit dahil sa hindi wastong pagkolekta ng buwis?

    Maaari kang maghain ng reklamo para sa pagkansela ng forfeiture at maghanap ng legal na tulong upang mabawi ang iyong ari-arian.

    Paano makakatulong ang isang abogado sa mga isyu sa pagkolekta ng buwis?

    Ang isang abogado ay makakatulong sa pag-verify ng tamang proseso ng pagkolekta ng buwis at sa pagprotekta sa iyong karapatan bilang may-ari ng ari-arian. Maaari rin silang magbigay ng payo sa mga opsyon mo sa pagbabayad ng buwis.

    Ang ASG Law ay dalubhasa sa tax collection at real property law. Makipag-ugnayan sa amin o mag-email sa hello@asglawpartners.com upang magtakda ng konsultasyon.

  • Paano Nakakaapekto ang Pagbabalik ng Deposito sa Seguridad sa mga Kontrata ng Pag-upa?

    Ang Jurisdiction sa Pagbabalik ng Deposito sa Seguridad ay Nakabatay sa Uri ng Aksyon

    Philippine-Japan Active Carbon Corporation vs. Habib Borgaily, G.R. No. 197022, January 15, 2020

    Ang pagbabalik ng deposito sa seguridad ay isang kritikal na aspeto sa mga kontrata ng pag-upa, na maaaring magdulot ng hindi inaasahang komplikasyon sa mga nangungupahan at may-ari ng ari-arian. Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong Philippine-Japan Active Carbon Corporation vs. Habib Borgaily ay nagbigay ng malinaw na gabay sa kung ano ang uri ng aksyon ang dapat isampa at saang hukuman ito dapat idinulog. Ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng tamang pag-unawa sa jurisdiction ng mga hukuman sa mga isyu ng pagbabalik ng deposito sa seguridad.

    Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung ang Municipal Trial Court Cities (MTCC) ay may jurisdiction sa aksyon ng pagbabalik ng deposito sa seguridad na inihain ng Philippine-Japan Active Carbon Corporation laban kay Habib Borgaily. Ang mga pangunahing katotohanan ay ang pag-upa ng dalawang yunit ng apartment, ang paghiling ng pagbabalik ng deposito sa seguridad pagkatapos ng pag-expire ng kontrata, at ang pagtanggi ng may-ari ng ari-arian na ibalik ang deposito dahil sa mga pinsala sa mga yunit.

    Ang Legal na Konteksto ng Jurisdiction sa Pagbabalik ng Deposito sa Seguridad

    Ang jurisdiction ng mga hukuman ay nakabatay sa uri ng aksyon na inihain. Ang mga aksyon na kayang sukatin ang halaga (capable of pecuniary estimation) ay nasa ilalim ng jurisdiction ng mga municipal trial courts kung ang halaga ay hindi lalampas sa P300,000.00 sa labas ng Metro Manila at P400,000.00 sa loob ng Metro Manila. Kung ang aksyon ay hindi kayang sukatin ang halaga (incapable of pecuniary estimation), ito ay nasa ilalim ng jurisdiction ng Regional Trial Court (RTC).

    Ang breach of contract ay tumutukoy sa paglabag sa mga tuntunin ng isang kontrata. Ang specific performance ay isang remedy na humihiling sa isang partido na tuparin ang kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata. Ang collection of sum of money ay isang aksyon na humihiling ng pagbabalik ng isang tiyak na halaga ng pera.

    Halimbawa, kung isang nangungupahan ang humihiling ng pagbabalik ng deposito sa seguridad pagkatapos ng pag-expire ng kontrata, ang aksyon na ito ay maaaring ituring na collection of sum of money kung ang pangunahing layunin ay ang pagbabalik ng pera. Kung ang nangungupahan ay humihiling na tuparin ng may-ari ng ari-arian ang kanyang obligasyon sa ilalim ng kontrata, ang aksyon ay maaaring ituring na specific performance at hindi kayang sukatin ang halaga.

    Ang mga probisyon ng kontrata ng pag-upa na may kaugnayan sa kasong ito ay ang mga sumusunod:

    19. Upon signing hereof, the LESSEE shall pay a deposit of FORTY FIVE THOUSAND PESOS (P45,000.00) as a security for the faithful performance by the LESSEE of his obligations herein provide[d], as well as to answer for any liability or obligation that the LESSEE may incur to third parties arising from or regarding the use of the subject premises. Accordingly, said deposit may not be applied to any rental due under this contract and shall be refunded to the LESSEE only upon termination hereof after ascertaining that the latter has no further obligations under this contract or to any person or entity from or regarding the use of the premises.

    Ang Kwento ng Kasong Philippine-Japan Active Carbon Corporation vs. Habib Borgaily

    Ang Philippine-Japan Active Carbon Corporation (PJACC) ay nang-upa ng dalawang yunit ng apartment mula kay Habib Borgaily noong Hulyo 17, 2002, na may buwanang upa ng P15,000.00 bawat yunit. Ang mga kontrata ng pag-upa ay may panahon mula Agosto 1, 2002 hanggang Agosto 1, 2003, at nagbayad ang PJACC ng deposito sa seguridad na P90,000.00 para sa dalawang yunit.

    Pagkatapos ng pag-expire ng kontrata noong Agosto 1, 2003, ang PJACC ay patuloy na nagsilbing nangungupahan hanggang Oktubre 31, 2003. Pagkatapos nilang iwan ang mga yunit, humingi sila ng pagbabalik ng deposito sa seguridad kay Borgaily. Ang PJACC ay nagpahayag na wala silang anumang natitirang obligasyon na maaaring maging dahilan upang hawakan ang deposito.

    Si Borgaily, sa kanyang sagot, ay nagpahayag na ang PJACC ay hindi tumupad sa kanilang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata ng pag-upa, tulad ng pagpapanatili ng mga yunit sa magandang kondisyon at pagpapatubig at pagputol ng mga halaman. Sinabi niya rin na ang mga yunit ay nasira at nangangailangan ng malalaking pagkukumpuni pagkatapos nilang iwan ang mga ito, na nagkakahalaga ng P79,534.00.

    Ang PJACC ay nag-file ng aksyon sa MTCC para sa pagbabalik ng deposito sa seguridad. Ang MTCC ay nagdesisyon na si Borgaily ay may obligasyon na ibalik ang deposito, ngunit ito ay nirebisa ng RTC na nagpasiya na ang deposito ay maaaring gamitin upang bayaran ang mga gastos sa pagkukumpuni.

    Ang PJACC ay nag-appeal sa Court of Appeals (CA), na nagdesisyon na ang MTCC ay walang jurisdiction sa kaso dahil ang aksyon ay itinuring na breach of contract at hindi collection of sum of money. Ang CA ay nagdismiss ng kaso para sa kakulangan ng jurisdiction.

    Ang PJACC ay nag-file ng Petition for Review on Certiorari sa Korte Suprema, na nagpasiya na ang aksyon ay hindi para sa breach of contract dahil ang kontrata ay na-expire na bago ang paghiling ng pagbabalik ng deposito. Ang Korte Suprema ay nagdesisyon na ang MTCC ay may jurisdiction sa kaso at na ang deposito sa seguridad ay dapat ibalik sa PJACC, maliban sa halaga ng mga gastos sa pagkukumpuni.

    Ang mga direktang quote mula sa desisyon ng Korte Suprema ay ang mga sumusunod:

    Contrary to its ruling, a perusal of the complaint filed by petitioner makes out a case for collection of sum of money and not for breach of contract.

    Since respondent must return the security deposit of P90,000.00 less than the cost of repairs amounting to P79,534.00, the remaining amount of P10,466.00, should still be returned by respondent to petitioner.

    Ang Praktikal na Implikasyon ng Desisyon sa Pagbabalik ng Deposito sa Seguridad

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagbibigay ng malinaw na gabay sa mga nangungupahan at may-ari ng ari-arian tungkol sa jurisdiction ng mga hukuman sa mga isyu ng pagbabalik ng deposito sa seguridad. Ang mga sumusunod na puntos ay dapat tandaan:

    • Ang aksyon para sa pagbabalik ng deposito sa seguridad pagkatapos ng pag-expire ng kontrata ay itinuring na collection of sum of money at hindi breach of contract.
    • Ang mga municipal trial courts ay may jurisdiction sa mga aksyon na kayang sukatin ang halaga hanggang sa tiyak na halaga.
    • Ang mga may-ari ng ari-arian ay maaaring gamitin ang deposito sa seguridad upang bayaran ang mga gastos sa pagkukumpuni ng mga pinsala sa mga yunit, ngunit ang natitirang halaga ay dapat ibalik sa nangungupahan.

    Para sa mga negosyo at indibidwal na nangungupahan, mahalagang suriin ang mga tuntunin ng kontrata ng pag-upa at tiyakin na ang mga obligasyon ay natutupad upang maiwasan ang mga komplikasyon sa pagbabalik ng deposito sa seguridad. Para sa mga may-ari ng ari-arian, mahalagang magkaroon ng dokumentasyon ng mga gastos sa pagkukumpuni upang mapatunayan ang mga pinsala sa mga yunit.

    Mga Pangunahing Aral

    • Tiyakin na ang mga tuntunin ng kontrata ng pag-upa ay malinaw at natutupad ng parehong partido.
    • Surin ang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata bago mag-file ng anumang aksyon sa hukuman.
    • Magkaroon ng dokumentasyon ng mga gastos sa pagkukumpuni upang mapatunayan ang mga pinsala sa mga yunit.

    Mga Madalas Itanong

    Ano ang ibig sabihin ng jurisdiction sa konteksto ng mga aksyon sa hukuman?

    Ang jurisdiction ay tumutukoy sa kapangyarihan ng isang hukuman na marinig at magdesisyon sa isang kaso. Ang mga aksyon na kayang sukatin ang halaga ay nasa ilalim ng jurisdiction ng mga municipal trial courts, habang ang mga hindi kayang sukatin ang halaga ay nasa ilalim ng jurisdiction ng RTC.

    Ano ang pagkakaiba ng breach of contract at collection of sum of money?

    Ang breach of contract ay tumutukoy sa paglabag sa mga tuntunin ng isang kontrata, habang ang collection of sum of money ay isang aksyon na humihiling ng pagbabalik ng isang tiyak na halaga ng pera.

    Paano ko malalaman kung ang aksyon ko ay kayang sukatin ang halaga o hindi?

    Ang aksyon ay kayang sukatin ang halaga kung ang pangunahing layunin ay ang pagbabalik ng isang tiyak na halaga ng pera. Kung ang pangunahing layunin ay ang pagpapatupad ng mga obligasyon sa ilalim ng kontrata, ang aksyon ay hindi kayang sukatin ang halaga.

    Ano ang dapat kong gawin kung ang may-ari ng ari-arian ay tumangging ibalik ang deposito sa seguridad?

    Mag-file ng aksyon sa tamang hukuman batay sa uri ng aksyon at halaga ng deposito. Siguraduhing may sapat na dokumentasyon ng mga gastos at pinsala sa mga yunit.

    Paano ko mapapatunayan ang mga pinsala sa mga yunit?

    Magkaroon ng mga resibo at larawan ng mga pinsala at mga gastos sa pagkukumpuni. Siguraduhing ang mga dokumento ay napatunayan ng mga testigo o eksperto.

    Ang ASG Law ay dalubhasa sa Real Property Law. Makipag-ugnayan sa amin o mag-email sa hello@asglawpartners.com upang magtakda ng konsultasyon.

  • Pagbawi ng Posisyon: Kailangan ang Patunay ng Pagpapahintulot sa Aksyong Unlawful Detainer

    Sa isang aksyong unlawful detainer, ang naghahabol na may-ari ng lupa ay dapat patunayan na ang pagpasok ng respondent sa lupa ay may pahintulot o pagpapahintulot. Kung hindi mapatunayan ang pahintulot na ito, hindi maaaring gamitin ang aksyong unlawful detainer para mabawi ang posisyon. Ito ay nangangahulugan na hindi sapat na basta may titulo ang may-ari; kailangan niyang ipakita na ang paggamit ng lupa ng iba ay may basbas niya noong una.

    Pagsasaalang-alang sa Lupa: Kailan Hindi Sapat ang Titulo Para Mabawi ang Posisyon?

    Ang kasong ito ay tungkol sa lupa sa Boracay na pinag-aagawan. Si Cecilia T. Javelosa, sa pamamagitan ng kanyang kinatawan, ay nagsampa ng kasong unlawful detainer laban kina Ezequiel Tapus at iba pa, dahil umano sa ilegal na paggamit ng mga ito sa kanyang lupa. Ayon kay Javelosa, pinayagan ng kanyang mga ninuno ang mga ninuno ng mga Tapus na manirahan sa lupa bilang mga tagapag-alaga. Ngunit, nang tumanggi ang mga Tapus na umalis, nagsampa si Javelosa ng kaso upang sila ay paalisin. Ang pangunahing tanong dito ay kung napatunayan ba ni Javelosa na ang paninirahan ng mga Tapus sa lupa ay may pahintulot niya o ng kanyang mga ninuno.

    Sa ilalim ng batas, maraming paraan para mabawi ng isang may-ari ang kanyang lupa mula sa mga umuukupa nito. Maaaring gumamit ng accion interdictal (tulad ng forcible entry o unlawful detainer), accion publiciana (para sa mas mahabang panahon ng pagkawala ng posisyon), o accion reivindicatoria (para mabawi ang mismong pagmamay-ari). Pinili ni Javelosa ang unlawful detainer, kaya’t kailangan niyang patunayan ang lahat ng mga kinakailangan nito.

    Ang unlawful detainer ay isang aksyon kung saan ang orihinal na pagpasok sa lupa ay legal, ngunit naging ilegal na dahil sa pagtatapos ng karapatang gumamit nito. Ito ay naiiba sa forcible entry, kung saan ilegal na ang pagpasok sa lupa simula pa lang. Sa unlawful detainer, dapat magsampa ng kaso sa loob ng isang taon mula sa huling demanda na umalis ang umuukupa. Bukod pa rito, sa ganitong uri ng aksyon, ang mahalaga lamang ay kung sino ang may karapatang humawak ng posisyon sa lupa.

    Ang Korte Suprema ay nagbigay-diin na kahit na may titulo si Javelosa sa lupa, hindi ito nangangahulugan na basta-basta na lamang niyang mapapaalis ang mga Tapus. Kailangan niyang sundin ang tamang proseso at patunayan na ang paninirahan ng mga Tapus ay nagsimula sa kanyang pahintulot o pagpapahintulot. Ang kawalan ng patunay na ito ay nagpawalang-bisa sa kaso.

    Sa kasong ito, hindi napatunayan ni Javelosa kung paano at kailan unang pumasok ang mga Tapus sa lupa, o kung paano at kailan ibinigay ang pahintulot para sila ay manirahan doon. Ang katotohanang mahigit 70 taon nang naninirahan ang mga Tapus sa lupa ay nagpapahirap lalo sa kanyang sitwasyon. Hindi sapat ang kanyang pahayag na sila ay mga tagapag-alaga lamang.

    “Ang isang simpleng alegasyon ay hindi sapat, dapat itong may kaakibat na ebidensya bilang patunay” Ito ang binigyang-diin ng Korte Suprema sa pagbasura nito sa petisyon ni Javelosa. Ang ganitong kaso ay nagpapakita na ang pagiging may-ari ng lupa ay hindi awtomatikong nangangahulugan na maaari mong paalisin ang mga naninirahan dito. Dapat sundin ang tamang proseso at patunayan ang mga kinakailangang elemento ng kaso.

    Ang desisyon na ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagpapatunay ng pagpapahintulot sa mga kaso ng unlawful detainer. Hindi sapat na sabihin lamang na pinayagan mo ang isang tao na manirahan sa iyong lupa; kailangan mong ipakita kung paano at kailan mo ito pinayagan.

    Mahalaga ring tandaan na ang pagiging may titulo sa lupa ay hindi nangangahulugan na maaari mong basta-basta na lamang paalisin ang mga kasalukuyang naninirahan. Kung matagal na silang naninirahan doon, maaaring kailanganin mong magsampa ng ibang uri ng kaso, tulad ng accion publiciana o accion reivindicatoria.

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung tama ba ang aksyon ng unlawful detainer na ginamit ni Javelosa para mabawi ang lupa.
    Ano ang unlawful detainer? Ito ay isang kaso kung saan ang unang pagpasok sa lupa ay legal, pero naging ilegal dahil sa pagtatapos ng karapatang gumamit nito.
    Ano ang kailangan para manalo sa kasong unlawful detainer? Dapat patunayan na ang unang pagpasok sa lupa ay may pahintulot o pagpapahintulot ng may-ari.
    Bakit natalo si Javelosa sa kasong ito? Dahil hindi niya napatunayan na ang pagtira ng mga Tapus sa lupa ay may pahintulot niya o ng kanyang mga ninuno.
    Mayroon bang ibang paraan para mabawi ni Javelosa ang kanyang lupa? Oo, maaari siyang magsampa ng ibang kaso, tulad ng accion publiciana o accion reivindicatoria.
    Ano ang accion publiciana? Ito ay isang kaso para mabawi ang karapatang humawak ng posisyon sa lupa, kung matagal na nawala ang posisyon na ito.
    Ano ang accion reivindicatoria? Ito ay isang kaso para mabawi ang mismong pagmamay-ari ng lupa.
    Nakakaapekto ba ang titulo ni Javelosa sa kaso? Bagama’t mahalaga ang titulo, hindi ito awtomatikong nangangahulugan na mapapaalis niya ang mga naninirahan sa lupa. Kailangan niyang sundin ang tamang proseso.

    Ang kasong ito ay nagpapakita na ang pagiging may-ari ng lupa ay hindi sapat para basta-basta na lamang mapalayas ang mga umuukupa nito. Dapat sundin ang tamang proseso at patunayan ang mga kinakailangang elemento ng kaso upang magtagumpay sa pagbawi ng lupa.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Cecilia T. Javelosa v. Ezequiel Tapus, G.R. No. 204361, July 04, 2018

  • Kawalan ng Abiso: Nagpapawalang-bisa sa Pagbebenta ng Ari-arian Dahil sa Utang sa Buwis

    Ang kasong ito ay tungkol sa kung paano nakakaapekto ang hindi pagsunod sa mga legal na proseso ng pagbebenta ng ari-arian dahil sa hindi pagbabayad ng buwis. Ipinasiya ng Korte Suprema na kailangang sundin nang mahigpit ang mga patakaran sa pagbebenta ng ari-arian dahil sa pagkakautang sa buwis. Kapag hindi naipaalam sa may-ari ang tungkol sa pagbebenta o hindi nasunod ang tamang proseso ng pag-aanunsiyo, walang bisa ang pagbebenta. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa karapatan ng mga may-ari ng ari-arian na malaman at mabigyan ng pagkakataong ayusin ang kanilang pagkakautang sa buwis bago tuluyang mawala ang kanilang ari-arian. Ito ay proteksyon sa mga may-ari laban sa posibleng pang-aabuso sa kapangyarihan ng gobyerno.

    Nawawalang Abiso, Ari-arian sa Subasta: Kailan Maituturing na Balido ang Pagbebenta Dahil sa Utang sa Buwis?

    Ang kaso ay nag-ugat sa pagtatalo sa pagitan ni Jerome Solco at Megaworld Corporation. Si Megaworld ang nagmamay-ari ng mga parking slot sa Makati City, ngunit hindi nakabayad ng real property taxes mula 2000 hanggang 2008. Dahil dito, naglabas ang City Government ng Makati ng Warrant of Levy at isinubasta ang mga ari-arian. Si Solco ang naging highest bidder at binigyan ng Certificates of Sale. Ngunit, kinwestyon ni Megaworld ang validity ng subasta dahil umano sa mga anomalya sa proseso.

    Nagsampa si Solco ng Petition para sa pag-isyu ng bagong condominium certificate of title (CCT). Kumontra naman si Megaworld, sinasabing hindi sila nabigyan ng abiso tungkol sa warrants of levy at hindi rin daw nasunod ang requirements sa pag-publish ng notice of delinquency. Iginiit ni Megaworld na may mga paglabag sa Republic Act No. 7160 o ang Local Government Code. Dito lumabas ang legal na tanong: Maituturing bang balido ang subasta kung hindi nasunod ang mga proseso na itinakda ng batas?

    Sa ilalim ng Local Government Code, mahalaga ang tamang abiso at pag-aanunsiyo sa pagbebenta ng ari-arian dahil sa pagkakautang sa buwis. Sinasabi sa Seksyon 254 ng RA 7160 na kailangang i-post ang notice of delinquency sa pangunahing pasukan ng city hall at sa mga conspicuous na lugar sa bawat barangay. Kailangan din itong i-publish sa isang newspaper of general circulation. Ang Seksyon 258 naman ay nagsasabi na dapat i-mail o i-serve ang warrant of levy sa may-ari ng ari-arian. Dapat din itong i-mail o i-serve sa assessor at Register of Deeds para maitala sa tax declaration at certificate of title.

    Napag-alaman ng Korte Suprema na hindi napatunayan ni Solco na nasunod ang mga requirements na ito. Walang ebidensya na na-serve kay Megaworld ang warrant of levy o na na-post at na-publish ang notice of delinquency. Dagdag pa rito, napansin na ang warrant of levy ay inisyu noong araw rin ng subasta, na nagpapakita ng iregularidad. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagbebenta ng ari-arian dahil sa hindi pagbabayad ng buwis ay dapat sundin nang mahigpit ang mga proseso ng batas. Kapag hindi nasunod ang mga hakbang na ito, walang bisa ang pagbebenta.

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na hindi maaaring umasa si Solco sa presumption of regularity ng mga public officials. Sa mga kaso ng pagbebenta ng ari-arian dahil sa buwis, ang bumibili ang dapat magpatunay na nasunod ang tamang proseso. Dahil hindi ito nagawa ni Solco, kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na nagpapawalang-bisa sa subasta. Hiniling din sa Megaworld na mag-deposit ng halaga sa trial court bilang bayad kay Solco, alinsunod sa Seksyon 267 ng RA 7160, bilang bumili sa subasta.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung balido ba ang pagbebenta ng ari-arian dahil sa hindi pagbabayad ng buwis, kung hindi nasunod ang tamang proseso ng abiso at pag-aanunsiyo.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa proseso ng pagbebenta dahil sa buwis? Ayon sa Korte Suprema, kailangang sundin nang mahigpit ang mga patakaran sa pagbebenta ng ari-arian dahil sa pagkakautang sa buwis upang maprotektahan ang karapatan ng may-ari.
    Anong batas ang binanggit sa kaso tungkol sa tamang proseso? Binanggit sa kaso ang Republic Act No. 7160 o ang Local Government Code, partikular ang mga seksyon 254, 258, at 260.
    Ano ang dapat patunayan ng bumibili sa subasta para maging balido ang pagbebenta? Dapat patunayan ng bumibili na nasunod ang lahat ng requirements sa abiso, pag-aanunsiyo, at pag-serve ng warrant of levy sa may-ari at sa mga kinauukulang ahensya ng gobyerno.
    Bakit hindi umasa ang Korte Suprema sa presumption of regularity? Dahil sa mga kaso ng pagbebenta ng ari-arian dahil sa buwis, ang bumibili ang dapat magpatunay na nasunod ang tamang proseso, hindi maaaring umasa sa presumption of regularity ng mga public officials.
    Ano ang epekto ng hindi pagbibigay ng abiso sa may-ari ng ari-arian? Kung hindi nabigyan ng tamang abiso ang may-ari, walang bisa ang pagbebenta kahit pa na-publish ang anunsiyo.
    Ano ang kailangang gawin ng Megaworld sa kasong ito? Inutusan ang Megaworld na mag-deposit ng halaga sa trial court bilang bayad kay Solco, dahil siya ang bumili sa subasta.
    Maaari bang baligtarin ang pasya kung hindi sumang-ayon ang isa sa mga hukom? Hindi, dahil sa kasong ito, lahat ng mga hukom ay sumang-ayon sa pasya ng Korte Suprema.

    Ang kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang pagsunod sa tamang proseso sa pagbebenta ng ari-arian dahil sa pagkakautang sa buwis. Mahalagang malaman ng mga may-ari ng ari-arian ang kanilang mga karapatan at responsibilidad upang maiwasan ang ganitong sitwasyon. Ang pagsunod sa batas at tamang abiso ay susi para sa isang balido at legal na pagbebenta.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: JEROME K. SOLCO, VS. MEGAWORLD CORPORATION, G.R. No. 213669, March 05, 2018

  • Pagbubuwis sa PEZA: Kailan Ito Nararapat at Ano ang Iyong mga Karapatan?

    Pagpapawalang-bisa ng Buwis sa Real Property: Ang Gabay sa PEZA at mga Lokal na Pamahalaan

    n

    CITY OF LAPU-LAPU, PETITIONER, VS. PHILIPPINE ECONOMIC ZONE AUTHORITY, RESPONDENT. [G.R. NO. 184203] PROVINCE OF BATAAN, REPRESENTED BY GOVERNOR ENRIQUE T. GARCIA, JR., AND EMERLINDA S. TALENTO, IN HER CAPACITY AS PROVINCIAL TREASURER OF BATAAN, PETITIONERS, VS. PHILIPPINE ECONOMIC ZONE AUTHORITY, RESPONDENT. [G.R. NO. 187583]

    nn

    Naranasan mo na bang makatanggap ng tax assessment na hindi mo inaasahan? Para sa mga negosyo na nag-ooperate sa loob ng mga economic zone, o kaya naman ay mga ahensya ng gobyerno tulad ng PEZA, mahalagang malaman ang mga panuntunan tungkol sa pagbubuwis. Ang hindi pagkakaintindihan dito ay maaaring magdulot ng malaking problema sa pananalapi at legal.

    nn

    Sa kasong ito, tatalakayin natin ang labanang legal sa pagitan ng mga lokal na pamahalaan ng Lapu-Lapu at Bataan, at ang Philippine Economic Zone Authority (PEZA) tungkol sa pagbabayad ng real property tax. Ano nga ba ang kinalabasan, at ano ang mga aral na mapupulot natin dito?

    nn

    Ang Legal na Batayan ng Pagbubuwis

    nn

    Bago natin talakayin ang kaso, mahalagang maunawaan muna ang mga legal na prinsipyo na nakapaloob dito. Ang pagbubuwis sa Pilipinas ay nakabatay sa Local Government Code at iba pang mga espesyal na batas. Narito ang ilang mahahalagang punto:

    nn

      n

    • Local Government Code: Ayon sa seksyon 232, ang mga probinsya, lungsod, at munisipalidad ay may kapangyarihang magpataw ng buwis sa real property sa loob ng kanilang teritoryo.

      • n

    • Seksyon 234: Tinutukoy nito ang mga ari-arian na exempted sa pagbabayad ng real property tax, tulad ng mga ari-arian na pagmamay-ari ng gobyerno ng Pilipinas, maliban kung ang benepisyo nito ay ipinagkaloob sa isang taxable person.

      • n

    • Seksyon 133(o): Ipinagbabawal nito ang mga lokal na pamahalaan na magpataw ng buwis sa pambansang pamahalaan, mga ahensya, at mga instrumentalidad nito.

      • n

    nn

    Ayon sa Seksyon 234 ng Local Government Code:

    nn

    SEC. 234. Exemptions from Real Property Tax. – The following are exempted from payment of real property tax:nn(a) Real property owned by the Republic of the Philippines or any of its political subdivisions except when the beneficial use thereof has been granted, for consideration or otherwise, to a taxable person;

    nn

    Ang terminong “instrumentality” ay tumutukoy sa anumang ahensya ng pambansang pamahalaan na mayroong espesyal na tungkulin o hurisdiksyon ayon sa batas, mayroong corporate powers, nag-aadministra ng special funds, at may operational autonomy.

    nn

    Ang Kwento ng Kaso: Lapu-Lapu at Bataan vs. PEZA

    nn

    Nagsimula ang lahat nang magpadala ng demand letters ang City of Lapu-Lapu at Province of Bataan sa PEZA, humihingi ng pagbabayad ng real property tax. Iginiit ng mga lokal na pamahalaan na ang PEZA ay hindi exempted sa pagbabayad ng buwis, at ang mga dating tax exemptions ay binawi na ng Local Government Code.

    nn

    Dahil dito, naghain ang PEZA ng petisyon para sa declaratory relief sa Regional Trial Court (RTC) upang ipahayag na sila ay exempted sa pagbabayad ng real property tax. Narito ang mga pangyayari:

    nn

      n

    • City of Lapu-Lapu: Naghain ng petisyon ang PEZA sa RTC ng Pasay. Nagdesisyon ang RTC na exempted ang PEZA, ngunit umapela ang City of Lapu-Lapu sa Court of Appeals (CA). Ibinasura ng CA ang apela dahil mali raw ang paraan ng pag-apela.

      • n

    • Province of Bataan: Naghain din ng petisyon ang PEZA sa RTC ng Pasay. Nagdesisyon ang RTC na dapat magbayad ang PEZA ng buwis. Umakyat ang kaso sa CA, at nagdesisyon ang CA na nagkamali ang RTC.

      • n

    nn

    Dahil sa magkaibang desisyon, umakyat ang parehong kaso sa Korte Suprema para sa huling pagpapasya.

    nn

    Ayon sa Korte Suprema:

    nn

  • Bayad Muna Bago Magreklamo: Ang Kahalagahan ng “Payment Under Protest” sa Buwis sa Real Property sa Pilipinas

    Bayad Muna Bago Magreklamo: Ang Kahalagahan ng “Payment Under Protest” sa Buwis sa Real Property sa Pilipinas

    G.R. No. 169234, October 02, 2013

    Ang hindi pagkakaunawaan sa buwis sa real property ay karaniwan, lalo na sa mga negosyo at may-ari ng lupa. Ngunit alam mo ba na bago ka pa man makapag-apela sa iyong assessment sa buwis, may isang mahalagang hakbang na dapat mong gawin? Ito ay ang “payment under protest.” Sa madaling salita, bayaran mo muna ang buwis na tinututulan mo bago ka pakinggan ng gobyerno. Ito ang sentro ng kaso ng Camp John Hay Development Corporation vs. Central Board of Assessment Appeals, kung saan nilinaw ng Korte Suprema ang mandatoryong prosesong ito.

    Introduksyon

    Isipin mo na lang, bigla kang nakatanggap ng abiso mula sa assessor ng lungsod na tataasan ang buwis sa iyong negosyo o ari-arian. Maaaring magulat ka, magalit, o kaya naman ay kumbinsido kang mali ang assessment. Ang unang reaksyon ay maaaring magprotesta agad at pigilan ang pagbabayad. Ngunit sa Pilipinas, pagdating sa buwis sa real property, hindi ito ang tamang paraan. Ang kaso ng Camp John Hay Development Corporation (CJHDC) ay nagtuturo sa atin ng isang mahalagang aral: ang pagbabayad muna, bago ang protesta, ay hindi lamang isang opsyon, kundi isang kondisyon para marinig ang iyong apela.

    Ang CJHDC, isang kumpanya na nagpapaunlad sa Camp John Hay Special Economic Zone sa Baguio City, ay tinutulan ang assessment ng buwis sa real property na ipinataw sa kanila. Iginiit nila na sila ay tax-exempt. Ngunit ang kanilang kaso ay ibinasura dahil hindi nila sinunod ang proseso ng “payment under protest.” Ang pangunahing tanong sa kaso ay: Maaari bang umapela ang CJHDC sa assessment ng buwis sa real property nang hindi muna nagbabayad sa ilalim ng protesta dahil sa kanilang claim na tax exemption?

    Legal na Konteksto: Ang Batas at ang “Payment Under Protest”

    Ang legal na batayan para sa “payment under protest” ay matatagpuan sa Republic Act No. 7160, o ang Local Government Code of 1991. Partikular na, Section 252 nito ay nagsasaad:

    SEC. 252. Payment Under Protest. – (a) Walang protesta ang tatanggapin maliban kung unang binayaran ng nagbabayad ng buwis ang buwis. Dapat na isulat sa resibo ng buwis ang mga salitang “paid under protest.” Ang protesta sa pamamagitan ng sulat ay dapat na isampa sa loob ng tatlumpung (30) araw mula sa pagbabayad ng buwis sa treasurer ng probinsiya, lungsod o munisipyo, sa kaso ng munisipalidad sa loob ng Metropolitan Manila Area, na magdedesisyon sa protesta sa loob ng animnapung (60) araw mula sa pagkatanggap.

    (d) Sa kaganapan na ang protesta ay tinanggihan o sa paglipas ng animnapung araw na panahon na inireseta sa subparagraph (a), ang nagbabayad ng buwis ay maaaring gumamit ng mga remedyo na nakasaad sa Kabanata 3, Titulo Dalawa, Aklat II ng Kodigong ito.

    Ang probisyong ito ay malinaw. Upang marinig ang iyong reklamo laban sa assessment, kailangan mo munang magbayad. Ang konsepto ng “payment under protest” ay hindi lamang isang simpleng regulasyon. Ito ay nakaugat sa prinsipyong ang buwis ay ang buhay ng bansa. Kailangan ng gobyerno ang pondo upang magpatuloy sa pagbibigay serbisyo sa publiko. Kung hahayaan na mapigil ang koleksyon ng buwis dahil lamang sa protesta, malalagay sa alanganin ang operasyon ng estado.

    Ang Kabanata 3, Titulo Dalawa, Aklat II ng Local Government Code na binanggit sa Section 252(d) ay tumutukoy sa mga remedyo sa pag-apela sa assessment. Kasama rito ang pag-apela sa Local Board of Assessment Appeals (LBAA) at Central Board of Assessment Appeals (CBAA). Ngunit kahit na ikaw ay nag-apela, ayon sa Section 231 ng parehong kodigo, hindi nito sinususpinde ang koleksyon ng buwis.

    SEC. 231. Effect of Appeal on the Payment of Real Property Tax. – Ang apela sa mga assessment ng real property na ginawa sa ilalim ng mga probisyon ng Kodigong ito, sa anumang kaso, ay hindi dapat suspindihin ang koleksyon ng kaukulang buwis sa real property sa ari-arian na kasangkot na tinasa ng assessor ng probinsiya o lungsod, nang walang pagkiling sa kasunod na pagsasaayos depende sa pinal na resulta ng apela.

    Sa madaling salita, ang apela ay hindi awtomatikong nagpapahinto sa obligasyon mong magbayad ng buwis. Ang “payment under protest” ay ang mekanismo upang mapanatili ang koleksyon ng buwis habang dinidinig ang iyong reklamo.

    Paghimay sa Kaso ng CJHDC: Bakit Natalo Sila?

    Nagsimula ang lahat noong 2002 nang makatanggap ang CJHDC ng assessment notices mula sa City Assessor ng Baguio City para sa buwis sa real property. Tinutulan ito ng CJHDC, iginiit na sila ay tax-exempt dahil sa Republic Act No. 7227 (Bases Conversion and Development Act) at Presidential Proclamation No. 420, na nagtatag ng John Hay Special Economic Zone.

    Nag-apela ang CJHDC sa Board of Tax Assessment Appeals (BTAA) ng Baguio City (kalaunan ay naging LBAA). Ngunit ang BTAA ay hindi agad nagdesisyon sa kanilang apela. Sa halip, pinaalalahanan nila ang CJHDC na sumunod muna sa “payment under protest” alinsunod sa Section 7, Rule V ng Rules of Procedure Before the LBAA. Dahil hindi sumunod ang CJHDC, ibinasura ng BTAA ang kanilang apela.

    Hindi sumuko ang CJHDC at nag-apela sila sa Central Board of Assessment Appeals (CBAA). Ngunit ang CBAA ay kinatigan ang BTAA. Ipinadala pa nga ng CBAA ang kaso pabalik sa LBAA para sa pagpapatuloy, ngunit muli, kondisyon ang “full and up-to-date payment” ng buwis.

    Mula sa CBAA, dumiretso ang kaso sa Court of Tax Appeals (CTA) En Banc. At muli, talo ang CJHDC. Kinatigan ng CTA ang CBAA, binigyang-diin ang kahalagahan ng Section 252 ng Local Government Code. Ayon sa CTA, hindi nila maaaring desisyunan ang isyu ng tax exemption ng CJHDC dahil hindi pa naidedesisyunan ng LBAA ang kaso sa merito, at mas importante, hindi pa sumusunod ang CJHDC sa “payment under protest.”

    Sa huli, umakyat ang kaso sa Korte Suprema. At dito, tuluyan nang ibinasura ang petisyon ng CJHDC. Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng CTA. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang malinaw na wika ng batas. Ayon sa desisyon:

    “To begin with, Section 252 emphatically directs that the taxpayer/real property owner questioning the assessment should first pay the tax due before his protest can be entertained. As a matter of fact, the words “paid under protest” shall be annotated on the tax receipts. Consequently, only after such payment has been made by the taxpayer may he file a protest in writing (within thirty [30] days from said payment of tax) to the provincial, city, or municipal treasurer, who shall decide the protest within sixty (60) days from its receipt. In no case is the local treasurer obliged to entertain the protest unless the tax due has been paid.”

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na ang claim for tax exemption ay hindi nangangahulugang hindi sakop ng proseso ng assessment. Sa katunayan, Section 206 ng Local Government Code ay nagbibigay pa nga ng proseso para sa pagpapatunay ng tax exemption. Ngunit kung hindi napatunayan na tax-exempt ang ari-arian, dapat itong isama sa assessment roll at dapat bayaran ang buwis, kahit pa sa ilalim ng protesta kung tututulan ang assessment.

    Sa kaso ng CJHDC, nabigo silang magpakita ng sapat na ebidensya na sila ay talagang tax-exempt at nabigo rin silang sumunod sa mandatoryong “payment under protest.” Kaya naman, ang kanilang apela ay hindi napakinggan sa merito.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Ang desisyon sa kaso ng CJHDC ay nagbibigay ng malinaw na gabay para sa mga negosyo at indibidwal na may ari-arian pagdating sa buwis sa real property:

    • Bayad Muna Bago Magreklamo: Ito ang pinakamahalagang aral. Kung tututulan mo ang assessment ng buwis sa real property, bayaran mo muna ito sa ilalim ng protesta. Kung hindi, hindi tatanggapin ang iyong protesta.
    • Sundin ang Tamang Proseso: Mula sa pagbabayad sa ilalim ng protesta, pagsusumite ng pormal na protesta sa treasurer, hanggang sa pag-apela sa LBAA at CBAA, sundin ang tamang proseso na nakasaad sa Local Government Code.
    • Ang Claim for Exemption ay Hindi Excuse: Kahit na naniniwala kang tax-exempt ka, hindi ito sapat na dahilan para hindi sumunod sa “payment under protest.” Kailangan mo pa ring patunayan ang iyong claim sa tamang forum at sa tamang panahon.
    • Huwag Balewalain ang Assessment Notice: Agad na aksyunan ang assessment notice. Kung may problema, simulan agad ang proseso ng protesta. Huwag hayaan na lumipas ang deadline para sa pagbabayad at pagprotesta.

    Mahahalagang Aral Mula sa Kaso ng CJHDC

    • Mandatoryo ang “Payment Under Protest”: Walang lusot dito. Kung gusto mong marinig ang iyong apela sa assessment ng buwis sa real property, kailangan mong magbayad muna sa ilalim ng protesta.
    • Hindi Hadlang ang Claim for Exemption sa Proseso: Ang pagiging tax-exempt ay isang depensa, hindi isang exemption sa proseso ng “payment under protest.”
    • Proseso, Proseso, Proseso: Ang batas ay mahigpit sa proseso. Kahit na may merito ang iyong kaso, kung hindi ka sumunod sa tamang proseso, maaaring matalo ka pa rin.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “payment under protest”?
    Sagot: Ito ay ang pagbabayad ng buwis habang tinututulan mo ang assessment. Sa resibo ng pagbabayad, isusulat ang “paid under protest.” Pagkatapos magbayad, saka ka pa lang maaaring magsumite ng pormal na protesta.

    Tanong 2: Paano kung wala akong sapat na pambayad para sa buwis?
    Sagot: Ang “payment under protest” ay isang legal na requirement. Kung wala kang pambayad, maaaring mahirapan kang umapela sa assessment. Maaaring kailanganin mong humanap ng paraan upang makabayad, kahit bahagi lamang, upang masimulan ang proseso ng protesta.

    Tanong 3: Gaano katagal ang proseso ng protesta?
    Sagot: Ayon sa Section 252 ng Local Government Code, ang treasurer ay may 60 araw para desisyunan ang iyong protesta mula sa pagkatanggap nito. Kung hindi ka satisfied sa desisyon, maaari kang umapela sa LBAA, at pagkatapos ay sa CBAA, at sa huli, sa korte.

    Tanong 4: Ano ang mangyayari kung manalo ako sa protesta?
    Sagot: Kung manalo ka sa protesta, ang buwis na binayaran mo sa ilalim ng protesta ay ibabalik sa iyo o maaaring i-credit sa iyong future tax liability.

    Tanong 5: Kailangan ko bang kumuha ng abogado para magprotesta sa buwis sa real property?
    Sagot: Hindi mandatoryo ang abogado sa simula ng proseso ng protesta sa treasurer o sa LBAA. Ngunit kung komplikado ang kaso mo o kung hindi ka pamilyar sa legal na proseso, makakatulong ang pagkonsulta sa isang abogado. Lalo na kung umabot na sa CBAA o korte ang kaso mo, mahalaga na magkaroon ka ng legal na representasyon.

    Naranasan mo na bang magkaroon ng problema sa buwis sa real property? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law! Kami ay eksperto sa mga usapin ng buwis at handang tumulong sa iyo. Bisitahin ang aming contact page o sumulat sa amin sa hello@asglawpartners.com para sa konsultasyon. Kami sa ASG Law ay laging handang maglingkod sa inyo!



    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)