ASG Law

Category: Real Estate Law

  • Pagbili ng Lupa: Kailan Hindi Protektado ang Bumibili Bilang ‘Innocent Purchaser’?

    Huwag Basta Magtiwala sa Titulo: Kailangan ang Masusing Pag-usisa sa Pagbili ng Lupa

    G.R. No. 233461, October 09, 2023

    Maraming Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling lupa. Ngunit, ang simpleng transaksyon ng pagbili ay maaaring maging isang bangungot kung hindi magiging maingat. Paano kung ang lupang binili mo ay may problema pala? Protektado ka ba bilang isang ‘innocent purchaser’? Tinalakay sa kasong ito ang mga dapat gawin upang masigurong ligtas ang iyong pamumuhunan.

    Ang Batas Tungkol sa ‘Innocent Purchaser for Value’

    Ayon sa batas, ang isang ‘innocent purchaser for value’ ay isang taong bumili ng lupa nang walang anumang kaalaman na mayroong ibang umaangkin dito, o mayroong anumang depekto sa titulo ng nagbebenta. Ibig sabihin, nagtiwala siya sa malinis na titulo ng lupa. Ang layunin ng batas ay protektahan ang mga taong bumibili ng lupa nang may mabuting intensyon.

    Ngunit, hindi sapat na basta may malinis na titulo. May mga kondisyon na dapat sundin. Gaya ng sinasabi sa desisyon ng Korte Suprema:

    “[A] purchaser of registered land has no obligation to inquire beyond the four comers of the title for as long as the following conditions are present: first, the seller must be the registered owner of the land subject of the sale; second, the seller must be in possession thereof; and third, at the time of the sale, the buyer must not be aware of any claim or interest of some other person on the property, or of any defect or restriction in the title of the seller or in his capacity to convey title to the property.”

    Kailangan siguraduhin na ang nagbebenta ay rehistradong may-ari, siya ang nagmamay-ari ng lupa, at walang ibang umaangkin dito. Kung mayroong kahit isang kulang, dapat maging mas maingat ang bumibili.

    Ang Kwento ng Kaso: Catalan vs. Bombaes

    Nagsimula ang lahat sa isang pagpapautang. Si Cristina Bombaes ay umutang kay Vicente Catalan at ginawang security ang kanyang lupa. Nang hindi nakabayad si Bombaes, nagpirmahan sila ng Deed of Absolute Sale. Kalaunan, ibinenta ni Catalan ang lupa kay Ma. Kristel Aguirre.

    Nagdemanda si Bombaes, sinasabing pinilit lamang siya ni Catalan na pumirma sa Deed of Absolute Sale. Ayon sa kanya, ang totoong usapan ay ipapautang lamang ni Catalan ang lupa, ngunit ibinenta pala ito kay Aguirre.

    Depensa naman ni Aguirre, wala siyang alam sa problema ni Bombaes at nagtiwala siya sa malinis na titulo ni Catalan. Kaya, dapat siyang protektado bilang isang ‘innocent purchaser’.

    • RTC: Pinaboran si Aguirre, sinabing ‘innocent purchaser’ siya.
    • CA: Sa simula, sinang-ayunan ang RTC. Ngunit, binawi ito sa Amended Decision, sinabing hindi ‘innocent purchaser’ si Aguirre dahil may adverse claim na nairehistro bago pa man niya tuluyang bilhin ang lupa.
    • Korte Suprema: Sa unang desisyon, pinaboran si Aguirre. Ngunit, sa Motion for Reconsideration, binawi ito at kinampihan si Bombaes.

    Ayon sa Korte Suprema, bagama’t malinis ang titulo nang bilhin ni Aguirre ang lupa, hindi sapat ang kanyang ginawang pag-iingat. Hindi niya napatunayan na si Catalan ang nagmamay-ari ng lupa noong binili niya ito. Dagdag pa rito, magkapitbahay sila ni Bombaes, kaya dapat ay nagduda na siya.

    “[A] person who deliberately ignores a significant fact which would create suspicion in an otherwise reasonable man [or woman] is not an innocent purchaser for value.”

    Ano ang Aral sa Kaso?

    Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin na hindi sapat na basta may malinis na titulo ang lupa. Kailangan maging mas maingat at mag-usisa kung mayroong anumang kahina-hinalang pangyayari. Lalo na kung mayroong indikasyon na hindi nagmamay-ari ang nagbebenta.

    Key Lessons:

    • Suriin ang Titulo: Siguraduhing malinis ang titulo ng lupa.
    • Alamin Kung Sino ang Nagmamay-ari: Kausapin ang mga kapitbahay o ang barangay upang malaman kung sino talaga ang nagmamay-ari ng lupa.
    • Bisitahin ang Lupa: Tingnan kung sino ang nakatira o gumagamit ng lupa.
    • Magduda Kung Kailangan: Kung mayroong anumang kahina-hinala, mag-usisa pa.

    Mga Tanong at Sagot Tungkol sa Pagbili ng Lupa

    Tanong: Ano ang ibig sabihin ng ‘adverse claim’?

    Sagot: Ito ay isang pahayag na nagsasabing mayroong ibang umaangkin sa lupa, maliban sa nakarehistrong may-ari.

    Tanong: Paano kung may nakatira sa lupa na hindi naman ang nagbebenta?

    Sagot: Dapat magduda at magtanong. Alamin kung bakit nakatira doon ang taong iyon at kung mayroon siyang anumang karapatan sa lupa.

    Tanong: Ano ang dapat kong gawin bago bumili ng lupa?

    Sagot: Magkonsulta sa isang abogado, magsagawa ng due diligence, at siguraduhing walang anumang problema sa lupa.

    Tanong: Protektado ba ako kung may malinis na titulo naman ang lupa?

    Sagot: Hindi palagi. Kailangan mo ring patunayan na nagawa mo ang lahat ng makakaya para malaman kung may problema sa lupa.

    Tanong: Ano ang mangyayari kung mapatunayang hindi ako ‘innocent purchaser’?

    Sagot: Maaaring mapawalang-bisa ang iyong pagbili at mawala sa iyo ang lupa. Ngunit, maaari kang humingi ng reimbursement sa nagbenta.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usaping real estate. Kung mayroon kang katanungan tungkol sa pagbili ng lupa o iba pang legal na problema, huwag mag-atubiling lumapit sa amin para sa konsultasyon! hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website: Contact Us.

  • Pagbawi ng Pag-aari: Kailan Hindi Sapat ang Paghahabla sa Kulang na Halaga ng Utang?

    Ang Pagkukulang sa Ebidensya ay Hindi Nagbibigay Daan sa Pagbawi ng Kakulangan sa Utang

    G.R. No. 259282, August 30, 2023

    Madalas nating naririnig ang tungkol sa foreclosure o pagbawi ng pag-aari dahil sa hindi nabayarang utang. Ngunit paano kung hindi pa rin sapat ang halaga ng naipagbiling pag-aari para mabayaran ang buong utang? Maaari pa bang habulin ng nagpautang ang natitirang balanse, o ang tinatawag na ‘deficiency’? Ang kasong ito ng Spouses Prieto laban sa Bank of the Philippine Islands ay nagtuturo sa atin ng mahalagang aral: hindi sapat na basta maghabla lamang. Kailangan ng matibay na ebidensya upang mapatunayang may kulang pa ngang dapat bayaran.

    Legal na Basehan ng Paghahabla sa Kulang na Halaga

    Bago natin talakayin ang detalye ng kaso, mahalagang maunawaan muna ang legal na basehan ng paghahabla sa kulang na halaga o deficiency. Ayon sa ating batas, partikular na sa Civil Code, ang isang nagpautang (creditor) ay may karapatang bawiin ang kanyang ipinautang. Kung ang umutang (debtor) ay hindi makabayad, maaaring ipa-foreclose ang kanyang inilaang seguridad, tulad ng lupa o bahay.

    Ngunit kung ang halaga ng naipagbiling seguridad ay hindi sapat para mabayaran ang buong utang, may karapatan ang nagpautang na habulin ang natitirang balanse. Ito ang tinatawag na deficiency claim. Gayunpaman, hindi awtomatiko ang karapatang ito. Kailangan itong patunayan sa korte sa pamamagitan ng sapat na ebidensya.

    Mahalaga ring tandaan ang Rule 132, Section 34 ng Rules of Court: “The court shall consider no evidence which has not been formally offered. The purpose for which the evidence is offered must be specified.” Ibig sabihin, anumang dokumento o testimonya na hindi pormal na iniharap sa korte ay hindi maaaring gamitin bilang basehan ng desisyon.

    Ang Kwento ng Kaso: Spouses Prieto vs. BPI

    Nagsimula ang kwento na ito noong mag-asawang Antonio at Monette Prieto ay umutang ng ilang beses sa Far East Bank and Trust Company (FEBTC). Bilang seguridad, naglagay sila ng real estate mortgage sa kanilang dalawang lote. Nang hindi sila nakabayad, ipina-foreclose ng FEBTC (na naging BPI) ang mga lote.

    Dahil hindi raw sapat ang halaga ng mga loteng naipagbili para mabayaran ang buong utang, naghain ang BPI ng kaso para sa deficiency claim. Ang sinasabing kulang na bayad ay umabot sa P13,268,303.02.

    Narito ang mga pangyayari sa kaso:

    • Nag-file ng kaso ang BPI laban sa Spouses Prieto.
    • Idineklara ng korte na ‘in default’ ang mag-asawa dahil hindi sila sumagot sa demanda.
    • Nagprisinta ng ebidensya ang BPI, ngunit kinulang ang mga dokumento.
    • Ibinasura ng korte ang kaso dahil sa kakulangan ng ebidensya na nagpapatunay sa halaga ng utang bago ang foreclosure at ang halaga ng naipagbiling mga lote.
    • Nag-motion for reconsideration ang BPI at nagdagdag ng bagong mga dokumento.
    • Binawi ng korte ang kanyang unang desisyon at pinaboran ang BPI, na nag-utos sa mag-asawa na magbayad ng P13,268,303.02.
    • Umapela ang mag-asawa sa Court of Appeals, ngunit ibinasura ito dahil mali raw ang kanilang ginamit na remedyo (certiorari imbes na appeal).
    • Dinala ng mag-asawa ang kaso sa Korte Suprema.

    Sa Korte Suprema, iginiit ng mag-asawa na mali ang ginawa ng korte sa pagtanggap ng mga bagong dokumento na hindi naman pormal na iniharap bilang ebidensya. Sinabi rin nilang hindi sapat ang ebidensya para patunayang mayroon silang pagkakautang na P13,268,303.02.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “The right of the mortgagee to pursue the debtor arises only when the proceeds of the foreclosure sale are ascertained to be insufficient to cover the obligation and the other costs at the time of the sale.”

    Idinagdag pa ng Korte:

    “In civil actions, the party making allegations has the burden of proving them by a preponderance of evidence… Stated differently, the RTC’s award in favor of SPV-AMC, Inc. is limited only to what is ‘warranted by the evidence offered and the facts proven’ by the latter even though petitioners were declared in default.”

    Ano ang Aral sa Kaso?

    Sa huli, pinaboran ng Korte Suprema ang Spouses Prieto. Ibinasura nito ang desisyon ng mababang korte dahil sa kakulangan ng ebidensya. Ang pangunahing aral sa kasong ito ay ang kahalagahan ng pormal na paghahain ng ebidensya sa korte. Hindi sapat na basta ilakip lamang ang mga dokumento sa complaint. Kailangan itong ipakilala sa pamamagitan ng testimonya at pormal na i-offer bilang ebidensya.

    Key Lessons:

    • Pormal na Pag-offer ng Ebidensya: Siguraduhing pormal na i-offer ang lahat ng ebidensya sa korte.
    • Sapat na Ebidensya: Kailangan ng sapat na ebidensya para patunayan ang halaga ng utang bago ang foreclosure at ang halaga ng naipagbiling mga lote.
    • Due Process: Dapat bigyan ng pagkakataon ang kabilang partido na suriin at kontrahin ang mga ebidensya.

    Praktikal na Implikasyon

    Ang desisyong ito ay nagpapaalala sa mga nagpapautang na hindi sapat na basta mag-foreclose lamang ng pag-aari. Kailangan nilang maghanda ng matibay na ebidensya kung nais nilang habulin ang kulang na halaga ng utang. Para naman sa mga umutang, mahalagang malaman na mayroon silang karapatang humingi ng accounting at patunay sa halaga ng kanilang utang.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    1. Ano ang ibig sabihin ng foreclosure?

    Ang foreclosure ay ang legal na proseso ng pagbawi ng nagpautang sa pag-aari na ginawang seguridad sa utang kapag hindi nakabayad ang umutang.

    2. Ano ang deficiency claim?

    Ito ang paghahabla ng nagpautang para mabawi ang kulang na halaga ng utang matapos maipagbili ang pag-aari na ginawang seguridad.

    3. Kailangan ba ang abugado sa kaso ng foreclosure o deficiency claim?

    Mahalaga ang tulong ng abugado upang maunawaan ang mga legal na proseso at maprotektahan ang iyong mga karapatan.

    4. Paano kung hindi ako nakasagot sa demanda?

    Kahit na ideklara kang ‘in default’, may karapatan ka pa ring humingi ng patunay sa halaga ng iyong utang.

    5. Ano ang dapat kong gawin kung nakatanggap ako ng demand letter para sa deficiency claim?

    Kumunsulta agad sa abugado upang masuri ang iyong sitwasyon at malaman ang iyong mga opsyon.

    Para sa karagdagang impormasyon at legal na tulong, makipag-ugnayan sa ASG Law sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa https://www.ph.asglawpartners.com/contact/

  • Pananagutan ng Presidente ng Korporasyon sa Paglabag sa P.D. 957: Kailan Ka Dapat Mapanagot?

    Kailan Dapat Panagutan ang Presidente ng Korporasyon sa Paglabag sa P.D. 957?

    G.R. No. 248584, August 30, 2023

    Isipin mo na ikaw ang presidente ng isang malaking real estate company. Alam mo ba na maaari kang personal na managot sa batas kung hindi narehistro ang mga kontrata ng iyong kumpanya? Ito ang sentrong isyu sa kaso ni Felix G. Valenzona laban sa People of the Philippines. Ang kasong ito ay nagbibigay linaw kung kailan dapat managot ang isang presidente ng korporasyon sa paglabag sa Presidential Decree No. 957 o ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.

    Sa madaling salita, si Valenzona, bilang presidente ng ALSGRO, ay kinasuhan dahil hindi umano nairehistro ang mga kontrata sa pagbenta ng lote kay Ricardo Porteo, na paglabag sa P.D. 957. Ang Korte Suprema ay nagpaliwanag na hindi sapat na basta presidente ka lang; kailangan patunayan na ikaw mismo ay may direktang kinalaman sa pagkakamali.

    Ang Legal na Konteksto ng P.D. 957

    Ang P.D. 957 ay isang batas na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng subdivision lots at condominium units. Layunin nitong siguraduhin na ang mga developers ay sumusunod sa mga regulasyon at hindi nananamantala sa mga mamimili.

    Ang Seksyon 17 ng P.D. 957 ay nagsasaad:

    “SECTION 17. Registration. – All contracts to sell, deeds of sale and other similar instruments relative to the sale or conveyance of the subdivision lots and condominium units, whether or not the purchase price is paid in full, shall be registered by the seller in the Office of the Register of Deeds of the province or city where the property is situated.”

    Ibig sabihin, dapat irehistro ng nagbebenta ang lahat ng kontrata sa pagbenta ng lote o condominium sa Register of Deeds. Kung hindi ito gagawin, maaaring may pananagutan ang nagbebenta.

    Ang Seksyon 39 ng P.D. 957 naman ang nagtatakda ng mga parusa:

    “SECTION 39. Penalties. – Any person who shall violate any of the provisions of this Decree and/or any rule or regulation that may be issued pursuant to this Decree shall, upon conviction, be punished by a fine of not more than twenty thousand (P20,000.00) pesos and/or imprisonment of not more than ten years: Provided, That in the case of corporations, partnerships, cooperatives, or associations, the President, Manager or Administrator or the person who has charge of the administration of the business shall be criminally responsible for any violation of this Decree and/or the rules and regulations promulgated pursuant thereto.”

    Dito lumalabas na sa kaso ng mga korporasyon, ang Presidente, Manager, Administrator, o ang taong namamahala sa negosyo ang mananagot.

    Ang Kwento ng Kaso ni Valenzona

    Narito ang mga pangyayari sa kaso ni Valenzona:

    • Noong 2003, nagbenta ang ALSGRO ng mga lote kay Ricardo Porteo.
    • Hindi nairehistro ang mga kontrata sa Register of Deeds.
    • Nalaman ni Porteo na naibenta na ang mga lote sa iba.
    • Nagsampa si Porteo ng kaso laban kay Valenzona, bilang presidente ng ALSGRO.
    • Ipinagtanggol ni Valenzona na hindi niya trabaho ang magrehistro ng mga kontrata.
    • Nagdesisyon ang RTC na guilty si Valenzona.
    • Umapela si Valenzona sa CA, ngunit kinatigan ang desisyon ng RTC.

    Sa Korte Suprema, nagbago ang ihip ng hangin. Sinabi ng Korte na hindi sapat na basta presidente ka lang. Kailangan patunayan na ikaw mismo ang may pagkukulang o kapabayaan na nagresulta sa hindi pagpaparehistro ng mga kontrata.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “To hold Valenzona criminally liable, it must also be established that he had the volition or intent to not register or cause the non-registration of the subject contracts. This, the prosecution miserably failed to do.”

    Dagdag pa ng Korte:

    “What is crucial in ascertaining criminal liability is not the position of said officer, but his or her functions in relation to the specific violation he or she is charged with.”

    Ano ang mga Implikasyon ng Desisyong Ito?

    Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga corporate officers na hindi direktang responsable sa mga pagkakamali ng kumpanya. Hindi porke’t presidente ka, ay automatic ka nang mananagot. Kailangan patunayan na ikaw mismo ang may sala.

    Key Lessons:

    • Hindi sapat na basta presidente ka lang para managot sa paglabag sa P.D. 957.
    • Kailangan patunayan na ikaw mismo ay may direktang kinalaman sa pagkakamali.
    • Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga corporate officers.

    Halimbawa: Si Maria ay presidente ng isang real estate company. May isang empleyado siyang hindi nakapag-renew ng license to sell. Hindi dapat otomatikong managot si Maria kung hindi niya alam ang pagkakamali at wala siyang direktang kinalaman dito.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    1. Ano ang P.D. 957?

    Ang P.D. 957 ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng subdivision lots at condominium units.

    2. Sino ang mananagot sa paglabag sa P.D. 957?

    Sa kaso ng korporasyon, ang Presidente, Manager, Administrator, o ang taong namamahala sa negosyo ang maaaring managot.

    3. Kailangan bang may criminal intent para managot sa P.D. 957?

    Hindi na kailangan patunayan ang criminal intent, ngunit kailangan patunayan na may volition o intensyon na gawin ang ipinagbabawal na aksyon.

    4. Paano kung hindi ko alam na hindi nairehistro ang kontrata?

    Ang kawalan ng kaalaman ay maaaring maging depensa, ngunit kailangan itong patunayan.

    5. Ano ang dapat kong gawin para maiwasan ang pananagutan?

    Siguraduhing may malinaw na sistema sa iyong kumpanya para sa pagpaparehistro ng mga kontrata at siguraduhing sinusunod ito.

    6. Ano ang kahalagahan ng kasong ito?

    Nililinaw nito ang pananagutan ng mga corporate officers sa paglabag sa P.D. 957.

    Kung mayroon kang karagdagang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Para sa mga katanungan o legal na konsultasyon, maaari kayong mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa https://www.ph.asglawpartners.com/contact.

    Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa inyo. Bisitahin ang aming opisina sa Makati o BGC. Para sa legal na serbisyo na maaasahan, ASG Law ang inyong katuwang!

  • Pagpapawalang-bisa ng Tax Delinquency Sale: Kailan Ito Posible?

    Mahigpit na Proseso sa Tax Delinquency Sale, Kailangan Sundin!

    G.R. No. 244017, August 30, 2023

    Sa Pilipinas, mahalaga ang pagbabayad ng buwis sa lupa. Pero paano kung hindi makabayad at ma-subasta ang iyong ari-arian? May laban ka pa ba? Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin na ang isang tax delinquency sale ay dapat na sumunod sa mahigpit na proseso. Kapag hindi ito nasunod, maaaring mapawalang-bisa ang subasta.

    Ang kaso ng Rosalia T. Caballero laban sa Laverne Realty & Development Corporation ay tungkol sa isang subasta ng lupa dahil sa hindi pagbabayad ng buwis. Ang legal na tanong dito ay: Tama ba ang subasta kung hindi nasunod ang lahat ng requirements ng batas? Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagpapakita na dapat sundin ang lahat ng hakbang para maging legal ang subasta.

    Ang Batas Tungkol sa Tax Delinquency Sale

    Ayon sa Local Government Code (LGC), may mga hakbang na dapat sundin bago ma-subasta ang isang ari-arian dahil sa hindi pagbabayad ng buwis. Ito ay nakasaad sa Section 258 ng LGC:

    “SECTION 258. Levy on Real Property. – After the expiration of the time required to pay the basic real property tax or any other tax levied under this Title, real property subject to such tax may be levied upon through the issuance of a warrant on or before, or simultaneously with, the institution of the civil action for the collection of the delinquent tax. The provincial or city treasurer, or a treasurer of a municipality within the Metropolitan Manila Area, as the case may be, when issuing a warrant of levy shall prepare a duly authenticated certificate showing the name of the delinquent owner of the property or person having legal interest therein, the description of the property, the amount of the tax due and the interest thereon. The warrant shall operate with the force of a legal execution throughout the province, city or a municipality within the Metropolitan Manila Area. The warrant shall be mailed to or served upon the delinquent owner of the real property or person having legal interest therein, or in case he [or she] is out of the country or cannot be located, the administrator or occupant of the property. At the same time, written notice of the levy with the attached warrant shall be mailed to or served upon the assessor and the Registrar of Deeds of the province, city or municipality within the Metropolitan Manila Area where the property is located, who shall annotate the levy on the tax declaration and certificate of title of the property, respectively.

    The levying officer shall submit a report on the levy to the sanggunian concerned within ten (10) days after receipt of the warrant by the owner of the property or person having legal interest therein.“

    Ibig sabihin, dapat ipaalam sa may-ari ng lupa na hindi siya nakabayad ng buwis at binabalaan na maari itong i-subasta. Kung hindi mahanap ang may-ari, dapat ipaalam sa administrator o occupant ng property.

    Halimbawa, si Juan ay hindi nakabayad ng buwis sa kanyang lupa. Dapat padalhan siya ng warrant of levy. Kung wala si Juan sa Pilipinas, dapat ipaalam ito sa tenant na nakatira sa kanyang lupa.

    Ang Kwento ng Kaso

    Si Rosalia Caballero ay bumili ng lupa kay Vivian Razote noong 2008, pero hindi niya naipatala ang deed of sale. Dahil hindi nakabayad ng buwis si Razote, isubasta ang lupa. Si Laverne Realty ang nanalo sa subasta.

    Nagdemanda si Caballero, sinasabing hindi siya naabisuhan tungkol sa subasta. Sabi niya, dapat din siyang abisuhan dahil siya na ang may-ari ng lupa, kahit hindi pa nakarehistro ang kanyang deed of sale.

    Narito ang mga pangyayari sa kaso:

    • 2008: Binili ni Caballero ang lupa kay Razote.
    • 2009-2011: Hindi nakabayad ng buwis si Razote.
    • 2012: I-subasta ang lupa, at nanalo si Laverne Realty.
    • 2014: Nagdemanda si Caballero para mapawalang-bisa ang subasta.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “Given that Caballero is a prior purchaser of the property, her property rights over the same would undoubtedly be impaired by an invalid tax delinquency sale that purports to transfer ownership to Laverne. This impairment is akin to a deprivation of property without due process of law.”

    “The public auction of land to satisfy delinquency in the payment of real estate tax derogates or impinges on property rights and due process. Thus, the steps prescribed by law are mandatory and must be strictly followed; if not, the sale of the real property is invalid and does not make its purchaser the new owner.”

    Ano ang Ibig Sabihin Nito?

    Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagpapakita na dapat sundin ang lahat ng proseso sa tax delinquency sale. Kung hindi, maaaring mapawalang-bisa ang subasta. Mahalaga rin na ipaalam sa lahat ng may interes sa lupa ang tungkol sa subasta.

    Para sa mga negosyante at may-ari ng lupa, siguraduhing bayaran ang buwis sa tamang oras. Kung hindi, maaaring ma-subasta ang iyong ari-arian. Kung may problema sa pagbabayad, makipag-ugnayan sa lokal na pamahalaan para sa arrangement.

    Key Lessons

    • Sundin ang lahat ng proseso sa tax delinquency sale.
    • Ipaalam sa lahat ng may interes sa lupa ang tungkol sa subasta.
    • Bayaran ang buwis sa tamang oras.

    Frequently Asked Questions (FAQ)

    1. Ano ang tax delinquency sale?

    Ito ay subasta ng lupa dahil sa hindi pagbabayad ng buwis.

    2. Ano ang warrant of levy?

    Ito ay dokumento na nagbibigay pahintulot sa lokal na pamahalaan na i-subasta ang lupa.

    3. Kailangan bang abisuhan ang lahat ng may interes sa lupa?

    Oo, dapat abisuhan ang may-ari, administrator, occupant, at iba pang may legal na interes.

    4. Ano ang mangyayari kung hindi nasunod ang proseso?

    Maaaring mapawalang-bisa ang subasta.

    5. Paano kung hindi ko alam na hindi ako nakabayad ng buwis?

    Responsibilidad mo pa rin na bayaran ang buwis. Siguraduhing updated ang iyong impormasyon sa lokal na pamahalaan.

    6. Ano ang dapat kong gawin kung nakatanggap ako ng warrant of levy?

    Makipag-ugnayan agad sa lokal na pamahalaan at ayusin ang iyong pagbabayad.

    7. May laban pa ba ako kung naisubasta na ang lupa ko?

    Oo, kung hindi nasunod ang proseso, maaari kang magdemanda para mapawalang-bisa ang subasta.

    Kailangan mo ba ng tulong legal tungkol sa tax delinquency sale? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law! I-email kami sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa https://www.ph.asglawpartners.com/contact.

  • Pactum Commissorium: Pag-iwas sa Ilegal na Pag-angkin ng Ari-arian sa Pilipinas

    Pagbabawal sa Pactum Commissorium: Proteksyon sa mga Nangungutang sa Pilipinas

    G.R. No. 238714, August 30, 2023

    Kadalasan, kapag nangangailangan ng pera, ang isa sa mga unang naiisip ay ang pagpapautang. Ngunit, ano ang mangyayari kung ang kasunduan sa pagpapautang ay naglalaman ng probisyon na nagpapahintulot sa nagpautang na awtomatikong angkinin ang iyong ari-arian kapag hindi ka nakabayad sa takdang panahon? Ito ay tinatawag na pactum commissorium, at ipinagbabawal ito sa Pilipinas. Ang kaso ng Singson vs. Spouses Carpio ay nagbibigay linaw sa proteksyong ito para sa mga nangungutang.

    Introduksyon

    Isipin na kailangan mo ng pera para sa iyong negosyo. Pumayag ang iyong kaibigan na magpautang sa iyo, ngunit bilang seguridad, kailangan mong ilagay bilang collateral ang iyong lupa. Sa kasunduan, nakasaad na kung hindi ka makabayad sa loob ng isang taon, awtomatiko nang mapupunta sa kanya ang lupa. Ito ay isang halimbawa ng pactum commissorium, isang kasunduan na labag sa batas.

    Sa kasong ito, ang mag-asawang Carpio ay nagdemanda para mabawi ang pagmamay-ari ng lupa laban kay Annaliza Singson. Ang pinagbasehan nila ay ang Transfer Certificate of Title (TCT) na nakapangalan sa kanila. Si Singson naman ay nagtanggol sa pamamagitan ng pagpapakita ng “Bilihan ng Lupa” na nagsasaad na ang transaksyon ay isang equitable mortgage, at hindi tunay na bentahan. Ang Korte Suprema ay nagbigay linaw sa isyu ng pactum commissorium at proteksyon ng mga nangungutang.

    Legal na Konteksto

    Ang pactum commissorium ay isang probisyon sa isang kasunduan sa pagpapautang kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang ari-arian ng nangutang kapag hindi ito nakabayad sa takdang oras. Ipinagbabawal ito ng Artikulo 2088 ng Civil Code of the Philippines, na nagsasaad:

    “Art. 2088. The creditor cannot appropriate the things given by way of pledge or mortgage, or dispose of them. Any stipulation to the contrary is null and void.”

    Ibig sabihin, hindi maaaring angkinin ng nagpautang ang ari-arian na ginawang prenda o mortgage. Ang anumang kasunduan na sumasalungat dito ay walang bisa. Ang layunin ng batas na ito ay protektahan ang mga nangungutang laban sa mapang-abusong mga nagpapautang.

    Halimbawa: Si Juan ay umutang kay Pedro at bilang collateral, ibinigay niya ang kanyang sasakyan. Sa kasunduan, nakasaad na kung hindi makabayad si Juan sa loob ng tatlong buwan, awtomatikong mapupunta kay Pedro ang sasakyan. Ito ay isang pactum commissorium at labag sa batas.

    Paghimay sa Kaso

    Narito ang mga pangyayari sa kaso ng Singson vs. Spouses Carpio:

    • Ang mag-asawang Carpio ay nagdemanda para mabawi ang pagmamay-ari ng lupa.
    • Si Annaliza Singson ay nagpakita ng “Bilihan ng Lupa” bilang depensa, na nagpapatunay na ang transaksyon ay isang equitable mortgage.
    • Ayon kay Singson, ang “Bilihan ng Lupa” ay ginawa lamang bilang seguridad sa utang ni Primitiva Cayanan Caamic sa mag-asawang Carpio.
    • Napag-alaman ng Korte Suprema na ang “Bilihan ng Lupa” ay isang equitable mortgage, at hindi isang tunay na bentahan.
    • Dahil dito, hindi maaaring angkinin ng mag-asawang Carpio ang lupa sa pamamagitan lamang ng hindi pagbabayad ng utang.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “In view of the undisputed existence of the Bilihan ng Lupa, and in the absence of proof that the said mortgage was foreclosed and the property was acquired in a public auction, the Court rules that the registration of the property under respondents’ names was void. Such transfer constituted a pactum commissorium which is prohibited by existing laws for being contrary to morals and public policy.”

    Dagdag pa ng Korte Suprema:

    “Since respondents’ acquisition of the subject property by virtue of the Bilihan ng Lupa amounts to the prohibited practice of pactum commissorium, the CA erred in affirming the RTC when it sustained the transfer of title thereto under their names. Thus, the title issued under respondents’ names should be nullified and reinstated in the name of Primitiva.”

    Ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang titulo ng mag-asawang Carpio at ipinag-utos na ibalik ang titulo sa pangalan ni Primitiva Cayanan Caamic, na napapailalim sa karapatan ng mag-asawang Carpio na i-foreclose ang ari-arian.

    Praktikal na Implikasyon

    Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pag-iingat sa mga kasunduan sa pagpapautang. Dapat tiyakin ng mga nangungutang na walang probisyon na pactum commissorium sa kanilang kontrata. Kung mayroon man, ito ay walang bisa at hindi maaaring ipatupad.

    Para sa mga nagpapautang, dapat nilang sundin ang tamang proseso ng foreclosure kung nais nilang mabawi ang ari-arian na ginawang collateral. Hindi nila maaaring basta-basta angkinin ang ari-arian nang hindi dumadaan sa legal na proseso.

    Key Lessons

    • Iwasan ang mga kasunduan na nagpapahintulot sa nagpautang na awtomatikong angkinin ang iyong ari-arian kapag hindi ka nakabayad.
    • Alamin ang iyong mga karapatan bilang nangungutang.
    • Kung ikaw ay nagpapautang, sundin ang tamang proseso ng foreclosure.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    1. Ano ang pactum commissorium?

    Ito ay isang kasunduan kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang ari-arian ng nangutang kapag hindi ito nakabayad sa takdang oras.

    2. Bakit ipinagbabawal ang pactum commissorium?

    Upang protektahan ang mga nangungutang laban sa mapang-abusong mga nagpapautang.

    3. Ano ang dapat kong gawin kung ang aking kasunduan sa pagpapautang ay may probisyon ng pactum commissorium?

    Kumunsulta sa isang abogado upang malaman ang iyong mga karapatan.

    4. Paano kung gusto kong mabawi ang aking ari-arian na napunta sa nagpautang dahil sa pactum commissorium?

    Maaari kang magsampa ng kaso sa korte upang mapawalang-bisa ang kasunduan at mabawi ang iyong ari-arian.

    5. Ano ang tamang proseso para sa pagbawi ng ari-arian bilang collateral?

    Dapat dumaan sa proseso ng foreclosure at public auction.

    ASG Law specializes in Real Estate Law and Contract Law. Contact us or email hello@asglawpartners.com to schedule a consultation.

  • Pagpaparehistro ng Lupa: Paano Patunayan ang Pag-aari Ayon sa Bagong Batas

    Pagpaparehistro ng Lupa: Mga Bagong Panuntunan sa Pagpapatunay ng Pag-aari

    G.R. No. 232778, August 23, 2023

    Naranasan mo na bang mag-aplay para sa pagpaparehistro ng lupa ngunit nahirapan sa pagpapatunay ng iyong pag-aari? Maraming Pilipino ang dumaranas nito, lalo na kung ang lupa ay matagal nang tinitirhan ng kanilang pamilya. Sa kasong Republic of the Philippines vs. Spouses Rolly D. Tan and Grace Tan, tinalakay ng Korte Suprema ang mga bagong panuntunan sa pagpapatunay ng pag-aari ng lupa, ayon sa Republic Act No. 11573. Alamin natin ang mga detalye!

    Ano ang Bagong Batas (RA 11573)?

    Ang Republic Act No. 11573 ay isang batas na naglalayong gawing mas simple at malinaw ang proseso ng pagpaparehistro ng lupa sa Pilipinas. Binabago nito ang ilang probisyon ng Commonwealth Act No. 141 (Public Land Act) at Presidential Decree No. 1529 (Property Registration Decree). Ang layunin ng batas na ito ay upang bigyan ng seguridad ang mga Pilipino sa kanilang pag-aari ng lupa.

    Ayon sa Section 6 ng RA 11573, na nag-aamyenda sa Section 14 ng PD 1529:

    “(1) Those who by themselves or through their predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain not covered by existing certificates of title or patents under a bona fide claim of ownership for at least twenty (20) years immediately preceding the filing of the application for confirmation of title except when prevented by war or force majeure. They shall be conclusively presumed to have performed all the conditions essential to a Government grant and shall be entitled to a certificate of title under this section.”

    Ibig sabihin, kung ikaw o ang iyong mga ninuno ay tuloy-tuloy na nagmamay-ari at gumagamit ng lupaing pampubliko na maaaring ipagbili, sa loob ng 20 taon bago ka mag-aplay, ikaw ay may karapatang magkaroon ng titulo.

    Ang Kwento ng Kaso

    Ang mag-asawang Tan ay nag-aplay para sa pagpaparehistro ng lupa sa Batangas City. Sabi nila, nakuha nila ang lupa mula sa mga tagapagmana nina Cirilo Garcia at Simeon Garcia. Ayon sa kanila, tuloy-tuloy silang nagmamay-ari ng lupa, kasama na ang mga nauna sa kanila, kaya’t karapat-dapat silang magkaroon ng titulo.

    Narito ang mga pangyayari sa kaso:

    • Nag-aplay ang mag-asawang Tan para sa pagpaparehistro ng lupa.
    • Nagpakita sila ng mga dokumento, tulad ng tax declaration at certification mula sa CENRO.
    • Nagtestigo ang isang kapitbahay na ang mga Garcia ay matagal nang naninirahan sa lupa.
    • Pinaboran ng Municipal Trial Court at Court of Appeals ang mag-asawang Tan.
    • Umapela ang Republic sa Korte Suprema.

    Ayon sa Korte Suprema, “Through the final proviso, any confusion which may have resulted from the wholesale adoption of the second Malabanan requirement has been addressed.” Ibig sabihin, nilinaw ng batas na hindi na kailangan ng “express government manifestation” para patunayan na ang lupa ay hindi na kailangan ng gobyerno.

    Dagdag pa ng Korte Suprema, “This final proviso unequivocally confirms that the classification of land as alienable and disposable immediately places it within the commerce of man, and renders it susceptible to private acquisition through adverse possession.” Ibig sabihin, kapag ang lupa ay idineklarang “alienable and disposable,” maaari na itong ipagbili at angkinin ng pribadong indibidwal.

    Ano ang Ibig Sabihin Nito sa Iyo?

    Dahil sa RA 11573, mas madali na ang pagpapatunay ng pag-aari ng lupa. Narito ang ilang praktikal na implikasyon:

    • Mas maikling panahon: Kailangan mo na lamang patunayan na ikaw ay nagmamay-ari ng lupa sa loob ng 20 taon bago ka mag-aplay.
    • Simplified requirements: Sapat na ang certification mula sa DENR geodetic engineer na nagsasabing ang lupa ay “alienable and disposable.”
    • Retroactive application: Ang batas na ito ay maaaring gamitin kahit sa mga kaso na nakabinbin pa sa korte.

    Ngunit tandaan, kailangan mo pa ring patunayan na ikaw ay tuloy-tuloy na nagmamay-ari at gumagamit ng lupa. Kailangan mo ring magbayad ng buwis sa lupa.

    Mahahalagang Aral

    • Ang RA 11573 ay nagpapadali sa pagpaparehistro ng lupa.
    • Kailangan mong patunayan na ikaw ay nagmamay-ari ng lupa sa loob ng 20 taon.
    • Kailangan mo ng certification mula sa DENR geodetic engineer.

    Mga Tanong na Madalas Itanong (FAQs)

    1. Ano ang ibig sabihin ng “alienable and disposable” na lupa?

    Ito ay lupaing pampubliko na maaaring ipagbili at angkinin ng pribadong indibidwal.

    2. Paano ko malalaman kung ang lupa ko ay “alienable and disposable”?

    Kumuha ng certification mula sa DENR geodetic engineer.

    3. Ano ang dapat kong gawin kung wala akong dokumento na nagpapatunay na nagmamay-ari ako ng lupa sa loob ng 20 taon?

    Maghanap ng mga saksi na maaaring magpatunay na ikaw o ang iyong mga ninuno ay matagal nang naninirahan sa lupa.

    4. Maaari ko bang gamitin ang RA 11573 kahit na nagsimula na ang kaso ko bago pa ito naipasa?

    Oo, ang batas na ito ay may retroactive application.

    5. Ano ang dapat kong gawin kung may umaangkin sa lupa ko?

    Kumunsulta sa abogado upang malaman ang iyong mga karapatan.

    6. Ano ang mangyayari kung hindi ako makapagpakita ng sapat na ebidensya?

    Maaaring hindi maaprubahan ang iyong aplikasyon para sa pagpaparehistro ng lupa.

    ASG Law specializes in real estate law. Makipag-ugnayan sa amin o mag-email sa hello@asglawpartners.com para sa konsultasyon. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa inyo sa mga usaping legal tungkol sa lupa.

  • Espesyal na Kapangyarihan sa Pagbebenta sa Extrajudicial Foreclosure: Kailangan Ba Talaga?

    Kailangan Ba Talaga ng Espesyal na Kapangyarihan Para sa Extrajudicial Foreclosure?

    G.R. No. 228919, August 23, 2023

    Isipin mo na nakautang ka at ginamit mong prenda ang iyong lupa. Kapag hindi ka nakabayad, pwede itong ipagbili para mabayaran ang utang mo. Pero, pwede bang basta na lang gawin ito ng nagpautang? Ang kasong ito ay nagpapakita na hindi basta-basta ang proseso, lalo na kung extrajudicial foreclosure ang gagawin.

    Sa kaso ng Luzviminda Palo vs. Spouses Rey C. Baquirquir, ang isyu ay kung valid ba ang extrajudicial foreclosure kahit walang malinaw na special power of attorney (SPA) na nagbibigay kapangyarihan sa nagpautang na ipagbili ang lupa.

    Ang Legal na Batayan ng Foreclosure

    Ang real estate mortgage ay isang kontrata kung saan ginagarantiyahan ng umuutang (mortgagor) ang kanyang pagbabayad sa pamamagitan ng kanyang lupa. Kapag hindi siya nakabayad, ang nagpautang (mortgagee) ay may karapatang ipagbili ang lupa para mabayaran ang utang. Ito ay nakasaad sa Articles 2087 at 2126 ng Civil Code.

    May dalawang paraan ng foreclosure:

    • Judicial Foreclosure: Dumadaan sa korte.
    • Extrajudicial Foreclosure: Hindi na kailangan ng korte, basta’t may special power of attorney o kapangyarihan na nakasaad sa kontrata ng mortgage. Ito ay pinapayagan sa ilalim ng Act No. 3135.

    Ayon sa Section 1 ng Act No. 3135:

    “When a sale is made under a special power inserted in or attached to any real-estate mortgage hereafter made as security for the payment of money or the fulfillment of any other obligation, the provisions of the following sections shall govern as to the manner in which the sale and redemption shall be effected, whether or not provision for the same is made in the power.”

    Ibig sabihin, kailangan ng espesyal na kapangyarihan para maging legal ang extrajudicial foreclosure.

    Halimbawa: Si Aling Maria ay umutang kay Mang Jose at ginamit ang kanyang lupa bilang prenda. Sa kontrata, nakasaad na kung hindi makabayad si Aling Maria, may karapatan si Mang Jose na ipagbili ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure. Ito ay legal dahil mayroong malinaw na kapangyarihan na ibinigay kay Mang Jose.

    Ang Kwento ng Kaso

    Si Luzviminda Palo at ang kanyang asawa ay umutang kay Takeshi Nakamura. Bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang lupa. Nang hindi sila nakabayad, ipina-foreclose ni Nakamura ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure.

    Kinuwestiyon ni Palo ang foreclosure dahil wala raw espesyal na kapangyarihan si Nakamura para ipagbili ang lupa. Ayon kay Palo, kailangan ng SPA para maging valid ang extrajudicial foreclosure.

    Narito ang naging proseso ng kaso:

    1. Regional Trial Court (RTC): Ipinawalang-bisa ang reklamo ni Palo. Ayon sa RTC, sapat na ang probisyon sa kontrata na nagpapahintulot kay Nakamura na ipa-foreclose ang lupa.
    2. Court of Appeals (CA): Kinatigan ang desisyon ng RTC. Sinabi ng CA na hindi kailangan ng SPA dahil ang probisyon sa kontrata ay nagbibigay ng sapat na kapangyarihan kay Nakamura.
    3. Supreme Court: Sa una, ibinasura ang petisyon ni Palo. Ngunit, sa motion for reconsideration, binawi ng Supreme Court ang naunang desisyon.

    Ayon sa Supreme Court:

    “The provisions of positive laws regulating a particular type of contract are deemed written into every contract of such type… Under our prevailing law on extrajudicial foreclosure, the mortgagee must be given an express authority to sell the mortgaged property.”

    Dagdag pa ng korte:

    “Consequently, a stipulation giving the mortgagee the power to extrajudicially foreclose, or a general provision regarding extrajudicial foreclosure, does not constitute a special power to effect an extrajudicial sale.”

    Ibig sabihin, hindi sapat na basta nakasaad sa kontrata na pwedeng ipa-foreclose ang lupa. Kailangan na malinaw na nakasaad din na may kapangyarihan ang nagpautang na ipagbili ang lupa.

    Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

    Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa mga kontrata ng mortgage. Dapat tiyakin ng mga nagpapautang at umuutang na malinaw na nakasaad sa kontrata ang kapangyarihan ng nagpautang na ipagbili ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure.

    Payo para sa mga Umuutang: Basahin at unawaing mabuti ang kontrata ng mortgage. Tiyakin na hindi ka pumapayag sa mga probisyon na hindi mo naiintindihan.

    Payo para sa mga Nagpapautang: Siguraduhin na ang kontrata ng mortgage ay naglalaman ng malinaw na special power of attorney na nagbibigay kapangyarihan sa iyo na ipagbili ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure.

    Mga Mahalagang Aral

    • Kailangan ng malinaw na special power of attorney para maging valid ang extrajudicial foreclosure.
    • Hindi sapat na basta nakasaad sa kontrata na pwedeng ipa-foreclose ang lupa.
    • Dapat tiyakin ng mga nagpapautang at umuutang na malinaw ang mga probisyon sa kontrata ng mortgage.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong: Ano ang pagkakaiba ng judicial at extrajudicial foreclosure?

    Sagot: Ang judicial foreclosure ay dumadaan sa korte, habang ang extrajudicial foreclosure ay hindi na kailangan ng korte basta’t may special power of attorney.

    Tanong: Kailangan ba talaga ng special power of attorney para sa extrajudicial foreclosure?

    Sagot: Oo, kailangan ng special power of attorney na malinaw na nagbibigay kapangyarihan sa nagpautang na ipagbili ang lupa.

    Tanong: Ano ang mangyayari kung walang special power of attorney?

    Sagot: Maaaring mapawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure kung walang special power of attorney.

    Tanong: Paano ko malalaman kung may special power of attorney sa kontrata ng mortgage?

    Sagot: Basahin at unawaing mabuti ang kontrata. Kung hindi ka sigurado, kumunsulta sa abogado.

    Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung ako ay umuutang?

    Sagot: Basahin at unawaing mabuti ang kontrata. Magtanong kung may hindi ka maintindihan. Kumunsulta sa abogado kung kinakailangan.

    May katanungan ka ba tungkol sa foreclosure o iba pang legal na usapin? Huwag mag-atubiling lumapit sa ASG Law! Para sa konsultasyon, maaari kang makipag-ugnayan sa pamamagitan ng email: hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website: Contact Us. Kami ay handang tumulong sa iyo!

  • Pagbawi ng Sertipiko ng Titulo: Kailan Ito Nararapat at Ano ang Dapat Gawin?

    Pagbawi ng Sertipiko ng Titulo: Kailan Ito Nararapat at Ano ang Dapat Gawin?

    G.R. No. 250486, July 26, 2023

    Isipin na nanalo ka sa isang subasta ng ari-arian dahil sa hindi nabayarang buwis. Pagkatapos ng isang taon, wala nang nag-redeem, kaya’t sa iyo na ang titulo. Pero, hindi maibigay sa iyo ang bagong sertipiko ng titulo dahil hindi isinusuko ng dating may-ari ang kanilang kopya. Ano ang gagawin mo? Ito ang sentrong isyu sa kaso ng Tagumpay Realty Corporation v. Empire East Land Holdings, Inc., kung saan nilinaw ng Korte Suprema ang tamang proseso sa pagkuha ng bagong titulo kapag hindi isinusuko ng dating may-ari ang kanilang kopya ng sertipiko.

    Ang Legal na Batayan: Seksyon 107 at 108 ng P.D. No. 1529

    Ang Presidential Decree No. 1529, o mas kilala bilang “Property Registration Decree,” ang batas na namamahala sa pagpaparehistro ng mga ari-arian sa Pilipinas. Mahalagang maunawaan ang pagkakaiba ng Seksyon 107 at Seksyon 108 nito, dahil dito nakasalalay ang tamang remedyo.

    Seksyon 107: Surrender of Withheld Duplicate Certificates – Ito ang naaangkop na remedyo kapag kailangan ang bagong sertipiko ng titulo dahil sa paglipat ng pagmamay-ari. Ito ay maaaring dahil sa isang “involuntary instrument” (tulad ng subasta dahil sa hindi nabayarang buwis) o dahil hindi maiparehistro ang “voluntary instrument” (tulad ng bentahan) dahil ayaw isuko ng dating may-ari ang kanyang kopya ng titulo.

    Seksyon 108: Amendment and Alteration of Certificates – Ito naman ang ginagamit kapag may mga pagbabago sa titulo na hindi nagpapabago sa pagmamay-ari. Halimbawa, pagtatapos ng interes na nakasaad sa titulo, pagbabago ng pangalan dahil sa kasal, o pagtatama ng mga clerical error.

    Ayon sa Seksyon 107 ng P.D. No. 1529:

    “Section 107. Surrender of withhold duplicate certificates. Where it is necessary to issue a new certificate of title pursuant to any involuntary instrument which divests the title of the registered owner against his consent or where a voluntary instrument cannot be registered by reason of the refusal or failure of the holder to surrender the owner’s duplicate certificate of title, the party in interest may file a petition in court to compel surrender of the same to the Register of Deeds. The court, after hearing, may order the registered owner or any person withholding the duplicate certificate to surrender the same, and direct the entry of a new certificate or memorandum upon such surrender. If the person withholding the duplicate certificate is not amenable to the process of the court, or if not any reason the outstanding owner’s duplicate certificate cannot be delivered, the court may order the annulment of the same as well as the issuance of a new certificate of title in lieu thereof. Such new certificate and all duplicates thereof shall contain a memorandum of the annulment of the outstanding duplicate.”

    Sa madaling salita, kung gusto mong makuha ang bagong titulo dahil ikaw na ang may-ari, Seksyon 107 ang dapat mong gamitin.

    Ang Kwento ng Kaso: Tagumpay Realty vs. Empire East

    Narito ang mga pangyayari sa kasong ito:

    • Binili ng Tagumpay Realty ang isang condominium unit sa subasta dahil sa hindi nabayarang buwis ng Empire East.
    • Matapos ang isang taon, walang nag-redeem, kaya’t na-consolidate ang titulo sa pangalan ng Tagumpay Realty.
    • Hindi isinuko ng Empire East ang kanilang kopya ng CCT (Condominium Certificate of Title).
    • Nag-file ang Tagumpay Realty ng petisyon sa korte para ipautos sa Empire East na isuko ang kanilang kopya ng CCT.
    • Ibinasura ng RTC (Regional Trial Court) ang petisyon dahil hindi raw ito na-file sa orihinal na kaso ng pagpaparehistro ng titulo, ayon sa Seksyon 108 ng P.D. No. 1529.
    • Kinatigan ng CA (Court of Appeals) ang RTC.

    Ang tanong: Tama ba ang RTC na ibasura ang petisyon?

    Ayon sa Korte Suprema, hindi. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto ng kanilang desisyon:

    • Ang petisyon ng Tagumpay Realty ay para ipautos ang pagsuko ng duplicate certificate of title, hindi para baguhin o i-amiyenda ang titulo.
    • Kaya, ang naaangkop na batas ay ang Seksyon 107, hindi ang Seksyon 108.
    • “Tagumpay Realty evidently sought the surrender of the owner’s duplicate of CCT No. 5903-R by Empire East to transfer the registration of the subject property in its name, and not to merely amend or alter any minor detail in the certificate of title. This calls for the application of Section 107, not Section 108, of P.D. No. 1529.”
    • Bagama’t tama ang RTC na dapat i-file ang petisyon sa orihinal na kaso ng pagpaparehistro, waiver na ito dahil hindi ito itinaas ng Empire East bilang depensa.
    • “Since Empire East failed to raise improper venue as an affirmative defense in its answer to the Petition, the same constitutes a waiver thereof.”

    Kaya, ibinalik ng Korte Suprema ang kaso sa RTC para ipagpatuloy ang pagdinig.

    Ano ang Kahalagahan Nito?

    Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa tamang proseso sa pagkuha ng bagong titulo kapag hindi isinusuko ng dating may-ari ang kanilang kopya. Mahalagang malaman kung Seksyon 107 o Seksyon 108 ang naaangkop, dahil dito nakasalalay ang tagumpay ng iyong petisyon.

    Mga Key Lessons:

    • Kung ang layunin ay maglipat ng pagmamay-ari at makakuha ng bagong titulo, gamitin ang Seksyon 107 ng P.D. No. 1529.
    • Siguraduhing i-file ang petisyon sa tamang korte, sa orihinal na kaso ng pagpaparehistro ng titulo.
    • Kung ang kalaban ay hindi nagtaas ng depensa tungkol sa venue, maituturing itong waiver.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    Q: Ano ang dapat kong gawin kung ayaw isuko ng dating may-ari ang kanilang kopya ng titulo?

    A: Mag-file ng petisyon sa korte sa ilalim ng Seksyon 107 ng P.D. No. 1529 para ipautos sa kanila na isuko ang titulo.

    Q: Saan ko dapat i-file ang petisyon?

    A: Dapat i-file ang petisyon sa orihinal na kaso ng pagpaparehistro ng titulo.

    Q: Ano ang mangyayari kung hindi sumunod ang dating may-ari sa utos ng korte?

    A: Maaaring ipawalang-bisa ng korte ang lumang titulo at mag-isyu ng bagong titulo sa iyong pangalan.

    Q: Maaari bang ibasura ng korte ang petisyon kung hindi ko ito na-file sa tamang venue?

    A: Hindi, kung hindi itinaas ng kalaban ang isyu ng venue bilang depensa, maituturing itong waiver.

    Q: Ano ang pagkakaiba ng Seksyon 107 at Seksyon 108 ng P.D. No. 1529?

    A: Ang Seksyon 107 ay para sa paglipat ng pagmamay-ari, habang ang Seksyon 108 ay para sa mga pagbabago sa titulo na hindi nagpapabago sa pagmamay-ari.

    Naging komplikado ba ang proseso ng pagkuha ng titulo ng ari-arian? Huwag mag-alala, narito ang ASG Law para tumulong! Eksperto kami sa mga usapin ng real estate at handang magbigay ng legal na payo at representasyon. Para sa konsultasyon, mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa Contact Us. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa inyo!

  • Pagbili ng Lupa: Kailan Maituturing na ‘Buyer in Good Faith’ at Ano ang mga Dapat Tandaan

    Pagiging ‘Buyer in Good Faith’: Mahalaga Para Protektahan ang Iyong Karapatan sa Lupa

    AFP Retirement and Separation Benefits System (AFP-RSBS) vs. Plastic King Industrial Corp., G.R. No. 231395, June 26, 2023

    Isipin mo na bibili ka ng lupa na pinaghirapan mong ipunin. Sigurado ka na bang protektado ang iyong karapatan dito? Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito, malinaw na ipinaliwanag kung kailan maituturing na ‘buyer in good faith’ ang isang bumibili ng lupa, at kung ano ang mga dapat gawin para masigurong hindi ka maloloko.

    Ang AFP-RSBS (AFP Retirement and Separation Benefits System) ay bumili ng lupa mula sa mga Flaviano. Ngunit, lumabas na nauna nang naibenta ang lupa sa Plastic King Industrial Corp. Ang pangunahing tanong dito: Sino ang may mas karapatan sa lupa, ang AFP-RSBS o ang Plastic King? At kailan maituturing na isang ‘buyer in good faith’ ang isang bumibili ng lupa?

    Ang Konsepto ng ‘Buyer in Good Faith’ sa Philippine Law

    Sa ilalim ng Philippine law, ang ‘buyer in good faith’ ay isang taong bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang tao na may karapatan o interes dito. Bukod pa rito, nagbayad siya ng tamang halaga para sa ari-arian bago pa man siya malaman ang tungkol sa ibang claim. Mahalaga ang konseptong ito dahil pinoprotektahan nito ang mga taong bumibili ng ari-arian nang may mabuting intensyon at walang balak na manloko.

    Ayon sa Article 1544 ng Civil Code, kapag ang isang ari-arian ay naibenta sa iba’t ibang tao, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong unang nagmay-ari nito nang may ‘good faith’. Kung ito ay isang ‘immovable property’ (tulad ng lupa), ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong unang nagrehistro nito sa Registry of Property nang may ‘good faith’.

    Halimbawa, si Juan ay bumili ng lupa kay Pedro. Bago irehistro ni Juan ang pagbili, nalaman niya na naibenta rin pala ni Pedro ang lupa kay Maria. Kung nalaman ni Juan ang tungkol sa naunang bentahan bago niya irehistro ang kanyang pagbili, hindi siya maituturing na ‘buyer in good faith’.

    Sabi nga sa kaso ng Duenas v. MBTC, ang ‘good faith’ ng isang bumibili ay dapat magpatuloy hanggang sa maayos na mairehistro ang paglilipat ng ari-arian. Kung bago pa man mairehistro ang paglilipat, may natuklasan ang bumibili na claim o interes ng ibang tao, mawawala ang kanyang ‘good faith’.

    Ang Kwento ng Kaso: AFP-RSBS vs. Plastic King

    Nagsimula ang lahat nang magbigay ng ‘Exclusive Contract to Sell’ ang mga Flaviano kay Evelyn Te para maghanap ng buyer para sa kanilang lupa. Inalok ni Evelyn ang lupa sa Plastic King, na kinatawan ni Merlen Agabin. Pagkatapos, nagpirmahan ng ‘Transfer of Rights’ ang mga Flaviano at Plastic King para ilipat ang karapatan sa lupa.

    Ngunit, hindi natapos doon. Ipinagbili rin ng mga Flaviano ang lupa sa AFP-RSBS. Kaya naman, nagsampa ng kaso ang Plastic King para pigilan ang mga Flaviano na ibenta ang lupa sa iba. Sinabi ng Plastic King na alam ng AFP-RSBS ang tungkol sa naunang bentahan bago pa man nila bilhin ang lupa.

    Narito ang mga mahahalagang pangyayari:

    • 1995: Nagbigay ng ‘Exclusive Contract to Sell’ ang mga Flaviano kay Evelyn Te.
    • 1995: Nagpirmahan ng ‘Transfer of Rights’ ang mga Flaviano at Plastic King.
    • 1996: Nag-isyu ang DENR ng Sales Patent para sa mga Flaviano.
    • 1996: Nagpirmahan ng ‘Contract to Sell’ ang AFP-RSBS at mga Flaviano.
    • 1997: Nagpirmahan ng ‘Deed of Absolute Sale’ ang AFP-RSBS at mga Flaviano.
    • 1997: Nagsampa ng kaso ang Plastic King laban sa mga Flaviano para pigilan ang pagbebenta sa AFP-RSBS.
    • 1997: Nagpadala ng sulat ang Plastic King sa AFP-RSBS para ipaalam ang naunang bentahan.

    Ayon sa Korte Suprema, hindi maituturing na ‘buyer in good faith’ ang AFP-RSBS dahil alam nila ang tungkol sa naunang bentahan sa Plastic King bago pa man nila irehistro ang kanilang pagbili. Sabi nga ng Korte:

    “AFP-RSBS was not an innocent second purchaser for value as it was admittedly notified of the earlier sale to Plastic King even before it sought the registration of the subsequent sale in its own name.”

    Dahil dito, kinansela ng Korte Suprema ang mga titulo na inisyu sa pangalan ng AFP-RSBS at inutusan ang Register of Deeds na mag-isyu ng bagong titulo sa pangalan ng Plastic King.

    Ano ang mga Implikasyon ng Desisyong Ito?

    Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagiging ‘buyer in good faith’ sa pagbili ng lupa. Ipinapakita rin nito na hindi sapat na magtiwala lamang sa titulo ng lupa. Dapat ding mag-imbestiga at alamin kung may ibang tao na may claim o interes sa ari-arian.

    Key Lessons:

    • Mag-imbestiga nang mabuti bago bumili ng lupa.
    • Alamin kung may ibang tao na may claim o interes sa ari-arian.
    • Siguraduhing mairehistro agad ang pagbili para protektado ang iyong karapatan.
    • Huwag magtiwala lamang sa titulo ng lupa.

    Halimbawa, kung bibili ka ng lupa, dapat mong suriin ang titulo sa Register of Deeds. Dapat mo ring kausapin ang mga kapitbahay at alamin kung may alam silang anumang problema sa lupa. Kung may nakita kang anumang kahina-hinala, dapat kang magkonsulta sa isang abogado bago ka bumili.

    Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

    1. Ano ang ibig sabihin ng ‘buyer in good faith’?

    Ang ‘buyer in good faith’ ay isang taong bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang tao na may karapatan o interes dito, at nagbayad ng tamang halaga para sa ari-arian.

    2. Bakit mahalaga ang pagiging ‘buyer in good faith’?

    Mahalaga ito dahil pinoprotektahan nito ang iyong karapatan sa ari-arian. Kung ikaw ay ‘buyer in good faith’, mas malaki ang posibilidad na maprotektahan ka ng batas kung may lumabas na ibang claim sa ari-arian.

    3. Ano ang dapat kong gawin para maging ‘buyer in good faith’?

    Mag-imbestiga nang mabuti bago bumili ng ari-arian, alamin kung may ibang tao na may claim o interes dito, at siguraduhing mairehistro agad ang pagbili.

    4. Ano ang ‘lis pendens’?

    Ito ay isang notice na nakarehistro sa titulo ng lupa na nagpapaalam na may kaso sa korte na may kinalaman sa ari-arian. Kung may ‘lis pendens’ sa titulo, dapat kang maging maingat dahil ang sinumang bumili ng ari-arian ay maaapektuhan ng resulta ng kaso.

    5. Ano ang dapat kong gawin kung may ‘lis pendens’ sa titulo ng lupa na gusto kong bilhin?

    Magkonsulta sa isang abogado para malaman ang iyong mga opsyon. Maaaring magdesisyon kang huwag nang bilhin ang lupa, o kaya naman ay bilhin mo ito ngunit alam mo ang mga panganib na kaakibat nito.

    Kung mayroon kang katanungan tungkol sa pagbili ng lupa o iba pang legal na usapin, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Maaari kang magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa https://www.ph.asglawpartners.com/contact/.

  • Pagkuha ng Just Compensation sa Expropriation: Ano ang Dapat Mong Malaman

    Paano Makukuha ang Tamang Halaga ng Bayad sa Lupa na Kinuha ng Gobyerno

    REPUBLIC OF THE PHILIPPINES, REPRESENTED BY THE TOLL REGULATORY BOARD (TRB), PETITIONER, VS. SPOUSES ROBERTO AND ROSEMARIE ROXAS AND EXPORT AND INDUSTRY BANK, G.R. No. 253069, June 26, 2023

    Kapag kinuha ng gobyerno ang iyong lupa para sa proyekto, may karapatan kang mabayaran ng ‘just compensation.’ Ngunit paano nga ba malalaman kung tama ang halagang ibinibigay sa iyo? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga dapat isaalang-alang para matiyak na makukuha mo ang nararapat na kabayaran.

    Ano ang Expropriation at Just Compensation?

    Ang expropriation ay ang karapatan ng gobyerno na kunin ang pribadong ari-arian para sa gamit publiko, basta’t mayroong ‘just compensation.’ Ibig sabihin, kailangang bayaran ang may-ari ng lupa ng halagang katumbas ng kanyang pagkawala. Hindi ito dapat maging lamang sa gobyerno, kundi patas para sa may-ari.

    Ayon sa Republic Act No. 8974, may mga pamantayan sa pagtukoy ng halaga ng lupa. Kabilang dito ang:

    • Uri at gamit ng lupa
    • Gastos sa pagpapaunlad ng lupa
    • Halagang deklarado ng may-ari
    • Presyo ng mga katulad na lupa sa lugar
    • Disturbance compensation para sa pagtanggal ng mga improvements
    • Laki, hugis, lokasyon, deklarasyon ng buwis, at zonal valuation
    • Presyo ng lupa ayon sa ebidensya
    • Sapat na pondo para makabili ng katulad na lupa at makapag-rehabilitate

    Mahalagang tandaan na hindi lamang isa sa mga pamantayang ito ang dapat pagbatayan. Kailangang tingnan ang lahat ng aspeto para matiyak na tama ang halaga.

    Sabi nga sa kaso ng Republic v. Spouses Bunsay:

    …[J]ust compensation in expropriation cases is defined “as the full and fair equivalent of the property taken from its owner by the expropriator. The Court repeatedly stressed that the true measure is not the taker’s gain but the owner’s loss. The word ‘just’ is used to modify the meaning of the word ‘compensation’ to convey the idea that the equivalent to be given for the property to be taken shall be real, substantial, full and ample.”

    Ang Kwento ng Kaso: Republic vs. Spouses Roxas

    Kinuha ng gobyerno, sa pamamagitan ng Toll Regulatory Board (TRB), ang 79 sqm na lupa ng Spouses Roxas sa Sto. Tomas, Batangas para sa South Luzon Tollway Extension (SLTE) Project. Nagbayad ang gobyerno ng paunang halaga, ngunit hindi sumang-ayon ang Spouses Roxas sa halaga ng lupa at mga improvements dito.

    • Nagsampa ng kaso ang TRB para sa expropriation.
    • Hindi tumutol ang Spouses Roxas sa expropriation, ngunit kinuwestiyon ang halaga ng lupa.
    • Nagtalaga ang korte ng mga commissioner para tumulong sa pagtukoy ng just compensation.
    • Nagrekomenda ang mga commissioner ng mas mataas na halaga, ngunit hindi ito tinanggap ng TRB.
    • Nagdesisyon ang Regional Trial Court (RTC) na bayaran ang Spouses Roxas ng PHP 2,700.00 per sqm para sa lupa, at PHP 806,000.00 para sa mga improvements.
    • Umapela ang TRB sa Court of Appeals (CA), ngunit kinatigan ng CA ang desisyon ng RTC, maliban sa bayad sa mga commissioner.
    • Dinala ng TRB ang kaso sa Supreme Court (SC).

    Ayon sa Korte Suprema:

    Evidently, the determination of just compensation remains to be an exercise of judicial discretion with due regard to the standards laid down in the aforesaid provision.

    Ibig sabihin, ang pagtukoy ng ‘just compensation’ ay nasa diskresyon ng korte, ngunit kailangan pa ring isaalang-alang ang mga pamantayan sa batas.

    Ang Desisyon ng Korte Suprema

    Kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA. Sinabi ng SC na hindi lamang zonal valuation ang dapat pagbatayan, kundi pati na rin ang iba pang factors tulad ng lokasyon, gamit ng lupa, at presyo ng mga katulad na lupa sa lugar.

    Inulit ng SC na ang pagtukoy ng ‘just compensation’ ay isang tanong ng katotohanan, at hindi dapat baguhin ang mga factual findings ng RTC at CA maliban kung may malinaw na pagkakamali.

    Gayunpaman, nagbigay linaw ang SC sa pagpataw ng interest. Ayon sa SC, ang interest ay dapat ipataw sa pagitan ng paunang bayad at sa huling halaga na itinakda ng korte, simula sa petsa ng pagkuha ng lupa.

    Ang interest ay 12% kada taon mula sa petsa ng pagkuha hanggang June 30, 2013. Mula July 1, 2013 hanggang sa maging pinal ang desisyon ng SC, ang interest ay 6% kada taon. Pagkatapos, ang kabuuang halaga ay magkakaroon ng 6% interest kada taon hanggang sa mabayaran ng buo.

    Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

    Nagbibigay linaw ang kasong ito sa mga dapat isaalang-alang sa pagtukoy ng ‘just compensation’ sa expropriation cases. Ipinapakita nito na hindi sapat ang zonal valuation, at kailangang tingnan ang lahat ng aspeto para matiyak na makukuha ng may-ari ng lupa ang nararapat na kabayaran.

    Para sa mga may ari ng lupa, mahalagang malaman ang kanilang mga karapatan at maging handa sa pagkuwestiyon sa halagang ibinibigay ng gobyerno kung hindi ito patas.

    Mga Mahalagang Aral

    • Ang ‘just compensation’ ay hindi lamang zonal valuation.
    • Kailangan isaalang-alang ang lahat ng factors na nakasaad sa batas.
    • May karapatan kang kuwestiyunin ang halagang ibinibigay ng gobyerno.
    • Konsultahin ang abogado para sa tamang payo at representasyon.

    Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

    1. Ano ang dapat kong gawin kung kukunin ng gobyerno ang lupa ko?

    Makipag-ugnayan sa isang abogado na may karanasan sa expropriation cases para malaman ang iyong mga karapatan at kung paano protektahan ang iyong interes.

    2. Paano malalaman kung tama ang halaga ng ‘just compensation’?

    Suriin ang zonal valuation, presyo ng mga katulad na lupa sa lugar, at iba pang factors na nakasaad sa batas. Kung sa tingin mo ay hindi tama ang halaga, maaari kang umapela sa korte.

    3. Ano ang mangyayari kung hindi ako sumang-ayon sa halaga ng ‘just compensation’?

    Maaari kang magsampa ng kaso sa korte para matukoy ang tamang halaga.

    4. Kailangan ko bang bayaran ang gobyerno kung gusto kong ipa-appraise ang lupa ko?

    Hindi, ang gobyerno ang dapat magbayad para sa appraisal ng lupa.

    5. Ano ang mangyayari sa mga improvements sa lupa ko kung kukunin ito ng gobyerno?

    Dapat kang bayaran para sa halaga ng mga improvements, kasama na ang reasonable disturbance compensation.

    6. May interest ba ang ‘just compensation’?

    Oo, may interest na dapat bayaran simula sa petsa ng pagkuha ng lupa.

    7. Magkano ang legal interest sa ‘just compensation’?

    Ang legal interest ay 12% kada taon mula sa petsa ng pagkuha hanggang June 30, 2013. Mula July 1, 2013 hanggang sa maging pinal ang desisyon ng SC, ang interest ay 6% kada taon. Pagkatapos, ang kabuuang halaga ay magkakaroon ng 6% interest kada taon hanggang sa mabayaran ng buo.

    Naghahanap ka ba ng eksperto sa usapin ng expropriation at pagkuha ng just compensation? Ang ASG Law ay handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming tanggapan. Alamin ang iyong mga karapatan. Bisitahin kami dito.