ASG Law

Category: Pagpaparehistro ng Lupa

  • Paano Patunayan na Maaari Mong Irehistro ang Iyong Lupa: Pagtukoy sa Obligasyon ng Nag-aapply Batay sa Kaso ng Republic vs. Joson

    Ang Kahalagahan ng Patunay na Alienable at Disposable ang Lupa sa Pagpaparehistro

    G.R. No. 163767, March 10, 2014

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mangarap na mapasa-iyo ang lupaing sinasaka mo nang matagal na panahon? Sa Pilipinas, maraming pamilya ang nagtatanim at naninirahan sa lupa sa loob ng maraming henerasyon, umaasang balang araw ay mapapasakanila ito nang tuluyan. Ngunit, hindi basta-basta ang pag-angkin ng lupa, lalo na kung ito ay mula sa pampublikong dominyo. Sa kaso ng Republic of the Philippines vs. Rosario de Guzman Vda. de Joson, tinalakay ng Korte Suprema ang mahalagang tanong: sapat na ba ang matagal na panahon ng paninirahan at pagmamay-ari para maparehistro ang lupa? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa obligasyon ng isang nag-aapply sa pagpaparehistro ng lupa, lalo na sa pagpapatunay na ang lupa ay ‘alienable and disposable’ o maaari nang pribadong ariin.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang pundasyon ng batas ukol sa pagmamay-ari ng lupa sa Pilipinas ay ang doktrinang Regalian Doctrine. Ayon dito, lahat ng lupa sa Pilipinas na hindi pribadong pag-aari ay pagmamay-ari ng estado. Kaya naman, kung nais mong mapatituluhan ang isang lupa, kailangan mong patunayan na ito ay inuri na bilang alienable and disposable land ng gobyerno. Ang ibig sabihin ng alienable and disposable ay lupaing maaari nang ipagbili o ipamahagi sa pribadong indibidwal o korporasyon.

    Ang Seksyon 14 ng Presidential Decree No. 1529, o mas kilala bilang Property Registration Decree, ang nagtatakda kung sino ang maaaring mag-apply para sa pagpaparehistro ng titulo ng lupa. May dalawang pangunahing kategorya dito:

    (1) “Those who by themselves or through their predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain under a bona fide claim of ownership since June 12, 1945, or earlier.” – Ito ay para sa mga nagmamay-ari na ng lupa mula pa noong June 12, 1945 o mas maaga pa, at tuloy-tuloy na itong inaangkin at tinitirhan nang hayagan at walang humahadlang.

    (2) “Those who have acquired ownership of private lands by prescription under the provision of existing laws.” – Ito naman ay para sa mga nakakuha ng pribadong lupa sa pamamagitan ng prescription, o paglipas ng panahon ayon sa batas.

    Sa kasong ito, ang pinagtutuunan ng pansin ay ang unang kategorya. Ayon sa Korte Suprema sa kasong Heirs of Mario Malabanan v. Republic, malinaw na kailangan munang mapatunayan na ang lupa ay alienable and disposable bago masabi na maaari itong maparehistro sa ilalim ng Seksyon 14(1). Hindi sapat na matagal ka nang naninirahan sa lupa; kailangan mo ring patunayan na pinapayagan na ng estado na ariin ito ng pribado.

    Mahalaga ring tandaan ang sinabi ng Korte Suprema sa Republic vs. Tsai na hindi sapat ang simpleng pagpapakita ng 30 taon o higit pa na paninirahan sa lupa. Simula nang ipatupad ang Presidential Decree No. 1073 noong 1977, kailangan patunayan na ang paninirahan at pag-okupa sa lupa ay nagsimula noong June 12, 1945 o mas maaga pa.

    PAGSUSURI SA KASO NG REPUBLIC VS. JOSON

    Sa kasong Republic vs. Joson, si Rosario de Guzman Vda. de Joson ang nag-apply para sa pagpaparehistro ng lupa sa Bulacan. Ayon kay Joson, ang lupa ay sinasaka na ng kanyang pamilya mula pa noong 1907. Nagpakita siya ng mga dokumento tulad ng deed of sale noong 1926, deklarasyon ng buwis, at mga resibo ng pagbabayad ng buwis. Sa desisyon ng Court of First Instance (CFI), pinaboran si Joson at inutusan ang pagpaparehistro ng lupa sa kanyang pangalan. Ayon sa CFI, napatunayan ni Joson ang kanyang hayagan, tuloy-tuloy, at walang humpay na pagmamay-ari sa lupa nang mahigit 30 taon.

    Ngunit, umapela ang Republika ng Pilipinas sa Court of Appeals (CA). Sinabi ng Republika na ang lupa ay bahagi ng unclassified region ng Paombong, Bulacan, at itinuturing na forest land o lupaing pangkagubatan. Ayon sa Republika, hindi maaaring maparehistro ang lupaing pangkagubatan dahil hindi ito alienable and disposable. Gayunpaman, pinagtibay ng CA ang desisyon ng CFI. Ayon sa CA, hindi napatunayan ng Republika na ang lupa ay hindi maaaring maparehistro.

    Dahil dito, umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing isyu na tinalakay ng Korte Suprema ay kung maaaring maparehistro ang lupa ni Joson. Ayon sa Korte Suprema, bagama’t napatunayan ni Joson ang kanyang matagal na paninirahan at pagmamay-ari sa lupa, nabigo siyang patunayan na ang lupa ay alienable and disposable.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema ang dalawang kailangan para maparehistro ang lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1) ng Property Registration Decree:

    1. Ang lupa ay bahagi ng alienable and disposable land ng pampublikong dominyo.
    2. Siya o ang kanyang mga predecessors-in-interest ay nasa hayagan, tuloy-tuloy, eksklusibo, at kilalang pagmamay-ari at pag-okupa ng lupa sa ilalim ng bona fide claim of ownership mula June 12, 1945, o mas maaga pa.

    Ayon sa Korte Suprema, bagama’t nakapagpakita si Joson ng mga ebidensya ng kanyang paninirahan at pagmamay-ari, “what is left wanting is the fact that the respondent did not discharge her burden to prove the classification of the land as demanded by the first requisite. She did not present evidence of the land, albeit public, having been declared alienable and disposable by the State.” Ibig sabihin, hindi nagpakita si Joson ng sapat na dokumento na nagpapatunay na ang lupa ay alienable and disposable.

    Kahit pa sinubukan ni Joson na magpakita ng sertipikasyon mula sa DENR-CENRO na nagsasabing ang lupa ay alienable and disposable, hindi ito tinanggap ng Korte Suprema. Ayon sa Korte Suprema, batay sa kasong Menguito v. Republic, hindi sapat ang sertipikasyon ng isang geodetic engineer o kahit ng CENRO para patunayan na ang lupa ay alienable and disposable. Kailangan ng “positive government act” tulad ng proklamasyon ng Presidente o kautusan ng DENR Secretary para mapatunayan ito.

    “We reiterate the standing doctrine that land of the public domain, to be the subject of appropriation, must be declared alienable and disposable either by the President or the Secretary of the DENR.” – Korte Suprema.

    Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinalik ang desisyon ng CFI. Hindi naparehistro ang lupa ni Joson dahil nabigo siyang patunayan na ito ay alienable and disposable land.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ano ang ibig sabihin ng desisyon na ito para sa mga ordinaryong Pilipino? Ang kasong Republic vs. Joson ay nagpapaalala sa atin na hindi sapat ang matagal na panahon ng paninirahan at pagmamay-ari para mapatituluhan ang lupa. Kailangan patunayan na ang lupa ay alienable and disposable. Ito ay nangangahulugan na kailangan kumuha ng tamang dokumento mula sa gobyerno na nagpapatunay na ang lupa ay maaari nang pribadong ariin.

    Para sa mga nagbabalak mag-apply para sa pagpaparehistro ng lupa, narito ang ilang praktikal na payo:

    • Alamin ang klasipikasyon ng lupa. Bago mag-apply, tiyakin muna na ang lupa ay alienable and disposable. Kumuha ng sertipikasyon mula sa DENR na nagpapatunay nito. Hindi sapat ang sertipikasyon mula sa CENRO o PENRO lamang. Kailangan din ng kopya ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary.
    • Magtipon ng sapat na ebidensya. Hindi lang dokumento ng paninirahan at pagmamay-ari ang kailangan. Kailangan din ng “positive government act” na nagpapatunay na alienable and disposable ang lupa.
    • Kumonsulta sa abogado. Ang proseso ng pagpaparehistro ng lupa ay komplikado. Makakatulong ang abogado para masigurong kumpleto ang dokumento at masunod ang tamang proseso.

    SUSING ARAL

    • Burden of Proof: Ang nag-aapply para sa pagpaparehistro ng lupa ang may obligasyon na patunayan na ang lupa ay alienable and disposable.
    • Hindi Sapat ang Matagal na Paninirahan: Hindi awtomatikong mapapasayo ang lupa kahit matagal ka nang naninirahan dito. Kailangan patunayan na alienable and disposable ito.
    • Kailangan ng “Positive Government Act”: Para mapatunayan na alienable and disposable ang lupa, kailangan ng dokumento mula sa Presidente o DENR Secretary. Hindi sapat ang sertipikasyon mula sa CENRO o PENRO lamang.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “alienable and disposable land”?
    Sagot: Ito ay lupaing pampubliko na inuri na ng gobyerno bilang maaari nang ipagbili o ipamahagi sa pribadong sektor.

    Tanong 2: Paano ko malalaman kung ang lupa ay “alienable and disposable”?
    Sagot: Kailangan kumuha ng sertipikasyon mula sa DENR. Humingi ng kopya ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary.

    Tanong 3: Sapat na ba ang Tax Declaration para mapatunayan na akin ang lupa?
    Sagot: Hindi. Ang Tax Declaration ay patunay lamang na nagbabayad ka ng buwis sa lupa, hindi ito patunay ng pagmamay-ari. Kailangan pa rin ang titulo o ang proseso ng pagpaparehistro.

    Tanong 4: Kung matagal na kaming naninirahan sa lupa, maaari na ba naming itong angkinin kahit walang titulo?
    Sagot: Hindi awtomatiko. Kailangan pa rin dumaan sa proseso ng pagpaparehistro at patunayan na alienable and disposable ang lupa.

    Tanong 5: Ano ang mangyayari kung hindi ko mapatunayan na “alienable and disposable” ang lupa?
    Sagot: Hindi maaaprubahan ang iyong aplikasyon para sa pagpaparehistro ng lupa. Mananatili itong pagmamay-ari ng estado.

    Nais mo bang masiguro ang iyong karapatan sa lupa? Ang ASG Law ay eksperto sa mga usapin tungkol sa pagpaparehistro ng lupa at batas pang-ariarian. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito.

  • Pagpaparehistro ng Lupa sa Pilipinas: Kailangan Ba Talaga ang Sertipikasyon na Alienable at Disposable?

    Mahigpit na Batas sa Pagpaparehistro ng Lupa: Patunay na Alienable at Disposable, Kailangan!

    G.R. No. 186639, February 05, 2014

    INTRODUKSYON

    Sa Pilipinas, maraming pamilya ang nagmamay-ari ng lupa na kanilang sinasaka o tinitirhan sa loob ng maraming henerasyon. Ngunit, ang pagpaparehistro ng lupa ay madalas na isang mahirap at nakakalitong proseso. Kailangan itong maayos na gawin upang masiguro ang seguridad ng kanilang pagmamay-ari. Sa kaso ng Republic of the Philippines v. Emmanuel C. Cortez, tinalakay ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagpapatunay na ang lupang ipinaparehistro ay talagang alienable and disposable, o maaari nang pribaduhin.

    Si Emmanuel Cortez ay nag-aplay para sa pagpaparehistro ng titulo ng lupa sa Pateros, Metro Manila, batay sa kanyang pag-aangkin na ang lupa ay naging pag-aari ng kanyang pamilya sa loob ng mahabang panahon. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay: Sapat ba ang mga ebidensyang isinumite ni Cortez upang mapatunayan na ang lupa ay alienable and disposable at karapat-dapat na mairehistro sa kanyang pangalan?

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang usapin ng pagpaparehistro ng lupa sa Pilipinas ay nakabatay sa Presidential Decree (P.D.) No. 1529, o mas kilala bilang Property Registration Decree. Ayon sa Seksyon 14 ng P.D. No. 1529, may dalawang pangunahing paraan upang makapagparehistro ng titulo ng lupa:

    Seksyon 14. Sino ang maaaring mag-aplay. Ang mga sumusunod na tao ay maaaring maghain sa tamang Hukuman ng Unang Dulugan ng aplikasyon para sa pagpaparehistro ng titulo sa lupa, personal man o sa pamamagitan ng kanilang awtorisadong kinatawan:

    (1) Yaong mga sa kanilang sarili o sa pamamagitan ng kanilang mga ninuno sa interes ay nasa hayag, tuloy-tuloy, eksklusibo at kilalang pag-aari at okupasyon ng mga lupaing alienable at disposable ng pampublikong dominyo sa ilalim ng bona fide na pag-aangkin ng pagmamay-ari mula noong Hunyo 12, 1945, o mas maaga pa.

    (2) Yaong mga nagtamo ng pagmamay-ari ng mga pribadong lupa sa pamamagitan ng reseta sa ilalim ng mga probisyon ng umiiral na batas.

    Para sa unang paraan (Seksyon 14(1)), kailangang mapatunayan ng aplikante ang tatlong bagay:

    • Una, na ang lupa ay bahagi ng alienable and disposable lands ng pampublikong dominyo. Ang ibig sabihin nito, kinikilala ng estado na maaari nang ipagkaloob ang lupaing ito sa pribadong indibidwal.
    • Pangalawa, na ang aplikante at ang kanyang mga ninuno ay nasa hayag, tuloy-tuloy, eksklusibo, at kilalang pag-aari at okupasyon ng lupa. Ibig sabihin, hindi patago ang pag-aari, walang humahadlang, at parang tunay na may-ari ang kanilang trato sa lupa.
    • Pangatlo, na ang pag-aaring ito ay bona fide o may mabuting paniniwala at may pag-aangkin ng pagmamay-ari simula pa noong Hunyo 12, 1945, o mas maaga pa.

    Para sa ikalawang paraan (Seksyon 14(2)), nakabatay ito sa acquisitive prescription o pagtatamo ng pagmamay-ari sa pamamagitan ng mahabang panahon ng pag-aari. Ayon sa Civil Code, ang patrimonial property ng estado, o yaong mga lupaing hindi na ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa, ay maaaring makuha ng pribadong indibidwal sa pamamagitan ng prescription. Ngunit, mahalagang tandaan na ang prescription ay magsisimula lamang tumakbo kapag hayagang idineklara ng estado na ang lupa ay patrimonial na.

    Sa mga naunang kaso, tulad ng Republic v. Tri-Plus Corporation at Republic v. Roche, binigyang-diin ng Korte Suprema na hindi sapat ang basta anotasyon sa survey plan na nagsasabing alienable and disposable ang lupa. Kailangan ng sertipikasyon mula sa tamang ahensya ng gobyerno, tulad ng Department of Environment and Natural Resources (DENR), na nagpapatunay na talagang alienable and disposable ang lupa. Sa kaso ng Heirs of Mario Malabanan v. Republic, nilinaw din na para sa prescription laban sa estado, kailangan ng hayagang deklarasyon na ang lupa ay patrimonial na.

    PAGSUSURI NG KASO

    Sa kaso ni Cortez, naghain siya ng aplikasyon para sa pagpaparehistro ng lupa sa Regional Trial Court (RTC) ng Pasig City. Isinumite niya ang iba’t ibang dokumento, kabilang ang tax declarations, survey plan, technical description, at extrajudicial settlement of estate. Wala namang umalma sa kanyang aplikasyon, kaya pinayagan siyang magpresenta ng ebidensya ex-parte.

    Ayon kay Cortez, ang lupa ay bahagi ng mas malaking lote na pag-aari ng kanyang ina, na nakuha naman nito mula sa kanyang mga magulang noong 1946. Sabi niya, ang kanilang pamilya ay matagal nang nagmamay-ari ng lupa, at ito ay alienable and disposable ayon sa Bureau of Forest Development (BFD).

    Pinaboran ng RTC ang aplikasyon ni Cortez. Sinabi ng RTC na napatunayan ni Cortez ang open, actual, uninterrupted, and adverse possession ng lupa. Ngunit, hindi binanggit ng RTC kung sa anong legal na batayan ibinase ang desisyon.

    Umapela ang Republika ng Pilipinas sa Court of Appeals (CA). Iginiit ng Republika na hindi nakasunod si Cortez sa mga rekisito para sa orihinal na pagpaparehistro ng titulo. Ayon sa Republika, walang sapat na dokumento na nagpapatunay sa pag-aari ng lupa ng mga ninuno ni Cortez noong panahon na kinakailangan ng batas. Dagdag pa rito, walang sertipikasyon mula sa gobyerno na alienable and disposable ang lupa.

    Gayunman, pinagtibay ng CA ang desisyon ng RTC. Ayon sa CA, napatunayan ni Cortez na alienable and disposable ang lupa dahil sa deklarasyon mula sa BFD. Sinabi rin ng CA na sapat na ang mahigit 30 taon na open, continuous, and exclusive possession ni Cortez at ng kanyang mga ninuno upang maging pribadong pag-aari ang lupa, batay sa Seksyon 14(2) ng P.D. No. 1529.

    Dahil dito, umakyat ang kaso sa Korte Suprema.

    Sa Korte Suprema, pinaboran ang petisyon ng Republika. Ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at RTC, at ibinasura rin ang aplikasyon ni Cortez para sa pagpaparehistro ng titulo. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto sa desisyon ng Korte Suprema:

    • Kawalan ng Sapat na Patunay na Alienable at Disposable. Ayon sa Korte Suprema, hindi sapat ang anotasyon sa survey plan na nagsasabing alienable and disposable ang lupa. Kailangan ng sertipikasyon mula sa tamang ahensya ng gobyerno, tulad ng CENRO o PENRO ng DENR, at patunay na aprubado ng DENR Secretary ang klasipikasyon ng lupa. Hindi ito naisumite ni Cortez. “Cortez failed to present a certification from the proper government agency as to the classification of the subject property. Cortez likewise failed to present any evidence showing that the DENR Secretary had indeed classified the subject property as alienable and disposable.”
    • Hindi Napatunayan ang Pag-aari Simula Hunyo 12, 1945 o Mas Maaga. Para sa Seksyon 14(1), kailangang mapatunayan ang pag-aari simula Hunyo 12, 1945 o mas maaga. Ang pinakaunang tax declaration na naisumite ni Cortez ay noong 1966 pa lamang. Walang sapat na ebidensya na nagpapatunay sa pag-aari ng kanyang pamilya bago ang 1946. “Other than his bare claim that his family possessed the subject property since time immemorial, Cortez failed to present any evidence to show that he and his predecessors-in-interest indeed possessed the subject property prior to 1946; it is a mere claim and not factual proof of possession.”
    • Hindi Pa Patrimonial Property Kaya Walang Prescription. Para sa Seksyon 14(2) at prescription, kailangan munang ideklara ng estado na patrimonial property ang lupa. Walang ganitong deklarasyon sa kasong ito. Kahit matagal na ang pag-aari ni Cortez, hindi pa rin ito sapat para sa prescription kung hindi pa patrimonial ang lupa. “The Court finds no evidence of any official declaration from the state attesting to the patrimonial character of the subject property. Cortez failed to prove that acquisitive prescription has begun to run against the State…”

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyon sa kasong Republic v. Cortez ay nagpapaalala sa kahalagahan ng mahigpit na pagsunod sa mga rekisito para sa pagpaparehistro ng lupa sa Pilipinas. Hindi sapat ang matagal na pag-aari lamang. Kailangan patunayan na ang lupa ay alienable and disposable, at kung ang batayan ay prescription, kailangan patunayan na patrimonial property na ito ng estado.

    Para sa mga nagbabalak magparehistro ng lupa, narito ang ilang praktikal na payo:

    • Kumuha ng Sertipikasyon mula sa DENR. Bago pa man maghain ng aplikasyon, siguraduhing kumuha ng sertipikasyon mula sa CENRO o PENRO ng DENR na nagpapatunay na ang lupang ipinaparehistro ay alienable and disposable at aprubado ng DENR Secretary.
    • Magtipon ng Matibay na Ebidensya ng Pag-aari. Kung ang batayan ay Seksyon 14(1), magtipon ng mga dokumento at testimonya na nagpapatunay sa open, continuous, exclusive, and notorious possession simula Hunyo 12, 1945 o mas maaga. Hindi sapat ang basta pahayag lamang.
    • Alamin ang Legal na Batayan ng Aplikasyon. Siguraduhing alam kung saang probisyon ng batas ibabase ang aplikasyon (Seksyon 14(1) o 14(2)). Magkaiba ang rekisito para sa bawat isa.

    SUSING ARAL

    • Mahalaga ang Sertipikasyon ng DENR. Hindi sapat ang anotasyon sa survey plan. Kailangan ng opisyal na sertipikasyon mula sa DENR na nagpapatunay na alienable and disposable ang lupa.
    • Hindi Awtomatiko ang Pagiging Pribado ng Lupa. Kahit matagal na ang pag-aari, hindi awtomatikong nagiging pribadong lupa ang public land. Kailangan sundin ang proseso ng pagpaparehistro at patunayan ang mga rekisito.
    • Pagtatagal ng Pag-aari, Hindi Sapat Kung Walang Legal na Batayan. Ang mahabang panahon ng pag-aari ay mahalaga, ngunit hindi ito sapat kung walang sapat na legal na batayan at ebidensya para sa pagpaparehistro.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng alienable and disposable land?
    Sagot: Ito ay lupaing pampubliko na kinilala ng estado na maaari nang ipagkaloob sa pribadong indibidwal. Hindi lahat ng lupaing pampubliko ay alienable and disposable. Halimbawa, ang mga national park at forest reserve ay hindi maaaring ipribado.

    Tanong 2: Paano ako makakakuha ng sertipikasyon na alienable and disposable ang lupa ko?
    Sagot: Maaari kang pumunta sa Community Environment and Natural Resources Office (CENRO) o Provincial Environment and Natural Resources Office (PENRO) ng DENR sa lugar kung saan matatagpuan ang lupa. Maghanda ng mga dokumento tulad ng survey plan at tax declaration.

    Tanong 3: Ano ang pagkakaiba ng Seksyon 14(1) at Seksyon 14(2) ng P.D. No. 1529?
    Sagot: Ang Seksyon 14(1) ay para sa pagpaparehistro ng lupa batay sa possession since June 12, 1945 or earlier ng alienable and disposable public land. Ang Seksyon 14(2) naman ay para sa pagpaparehistro ng private lands na nakuha sa pamamagitan ng prescription.

    Tanong 4: Ano ang ibig sabihin ng patrimonial property ng estado?
    Sagot: Ito ay mga lupaing pampubliko na hindi na ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa. Maaari itong ipagbili o ipribado.

    Tanong 5: Gaano katagal dapat ang pag-aari para makapag-register ng lupa batay sa prescription?
    Sagot: Ayon sa batas, kailangan ang 30 taon ng uninterrupted adverse possession sa ilalim ng claim of ownership. Ngunit, mahalagang tandaan na ang 30 taon ay magsisimula lamang tumakbo kapag ideklara ng estado na patrimonial property na ang lupa.

    Tanong 6: Ano ang mangyayari kung hindi ako makapagsumite ng sertipikasyon na alienable and disposable?
    Sagot: Malamang na ibabasura ang iyong aplikasyon para sa pagpaparehistro ng lupa, tulad ng nangyari sa kaso ni Cortez.

    Tanong 7: Mayroon bang ibang paraan para mapatunayan na alienable and disposable ang lupa maliban sa sertipikasyon?
    Sagot: Ayon sa Korte Suprema, kailangan ang positive act of the government tulad ng presidential proclamation, executive order, administrative action, investigation reports, o legislative act. Ngunit, ang pinakapraktikal at madaling paraan ay ang pagkuha ng sertipikasyon mula sa DENR.

    Kung kayo ay nangangailangan ng tulong legal sa pagpaparehistro ng lupa o may katanungan tungkol sa usaping ito, ang ASG Law ay may mga abogado na eksperto sa real estate law at land registration. Huwag mag-atubiling kumonsulta sa amin upang kayo ay aming matulungan. Makipag-ugnayan dito o sumulat sa hello@asglawpartners.com.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Huwag Baliwalain ang Desisyon sa Kasong Cadastral: Pagpaparehistro ng Lupa sa Pilipinas

    Ang Desisyon sa Kasong Cadastral ay Binding: Bakit Hindi Mo Basta-basta Mababale-wala Ito sa Pagpaparehistro ng Lupa

    G.R. No. 169461, September 02, 2013


    Sa Pilipinas, maraming nagtatalo tungkol sa lupa. Minsan, akala natin sa atin na ang isang lupa, pero biglang may lilitaw na ibang tao na may mas matagal na palang karapatan dito. Kaya naman napakahalaga na siguraduhin natin na malinaw ang titulo ng lupa natin. Ang kaso ng First Gas Power Corporation laban sa Republika ng Pilipinas ay nagtuturo sa atin ng isang mahalagang leksyon tungkol dito: hindi basta-basta mababale-wala ang desisyon sa isang kasong cadastral, lalo na pagdating sa pagpaparehistro ng lupa.

    Ang Mga Detalye ng Kaso: Sa Maikling Sabi

    Nais ng First Gas Power Corporation (FGPC) na iparehistro ang dalawang lote ng lupa sa Batangas City. Ayon sa kanila, binili nila ito at matagal na nilang inaangkin. Sa korte, walang umangal maliban sa gobyerno. Nanalo ang FGPC sa Regional Trial Court (RTC) at naaprubahan ang pagpaparehistro. Pero, lumabas na pala na may nauna nang kaso cadastral tungkol sa mga lupang ito, at may desisyon na rito. Itinuro ito mismo ng FGPC sa korte! Sa kabila nito, binawi ng RTC ang naunang desisyon sa kasong cadastral at sinabing pwede nang ituloy ang pagpaparehistro pabor sa FGPC. Dito na nagreklamo ang gobyerno sa Court of Appeals (CA), at binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC. Umapela ang FGPC sa Korte Suprema.

    Ang Legal na Basehan: Ano ang Kasong Cadastral at Bakit Ito Mahalaga?

    Para maintindihan natin ang kasong ito, kailangan nating alamin muna kung ano ba ang kasong cadastral. Sa madaling salita, ang kasong cadastral ay isang espesyal na proseso kung saan inaalam ng gobyerno ang lahat ng mga lupa sa isang lugar at kung sino ang mga nagmamay-ari nito. Ito ay ginagawa para masigurado na maayos ang sistema ng pagpaparehistro ng lupa sa buong bansa. Ang layunin nito ay linawin ang mga pag-aari ng lupa at para mapabilis ang pagbibigay ng titulo sa mga may karapatan.

    Ayon sa Batas Republika Bilang 2259 (Cadastral Act), kapag nagkaroon ng kasong cadastral, lahat ng may interes sa lupa ay dapat na ipaalam ang kanilang claim. Mahalaga ito dahil ang desisyon sa kasong cadastral ay in rem, ibig sabihin, binding ito sa buong mundo, hindi lang sa mga personal na partido sa kaso. Ang ibig sabihin nito, kapag may desisyon na sa kasong cadastral tungkol sa isang lupa, lahat ay dapat sumunod dito, kahit hindi sila personal na nakasali sa kaso noon.

    Sabi nga ng Korte Suprema sa kasong Republic v. Vera, “a cadastral proceeding is one in rem and binds the whole world.” Ito ang dahilan kung bakit napakahalaga ng kasong cadastral. Ito ay para sa kaayusan ng sistema ng lupa sa buong Pilipinas.

    Ang Kwento ng Kaso: Mula RTC Hanggang Korte Suprema

    Balikan natin ang kaso ng First Gas. Sa RTC, naniwala ang korte sa FGPC dahil walang masyadong umangal. Pero, mismo ang FGPC ang nagbanggit na may nauna nang kasong cadastral tungkol sa mga lupa. Sa kanilang “Manifestation with Motion,” sinabi nila na ayon sa Land Registration Authority (LRA), ang mga lote ay “previously applied for registration of title in the Cadastral proceedings and were both decided under Cadastral Case No. 37.” Sa kabila nito, hinayaan ng RTC na ituloy ang pagpaparehistro at pa binawi pa nito ang desisyon sa naunang kasong cadastral! Ito ang naging problema.

    Nang umakyat ang kaso sa Court of Appeals, binaliktad ng CA ang RTC. Sabi ng CA, mali ang RTC na basta na lang binalewala ang naunang desisyon sa kasong cadastral. Binigyang diin ng CA ang prinsipyo ng judicial stability. Ano naman ito? Ang judicial stability ay isang prinsipyo na nagsasabi na hindi basta-basta maaaring pakialaman ng isang korte ang desisyon ng kapwa korte, lalo na kung pareho lang ang kanilang level. Ang RTC at ang korte na humawak ng kasong cadastral ay parehong RTC. Kaya, hindi dapat basta na lang binawi ng RTC ang desisyon ng kapwa RTC sa kasong cadastral.

    Ayon sa Korte Suprema, tama ang CA. Sabi ng Korte Suprema:

    “The RTC’s Amended Order which set aside the decision in Cad. Case No. 37 was issued in stark contravention of this rule [judicial stability].”

    Dagdag pa ng Korte Suprema, dahil in rem ang kasong cadastral, dapat alam na ng FGPC at ng lahat ang tungkol dito. Hindi pwedeng sabihin ng FGPC na hindi nila alam ang naunang kaso. Dapat inalam muna nila ang resulta ng kasong cadastral bago sila nag-apply para magparehistro.

    Kaya, kinatigan ng Korte Suprema ang CA at ibinasura ang apela ng FGPC. Hindi nila nakuha ang pagpaparehistro ng lupa dahil binalewala nila ang naunang desisyon sa kasong cadastral.

    Ano ang Praktikal na Aral Dito?

    Ano ang ibig sabihin nito sa atin bilang mga Pilipino? Maraming mahahalagang aral ang makukuha natin sa kasong ito:

    1. Maging Maingat sa Pagbili ng Lupa: Bago bumili ng lupa, siguraduhin na malinaw ang titulo at walang problema. Mag-imbestiga kung may kaso cadastral na ba tungkol sa lupa.
    2. Huwag Baliwalain ang Kasong Cadastral: Kung may kasong cadastral na tungkol sa lupa na gusto mong bilhin o iparehistro, alamin muna ang resulta nito. Hindi ito basta-basta mababale-wala.
    3. Sundin ang Prinsipyo ng Judicial Stability: Hindi basta-basta maaaring pakialaman ng isang korte ang desisyon ng kapwa korte. Kung gusto mong baguhin ang isang desisyon, dapat umapela ka sa tamang korte at sa tamang paraan.
    4. Ang Pagpaparehistro ng Lupa ay Hindi Garantiya ng Pagmamay-ari: Kahit mairehistro mo ang lupa, hindi ito nangangahulugan na ikaw na talaga ang may-ari kung may naunang desisyon na iba ang sinasabi. Kailangan siguraduhin na malinis ang lahat bago magparehistro.

    Mahahalagang Aral:

    • Ang desisyon sa kasong cadastral ay binding sa lahat.
    • Hindi maaaring basta-basta balewalain ng isang korte ang desisyon ng kapwa korte.
    • Kailangan ang due diligence bago bumili o magparehistro ng lupa.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang kasong cadastral?

    Sagot: Ito ay espesyal na proseso ng gobyerno para alamin at irehistro ang lahat ng lupa sa isang lugar.

    Tanong 2: Bakit mahalaga ang kasong cadastral?

    Sagot: Dahil ang desisyon nito ay binding sa buong mundo at naglalayong linawin ang pagmamay-ari ng lupa.

    Tanong 3: Ano ang ibig sabihin ng “in rem”?

    Sagot: Ibig sabihin, ang desisyon ay para sa lahat, hindi lang sa mga partido sa kaso.

    Tanong 4: Ano ang judicial stability?

    Sagot: Prinsipyo na nagsasabi na hindi basta-basta maaaring pakialaman ng isang korte ang desisyon ng kapwa korte na pareho ang level.

    Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin bago bumili ng lupa?

    Sagot: Mag-imbestiga tungkol sa lupa, alamin kung may kasong cadastral na ba, at siguraduhin na malinaw ang titulo.

    Tanong 6: Nakaapekto ba ang kasong ito sa mga ordinaryong mamimili ng lupa?

    Sagot: Oo, dahil pinapakita nito na kailangan maging maingat at mag-imbestiga bago bumili ng lupa para maiwasan ang problema sa pagpaparehistro.

    Tanong 7: Kung may problema ako sa pagpaparehistro ng lupa dahil sa kasong cadastral, ano ang dapat kong gawin?

    Sagot: Kumunsulta agad sa abogado na eksperto sa batas ng lupa para mabigyan ka ng tamang payo at tulong legal.

    Naranasan mo na ba ang ganitong problema sa lupa? Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa pagpaparehistro at batas ng lupa. Kung kailangan mo ng konsultasyon o tulong legal, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Mag-email sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito.

  • Huwag Balewalain ang June 12, 1945 sa Pagpaparehistro ng Lupa: Bakit Mahalaga ang Petsang Ito?

    Huwag Balewalain ang June 12, 1945 sa Pagpaparehistro ng Lupa: Bakit Mahalaga ang Petsang Ito?

    [G.R. No. 173088, June 25, 2008] REPUBLIC OF THE PHILIPPINES, PETITIONER, VS. IMPERIAL CREDIT CORPORATION, RESPONDENT.

    INTRODUKSYON

    Sa Pilipinas, ang pagkakaroon ng titulo sa lupa ay mahalaga. Ito ang patunay ng pagmamay-ari at nagbibigay seguridad sa isang indibidwal o korporasyon. Ngunit, paano kung ang lupa ay matagal nang inookupahan ngunit walang pormal na titulo? Dito pumapasok ang proseso ng pagpaparehistro ng lupa, isang legal na paraan upang magkaroon ng titulo sa pamamagitan ng korte.

    Ang kaso ng Republic of the Philippines v. Imperial Credit Corporation ay nagbibigay linaw sa isang mahalagang aspeto ng pagpaparehistro ng lupa: ang petsang June 12, 1945. Nais ng Imperial Credit Corporation na mairehistro ang isang parsela ng lupa sa Antipolo City, ngunit tinanggihan ito ng Korte Suprema dahil hindi nila napatunayan na ang kanilang pag-okupa, o ang pag-okupa ng kanilang sinundan, ay nagsimula noong o bago pa ang June 12, 1945. Bakit mahalaga ang petsang ito? At ano ang aral na mapupulot natin sa kasong ito?

    KONTEKSTONG LEGAL: ANG BATAS AT ANG JUNE 12, 1945

    Ang batayan ng pagpaparehistro ng lupa sa kasong ito ay ang Presidential Decree (P.D.) No. 1529, partikular na ang Seksyon 14(1) nito. Ayon sa batas na ito:

    SEC. 14. Who may apply. – The following persons may file in the proper Court of First Instance [now Regional Trial Court] an application for registration of title to land, whether personally or through their duly authorized representatives:

    (1) Those who by themselves or through their predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain under a bona fide claim of ownership since June 12, 1945, or earlier.

    Mahalaga ring banggitin ang Commonwealth Act No. 141, o ang Public Land Act, na nagsasaad din ng parehong kondisyon. Ang petsang June 12, 1945 ay hindi basta pinili lamang. Ito ay simbolo ng Araw ng Kalayaan mula sa pananakop ng mga Hapon, at ginamit ito bilang panimulang punto para sa pagbibigay pagkakataon sa mga Pilipinong matagal nang nagmamay-ari ng lupa na maiparehistro ito.

    Para maaprubahan ang aplikasyon sa ilalim ng Seksyon 14(1), kailangang mapatunayan ng aplikante ang sumusunod:

    • Na ang lupa ay alienable and disposable land ng public domain. Ibig sabihin, ang lupa ay maaaring pribaduhin at hindi reserbado para sa pampublikong gamit.
    • Na sila o ang kanilang predecessors-in-interest (mga sinundan na nagmay-ari) ay nasa open, continuous, exclusive, and notorious possession and occupation ng lupa. Ito ay nangangahulugang ang pag-okupa ay hayag, walang patid, sila lamang ang nag-ookupa, at kilala sa publiko.
    • Ang pag-okupang ito ay dapat mula noong June 12, 1945, o mas maaga pa.
    • Ang pag-okupa ay may bona fide claim of ownership. Ibig sabihin, may paniniwala silang sila ang may-ari ng lupa at hindi lamang nangungupahan o illegal settler.

    Kung hindi mapatunayan ang lahat ng ito, lalo na ang petsang June 12, 1945, hindi maaaprubahan ang aplikasyon para sa pagpaparehistro sa ilalim ng Seksyon 14(1).

    PAGSUSURI NG KASO: REPUBLIC VS. IMPERIAL CREDIT CORPORATION

    Nagsimula ang kaso nang mag-apply ang Imperial Credit Corporation (ICC) para mairehistro ang lupa na binili nila noong 1966 mula kay Jose Tajon. Ayon sa ICC, sila ang humalili kay Tajon, na umano’y nag-okupa ng lupa simula pa noong June 12, 1945. Nagsumite sila ng mga dokumento tulad ng Deed of Sale, tax declaration noong 1993, at certification mula sa CENRO na nagsasabing ang lupa ay alienable and disposable.

    Sa Regional Trial Court (RTC), nanalo ang ICC. Pinaboran ng RTC ang kanilang aplikasyon, ngunit umapela ang Republic of the Philippines sa Court of Appeals (CA). Gayunpaman, kinatigan din ng CA ang desisyon ng RTC, na nagsasabing kahit hindi napatunayan ang pag-okupa simula 1945, maaaring mairehistro ang lupa sa ilalim ng ibang probisyon ng PD 1529, partikular na ang Seksyon 14(2) at (4), dahil umano sa extraordinary acquisitive prescription (pagmamay-ari sa pamamagitan ng reseta).

    Hindi sumang-ayon dito ang Korte Suprema. Ayon sa SC, mali ang CA sa pag-apruba ng rehistro batay sa Seksyon 14(2) at (4). Ang aplikasyon ng ICC ay malinaw na nakabase sa Seksyon 14(1), at dito sila dapat husgahan.

    Binigyang diin ng Korte Suprema na:

    “There is no dispute that respondent’s petition for registration was based on paragraph (1) of Section 14, P.D. No. 1529, as can be gleaned from the contents of its petition. As a matter of fact, the RTC’s decision concluded that respondent’s evidence satisfied all the conditions under the said provision.”

    Dagdag pa ng SC, hindi napatunayan ng ICC na si Jose Tajon, ang kanilang predecessor-in-interest, ay nag-okupa ng lupa noong o bago pa ang June 12, 1945. Ang tanging ebidensya nila ay ang Deed of Sale noong 1966, na hindi sapat para patunayan ang pag-okupa bago ang 1945.

    Sinabi pa ng Korte Suprema:

    “Respondent was able to trace back its alleged possession and occupation of the property only as far back as 1966 when it acquired the same from Jose Tajon. Other than the bare allegation in the petition, respondent’s evidence failed to show that Jose Tajon, respondent’s predecessor-in-interest, had occupied the property on 12 June 1945 or earlier.”

    Kahit pa napatunayan na alienable and disposable ang lupa, at kahit may tax declaration noong 1993, hindi ito sapat para maabot ang rekisito ng June 12, 1945. Kaya naman, ibinasura ng Korte Suprema ang aplikasyon ng Imperial Credit Corporation.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG DAPAT GAWIN?

    Ang kasong ito ay nagpapaalala sa atin na mahalaga ang petsang June 12, 1945 sa pagpaparehistro ng lupa sa Pilipinas, lalo na kung ang batayan ay ang Seksyon 14(1) ng PD 1529. Hindi sapat ang basta pag-aangkin na matagal nang inookupahan ang lupa. Kailangan itong patunayan ng sapat na ebidensya.

    Kung ikaw ay nagbabalak magparehistro ng lupa, narito ang ilang praktikal na payo:

    • Alamin ang batayan ng iyong aplikasyon. Kung Seksyon 14(1) ang iyong basehan, siguraduhing mayroon kang ebidensya ng pag-okupa simula June 12, 1945 o mas maaga pa.
    • Magtipon ng matibay na ebidensya. Hindi sapat ang tax declaration lamang o ang Deed of Sale na gawa pagkatapos ng 1945. Maghanap ng mga dokumento tulad ng lumang tax declarations, affidavits ng mga kapitbahay na nakakaalam ng kasaysayan ng lupa, o anumang dokumento na magpapatunay ng pag-okupa bago ang June 12, 1945.
    • Maging handa sa proseso ng korte. Ang pagpaparehistro ng lupa ay isang legal na proseso. Kailangan ang tulong ng abogado upang masigurong maayos ang aplikasyon at maprotektahan ang iyong karapatan.

    MAHAHALAGANG ARAL

    • June 12, 1945 ang Susi: Para sa pagpaparehistro sa ilalim ng Seksyon 14(1) ng PD 1529, kailangang patunayan ang pag-okupa simula June 12, 1945 o mas maaga.
    • Ebidensya, Hindi Lang Salita: Hindi sapat ang basta pag-aangkin. Kailangan ng matibay na ebidensya para patunayan ang pag-okupa at petsa nito.
    • Konsultahin ang Abogado: Ang pagpaparehistro ng lupa ay komplikado. Humingi ng tulong sa abogado upang masigurong tama ang proseso.

    MGA MADALAS ITANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang mangyayari kung nagsimula akong mag-okupa ng lupa pagkatapos ng June 12, 1945? Maaari ko pa rin bang mairehistro ang lupa?
    Sagot: Maaari pa rin, ngunit hindi sa ilalim ng Seksyon 14(1) ng PD 1529. Maaaring may iba pang basehan, tulad ng acquisitive prescription (kung pribadong lupa) o iba pang probisyon ng batas. Konsultahin ang abogado para sa iyong partikular na sitwasyon.

    Tanong 2: Anong klaseng ebidensya ang katanggap-tanggap para patunayan ang pag-okupa bago ang June 12, 1945?
    Sagot: Maaaring kabilang dito ang lumang tax declarations, sworn statements o affidavits ng mga matatandang residente na may personal na kaalaman sa pag-okupa, mga dokumento ng transaksyon (kung mayroon bago ang 1945), o anumang iba pang dokumento na makakapagpatunay ng matagal nang pag-okupa.

    Tanong 3: Sapat na ba ang tax declaration para mairehistro ang lupa?
    Sagot: Hindi sapat ang tax declaration lamang. Bagama’t mahalaga ito, kailangan pa rin ng iba pang ebidensya, lalo na para patunayan ang petsa ng pag-okupa at iba pang rekisito ng Seksyon 14(1).

    Tanong 4: Ano ang ibig sabihin ng