ASG Law

Category: Mortgage

  • Pagpapatunay ng Pagpeke: Kailangan ba ang Eksperto sa Pagsulat ng Kamay para Patunayan ang Pagpeke sa mga Dokumento?

    Ang kasong ito ay tungkol sa kahalagahan ng pagpapatunay ng pagpeke sa mga dokumento, partikular kung kinakailangan ba ang opinyon ng isang eksperto sa pagsulat ng kamay upang mapatunayan ito. Ipinasiya ng Korte Suprema na hindi laging kailangan ang eksperto. Ang isang hukom ay maaaring magdesisyon batay sa sarili niyang pagsusuri ng mga pirma at iba pang ebidensya, lalo na kung ang mga pagkakaiba ay halata. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-diin sa kakayahan ng mga korte na magpasya sa mga kaso ng pagpeke kahit walang teknikal na opinyon, batay sa ebidensyang ipinakita at sarili nilang pagtatasa.

    Pirma sa Utang: Paano Nasangkot ang Mag-asawa sa Loan ng Kapatid?

    Ang kasong ito ay nagsimula nang magsampa ng reklamo ang mag-asawang Archimedes S. Inoncillo at Liboria V. Mendoza laban sa Planters Development Bank (PDB), ngayon ay China Bank Savings, Inc., at sa mag-asawang Rolando at Elsa Inoncillo, pati na rin kay Notary Public Julius Carmelo J. Banez. Sina Archimedes at Liboria ay nagreklamo dahil ginamit ang kanilang lupa bilang collateral sa isang loan na kinuha ng kanilang mga kapatid na sina Rolando at Elsa, nang walang pahintulot nila. Ang isyu ay umiikot kung peke ba ang mga pirma nila sa mga dokumento ng pagpapahiram, at kung may bisa ba ang mortgage sa kanilang lupa.

    Ayon sa mag-asawang Archimedes at Liboria, sila ang rehistradong may-ari ng lupang sakop ng Transfer Certificate of Title (TCT) No. T-101817. Iginiit nila na ang kapatid ni Archimedes na si Rogelio ang nagproseso ng titulo ng lupa. Kinuha naman ni Rolando, isa pang kapatid ni Archimedes, ang orihinal na kopya ng titulo mula kay Rogelio sa dahilan na ibibigay niya ito kay Archimedes.

    Noong August 15, 1997, kumuha ng P1,600,000.00 loan ang mag-asawang Rolando at Elsa Inoncillo sa PDB, na sinigurado ng promissory note at loan agreement. Bilang seguridad, isinangla nila ang dalawang lote, kasama na ang Lot 2 na sakop ng TCT No. T-101817 na nakapangalan kina Archimedes at Liboria. Nagpakita si Rolando sa PDB ng Special Power of Attorney (SPA) na umano’y galing kay Archimedes, na nagpapahintulot sa kanya na isanla ang lupa at pumirma sa mga dokumento kaugnay nito. Ngunit, iginiit ng mag-asawang Archimedes at Liboria na hindi sila pumirma sa anumang SPA at hindi sila sangkot sa pagpapautang. Nalaman lang nila na naisanla ang kanilang lupa nang bumalik sila mula sa Estados Unidos noong October 1997.

    Ang pangunahing legal na isyu sa kasong ito ay kung balido ba ang mortgage agreement. Nakasalalay ito sa kung napatunayan ba na peke ang pirma ng mag-asawang Archimedes at Liboria sa SPA at mortgage agreement. Mahalaga ring malaman kung ang PDB ay nagpakita ng sapat naDue diligence sa pagpapatunay ng awtoridad ni Rolando na isanla ang ari-arian. Ang Korte Suprema ay kinailangan ding tumimbang kung sapat na ba ang ebidensya ng pagpeke na isinagawa ng RTC, at kung kailangan pa ba ang eksperto sa pagsulat ng kamay.

    Nagdesisyon ang RTC na pabor sa mag-asawang Archimedes at Liboria, na sinang-ayunan ng CA. Parehong korte ay nakakita ng sapat na ebidensya na nagpapatunay na peke ang mga pirma sa SPA at mortgage agreement. Ang RTC ay nagbigay-diin na iba ang mga pirma sa SPA at mortgage agreement kumpara sa mga pirma ng mag-asawa sa mga dokumento ng kaso. Bukod pa rito, kinunsidera ng RTC na nasa ibang bansa ang mag-asawa noong umano’y pinirmahan ang mga dokumento, at ang titulo ng lupa ay inisyu lamang pagkatapos ng petsa ng SPA.

    Napagdesisyunan ng Korte Suprema na walang basehan ang petisyon ng PDB. Binigyang-diin ng korte na ang isyu ng pagpeke ng pirma ay isang tanong ng katotohanan na hindi sakop ng kanilang hurisdiksyon sa ilalim ng Rule 45 ng Rules of Court. Dagdag pa rito, iginiit ng Korte Suprema na hindi sila tagahanap ng katotohanan at hindi sila maaaring magdesisyon sa mga isyu na tumutukoy sa katotohanan o kasinungalingan ng mga alegasyon.

    Itinuro ng Korte na kahit walang technical examination ng isang eksperto sa pagsulat ng kamay, ang RTC Judge mismo ang nagsagawa ng pagsusuri ng mga pinagdududahang pirma. Ang pagsusuri na ito, kasama ang iba pang ebidensya, ang nagtulak sa RTC upang ipahayag na peke ang mga pirma. Hindi rin binigyang-halaga ng Korte Suprema ang mga argumento ng PDB tungkol sa mga sertipikasyon mula sa Bureau of Immigration (BOI), dahil ang mga ito ay itinuring na mga bagong isyu na hindi dapat tinatalakay sa apela.

    Section 22, Rule 132 ng Revised Rules of Court:
    “Ang pagsulat ng isang tao ay maaaring mapatunayan ng sinumang saksi na naniniwala na ito ang sulat-kamay ng naturang tao dahil nakita niyang sumulat ang tao, o nakakita ng sulat na nagpapanggap na sa kanya kung saan ang saksi ay kumilos o nasingil, at sa gayon ay nakakuha ng kaalaman sa sulat-kamay ng naturang tao. Ang ebidensya tungkol sa sulat-kamay ay maaari ding ibigay sa pamamagitan ng isang paghahambing, na ginawa ng saksi o ng korte, sa mga sulat na tinanggap o itinuring na tunay ng partido laban kanino inaalok ang ebidensya, o napatunayang tunay sa kasiyahan ng hukom.”

    Sa ilalim ng Article 2208 (2) ng Civil Code, sinang-ayunan ng Korte Suprema ang paggagawad ng bayad sa abogado at gastos sa paglilitis sa mag-asawang Archimedes at Liboria. Ang nasabing paggagawad ay makatwiran dahil napilitan silang makipaglitigasyon at kumuha ng serbisyo ng abogado upang protektahan ang kanilang interes.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung peke ba ang mga pirma ng mag-asawang Archimedes at Liboria sa Special Power of Attorney (SPA) at mortgage agreement, at kung balido ang mortgage agreement na nakasanla ang kanilang lupa.
    Kinakailangan ba ang eksperto sa pagsulat ng kamay upang mapatunayan ang pagpeke? Hindi kinakailangan. Maaaring magdesisyon ang korte batay sa sarili niyang pagsusuri ng mga pirma at iba pang ebidensya, lalo na kung halata ang mga pagkakaiba.
    Ano ang ginawang pagsusuri ng RTC sa mga pirma? Nagkaroon ng personal na pagsusuri ang RTC Judge sa mga pinagdududahang pirma sa SPA at mortgage agreement, at kinumpara ito sa mga pirma ng mag-asawa sa mga dokumento ng kaso.
    Anong ibang ebidensya ang sinuportahan ang pagpapatunay ng pagpeke? Kabilang sa iba pang ebidensya ang testimonya ng isang hostile witness, ang petsa ng SPA na nauna pa sa pag-isyu ng titulo ng lupa, at ang kawalan ng mag-asawa sa Pilipinas noong umano’y pinirmahan ang mga dokumento.
    Bakit binigyan ng korte ang mag-asawang Archimedes at Liboria ng bayad sa abogado? Binigyan sila ng bayad sa abogado dahil napilitan silang makipaglitigasyon at kumuha ng serbisyo ng abogado upang protektahan ang kanilang interes, ayon sa Article 2208 (2) ng Civil Code.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga kaso ng pagpapautang? Nagbibigay-diin ang desisyon na kailangan angDue diligence sa pagpapatunay ng awtoridad ng isang taong nagpapanggap na may kapangyarihan na isanla ang ari-arian ng iba.
    Paano nakaapekto ang pagiging nasa ibang bansa ng mag-asawa sa kaso? Sinuportahan ng sertipikasyon mula sa BOI ang kanilang pahayag na hindi sila nasa Pilipinas noong pinirmahan ang mga dokumento, kahit hindi ito ang pangunahing basehan ng desisyon.
    Ano ang kahalagahan ng testimonya ng hostile witness sa kaso? Nakatulong ang kanyang testimonya sa pagpapatunay na hindi niya nakita kung sino ang pumirma sa mga dokumento, na nagbigay-diin sa pagdududa sa pagiging tunay ng mga pirma.

    Sa kabuuan, ang desisyon na ito ay nagpapatibay sa kapangyarihan ng mga korte na magpasya sa mga kaso ng pagpeke batay sa sariling pagsusuri ng mga ebidensya, at nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagiging maingat ng mga bangko sa pagpapatunay ng awtoridad ng mga taong humihiram ng pera at nagpapasanla ng ari-arian.

    Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng desisyong ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: PLANTERS DEVELOPMENT BANK, NOW CHINA BANK SAVINGS, INC. VS. SPOUSES ARCHIMEDES S. INONCILLO AND LIBORIA V. MENDOZA, G.R. No. 244340, September 09, 2020

  • Lis Pendens sa Personal na Ari-arian: Proteksyon sa Transaksyon Kahit Walang Rehistro?

    n

    Proteksyon sa Interes sa Personal na Ari-arian: Lis Pendens Man Ay Hindi Para Dito

    n

    G.R. No. 153478, October 10, 2012

    nn

    INTRODUKSYON

    n

    Sa mundo ng negosyo at ari-arian, mahalaga ang seguridad. Kapag may kaso sa korte na maaaring makaapekto sa iyong ari-arian, paano mo mapoprotektahan ang iyong interes? Ang isang karaniwang paraan ay ang paglalagay ng lis pendens, isang abiso sa publiko na may nakabinbing demanda tungkol sa isang partikular na ari-arian. Ngunit paano kung ang ari-arian ay hindi недвижимость, kundi personal na ari-arian tulad ng mga shares sa club? Maaari bang gamitin ang lis pendens para dito? Sa kaso ng MR Holdings, Ltd. vs. Sheriff Carlos P. Bajar, tinalakay ng Korte Suprema ang limitasyon ng lis pendens at ang iba pang paraan para maprotektahan ang interes sa personal na ari-arian.

    nn

    Ang kasong ito ay nagmula sa pagtatalo tungkol sa pagmamay-ari ng membership shares sa Manila Golf & Country Club. Ang MR Holdings, Ltd. ay naghain ng petisyon upang payagan silang maglagay ng lis pendens sa mga shares na ito dahil sa isang kaso na kanilang isinampa. Ang pangunahing tanong: Maaari bang gamitin ang lis pendens para sa personal na ari-arian tulad ng membership shares?

    nn

    KONTEKSTONG LEGAL: ANG LIS PENDENS AT ANG BATAS

    n

    Ang lis pendens, literal na nangangahulugang “nakabinbing demanda,” ay isang mekanismo legal na nagbibigay-abiso sa publiko na may kasong isinampa sa korte na maaaring makaapekto sa titulo o karapatan sa недвижимость. Ito ay nakabatay sa prinsipyo na upang mapanatili ang kapangyarihan ng korte sa ari-arian habang nakabinbin ang kaso at upang maiwasan ang pagtatangka na talunin ang desisyon ng korte sa pamamagitan ng paglilipat ng ari-arian sa iba.

    nn

    Ayon sa Seksiyon 14, Rule 13 ng 1997 Rules of Civil Procedure:

    nn

    SEC. 14. Notice of lis pendens. – In an action affecting the title or the right of possession of real property, the plaintiff and the defendant, when affirmative relief is claimed in his answer, may record in the office of the registry of deeds of the province in which the property is situated a notice of the pendency of the action. Said notice shall contain the names of the parties and the object of the action or defense, and a description of the property in that province affected thereby. Only from the time of filing such notice for record shall a purchaser, or encumbrancer of the property affected thereby, be deemed to have constructive notice of the pendency of the action, and only of its pendency against the parties designated by their real names. (Emphasis supplied)

    nn

    Malinaw sa probisyong ito na ang lis pendens ay para lamang sa недвижимость. Ito ay karaniwang ginagamit sa mga kaso tulad ng pagbawi ng недвижимость, partisyon, at iba pang kaso na direktang nakakaapekto sa titulo o karapatan sa недвижимость.

    nn

    May mga pagkakataon na sinubukan na ring i-apply ang lis pendens sa personal na ari-arian, ngunit sa Pilipinas, ang tradisyonal na interpretasyon ng batas ay limitado lamang ito sa недвижимость. Ang kasong Diaz v. Hon. Perez na binanggit ng petisyoner ay hindi nagbibigay ng batayan para palawakin ang saklaw ng lis pendens sa personal na ari-arian. Sa Diaz case, ang isyu ay kung nararapat ba ang lis pendens sa guardianship proceedings na may kinalaman sa недвижимость, hindi kung maaari itong i-apply sa personal na ari-arian.

    nn

    PAGSUSURI NG KASO: MR HOLDINGS, LTD. VS. SHERIFF BAJAR

    n

    Ang MR Holdings, Ltd. ay isang subsidiary ng Placer Dome, Inc., na may 40% na pagmamay-ari sa Marcopper Mining Corporation. Nag-ugat ang kaso sa utang ng Marcopper sa Asian Development Bank (ADB). Bilang seguridad sa utang, isinangla ng Marcopper sa ADB ang halos lahat ng ari-arian nito, kabilang ang membership shares sa Manila Golf & Country Club.

    nn

    Nang magkaproblema ang Marcopper at hindi makabayad ng utang, inako ng MR Holdings ang obligasyon nito sa ADB. Inassign ng ADB sa MR Holdings ang lahat ng karapatan nito sa ilalim ng loan agreements at mortgage. Bago ito, kinasuhan ng Solidbank ang Marcopper para sa ibang utang at nakakuha ng writ of preliminary attachment, kung saan na-levy ang ilang ari-arian ng Marcopper, kabilang ang membership shares sa Manila Golf.

    nn

    Ang mahalagang timeline:

    n

      n

    • 1992-1996: Marcopper umutang sa ADB, isinangla ang ari-arian kabilang ang Manila Golf shares.

      • n

    • 1996: Solidbank kinasuhan ang Marcopper at nagpa-isyu ng writ of attachment sa ari-arian ng Marcopper.

      • n

    • 1997: MR Holdings inako ang utang ng Marcopper sa ADB at inassign sa kanila ang mortgage.

      • n

    • 1997: MR Holdings nag-foreclose ng chattel mortgage sa Manila Golf shares at nanalo sa auction.

      • n

    • 1999: Sheriff Bajar nag-auction ng Manila Golf shares sa ilalim ng writ of execution ng Solidbank, nanalo ang Citadel at Vercingetorix.

      • n

    • 1999: MR Holdings kinasuhan ang Citadel, Vercingetorix, at Sheriff Bajar para bawiin ang shares.

      • n

    nn

    Nang i-auction ng Sheriff Bajar ang membership shares sa ilalim ng utos ng korte sa kaso ng Solidbank, nanalo ang Citadel Holdings, Inc. at Vercingetorix Corporation. Sinubukan ng MR Holdings na pigilan ang paglilipat ng shares sa pamamagitan ng paghingi na i-annotate ang lis pendens sa membership certificates. Ngunit tinanggihan ito ng korte dahil ang lis pendens ay para lamang sa недвижимость.

    nn

    Ayon sa Korte Suprema, “Clearly, in this jurisdiction, a notice of lis pendens does not apply to actions involving title to or any right or interest in, personal property, such as the subject membership shares in a private non-stock corporation.”

    nn

    Bagama’t hindi pinayagan ang lis pendens, kinilala ng Korte Suprema na ang MR Holdings ay nagawa namang maprotektahan ang kanilang interes sa ibang paraan. Ipinabatid nila sa Manila Golf Club ang kanilang prior mortgage at ang foreclosure sale. Dahil dito, nagkaroon ng “actual notice” ang Manila Golf Club at maging ang mga posibleng bumili ng shares na may nakabinbing usapin dito.

    nn

    Dagdag pa ng Korte Suprema, “Such actual knowledge, on the part of Manila Golf Club, of petitioner’s interest and Civil Case No. 96-80083 involving the subject membership shares is deemed equivalent to registration of an encumbrance or assignment in its corporate books. By virtue of such registration of petitioner’s lien/title and the pending litigation, third parties, or potential transferees pendente lite, may therefore be charged with constructive notice of petitioner’s lien/title over the subject shares and the pending litigation involving the same…”

    nn

    Sa huli, bagama’t hindi pwedeng i-lis pendens ang personal na ari-arian, nanalo pa rin ang MR Holdings dahil kinilala ng Korte Suprema ang kanilang prior lien at ang sapat na abiso na naibigay nila sa Manila Golf Club.

    nn

    MGA PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN?

    n

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na para sa mga negosyo at indibidwal na sangkot sa transaksyon ng personal na ari-arian:

    nn

    Key Lessons:

    n

      n

    • Lis Pendens ay Hindi Para sa Personal na Ari-arian: Huwag umasa sa lis pendens kung ang ari-arian na pinoprotektahan mo ay personal na ari-arian. Maghanap ng ibang paraan para maprotektahan ang iyong interes.

      • n

    • Prioridad ng Lien: Ang prior lien, lalo na kung nairehistro, ay may malaking bigat sa batas. Tiyakin na ang iyong mga security interests ay maayos na naidokumento at nairehistro kung kinakailangan.

      • n

    • Aktwal na Abiso ay Mahalaga: Kahit walang lis pendens, ang aktwal na abiso sa mga relevanteng partido ay maaaring magbigay ng proteksyon. Sa kasong ito, ang abiso sa Manila Golf Club ay naging susi.

      • n

    • Due Diligence: Para sa mga bumibili o tumatanggap ng personal na ari-arian bilang seguridad, magsagawa ng masusing due diligence. Alamin kung may mga nakabinbing kaso o claims sa ari-arian.

      • n

    • Konsultahin ang Abogado: Sa mga kumplikadong transaksyon ng ari-arian, laging kumunsulta sa abogado para matiyak na napoprotektahan ang iyong mga karapatan.

      • n

    nn

    MGA MADALAS ITANONG (FAQs)

    n

    1. Ano ba ang eksaktong ibig sabihin ng lis pendens?
    nIto ay isang legal na abiso na nakarehistro sa реестр ng недвижимость upang ipaalam sa publiko na may nakabinbing kaso sa korte na maaaring makaapekto sa titulo o pagmamay-ari ng isang partikular na недвижимость.

    nn

    2. Bakit hindi pwedeng i-lis pendens ang personal na ari-arian?
    nAng batas at ang Rules of Court sa Pilipinas ay malinaw na nagsasaad na ang lis pendens ay para lamang sa недвижимость. Walang probisyon para sa lis pendens sa personal na ari-arian.

    nn

    3. Kung hindi lis pendens, paano mapoprotektahan ang interes sa personal na ari-arian sa panahon ng kaso?
    nIba-ibang paraan ang maaaring gamitin, tulad ng preliminary injunction para pigilan ang paglipat ng ari-arian, o paghahain ng third-party claim kung may levy o attachment. Ang aktwal na abiso sa mga partido na may kinalaman ay mahalaga rin.

    nn

    4. Ano ang