ASG Law

Category: Foreclosure

  • Huwag Magkamali sa Aksyon: Tamang Paraan para Kontrahin ang Writ of Possession sa Foreclosure

    Alamin ang Tamang Panahon at Paraan para Kontrahin ang Writ of Possession sa Foreclosure

    [ G.R. No. 206599, September 29, 2014 ] 680 HOME APPLIANCES, INC., PETITIONER, VS. THE HONORABLE COURT OF APPEALS, ET AL.

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mawalan ng ari-arian dahil sa foreclosure? Maraming Pilipino ang napapaharap sa ganitong sitwasyon, lalo na kung hindi nila lubos na nauunawaan ang kanilang mga karapatan. Sa kasong ito ng 680 Home Appliances, Inc. laban sa Court of Appeals, tinukoy ng Korte Suprema ang kritikal na pagkakaiba sa pagitan ng pagkontra sa writ of possession – isang utos ng korte na nagpapahintulot sa bumili ng ari-arian sa foreclosure na kunin ito – depende kung kailan ito inisyu. Ang pangunahing tanong: Tama ba ang remedyo na ginamit ng 680 Home para mapawalang-bisa ang writ of possession, at napapanahon ba ito?

    LEGAL NA KONTEKSTO: ACT NO. 3135 AT ANG WRIT OF POSSESSION

    Para maintindihan ang kasong ito, mahalagang alamin ang Batas Blg. 3135, o ang “Batas na Nag-uukol sa Pamamaraan ng Pagpapatupad ng Mortgage ng Real Estate.” Ito ang batas na sumasaklaw sa extrajudicial foreclosure – ang foreclosure na hindi dumadaan sa korte. Kapag hindi nakabayad ang nangutang, maaaring ipa-foreclose ng nagpautang ang ari-ariang ginawang sangla.

    Matapos ma-foreclose at maibenta ang ari-arian sa public auction, may karapatan ang bumili na humiling ng writ of possession. Ayon sa Seksyon 7 ng Act No. 3135, maaaring humiling ang bumili sa korte na bigyan siya ng possession ng ari-arian sa loob ng panahon ng redemption. Ang redemption period ay ang panahon kung kailan maaaring tubusin ng dating may-ari ang ari-arian. Sa extrajudicial foreclosure, karaniwang isang taon ito mula sa rehistro ng certificate of sale. Kinakailangan magbigay ng bond ang bumibili para protektahan ang dating may-ari kung mapatunayang mali ang foreclosure.

    Mahalaga ring malaman ang Seksyon 8 ng Act No. 3135. Ayon dito, maaaring kontrahin ng dating may-ari ang writ of possession sa pamamagitan ng petisyon sa korte, pero dapat ito ay gawin hindi lalampas sa 30 araw pagkatapos mabigyan ng possession ang bumibili. Ang batayan ng petisyon ay kung hindi nilabag ang mortgage o kung hindi sumunod sa mga requirements ng Act No. 3135 ang pagbebenta.

    “Sec. 8. The debtor may, in the proceedings in which possession was requested, but not later than thirty days after the purchaser was given possession, petition that the sale be set aside and the writ of possession cancelled… because the mortgage was not violated or the sale was not made in accordance with the provisions hereof…”

    Sa madaling salita, may dalawang uri ng writ of possession sa extrajudicial foreclosure:

    1. Writ of Possession sa Loob ng Redemption Period: Batay sa Seksyon 7 ng Act No. 3135. Ang layunin nito ay bigyan ang bumibili ng pansamantalang possession habang may redemption period pa. Kailangan ng bond.
    2. Writ of Possession Pagkatapos ng Redemption Period: Batay sa karapatan ng pagmamay-ari ng bumibili matapos mag-consolidate ang titulo. Hindi na kailangan ng bond. Ministerial na tungkulin na ng korte na mag-isyu nito.

    Ang kaso ng 680 Home Appliances ay naglilinaw kung kailan at paano maaaring kontrahin ang writ of possession, lalo na pagkatapos ng redemption period.

    PAGSUSURI NG KASO: 680 HOME APPLIANCES, INC. VS. COURT OF APPEALS

    Nagsimula ang lahat nang mag-loan ang 680 Home Appliances (680 Home) at ginawang sangla ang kanilang commercial lot at building sa Deutsche Bank AG London. Nang hindi makabayad ang 680 Home, ipina-foreclose ng bangko ang ari-arian.

    Sa foreclosure sale, ang First Sovereign Asset Management, Inc. (FSAMI) ang nanalo bilang pinakamataas na bidder. Na-isyu ang certificate of sale noong March 13, 2009, at narehistro ito. Dahil hindi natubos ng 680 Home ang ari-arian sa loob ng redemption period, kinonsolida ng FSAMI ang pagmamay-ari noong June 2009, at nagkaroon ng bagong titulo sa pangalan nito.

    Bago pa man kinonsolida ng FSAMI ang titulo, nag-file na ang 680 Home ng kaso para mapawalang-bisa ang mortgage at foreclosure sa ibang sangay ng RTC Makati. Pero, nag-file din ang FSAMI ng ex parte petition para sa writ of possession sa ibang sangay naman ng RTC Makati (Branch 141).

    Ipinagkaloob ng RTC Branch 141 ang writ of possession sa FSAMI. Sinubukan ng 680 Home na kanselahin ito sa pamamagitan ng petisyon batay sa Seksyon 8 ng Act No. 3135, dahil daw hindi pa nakukuha ng FSAMI ang possession dahil may lessee pa rin ang 680 Home, ang Aldanco Merlmar, Inc. (Aldanco).

    Ngunit, ibinasura ng RTC at ng Court of Appeals (CA) ang petisyon ng 680 Home. Ayon sa CA, prematurely filed ang petisyon dahil kailangan daw munang makuha ng bumibili (FSAMI) ang possession bago makapag-file ng petisyon para kanselahin ang writ of possession batay sa Seksyon 8 ng Act No. 3135. Nagsandig ang CA sa desisyon sa kasong Ong v. CA.

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang argumento ng 680 Home: hindi ministerial ang pag-isyu ng writ of possession dahil may third party na nag-aangkin ng ari-arian (Aldanco), kaya hindi daw dapat sundin ang possession requirement ng Seksyon 8.

    RULING NG KORTE SUPREMA

    Hindi pinaboran ng Korte Suprema ang 680 Home. Una, pinuna ng Korte Suprema na mali ang remedyong ginamit ng 680 Home – certiorari sa halip na petition for review on certiorari (Rule 45) – para iakyat ang kaso mula CA patungong Korte Suprema. Hindi rin nag-motion for reconsideration ang 680 Home sa CA, na dapat ginawa muna bago mag-certiorari.

    Pangalawa, kahit balewalain ang procedural error, hindi pa rin daw meritable ang petisyon. Pinaliwanag ng Korte Suprema na bagama’t tama ang CA na sumangguni sa Ong v. CA, hindi pareho ang factual circumstances ng dalawang kaso.

    Sa Ong v. CA, ang writ of possession ay inisyu sa loob ng redemption period. Doon, makatwiran ang rule na kailangan munang makuha ng bumibili ang possession bago makapag-file ng petisyon para kanselahin ang writ batay sa Seksyon 8.

    Pero, sa kaso ng 680 Home, lampas na ang redemption period at kinonsolida na ng FSAMI ang pagmamay-ari bago pa man humiling ng writ of possession. Ayon sa Korte Suprema, “Section 8 of Act No. 3135 finds no application when the redemption period has expired without the debtor exercising his right, and the purchaser in the foreclosure sale has already consolidated his ownership over the property and moved for the issuance of the writ of possession.”

    Ipinaliwanag pa ng Korte Suprema na ang Act No. 3135 ay sumasaklaw lamang sa foreclosure sale at redemption period. Kapag lumipas na ang redemption period at nakonsolida na ang titulo, labas na ito sa saklaw ng Act No. 3135. Sa puntong ito, ang karapatan ng bumibili sa possession ay nagmumula na sa kanyang pagmamay-ari, hindi na sa Seksyon 7 ng Act No. 3135.

    “Possession of the land then becomes an absolute right of the purchaser as confirmed owner. Upon proper application and proof of title, the issuance of the writ of possession becomes a ministerial duty of the court.”

    Dahil dito, hindi na raw available ang remedyo sa Seksyon 8 ng Act No. 3135 para sa 680 Home. Ang tamang aksyon para sa 680 Home ay ang hiwalay na kaso para mapawalang-bisa ang mortgage o foreclosure, na ginawa na rin naman nila (Civil Case No. 09-254).

    Dagdag pa ng Korte Suprema, kung papayagan ang remedyo sa Seksyon 8, lalabas na may dalawang pending actions ang 680 Home na nakabatay sa parehong cause of action (invalidity ng foreclosure), na labag sa rule against forum shopping.

    Kaya, ibinasura ng Korte Suprema ang petisyon ng 680 Home at pinagtibay ang desisyon ng Court of Appeals.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG DAPAT GAWIN?

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng mahalagang aral tungkol sa foreclosure at writ of possession:

    • Alamin ang Panahon ng Redemption: Mahalaga na alam ng may-ari ng ari-arian ang redemption period at gamitin ang karapatang tubusin ang ari-arian sa loob nito.
    • Agapan ang Problema: Kung may problema sa foreclosure proceedings, agad kumunsulta sa abogado at magsampa ng kaukulang aksyon (halimbawa, annulment of mortgage/foreclosure) bago pa man lumipas ang redemption period at makonsolida ang titulo.
    • Wastong Remedyo sa Wastong Panahon: Kung writ of possession ang problema, alamin kung inisyu ito sa loob o labas ng redemption period. Kung sa loob, maaaring gamitin ang remedyo sa Seksyon 8 ng Act No. 3135, pero dapat gawin ito sa loob ng 30 araw pagkatapos makuha ang possession. Kung lampas na ang redemption period at nakonsolida na ang titulo, hindi na ito ang tamang remedyo. Hiwalay na aksyon ang dapat isampa.
    • Iwasan ang Procedural Errors: Sundin ang tamang proseso at remedyo sa pag-apela. Kung hindi, maaaring ibasura ang kaso dahil lang sa technicality.

    MGA MAHAHALAGANG ARAL

    • Ang remedyo sa Seksyon 8 ng Act No. 3135 para kanselahin ang writ of possession ay applicable lamang kung ang writ ay inisyu sa loob ng redemption period.
    • Kapag lampas na ang redemption period at nakonsolida na ang titulo, hindi na ito ang tamang remedyo. Hiwalay na aksyon ang dapat isampa para kwestyunin ang foreclosure.
    • Mahalaga ang pagkonsulta sa abogado at pag-aksyon agad kapag may problema sa foreclosure para maprotektahan ang karapatan sa ari-arian.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang eksaktong ibig sabihin ng “writ of possession”?

    Sagot: Ang writ of possession ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na paalisin ang kasalukuyang occupant ng ari-arian at ibigay ang possession sa taong may karapatan dito, kadalasan ay ang bumili sa foreclosure sale.

    Tanong 2: Kailan ako dapat mag-file ng petisyon para kanselahin ang writ of possession sa ilalim ng Seksyon 8 ng Act No. 3135?

    Sagot: Dapat kang mag-file ng petisyon sa loob ng 30 araw pagkatapos mabigyan ng possession ang bumibili ng ari-arian, at dapat ang writ of possession ay inisyu sa loob ng redemption period.

    Tanong 3: Ano ang mangyayari kung lampas na ako sa 30-day period o kung nakonsolida na ang titulo ng bumibili?

    Sagot: Hindi na maaari ang remedyo sa Seksyon 8. Kailangan mo nang magsampa ng hiwalay na kaso sa korte, tulad ng annulment of mortgage o annulment of foreclosure, para kwestyunin ang validity ng foreclosure proceedings.

    Tanong 4: Ano ang pagkakaiba ng certiorari at petition for review on certiorari?

    Sagot: Ang certiorari (Rule 65) ay ginagamit kapag walang ibang ordinaryong remedyo (tulad ng appeal) at nagkaroon ng grave abuse of discretion. Ang petition for review on certiorari (Rule 45) ay ang karaniwang paraan para i-apela ang desisyon ng Court of Appeals sa Korte Suprema, at limitado lamang sa mga tanong ng batas.

    Tanong 5: Mayroon bang remedyo kung hindi ako nakapag-file ng motion for reconsideration sa Court of Appeals bago mag-certiorari sa Korte Suprema?

    Sagot: Sa pangkalahatan, hindi. Ang motion for reconsideration ay pre-requisite sa certiorari. Maliban na lang kung may valid exception, tulad ng patent nullity ng desisyon o urgent public interest.

    May problema ka ba sa foreclosure o writ of possession? Eksperto ang ASG Law sa mga usaping real estate at foreclosure. Makipag-ugnayan sa amin ngayon para sa konsultasyon at malaman ang iyong mga karapatan. Bisitahin ang aming contact page para sa karagdagang impormasyon. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo.




    Source: Supreme Court E-Library

    This page was dynamically generated

    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Writ of Possession para sa Bumibili ng Ari-arian Pagkatapos ng Redemption Period: Ano ang Dapat Malaman?

    Huwag Basta Umasa sa Ex-Parte Writ: Proseso Para sa Bumibili ng Ari-arian Matapos ang Redemption Period

    G.R. No. 196040, August 26, 2014 – FE H. OKABE, PETITIONER, VS. ERNESTO A. SATURNINO, RESPONDENT.

    INTRODUKSYON

    Isipin ang ganitong sitwasyon: bumili ka ng ari-arian sa pag-aakalang madali mo itong mapapasakamay dahil ikaw na ang bagong may-ari. Ngunit, nagulat ka nang malaman na hindi pala basta-basta ang proseso, lalo na kung ang dating may-ari ay ayaw umalis. Marami ang dumadaan sa ganitong problema matapos bumili ng ari-arian na na-foreclose at naibenta. Kadalasan, inaakala ng mga bumibili na sapat na ang writ of possession na madaling makuha sa korte. Ngunit, ayon sa Korte Suprema sa kasong Fe H. Okabe v. Ernesto A. Saturnino, hindi laging ganito ang kaso, lalo na kung ikaw ay bumili ng ari-arian matapos lumipas ang redemption period.

    Sa kasong ito, binigyang-linaw ng Korte Suprema ang tamang proseso para sa isang bumibili ng ari-arian matapos ang redemption period upang mapasakaniya ang pagmamay-ari. Ang pangunahing tanong dito ay kung ang isang ex-parte na petisyon para sa writ of possession ang tamang remedyo para kay Fe Okabe, na bumili ng ari-arian mula sa bangko matapos itong ma-foreclose at lumipas ang redemption period.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang usapin ng writ of possession ay nakaugat sa Act No. 3135, na nagtatakda ng proseso para sa extrajudicial foreclosure ng real estate mortgage. Ayon sa Seksyon 7 ng Act No. 3135, ang bumibili sa foreclosure sale ay maaaring humiling sa korte na bigyan siya ng possession ng ari-arian sa panahon ng redemption period. Ito ay sa pamamagitan ng ex-parte na mosyon at pagbibigay ng bond. Ang “ex-parte” ay nangangahulugang isang panig lamang ang humihiling, at hindi na kailangan pang marinig ang kabilang partido sa pag-isyu ng writ of possession.

    Seksyon 7 ng Act No. 3135:

    “Section 7. In any sale made under the provisions of this Act, the purchaser may petition the Court of First Instance of the province or place where the property or any part thereof is situated, to give him possession thereof during the redemption period, furnishing bond in an amount equivalent to the use of the property for a period of twelve months, to indemnify the debtor in case it be shown that the sale was made without violating the mortgage or without complying with the requirements of this Act. Such petition shall be made under oath and filed in the form of an ex parte motion x x x and the court shall, upon approval of the bond, order that a writ of possession issue, addressed to the sheriff of the province in which the property is situated, who shall execute said order immediately.”

    Ang writ of possession na iniisyu sa ilalim ng Act No. 3135 ay ministerial, ibig sabihin, obligasyon ng korte na i-isyu ito kapag nakita na ang mga rekisitos ay natugunan. Ito ay dahil ang layunin ng writ of possession sa ganitong kaso ay upang mapabilis ang paglipat ng pagmamay-ari matapos ang foreclosure. Gayunpaman, ang karapatang ito ay karaniwang iniuugnay sa orihinal na bumibili sa foreclosure sale, kadalasan ang mortgagee mismo o ang bumili sa mismong foreclosure auction.

    Bukod pa rito, mahalaga ring banggitin ang Seksyon 33, Rule 39 ng Rules of Court, na tumatalakay sa execution sale. Bagaman ito ay tungkol sa execution sale, ginagamit din itong gabay sa extrajudicial foreclosure dahil sa Seksyon 6 ng Act No. 3135 na nagsasaad na ang redemption sa extrajudicial foreclosure ay dapat sundin ang probisyon ng Code of Civil Procedure (na ngayon ay Rules of Court). Ayon sa Seksyon 33, Rule 39, kapag lumipas na ang redemption period, ang bumibili ay may karapatan sa possession ng ari-arian maliban kung may “third party” na humahawak ng ari-arian na “adverse” sa judgment obligor.

    Seksyon 33, Rule 39 ng Rules of Court:

    “SEC. 33. Deed and possession to be given at expiration of redemption period; by whom executed or given. – If no redemption be made within one (1) year from the date of registration of the certificate of sale, the purchaser is entitled to a conveyance and possession of the property; or, if so redeemed whenever sixty (60) days have elapsed and no other redemption has been made, and notice thereof given, and the time for redemption has expired, the last redemptioner is entitled to the conveyance and possession; but in all cases the judgment obligor shall have the entire period of one (1) year from the date of registration of the sale to redeem the property. The deed shall be executed by the officer making the sale or his successor in office, and in the latter case shall have the same validity as though the officer making the sale had continued in office and executed it.

    Upon the expiration of the right of redemption, the purchaser or redemptioner shall be substituted to and acquire all the rights, title, interest and claim of the judgment obligor to the property as of the time of the levy. The possession of the property shall be given to the purchaser or last redemptioner by the same officer unless a third party is actually holding the property adversely to the judgment obligor.”

    Ang “third party holding adversely” ay tumutukoy sa isang taong humahawak ng ari-arian na may sariling karapatan, hindi nagmula sa dating may-ari na mortgagor. Kung may ganitong third party, hindi na ex-parte ang writ of possession at kailangan ng pagdinig para malaman ang kalagayan ng possession.

    PAGSUSURI NG KASO

    Sa kaso ni Okabe, ang respondent na si Ernesto Saturnino ay dating may-ari ng ari-arian na na-foreclose ng Philippine National Bank (PNB) dahil sa hindi nabayarang utang. Matapos ang foreclosure at consolidation of ownership sa pangalan ng PNB, binili ni Fe Okabe ang ari-arian mula sa PNB. Si Okabe, bilang bagong bumili, ay naghain ng ex-parte na petisyon para sa writ of possession sa Regional Trial Court (RTC) upang mapalayas si Saturnino.

    Ipinagtanggol ni Saturnino ang kanyang sarili, sinasabing hindi dapat payagan ang ex-parte na writ of possession dahil bumili lamang si Okabe ng ari-arian mula sa PNB, hindi direkta sa foreclosure sale. Iginiit niya na ang karapatan sa ex-parte writ ay limitado lamang sa orihinal na bumibili sa foreclosure sale.

    Pinaboran ng RTC si Okabe, sinasabing ministerial lamang ang pag-isyu ng writ of possession. Ngunit, hindi sumang-ayon ang Court of Appeals (CA). Ayon sa CA, bagama’t nakuha ni Okabe ang karapatan ng PNB bilang may-ari, hindi awtomatikong kasama rito ang karapatang gumamit ng ex-parte na writ of possession. Binigyang-diin ng CA na ang special na karapatang ito ay para lamang sa bumibili sa mismong foreclosure sale.

    Ayon sa CA:

    “The CA opined, among other things, that although it may be true that by virtue of the contract of sale, petitioner obtained the same rights of a purchaser-owner and which rights she derived from erstwhile mortgagee turned owner PNB, this does not mean that the right to file an ex-parte motion for a writ of possession under Act 3135 had also been transferred to the petitioner. Such a special right is granted only to purchasers in a sale made under the provisions of Act 3135. The CA ruled that to allow a second, third, or even tenth subsequent buyer of the foreclosed property to evict the mortgagor-debtor or his successor-in-interest from the said property or wrench away possession from them via a mere ex-parte motion is to trample upon due process because whatever defenses that the owner mortgagor/actual possessor may have would have been drowned and muted by the ex-parte writ of possession.”

    Dinala ni Okabe ang kaso sa Korte Suprema. Dito, pinanigan ng Korte Suprema si Okabe, ngunit binigyang-linaw ang proseso. Sinabi ng Korte Suprema na tama ang CA na hindi awtomatiko ang ex-parte writ para sa subsequent purchaser. Ngunit, hindi rin dapat agad-agad na i-require ang subsequent purchaser na maghain ng ejectment case.

    Paliwanag ng Korte Suprema:

    “It is but logical that Section 33, Rule 39 of the Rules of Court be applied to cases involving extrajudicially foreclosed properties that were bought by a purchaser and later sold to third-party-purchasers after the lapse of the redemption period. The remedy of a writ of possession, a remedy that is available to the mortgagee-purchaser to acquire possession of the foreclosed property from the mortgagor, is made available to a subsequent purchaser, but only after hearing and after determining that the subject property is still in the possession of the mortgagor. Unlike if the purchaser is the mortgagee or a third party during the redemption period, a writ of possession may issue ex-parte or without hearing. In other words, if the purchaser is a third party who acquired the property after the redemption period, a hearing must be conducted to determine whether possession over the subject property is still with the mortgagor or is already in the possession of a third party holding the same adversely to the defaulting debtor or mortgagor. If the property is in the possession of the mortgagor, a writ of possession could thus be issued. Otherwise, the remedy of a writ of possession is no longer available to such purchaser, but he can wrest possession over the property through an ordinary action of ejectment.”

    Dahil dito, ang tamang proseso para kay Okabe ay hindi ex-parte na writ of possession, ngunit isang petisyon para sa writ of possession na may pagdinig. Kailangan munang patunayan na si Saturnino pa rin ang nakatira sa ari-arian at wala itong third party na humahawak nang adverse.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyon sa kasong Okabe ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa mga bumibili ng ari-arian matapos ang redemption period. Hindi sapat na basta may titulo ka na sa ari-arian para agad-agad kang makapagpalayas gamit ang ex-parte na writ of possession. Kailangan mong dumaan sa tamang proseso, na maaaring kasama ang pagdinig sa korte, lalo na kung may dating may-ari pa o ibang taong nakatira sa ari-arian.

    Para sa mga bangko at institusyon na nagbebenta ng mga na-foreclose na ari-arian, mahalagang ipaalam sa mga prospective buyers ang tungkol sa proseso ng pagkuha ng possession. Hindi dapat ipangako ang madaliang ex-parte writ of possession kung ang benta ay matapos ang redemption period.

    Para sa mga indibidwal na bumibili, ang pag-unawa sa kasong Okabe ay makakatulong upang maiwasan ang hindi inaasahang abala at gastos. Bago bumili ng ari-arian na na-foreclose, alamin muna kung sino ang nakatira doon at ano ang kanilang kalagayan. Kung may dating may-ari pa, maghanda para sa posibleng pagdinig sa korte para sa writ of possession, o kaya’y maghanda para sa ejectment case kung kinakailangan.

    Mga Mahalagang Aral:

    • Hindi awtomatiko ang ex-parte writ of possession para sa subsequent purchaser. Kung bumili ka ng ari-arian matapos ang redemption period, hindi ka basta-basta makakahingi ng ex-parte writ.
    • Kailangan ng pagdinig para sa writ of possession ng subsequent purchaser. Kailangan patunayan sa korte na ang dating mortgagor pa rin ang nakatira sa ari-arian.
    • Ejectment case ang remedyo kung may third party na adverse possessor. Kung iba ang nakatira at may sariling karapatan, ejectment case ang tamang daan.
    • Due process para sa dating may-ari. Ang pagdinig ay para protektahan ang karapatan ng dating may-ari at maiwasan ang pang-aabuso.
    • Mag-ingat sa pagbili ng foreclosed properties. Alamin ang kalagayan ng possession bago bumili para iwas-problema.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang writ of possession?
    Sagot: Ito ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na ilagay ang isang tao sa possession ng isang ari-arian. Sa konteksto ng foreclosure, ito ay ginagamit upang mapasakaniya ng bumibili ang ari-arian.

    Tanong 2: Kailan maaaring gumamit ng ex-parte writ of possession?
    Sagot: Karaniwan, sa extrajudicial foreclosure, ang orihinal na bumibili (mortgagee o bumili sa auction) ay maaaring humingi ng ex-parte writ of possession sa panahon ng redemption period.

    Tanong 3: Ano ang redemption period?
    Sagot: Ito ang panahon na ibinibigay sa dating may-ari (mortgagor) upang tubusin muli ang ari-arian matapos ma-foreclose. Karaniwan itong isang taon mula sa registration ng certificate of sale.

    Tanong 4: Kung bumili ako ng ari-arian matapos ang redemption period, ex-parte pa rin ba ang writ of possession?
    Sagot: Hindi na. Ayon sa kasong Okabe, kailangan na ng pagdinig para sa writ of possession kung ikaw ay subsequent purchaser.

    Tanong 5: Ano ang mangyayari kung may ibang tao na nakatira sa ari-arian na hindi ang dating may-ari?
    Sagot: Kung ang nakatira ay isang “third party adverse possessor,” hindi na writ of possession ang tamang remedyo. Kailangan nang maghain ng ejectment case laban sa kanila.

    Tanong 6: Ano ang ejectment case?
    Sagot: Ito ay isang kaso sa korte para mapalayas ang isang taong illegal na umuukupa sa isang ari-arian. Ito ay mas mahabang proseso kumpara sa writ of possession.

    Tanong 7: May iba pa bang paraan para mapabilis ang pagkuha ng possession maliban sa writ of possession?
    Sagot: Sa ilang pagkakataon, kung walang problema sa possession at willing umalis ang dating may-ari, maaaring magkaroon ng amicable settlement o negotiation para sa mapayapang pag-alis.

    Tanong 8: Ano ang dapat kong gawin kung bibili ako ng foreclosed property?
    Sagot: Mag-due diligence. Alamin ang kalagayan ng ari-arian, sino ang nakatira, at kung ano ang legal na proseso para makuha ang possession. Kumonsulta sa abogado para sa legal na payo.

    Kung kayo ay may katanungan o nangangailangan ng legal na tulong hinggil sa writ of possession o pagbili ng foreclosed properties, ang ASG Law ay handang tumulong. Eksperto kami sa mga usaping real estate at foreclosure. Makipag-ugnayan sa amin para sa konsultasyon. Bisitahin ang aming website dito o mag-email sa hello@asglawpartners.com.

  • Writ of Possession sa Foreclosure: Kailan Ministerial ang Utos ng Hukuman?

    Ang Writ of Possession sa Foreclosure ay Ministerial: Ano ang Ibig Sabihin Nito?

    G.R. No. 184045, Enero 22, 2014 – Spouses Nicasio C. Marquez at Anita J. Marquez vs. Spouses Carlito Alindog at Carmen Alindog

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mawala ang iyong ari-arian dahil sa hindi inaasahang pangyayari? Sa mundo ng real estate, maraming maaaring mangyari, kabilang na ang foreclosure. Isipin mo na lang, pinaghirapan mong bayaran ang iyong bahay, ngunit dahil sa pagkakautang, bigla na lang itong mapapasakamay ng iba. Ang kaso ng Spouses Marquez v. Spouses Alindog ay nagbibigay linaw tungkol sa isang mahalagang aspeto ng foreclosure – ang writ of possession. Sa madaling sabi, nililinaw ng kasong ito kung kailan obligasyon lamang ng korte na mag-isyu ng writ of possession sa bumili ng ari-arian sa foreclosure sale, at kailan ito maaaring pigilan.

    Ang sentro ng kasong ito ay ang legal na tanong: Tama ba ang desisyon ng Court of Appeals na walang grave abuse of discretion ang Regional Trial Court nang mag-isyu ito ng preliminary injunction na pumipigil sa mag-asawang Marquez na makuha ang possession ng ari-arian kahit na na-consolidate na ang titulo nila dito?

    LEGAL NA KONTEKSTO: ANG MINISTERIAL NA TUNGKULIN SA WRIT OF POSSESSION

    Upang lubos na maintindihan ang kasong ito, mahalagang maunawaan muna natin ang konsepto ng writ of possession sa ilalim ng batas Pilipinas, partikular na ang Act No. 3135, na nagtatakda ng mga panuntunan sa extrajudicial foreclosure ng real estate mortgage. Ayon sa Section 7 ng Act No. 3135:

    “SEC. 7. In any sale made under the provisions of this Act, the purchaser may petition the Court of First Instance of the province or place where the property or any part thereof is situated, to give him possession thereof during the redemption period, furnishing bond in an amount equivalent to the use of the property for a period of twelve months, to indemnify the debtor in case it be shown that the sale was made without violating the mortgage or without complying with the requirements of this Act. Such petition shall be made under oath and filed in form or an ex parte motion…”

    Ibig sabihin, pagkatapos ng foreclosure sale, ang bumili ay may karapatang humiling sa korte na bigyan siya ng possession ng ari-arian. Kapag na-consolidate na ang titulo sa pangalan ng bumili dahil walang nag-redeem sa loob ng itinakdang panahon, ang karapatang ito sa possession ay nagiging absolute. Ayon sa Korte Suprema, ang pag-isyu ng writ of possession sa ganitong sitwasyon ay isang ministerial duty ng korte. Ano ba ang ibig sabihin ng “ministerial duty”? Nangangahulugan ito na walang discretion o pagpapasya ang korte. Kapag naipakita ng bumili ang kanyang titulo at iba pang kinakailangang dokumento, obligasyon ng korte na i-isyu ang writ of possession. Para bang automatic na ito, basta kumpleto ang requirements.

    Ang layunin nito ay upang mapabilis ang proseso para sa bumili na makuha ang ari-arian na kanyang binili sa legal na paraan. Kung hahayaan na magtagal pa ang proseso at magkaroon pa ng maraming pagdinig, mawawalan ng saysay ang extrajudicial foreclosure bilang isang mabilisang remedyo para sa mga nagpautang.

    Gayunpaman, mayroon ding exception sa panuntunang ito. Ayon sa Section 33, Rule 39 ng Rules of Court, hindi maaaring i-isyu ang writ of possession kung may third party na humahawak sa ari-arian na may adverse title or right. Ibig sabihin, kung may ibang tao maliban sa dating may-ari (mortgagor) na nagke-claim ng mas matibay na karapatan sa ari-arian, kailangan munang resolbahin ang isyu na ito bago maipatupad ang writ of possession. Halimbawa, kung may umuupa sa ari-arian na may kontrata, o kung may co-owner na hindi kasama sa foreclosure, maaaring hindi basta-basta maipatupad ang writ of possession.

    PAGHIMAY SA KASO: SPOUSES MARQUEZ VS. SPOUSES ALINDOG

    Balikan natin ang kaso ng Spouses Marquez. Narito ang mga pangyayari:

    • 1998: Nagpautang si Anita Marquez kay Benjamin Gutierrez ng P500,000.00. Bilang security, isinangla ni Gutierrez ang kanyang lupa sa Tagaytay.
    • 2000: Dahil hindi nakabayad si Gutierrez, ipinaupa-foreclose ni Anita ang lupa. Si Anita ang nanalo sa public auction.
    • 2001: Na-consolidate ang titulo sa pangalan ni Anita Marquez dahil walang nag-redeem. Ngunit may adverse claim na nakatala sa titulo mula sa mag-asawang Alindog.
    • 2000 (Mas nauna pa sa consolidation): Nag-file ng kaso ang mga Alindog laban sa mga Marquez para ipa-annul ang mortgage at certificate of sale. Sabi ng mga Alindog, binili daw nila ang lupa kay Gutierrez noong 1989 pa, ngunit hindi nila naipatitulo dahil naloko sila ng isang ahente. Sabi pa nila, patay na raw si Gutierrez nang i-mortgage ang lupa sa mga Marquez.
    • 2005: Nag-file si Anita ng ex-parte petition para sa writ of possession sa korte. Ibinigay ng RTC ang writ of possession sa mga Marquez.
    • 2005: Nag-file naman ang mga Alindog ng injunction case para mapigilan ang pagpapatupad ng writ of possession. Ibinigay ng RTC ang preliminary injunction pabor sa mga Alindog, kahit na naipatupad na ang writ of possession at nakuha na ng mga Marquez ang possession. Sabi ng RTC, mukhang may karapatan ang mga Alindog at maaari silang mapinsala kung hindi sila poprotektahan.
    • 2008: Umapela ang mga Marquez sa Court of Appeals (CA). Kinatigan ng CA ang RTC, sinabing walang grave abuse of discretion ang RTC.

    Kaya umakyat ang kaso sa Korte Suprema.

    DESISYON NG KORTE SUPREMA: PABOR SA MGA MARQUEZ

    Nagdesisyon ang Korte Suprema na pabor sa mga Marquez. Binawi nila ang desisyon ng Court of Appeals at RTC. Ayon sa Korte Suprema, nagkamali ang RTC at CA sa pag-isyu ng preliminary injunction. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto ng desisyon:

    • Ministerial Duty ang Writ of Possession: Muling binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pag-isyu ng writ of possession pagkatapos ng consolidation ng titulo ay ministerial duty lamang ng korte. Walang discretion ang korte maliban na lang kung may malinaw na exception. Sinipi ng Korte Suprema ang kaso ng China Banking Corp. v. Sps. Lozada na nagsasabing: “Upon proper application and proof of title, the issuance of the writ of possession becomes a ministerial duty of the court.”
    • Walang Exception sa Kaso ng mga Alindog: Hindi umano pasok sa exception ang sitwasyon ng mga Alindog. Hindi sila maituturing na third party na may adverse title or right. Sila ay successors-in-interest lamang ni Gutierrez, ang orihinal na mortgagor. Ang kanilang claim na bumili sila ng lupa noon pa ay hindi rehistrado at hindi mas matimbang sa titulo ng mga Marquez.
    • Improper Injunction: Nagkamali ang RTC sa pag-isyu ng preliminary injunction dahil naipatupad na ang writ of possession. Hindi na umano dapat nag-isyu ng injunction para pigilan ang isang bagay na nangyari na. Sabi ng Korte Suprema, “injunction would not lie where the acts sought to be enjoined had already become fait accompli.”

    Kaya, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang preliminary injunction at ibinalik ang writ of possession pabor sa mga Marquez. Ngunit nilinaw ng Korte Suprema na ang desisyon na ito ay hindi nangangahulugan na wala nang karapatan ang mga Alindog na habulin ang kanilang claim sa lupa. Maaari pa rin silang magsampa ng separate na kaso para mabawi ang pagmamay-ari ng ari-arian.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ano ang mga aral na mapupulot natin mula sa kasong ito? Narito ang ilan:

    • Para sa mga Bumibili sa Foreclosure Sale: Kapag ikaw ay bumili ng ari-arian sa foreclosure sale at na-consolidate na ang titulo sa iyong pangalan, may karapatan kang agad na makuha ang possession nito. Ang korte ay obligadong mag-isyu ng writ of possession bilang ministerial duty. Huwag magpatinag kung may pumipigil dito maliban na lang kung may malinaw na legal na basehan.
    • Para sa mga May-ari ng Ari-arian: Mahalaga ang registration ng titulo. Kung may transaksyon ka sa lupa, siguraduhing mairehistro agad ito para protektado ang iyong karapatan laban sa mga third party tulad ng mga good faith purchasers for value. Sa kaso ng mga Alindog, kahit na sinasabi nilang bumili sila ng lupa noon pa, dahil hindi rehistrado ang kanilang bentahan, hindi ito naging sapat para mapigilan ang writ of possession ng mga Marquez na rehistrado ang kanilang titulo.
    • Para sa mga Nagpapautang: Ang extrajudicial foreclosure ay isang mabilis na paraan para mabawi ang inyong pera kung hindi makabayad ang umutang. Ang kasong ito ay nagpapatibay na ministerial lamang ang writ of possession, kaya hindi dapat magtagal ang proseso para makuha ninyo ang ari-arian na security sa utang.

    SUSING ARAL

    Ang pangunahing aral sa kasong ito ay ang pagiging ministerial ng writ of possession sa extrajudicial foreclosure pagkatapos ng consolidation ng titulo. Nangangahulugan ito ng seguridad para sa mga bumibili sa foreclosure sale at nagpapatibay sa proseso ng extrajudicial foreclosure bilang isang epektibong remedyo.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang writ of possession?
    Sagot: Ito ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na bigyan ng possession ng isang ari-arian ang taong may karapatan dito, karaniwan ay ang bumili sa foreclosure sale pagkatapos ma-consolidate ang titulo.

    Tanong 2: Bakit sinasabing ministerial duty ang pag-isyu ng writ of possession?
    Sagot: Dahil obligasyon ng korte na i-isyu ito kapag naipakita ang titulo at iba pang requirements. Walang discretion o pagpapasya ang korte maliban na lang kung may exception sa batas.

    Tanong 3: Ano ang ibig sabihin ng “consolidation of title”?
    Sagot: Ito ay ang proseso kung saan ang titulo ng ari-arian ay nailipat na sa pangalan ng bumili sa foreclosure sale dahil wala nang nag-redeem sa loob ng redemption period.

    Tanong 4: Ano ang “adverse claim” at paano ito naiiba sa “adverse title or right”?
    Sagot: Ang adverse claim ay isang annotation sa titulo na nagpapabatid sa publiko na may nagke-claim ng karapatan sa ari-arian. Ang “adverse title or right” naman ay mas malalim. Ito ay tumutukoy sa isang mas matibay na karapatan sa ari-arian na maaaring pumigil sa pag-isyu ng writ of possession sa bumili sa foreclosure sale.

    Tanong 5: Ano ang dapat gawin kung may pumipigil sa pagpapatupad ng writ of possession ko?
    Sagot: Kung ikaw ang bumili sa foreclosure sale at may pumipigil sa pagpapatupad ng writ of possession mo, konsultahin agad ang isang abogado. Maaaring kailangan mong magsampa ng motion sa korte para ipatupad ang writ of possession at ipawalang-bisa ang anumang temporary restraining order o injunction na pumipigil dito.

    Tanong 6: May karapatan pa ba ang dating may-ari ng ari-arian pagkatapos ng foreclosure?
    Sagot: Oo, may karapatan pa rin ang dating may-ari na i-question ang validity ng foreclosure sale sa pamamagitan ng separate na kaso. Ngunit hindi ito sapat na basehan para pigilan ang pag-isyu ng writ of possession maliban na lang kung may malinaw na legal na grounds.

    Tanong 7: Paano kung may umuupa sa ari-arian na binili ko sa foreclosure?
    Sagot: Kung may umuupa na may valid na kontrata, maaaring maituring silang third party na may adverse right. Kailangan munang resolbahin ang kanilang karapatan bago maipatupad ang writ of possession. Kumonsulta sa abogado para sa tamang proseso.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa real estate at foreclosure sa Pilipinas. Kung may katanungan ka o kailangan mo ng legal na tulong kaugnay ng writ of possession o foreclosure, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Huwag Baliwalain ang Kasunduan: Personal na Abiso sa Foreclosure Mahalaga Kung Nakasaad sa Kontrata

    Kontrata ay Kontrata: Personal na Abiso sa Extrajudicial Foreclosure, Kailangan Kung Nakasaad

    G.R. No. 198800, December 11, 2013

    Sa mundo ng batas, lalo na pagdating sa mga kontrata, isang mahalagang prinsipyo ang umiiral: ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido. Ibig sabihin, kung ano man ang napagkasunduan at isinulat sa kontrata, iyon ang dapat sundin. Ngunit paano kung ang isang partido ay hindi sumunod sa napagkasunduan, lalo na kung ito ay may malaking epekto tulad ng pagkawala ng ari-arian dahil sa foreclosure?

    Sa kaso ng Jose T. Ramirez vs. The Manila Banking Corporation, tinalakay ng Korte Suprema ang isyu ng personal na abiso sa extrajudicial foreclosure. Bagama’t hindi ito kinakailangan sa ilalim ng Act No. 3135, ang batas na namamahala sa extrajudicial foreclosure, maaari itong maging obligasyon kung ito ay napagkasunduan sa kontrata ng mortgage. Ang kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang basahin at unawain ang lahat ng nakasulat sa kontrata bago pumirma, at kung paano ito nakakaapekto sa iyong mga karapatan.

    Ang Batas at ang Kontrata: Extrajudicial Foreclosure sa Pilipinas

    Sa Pilipinas, ang extrajudicial foreclosure ay isang proseso kung saan ang nagpautang (mortgagee), tulad ng bangko, ay maaaring ipagbili sa publiko ang ari-arian na ginawang prenda (mortgage) upang mabawi ang utang ng umutang (mortgagor) kapag ito ay hindi nakabayad. Ang prosesong ito ay pinapahintulutan ng Act No. 3135, na naglalayong gawing mabilis at episyente ang pagbawi ng pagkakautang nang hindi na kailangang dumaan sa mahabang proseso ng korte.

    Ayon sa Section 3 ng Act No. 3135, ang kailangan lamang para sa balidong extrajudicial foreclosure ay ang pagpoposte ng abiso ng pagbebenta sa tatlong pampublikong lugar at paglalathala nito sa isang pahayagan na may general circulation. “SEC. 3. Notice shall be given by posting notices of the sale for not less than twenty days in at least three public places of the municipality or city where the property is situated, and if such property is worth more than four hundred pesos, such notice shall also be published once a week for at least three consecutive weeks in a newspaper of general circulation in the municipality or city.” Hindi kinakailangan ang personal na abiso sa mortgagor maliban kung ito ay napagkasunduan.

    Gayunpaman, ang Korte Suprema ay matagal nang naninindigan na ang mga partido sa isang kontrata ng mortgage ay maaaring magdagdag ng karagdagang mga rekisito maliban sa mga nakasaad sa Act No. 3135. Ito ay dahil ang kontrata ay siyang batas sa pagitan nila. Kung kaya’t kung ang kontrata ay nagsasaad ng karagdagang kondisyon, tulad ng personal na abiso, ito ay dapat sundin.

    Ang Kwento ng Kaso: Ramirez vs. Manila Banking Corporation

    Si Jose Ramirez ay umutang sa Manila Banking Corporation at bilang seguridad, ipinrenda niya ang dalawang lote niya sa Marikina. Sa kontrata ng mortgage, mayroong Paragraph N na nagsasaad na lahat ng komunikasyon tungkol sa mortgage, kasama na ang abiso ng extrajudicial action, ay dapat ipadala kay Ramirez sa kanyang ibinigay na address.

    Nang hindi nakabayad si Ramirez sa kanyang utang, nagsampa ng request for extrajudicial foreclosure ang bangko. Isinagawa ang auction sale kung saan ang bangko mismo ang nanalo bilang pinakamataas na bidder.

    Nalaman na lamang ni Ramirez ang tungkol sa foreclosure nang padalhan siya ng demand letter na magbakante sa ari-arian. Dahil dito, nagsampa siya ng kaso sa korte para ipawalang-bisa ang foreclosure sale, dahil umano sa hindi siya nabigyan ng personal na abiso, taliwas sa Paragraph N ng kontrata.

    Sa Regional Trial Court (RTC), nanalo si Ramirez. Ipinawalang-bisa ng RTC ang certificate of sale at inutusan ang bangko na magbayad ng danyos. Ngunit sa Court of Appeals (CA), binaliktad ang desisyon ng RTC. Ayon sa CA, ang kawalan ng personal na abiso ay hindi sapat na basehan para ipawalang-bisa ang foreclosure sale dahil hindi naman ito kinakailangan sa ilalim ng Act No. 3135.

    Hindi sumang-ayon si Ramirez sa desisyon ng CA, kaya’t umakyat siya sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong na sinagot ng Korte Suprema ay: Ano ang legal na epekto ng paglabag sa Paragraph N ng kontrata ng mortgage na nag-uutos ng personal na abiso sa mortgagor?

    Pinanigan ng Korte Suprema si Ramirez. Binigyang-diin ng Korte Suprema na bagama’t hindi kailangan ang personal na abiso sa ilalim ng Act No. 3135, ang kontrata ng mortgage sa pagitan ni Ramirez at ng bangko ay malinaw na nagsasaad ng obligasyon na magpadala ng personal na abiso.

    Sinipi ng Korte Suprema ang naunang kaso ng Metropolitan Bank v. Wong: “[A] contract is the law between the parties and … absent any showing that its provisions are wholly or in part contrary to law, morals, good customs, public order, or public policy, it shall be enforced to the letter by the courts.”

    Dahil hindi sinunod ng bangko ang Paragraph N, nilabag nito ang kontrata. Kaya naman, ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang extrajudicial foreclosure sale at ang certificate of sale.

    Gayunpaman, binawi ng Korte Suprema ang award ng moral at exemplary damages at attorney’s fees na ibinigay ng RTC kay Ramirez, maliban sa costs of suit. Ayon sa Korte Suprema, walang sapat na basehan para sa moral at exemplary damages, at hindi rin naipaliwanag ng RTC ang batayan para sa attorney’s fees.

    Praktikal na Aral: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Ang kaso ng Ramirez vs. Manila Banking Corporation ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na sa mga umuutang at nagpapautang na sangkot sa real estate mortgage:

    • Basahin at Unawain ang Kontrata: Huwag basta pumirma sa kontrata nang hindi ito lubusang binabasa at nauunawaan. Lahat ng nakasaad dito ay may legal na epekto. Kung mayroong probisyon tungkol sa personal na abiso, ito ay dapat sundin.
    • Kontrata ay Batas: Ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido. Kung may napagkasunduan at isinulat, dapat itong tuparin. Hindi maaaring baliwalain ang isang probisyon sa kontrata dahil lamang sa hindi ito kinakailangan ng batas kung ito ay malinaw na napagkasunduan.
    • Personal na Abiso: Bagama’t hindi kinakailangan ng Act No. 3135, maaaring maging obligasyon ang personal na abiso kung ito ay napagkasunduan sa kontrata. Ang pagbibigay ng personal na abiso ay nagbibigay ng pagkakataon sa mortgagor na maipagtanggol ang kanyang karapatan at maiwasan ang pagkawala ng ari-arian.
    • Due Diligence ng Bangko: Ang mga bangko at iba pang nagpapautang ay dapat ding maging maingat sa pagtupad ng lahat ng nakasaad sa kontrata ng mortgage, kasama na ang pagbibigay ng personal na abiso kung ito ay napagkasunduan. Ang pagkabigong sumunod sa kontrata ay maaaring magresulta sa pagpapawalang-bisa ng foreclosure sale.

    Mahahalagang Leksyon

    • Kung may probisyon sa kontrata ng mortgage na nag-uutos ng personal na abiso sa mortgagor sa kaso ng extrajudicial foreclosure, dapat itong sundin ng mortgagee.
    • Ang paglabag sa probisyon ng kontrata tungkol sa personal na abiso ay sapat na dahilan upang ipawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure sale.
    • Ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido, at dapat itong ipatupad ayon sa mga termino nito maliban kung ito ay labag sa batas, moralidad, o pampublikong patakaran.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Kailangan ba talaga ang personal na abiso sa extrajudicial foreclosure?
    Sagot: Hindi kinakailangan ng Act No. 3135 ang personal na abiso. Ang kailangan lamang ay posting at publication. Ngunit, kung nakasaad sa kontrata ng mortgage na kailangan ang personal na abiso, ito ay dapat sundin.

    Tanong 2: Ano ang mangyayari kung hindi ako nabigyan ng personal na abiso pero nakasaad ito sa kontrata?
    Sagot: Base sa kaso ng Ramirez, maaaring ipawalang-bisa ang foreclosure sale dahil sa paglabag sa kontrata. Maaari kang magsampa ng kaso sa korte upang ipawalang-bisa ang foreclosure.

    Tanong 3: Paano kung hindi ko nabasa ang Paragraph N sa kontrata? May laban pa ba ako?
    Sagot: Mahalagang basahin at unawain ang kontrata bago pumirma. Ngunit, kung hindi ka nabigyan ng personal na abiso at ito ay nakasaad sa kontrata, maaaring may laban ka pa rin. Ang pagkonsulta sa abogado ay makakatulong upang masuri ang iyong sitwasyon.

    Tanong 4: Ano ang dapat kong gawin kung ako ay mortgagor at nanganganib ma-foreclose ang ari-arian ko?
    Sagot: Makipag-usap agad sa iyong bangko o nagpautang. Subukang makipag-ayos sa terms ng pagbabayad. Kung hindi ito posible at naisagawa na ang foreclosure, tiyakin kung sinunod ang lahat ng proseso, lalo na ang tungkol sa abiso. Kumonsulta sa abogado para sa legal na payo.

    Tanong 5: Paano makakatulong ang ASG Law sa ganitong sitwasyon?
    Sagot: Ang ASG Law ay may mga abogado na eksperto sa real estate at foreclosure laws. Kung ikaw ay nahaharap sa problema sa foreclosure, maaari kaming tumulong sa iyo na suriin ang iyong kontrata, alamin ang iyong mga karapatan, at bigyan ka ng legal na representasyon. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo upang maprotektahan ang iyong mga karapatan at ari-arian. Makipag-ugnayan na sa amin ngayon!

  • Writ of Possession: Kailangan Ba Muna ang Konsolidasyon ng Titulo?

    Bago Makakuha ng Writ of Possession, Kailangan Ba Muna ang Konsolidasyon ng Titulo?

    G.R. No. 175768, December 11, 2013
    METROPOLITAN BANK & TRUST COMPANY VS. SPOUSES EDGARDO M. CRISTOBAL AND MA. TERESITA S. CRISTOBAL

    INTRODUKSYON

    Isipin mo na lang, pinaghirapan mong bayaran ang iyong bahay at lupa sa loob ng maraming taon. Ngunit dahil sa hindi inaasahang pangyayari, hindi mo nakayanan ang mga obligasyon mo sa bangko at naisanla ang iyong ari-arian. Matapos ang foreclosure, gusto kang paalisin agad ng bangko kahit hindi pa plantsado ang lahat ng papeles. Tama ba ito? Ito ang sentro ng kaso ng Metropolitan Bank & Trust Company laban sa Spouses Cristobal. Ang pangunahing tanong dito ay kung kailangan bang magkaroon muna ng konsolidasyon ng titulo ang bangko bago sila makakuha ng writ of possession para mapaalis ang dating may-ari ng ari-arian.

    Sa madaling salita, ang kasong ito ay nagtuturo sa atin ng mahalagang aral tungkol sa proseso ng foreclosure at kung ano ang mga karapatan at obligasyon ng parehong bangko at ng dating may-ari pagkatapos ng auction sale. Nilinaw ng Korte Suprema sa kasong ito na hindi basta-basta makakapag-isyu ng writ of possession ang korte. May mga proseso na dapat sundin at mga dokumento na dapat ipakita bago tuluyang mapaalis ang dating may-ari.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang usapin ng writ of possession ay karaniwang lumilitaw sa mga kaso ng foreclosure ng mortgage. Kapag ang isang umuutang ay hindi nakabayad ng kanyang utang, ang nagpautang (karaniwan ay bangko) ay may karapatang ipa-foreclose ang ari-arian na ginawang collateral o paniguruhan sa utang. Ang proseso ng extrajudicial foreclosure ay isinasagawa sa ilalim ng Act No. 3135, na mas kilala bilang “An Act to Regulate the Sale of Property Under Special Powers Inserted In or Annexed to Real-Estate Mortgages.”

    Ayon sa Section 7 ng Act No. 3135, pagkatapos maisagawa ang auction sale at maibenta ang ari-arian sa pinakamataas na bidder, maaaring magsampa ng petisyon para sa writ of possession ang bumili sa korte. Ngunit, may pagkakaiba kung ang petisyon ay isinampa bago o pagkatapos ng redemption period. Kung ang petisyon ay isinampa bago ang expiration ng redemption period (karaniwan ay isang taon mula sa registration ng certificate of sale), kailangan mag-post ng bond ang petisyoner na katumbas ng renta ng ari-arian sa loob ng 12 buwan. Ito ay para protektahan ang dating may-ari kung sakaling ma-nullify ang foreclosure sale.

    Ang mahalagang probisyon dito ay ang Section 6 ng Act 3135 na nagsasaad:

    “Sec. 6. Redemption.— Redemption may be made within the term of one year from and after the date of the sale…”

    Pagkatapos ng redemption period, kung walang redemption na nangyari, ang bumili sa foreclosure sale ay may karapatan na sa possession ng ari-arian. Ang tanong, awtomatiko ba itong possession o may iba pang kailangan gawin? Dito pumapasok ang konsepto ng konsolidasyon ng titulo.

    Ang konsolidasyon ng titulo ay ang proseso kung saan ang pangalan ng bumili sa foreclosure sale ay inililipat sa titulo ng ari-arian. Ito ay ginagawa sa Registry of Deeds matapos mapatunayan na walang redemption na naganap sa loob ng itinakdang panahon. Ang pagkuha ng bagong Transfer Certificate of Title (TCT) sa pangalan ng bumili ay patunay na ganap na niyang pagmamay-ari ang ari-arian.

    PAGSUSURI NG KASO

    Sa kasong Metrobank vs. Spouses Cristobal, ang mag-asawang Cristobal ay umutang sa Metrobank at ginawang paniguruhan ang kanilang mga ari-arian. Dahil hindi nakabayad, na-foreclose ang ari-arian at ang Metrobank ang nanalo sa auction sale. Matapos nito, nag-demand ang Metrobank sa mag-asawa na umalis sa ari-arian. Dahil hindi sumunod ang mag-asawa, nagsampa ng petisyon para sa writ of possession ang Metrobank sa RTC.

    Ang RTC ay denined ang petisyon ng Metrobank dahil hindi umano nagpakita ng sapat na ebidensya ang bangko para ma-basehan ang amount ng bond na kailangan i-post dahil nasa loob pa ng redemption period ang petisyon. Umapela ang Metrobank sa Court of Appeals (CA), argumentong hindi na kailangan ng bond dahil lampas na ang redemption period. Ngunit, dinenay din ng CA ang apela. Ayon sa CA, kahit lampas na ang redemption period, kailangan pa ring ipakita ng Metrobank na na-consolidate na ang titulo sa kanilang pangalan. Dahil walang patunay na ganito, hindi pa maaaring mag-isyu ng writ of possession.

    Hindi sumang-ayon ang Metrobank at umakyat sa Korte Suprema. Iginiit nila na walang probisyon sa Act 3135 na nagsasabing kailangan ang konsolidasyon ng titulo bago mag-isyu ng writ of possession. Dagdag pa nila, na-consolidate na raw nila ang titulo at mayroon na silang bagong TCTs.

    Ayon sa Korte Suprema, ang isyu ay kung kailangan ba talaga ang konsolidasyon ng titulo bago mag-isyu ng writ of possession pagkatapos ng redemption period. Sumang-ayon ang Korte Suprema sa CA. Binigyang-diin nila na:

    “Petitioner can only demand possession after the consolidation of ownership in his name and the issuance to him of a new transfer certificate of title.”

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na:

    “After the consolidation of title in the buyer’s name for failure of the mortgagor to redeem the property, the writ of possession becomes a matter of right.”

    Ibig sabihin, pagkatapos ng konsolidasyon ng titulo, ministerial function na lang ng korte ang pag-isyu ng writ of possession. Ngunit, bago mangyari ito, dapat munang mapatunayan ng petisyoner (Metrobank sa kasong ito) na na-consolidate na nila ang titulo sa kanilang pangalan. Dahil kwestiyon ng fact ito, at hindi ito napagdesisyunan sa lower court, ipinabalik ng Korte Suprema ang kaso sa RTC para patunayan ng Metrobank kung na-consolidate na ba talaga ang titulo.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyon sa kasong Metrobank vs. Spouses Cristobal ay nagbibigay linaw sa proseso ng pagkuha ng writ of possession pagkatapos ng foreclosure. Hindi sapat na lampas na ang redemption period. Kailangan munang patunayan ng bumili sa foreclosure sale na na-consolidate na ang titulo sa kanilang pangalan. Ito ay proteksyon para sa dating may-ari ng ari-arian, para masiguro na nasunod ang lahat ng legal na proseso bago sila tuluyang mapaalis.

    Para sa mga bangko at iba pang financial institutions, mahalagang tandaan na hindi awtomatiko ang pagkuha ng possession ng ari-arian pagkatapos ng foreclosure. Kailangan sundin ang tamang legal na proseso, kasama na ang konsolidasyon ng titulo. Para naman sa mga umuutang na na-foreclose ang ari-arian, mahalagang malaman ang kanilang mga karapatan, lalo na ang karapatan sa redemption at ang requirement ng konsolidasyon bago sila mapaalis.

    Mahahalagang Aral:

    • Konsolidasyon Muna Bago Possession: Hindi maaaring basta-basta mag-isyu ng writ of possession ang korte. Kailangan munang mapatunayan na na-consolidate na ang titulo ng ari-arian sa pangalan ng bumili sa foreclosure sale.
    • Hindi Awtomatiko ang Writ Pagkatapos ng Redemption Period: Kahit lampas na ang redemption period, hindi pa rin awtomatiko ang pag-isyu ng writ of possession. Kailangan pa rin ang proseso ng konsolidasyon at pagpapatunay nito sa korte.
    • Proteksyon sa Dating May-Ari: Ang requirement ng konsolidasyon ay nagsisilbing proteksyon sa dating may-ari ng ari-arian para masigurong nasunod ang lahat ng tamang proseso bago sila tuluyang mapaalis.
    • Kailangan ng Ebidensya: Ang pagpapatunay ng konsolidasyon ay kailangan ng ebidensya, tulad ng bagong Transfer Certificate of Title (TCT) sa pangalan ng bumili.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong: Ano ang writ of possession?
    Sagot: Ito ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na paalisin ang kasalukuyang nakatira sa ari-arian at ibigay ang possession nito sa taong may karapatan dito, kadalasan ay ang bumili sa foreclosure sale.

    Tanong: Ano ang konsolidasyon ng titulo?
    Sagot: Ito ang proseso ng paglilipat ng titulo ng ari-arian sa pangalan ng bumili sa foreclosure sale matapos ang redemption period kung walang redemption na naganap.

    Tanong: Gaano katagal ang redemption period sa foreclosure?
    Sagot: Karaniwan, ang redemption period ay isang taon mula sa registration ng certificate of sale.

    Tanong: Kailangan ba ng bond kung mag-apply ng writ of possession?
    Sagot: Kung ang petisyon para sa writ of possession ay isinampa bago ang expiration ng redemption period, kailangan mag-post ng bond. Kung pagkatapos na ng redemption period, hindi na kailangan ng bond, ngunit kailangan pa rin ang patunay ng konsolidasyon ng titulo.

    Tanong: Ano ang mangyayari kung hindi pa na-consolidate ang titulo pero nag-apply na ng writ of possession?
    Sagot: Maaaring denayin ng korte ang petisyon para sa writ of possession hanggang hindi napatutunayan ang konsolidasyon ng titulo.

    Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung na-foreclose ang ari-arian ko?
    Sagot: Mahalagang kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan, lalo na ang tungkol sa redemption period at ang proseso ng writ of possession. Maaari kang humingi ng tulong sa hello@asglawpartners.com. Ang ASG Law ay eksperto sa mga kaso ng foreclosure at writ of possession. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan dito para sa agarang tulong legal. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)