ASG Law

Category: Consumer Protection

  • Magtiwala Pero Bumoto: Pag-iwas sa Panloloko ng Abogado at Pagprotekta sa Iyong Karapatan

    Paano Maiiwasan ang Panloloko ng Abogado: Gabay Mula sa Kaso Anacta vs. Resurreccion

    G.R. No. 55054 (A.C. No. 9074), Agosto 14, 2012

    Ang pagtitiwala sa isang abogado ay mahalaga, lalo na pagdating sa mga usaping legal na personal at komplikado. Ngunit paano kung ang abogadong pinagkatiwalaan mo ay mismong manloloko sa iyo? Ang kaso ni Grace M. Anacta laban kay Atty. Eduardo D. Resurreccion ay isang paalala na kahit sa propesyon ng abogasya, hindi lahat ay karapat-dapat sa ating tiwala. Ipinapakita ng kasong ito kung paano nabiktima si Anacta ng panloloko ni Atty. Resurreccion at kung paano ito tinugunan ng Korte Suprema upang maprotektahan ang publiko.

    Ang Konteksto ng Batas: Pananagutan ng Abogado at Proteksyon ng Kliyente

    Ayon sa Code of Professional Responsibility, ang abogado ay may tungkuling maging tapat at may integridad sa lahat ng kanyang pakikitungo, lalo na sa kanyang kliyente. Nakasaad sa Canon 1 Rule 1.01 na “A lawyer shall not engage in unlawful, dishonest, immoral or deceitful conduct.” Ito ay nangangahulugan na hindi lamang dapat sumunod sa batas ang isang abogado, kundi dapat din siyang magpakita ng mataas na pamantayan ng moralidad at katapatan.

    Bukod dito, ang relasyon ng abogado at kliyente ay itinuturing na fiduciary, ibig sabihin, nakabatay sa tiwala at kumpiyansa. Dahil dito, inaasahan na ang abogado ay palaging kikilos para sa pinakamabuting interes ng kanyang kliyente. Kapag nilabag ng abogado ang tiwalang ito, hindi lamang siya lumalabag sa Code of Professional Responsibility, kundi maaari rin siyang maparusahan ng Korte Suprema, kabilang na ang suspensyon o disbarment.

    Ang Rule 138, Section 27 ng Rules of Court ay nagbibigay ng kapangyarihan sa Korte Suprema na suspindihin o tanggalan ng lisensya ang isang abogado dahil sa iba’t ibang kadahilanan, kabilang na ang panloloko (deceit), malpractice, o gross misconduct. Ayon dito:

    SEC. 27. Disbarment or suspension of attorneys by Supreme Court; grounds therefor. – A member of the bar may be disbarred or suspended from his office as attorney by the Supreme Court for any deceit, malpractice, or other gross misconduct in such office, grossly immoral conduct, or by reason of his conviction of a crime involving moral turpitude, or for any violation of the oath which he is required to take before admission to practice, or for a wilful disobedience of any lawful order of a superior court, or for corruptly or wilfully appearing as an attorney for a party to a case without authority to do so. The practice of soliciting cases at law for the purpose of gain, either personally or through paid agents or brokers, constitutes malpractice.

    Sa madaling salita, may kalayaan ang Korte Suprema na magpataw ng parusa na naaayon sa bigat ng kasalanan ng abogado. Hindi awtomatiko ang disbarment; maaaring suspensyon lamang ang ipataw depende sa mga pangyayari.

    Ang Kwento ng Kaso: Deceit ni Atty. Resurreccion, Pagtitiyaga ni Anacta

    Nagsimula ang lahat noong Nobyembre 2004, nang kumuha si Grace Anacta ng serbisyo ni Atty. Resurreccion upang magsampa ng petisyon para sa pagpapawalang-bisa ng kanyang kasal. Nagbayad siya ng P42,000.00 para sa serbisyo nito.

    Disyembre ng parehong taon, binigyan ni Atty. Resurreccion si Anacta ng kopya ng petisyon na mayroon umanong stamp ng korte at docket number. Ngunit lumipas ang panahon, walang balita mula sa korte. Dito na nagsimulang magduda si Anacta.

    Sa kanyang pag-iimbestiga sa korte, natuklasan ni Anacta ang nakakagulat na katotohanan: walang petisyon na may docket number na ibinigay sa kanya ang naisampa! Naloko siya. Agad niyang tinapos ang serbisyo ni Atty. Resurreccion at humingi ng tulong sa ibang abogado upang isampa ang reklamo sa Integrated Bar of the Philippines (IBP).

    Hindi sumipot si Atty. Resurreccion sa mga pagdinig sa IBP. Hindi rin siya naghain ng sagot sa reklamo. Dahil dito, itinuring ng IBP na umamin na siya sa mga paratang. Sa kanilang imbestigasyon, napatunayan na nagkasala nga si Atty. Resurreccion ng panloloko at dishonesty.

    Mula sa rekomendasyon ng IBP, umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Sinuri ng Korte ang mga ebidensya at natuklasan na sapat ang mga ito upang mapatunayan ang panloloko ni Atty. Resurreccion. Binigyang-diin ng Korte ang kawalan ng depensa ni Atty. Resurreccion bilang indikasyon ng kanyang pagkakasala. Ayon sa Korte:

    “The natural instinct of man impels him to resist an unfounded claim or imputation and defend himself. It is totally against our human nature to just remain reticent and say nothing in the face of false accusations. Hence, silence in such cases is almost always construed as implied admission of the truth thereof.”

    Sa huli, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng IBP na suspindihin si Atty. Resurreccion sa loob ng apat na taon at iutos na ibalik niya ang P42,000.00 kay Anacta.

    Praktikal na Implikasyon: Pag-iingat at Aksyon Laban sa Manlolokong Abogado

    Ano ang mga aral na makukuha natin mula sa kasong ito? Una, maging maingat sa pagpili ng abogado. Humingi ng rekomendasyon, magsaliksik tungkol sa kanilang reputasyon, at huwag magpadala agad sa matatamis na pangako.

    Pangalawa, huwag basta magtiwala. Kung pinaghihinalaan mo na may mali, mag-imbestiga. Sa kasong ito, ang pagiging mapagmatyag ni Anacta ang nagtulak sa kanya upang matuklasan ang panloloko.

    Pangatlo, alamin ang iyong mga karapatan. Kung ikaw ay nabiktima ng panloloko ng abogado, may mga legal na remedyo kang magagamit. Maaari kang magsampa ng reklamo sa IBP at sa Korte Suprema upang maparusahan ang abogadong nanloko sa iyo.

    Mga Mahalagang Aral:

    • Maging mapanuri sa pagpili ng abogado. Huwag magpadala sa impresyon lamang.
    • Huwag matakot magtanong at mag-verify. Alamin ang estado ng iyong kaso.
    • Dokumentahin ang lahat ng transaksyon. Magresibo para sa lahat ng bayad.
    • Kung nabiktima ng panloloko, kumonsulta agad sa ibang abogado. Huwag mag-atubiling magsampa ng reklamo.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung pinaghihinalaan ko na niloloko ako ng aking abogado?

    Sagot: Una, mangalap ng ebidensya. I-verify sa korte kung naisampa ba talaga ang iyong kaso. Kumuha ng second opinion mula sa ibang abogado. Kung sapat ang iyong ebidensya, magsampa ng reklamo sa IBP.

    Tanong: Ano ang mga posibleng parusa sa abogadong napatunayang nanloko?

    Sagot: Maaaring suspensyon mula sa practice of law, o pinakamabigat, disbarment o pagtanggal ng kanyang lisensya.

    Tanong: Mababawi ko ba ang pera ko kung naloko ako ng abogado?

    Sagot: Oo, sa kasong Anacta vs. Resurreccion, inutusan ng Korte Suprema ang abogado na ibalik ang pera. Maaari itong isama sa parusa sa administrative case.

    Tanong: Gaano katagal ang proseso ng pagrereklamo sa IBP?

    Sagot: Maaaring tumagal ng ilang buwan hanggang ilang taon, depende sa kumplikado ng kaso at kooperasyon ng respondent abogado.

    Tanong: Kailangan ko bang kumuha ng abogado para magsampa ng reklamo sa IBP?

    Sagot: Hindi mandatory, ngunit makakatulong kung may abogado kang tutulong sa paghahanda ng reklamo at pagpresenta ng ebidensya.

    Tanong: Ano ang papel ng Korte Suprema sa mga kaso ng misconduct ng abogado?

    Sagot: Ang Korte Suprema ang may huling kapangyarihan na magdesisyon sa mga kaso ng disciplinary action laban sa mga abogado. Sila ang nagpapatibay o nagbabago ng desisyon ng IBP.

    Tanong: Bukod sa panloloko, ano pang ibang dahilan para masuspinde o madisbar ang isang abogado?

    Sagot: Kabilang dito ang malpractice, gross misconduct, grossly immoral conduct, conviction of a crime involving moral turpitude, violation of lawyer’s oath, at iba pa.

    Kung ikaw ay nangangailangan ng legal na representasyon o payo sa mga usaping may kaugnayan sa ethical responsibility ng abogado, ang ASG Law ay eksperto sa larangang ito. Huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin para sa konsultasyon. Maaari din kayong mag-email sa hello@asglawpartners.com.

  • Lisensya sa Pagbebenta ng Condo at Subdivision: Kailangan Kahit sa Reservation Agreement?

    Benta Kahit Reservation Pa Lang? Lisensya sa Pagbebenta, Kailangan!

    G.R. No. 185491, July 11, 2012

    INTRODUKSYON

    Isipin mo na lang, nag-ipon ka nang matagal para makabili ng sariling condo. Excited kang magpareserve ng unit, nagbayad ka na, pero kalaunan malalaman mo na walang lisensya pala ang developer para magbenta noong nagpareserve ka. Pwede ba silang kasuhan dito? Ito ang sentro ng kaso ng Bernardo v. Tan, kung saan tinalakay ng Korte Suprema kung kailangan ba talaga ng lisensya sa pagbebenta kahit reservation agreement pa lang ang pinag-uusapan, at kung ano ang sakop ng “bentahan” sa ilalim ng batas.

    Sa kasong ito, kinasuhan ni Julieta Bernardo ang mga opisyal ng Megaworld Corporation dahil nagbenta umano sila ng condominium unit sa kanya nang walang Certificate of Registration at License to Sell mula sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB). Pinaboran ng Regional Trial Court (RTC) at Court of Appeals (CA) ang mga respondents, ngunit binaliktad ito ng Korte Suprema.

    KONTEKSTONG LEGAL: P.D. 957 AT ANG PROTEKSYON SA BUYER

    Ang Presidential Decree No. 957, o “The Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree,” ay batas na ginawa para protektahan ang mga bumibili ng lote sa subdivision at condominium unit. Dahil sa mga problema noon sa mga developer na hindi tumutupad sa pangako, o kaya’y nanloloko pa, nilikha ang P.D. 957 para magkaroon ng regulasyon at pananagutan ang mga developer.

    Mahalaga rito ang Section 5 ng P.D. 957 na nagsasabing:

    “SECTION 5. License to sell. – Such owner or dealer to whom has been issued a registration certificate shall not, however, be authorized to sell any subdivision lot or condominium unit in the registered project unless he shall have first obtained a license to sell the project within two weeks from the registration of such project.”

    Ibig sabihin, bawal magbenta ng lote o condo unit ang developer kung wala silang lisensya mula sa HLURB. Pero ano ba ang ibig sabihin ng “bentahan” dito? Nilinaw ito sa Section 2(b) ng P.D. 957:

    “b) Sale or sell. – “Sale” or “sell” shall include every disposition, or attempt to dispose, for a valuable consideration, of a subdivision lot, including the building and other improvements thereof, if any, in a subdivision project or a condominium unit in a condominium project. “Sale” and “sell” shall also include a contract to sell, a contract of purchase and sale, an exchange, an attempt to sell, an option of sale or purchase, a solicitation of a sale, or an offer to sell, directly or by an agent, or by a circular, letter, advertisement or otherwise.”

    Napakalawak ng depinisyon ng “bentahan” sa batas na ito. Hindi lang basta actual na bentahan kapag nagkapirmahan na sa Deed of Absolute Sale. Kasama na rito ang kahit anong pagtatangka na magbenta, offer, solicitation, at maging ang “option of sale or purchase.” Kaya kahit reservation agreement pa lang, pwede nang ituring na “bentahan” sa ilalim ng P.D. 957.

    Bukod sa lisensya, mayroon ding Section 20 ang P.D. 957 na nag-uutos na dapat tapusin ang proyekto sa loob ng isang taon mula nang makuha ang lisensya, o sa panahong itinakda ng HLURB. Mayroon ding Section 17 na nag-uutos na dapat iparehistro ang mga kontrata sa Register of Deeds.

    PAGBUSISI SA KASO: BERNARDO VS. TAN

    Nagsimula ang lahat noong October 2000 nang mag-offer si Julieta Bernardo na bumili ng condo unit sa Megaworld. Nagbayad siya ng reservation fee at pumirma sa Request for Reservation and Offer to Purchase. Nangako ang Megaworld na matatapos ang unit sa July 2003, na may grace period pa na anim na buwan.

    Nagbayad si Bernardo ng installments, pero nagkaproblema nang kinansela ng Megaworld ang reservation dahil umano sa hindi pagbabayad ni Bernardo. Dito na nalaman ni Bernardo na ang Certificate of Registration at License to Sell ng proyekto ay na-issue lang noong June 2001, matapos ang reservation agreement nila noong October 2000.

    Nagreklamo si Bernardo sa City Prosecutor’s Office, at kinasuhan ang mga respondents ng paglabag sa Sections 5, 17, at 20 ng P.D. 957. Pumabor ang Department of Justice (DOJ) kay Bernardo at ipinag-utos ang pagsampa ng kaso sa korte. Ngunit nang umapela ang mga respondents, binawi rin ng DOJ ang naunang desisyon, at ipinag-utos na i-withdraw ang mga kaso.

    Dito na pumasok ang RTC. Pumayag ang RTC na i-withdraw ang mga kaso, at sinang-ayunan naman ito ng CA. Ayon sa CA, hindi raw lumabag sa P.D. 957 ang mga respondents dahil reservation agreement pa lang naman ang pinirmahan, at hindi pa kontrata ng bentahan.

    Pero hindi sumang-ayon ang Korte Suprema. Ayon sa Korte, nagkamali ang RTC at CA sa kanilang interpretasyon ng batas. Sabi ng Korte Suprema:

    “A review of the pertinent provisions of P.D. 957 plainly shows that the execution of a contract of sale between the parties is not an essential ingredient before there could be a violation of Section 5… Read in conjunction with Section 2 of P.D. 957, Section 5 has an extended definition of “sale,” which forbids all activities that dispose or attempt to dispose of subdivision lots or condominium units absent a prior issuance of an HLURB license to sell.”

    Idinagdag pa ng Korte Suprema:

    “We emphasize that the owner or dealer of subdivision lots or condominium units must have already obtained a license to sell at the time it disposes or attempts to dispose of the property. The subsequent issuance of a license to sell and the invocation of good faith “cannot reach back to erase the offense and extinguish [an accused’s] criminal liability.” This is because engaging in such activities is regarded as a crime that is malum prohibitum, one to which criminal intent is immaterial.”

    Kaya naman, ibinalik ng Korte Suprema ang kaso sa RTC para ituloy ang pagdinig sa mga kasong paglabag sa Section 5 at 20 ng P.D. 957. Ngunit, sinang-ayunan naman ng Korte Suprema ang pag-withdraw ng kaso para sa Section 17, dahil ang reservation agreement ay hindi naman kailangang iparehistro sa Register of Deeds, hindi tulad ng contract to sell o deed of sale.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG ARAL DITO?

    Ang desisyon sa Bernardo v. Tan ay nagpapaalala sa mga developer na napakalawak ng sakop ng P.D. 957. Hindi pwedeng basta magpa-reserve na lang ng unit kahit wala pang lisensya sa pagbebenta. Kahit reservation agreement pa lang, maituturing na itong “bentahan” sa mata ng batas, at kailangan na ng lisensya mula sa HLURB bago pa man mag-offer o tumanggap ng reservation.

    Para naman sa mga buyer, mahalagang alamin kung may lisensya na ba sa pagbebenta ang developer bago magpareserve o magbayad. Pwede itong i-verify sa HLURB. Kung mapatunayang nagbenta ang developer nang walang lisensya, pwede silang kasuhan sa ilalim ng P.D. 957, kahit reservation agreement pa lang ang pinag-uusapan.

    MGA MAHAHALAGANG ARAL:

    • Lisensya Muna Bago Magbenta: Kailangan munang kumuha ng License to Sell mula sa HLURB bago magbenta o mag-offer ng condo unit o lote sa subdivision, kahit reservation agreement pa lang.
    • Malawak na Depinisyon ng “Benta”: Sakop ng “bentahan” sa P.D. 957 ang reservation agreement, contract to sell, deed of sale, at iba pang anyo ng pag-offer o pagtatangka na magbenta.
    • Proteksyon sa Buyer: Layunin ng P.D. 957 na protektahan ang mga buyer laban sa mga developer na hindi sumusunod sa batas.
    • Pananagutan ng Developer: Ang pagbebenta nang walang lisensya ay maituturing na krimen (malum prohibitum) sa ilalim ng P.D. 957, kahit walang intensyon na manloko.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang P.D. 957 at bakit ito mahalaga?
    Sagot: Ang P.D. 957 ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng condo at subdivision. Mahalaga ito dahil nagbibigay ito ng regulasyon sa mga developer para maiwasan ang pang-aabuso at panloloko sa mga buyer.

    Tanong 2: Kailangan ba talaga ng lisensya kahit reservation agreement pa lang?
    Sagot: Oo, ayon sa Korte Suprema sa kasong Bernardo v. Tan, kailangan ng lisensya sa pagbebenta kahit reservation agreement pa lang dahil sakop ito ng malawak na depinisyon ng “bentahan” sa P.D. 957.

    Tanong 3: Paano ko malalaman kung may lisensya ang developer?
    Sagot: Pwede kang mag-verify sa HLURB kung may lisensya sa pagbebenta ang proyekto ng developer.

    Tanong 4: Ano ang mangyayari kung nagbenta ang developer nang walang lisensya?
    Sagot: Pwede silang kasuhan ng paglabag sa P.D. 957. Bukod pa rito, may karapatan kang magdemanda para mabawi ang pera mo at makakuha ng danyos.

    Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin bago magpareserve ng condo unit o lote?
    Sagot: Mag-research muna tungkol sa developer at sa proyekto. I-verify sa HLURB kung may lisensya sila. Basahin nang mabuti ang reservation agreement at iba pang dokumento bago pumirma at magbayad.

    Naranasan mo na ba ang ganitong problema sa pagbili ng condo o subdivision? Kung kailangan mo ng tulong legal patungkol sa real estate law at P.D. 957, eksperto ang ASG Law Partners diyan! Makipag-ugnayan sa amin o bisitahin ang aming contact page para sa konsultasyon. Handa kaming tumulong sa iyo.




    Source: Supreme Court E-Library

    This page was dynamically generated

    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)