ASG Law

Category: Consumer Protection

  • Proteksyon ng Mamimili: Ang Obligasyon ng Developer sa Paglilipat ng Titulo sa Buong Bayad na Lupa

    Pinagtibay ng Korte Suprema na dapat tuparin ng Home Guaranty Corporation (HGC) ang kontrata ng pagbebenta ng lupa kay Elvira S. Manlapaz dahil si Manlapaz ay isang inosenteng bumibili na nagbayad nang buo. Sa desisyong ito, binigyang-diin ng Korte na ang proteksyon ng mga mamimili ng lupa ay pangunahin, at hindi sila dapat mapinsala dahil sa mga kasunduan sa pagitan ng mga developer at iba pang partido na hindi nila kalahok. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-linaw sa mga karapatan ng mga bumibili na nagbayad na ng buo para sa kanilang lote, na nagpapatibay sa kanilang karapatan na makatanggap ng titulo kahit may mga naunang transaksyon o kasunduan na hindi nila kasali.

    Lupaing Pinag-aagawan: Kailan Dapat I-release ang Titulo sa Bumili na Nagbayad na?

    Ang kasong ito ay nagsimula sa pagitan ni Vive Eagle Land, Inc. (VELI), Planters Development Bank (Bank), at Home Guaranty Corporation (HGC) ukol sa pagpapaunlad ng mga lote sa Eagle Crest Village sa Baguio City, kasama ang lote na binili ni Elvira S. Manlapaz. Si Manlapaz ay nakipagkontrata sa First La Paloma Properties, Inc. (FLPPI) para sa lote. Nang mabigo ang FLPPI na ilipat ang titulo sa kanya matapos niyang bayaran ang buong halaga, nagsampa siya ng reklamo.

    Napag-alaman na ang VELI, Planters Development Bank, at HGC ay pumasok sa isang kasunduan para sa pagpapaunlad ng Eagle Crest Village. Binigyan ng HGC ng garantiya ang Participation Certificates, habang ang Bank ay nag silbing trustee at may hawak ng mga titulo ng lote. Dahil sa pagkaantala sa proyekto, idineklara itong ‘default’, at ginamit ang garantiya ng HGC. Matapos bayaran ng HGC ang halaga ng garantiya, inilipat ng Bank ang pagmamay-ari ng mga lote sa HGC, kasama na ang lote na inaangkin ni Manlapaz. Ngunit, bago pa ito, ang VELI ay nakipagkontrata na sa FLPPI para ibenta ang mga lote, kabilang na ang lote ni Manlapaz. Dahil dito, lumitaw ang problema kung sino ang may obligasyon na magbigay ng titulo kay Manlapaz.

    Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung sino ang dapat magbigay ng titulo kay Manlapaz, na nagbayad na ng buo para sa lote. Iginiit ng HGC na wala silang obligasyon dahil mayroon silang kasunduan sa FLPPI at hindi sila kasali sa orihinal na kontrata ni Manlapaz sa FLPPI. Sinabi naman ni Manlapaz na bilang isang ‘innocent purchaser for value’, dapat siyang protektahan ng batas at dapat ibigay sa kanya ang titulo. Ang Korte Suprema ay nagpasyang pabor kay Manlapaz, na nagbigay diin sa proteksyon ng mga bumibili ng lupa.

    Idiniin ng Korte na dahil nagbayad na si Manlapaz ng buo para sa lote, may karapatan siyang makuha ang titulo. Sa ilalim ng Presidential Decree (PD) No. 957, o ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree, inaatasan ang developer na ibigay ang titulo sa bumibili kapag nabayaran na ng buo ang lote. Itinuro din ng Korte na ang HGC, sa pamamagitan ng pagpasok sa mga kasunduan sa VELI at FLPPI, ay dapat na may kamalayan sa mga naunang transaksyon at obligasyon sa mga bumibili tulad ni Manlapaz. Dahil dito, hindi maaaring basta na lamang balewalain ng HGC ang mga karapatan ni Manlapaz bilang isang ‘innocent purchaser’.

    SEC. 25. Issuance of Title. – The owner or developer shall deliver the title of the lot or unit to the buyer upon full payment of the lot or unit.

    Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte Suprema na dapat protektahan ang mga mamimili mula sa mapanlinlang na gawain ng mga developer. Bilang pagsunod sa layunin ng PD No. 957, kinakailangang tuparin ng HGC ang obligasyon na magbigay ng titulo kay Manlapaz. Kahit na may mga paglilipat ng karapatan at pagmamay-ari sa pagitan ng VELI, FLPPI, at HGC, hindi ito dapat makaapekto sa karapatan ni Manlapaz bilang isang ‘innocent purchaser’.

    Sa kabilang banda, hindi pinabayaan ng Korte Suprema ang HGC. Upang maiwasan ang ‘unjust enrichment’, inutusan ng Korte ang FLPPI na ibigay ang buong bayad ni Manlapaz sa HGC, kasama ang interes. Sa ganitong paraan, nabalanse ang mga karapatan ng lahat ng partido, habang tinitiyak na hindi mapapahamak ang ‘innocent purchaser’.

    Sa desisyong ito, ipinakita ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagprotekta sa mga karapatan ng mga bumibili ng lupa. Ang sinumang nagbayad na ng buo para sa kanyang lote ay may karapatan na makuha ang titulo, at hindi ito maaaring basta na lamang bawian dahil sa mga kasunduan sa pagitan ng mga developer at iba pang partido.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung sino ang may obligasyon na magbigay ng titulo sa lote kay Elvira S. Manlapaz, na nagbayad na ng buo para dito.
    Sino si Elvira S. Manlapaz sa kaso? Siya ang bumili ng lote at nagbayad ng buo, ngunit hindi naibigay sa kanya ang titulo.
    Ano ang Home Guaranty Corporation (HGC)? Isang korporasyon na naggarantiya sa proyekto at kalaunan ay naging may-ari ng mga lote.
    Ano ang Presidential Decree No. 957? Ito ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lote at nag-uutos sa developer na ibigay ang titulo kapag nabayaran na ng buo ang lote.
    Ano ang ibig sabihin ng “innocent purchaser for value”? Ito ay isang tao na bumili ng ari-arian nang may magandang intensyon, nagbayad ng tamang halaga, at walang alam na anumang problema sa titulo.
    Ano ang napagdesisyunan ng Korte Suprema? Inutusan ng Korte Suprema ang HGC na ibigay ang titulo kay Manlapaz dahil siya ay isang “innocent purchaser for value” at nagbayad na ng buo.
    Mayroon bang ibang inutusan ang Korte Suprema? Inutusan ang FLPPI na ibigay ang bayad ni Manlapaz sa HGC upang maiwasan ang “unjust enrichment”.
    Bakit mahalaga ang desisyong ito? Pinoprotektahan nito ang mga karapatan ng mga bumibili ng lupa at nagbibigay linaw sa obligasyon ng mga developer na magbigay ng titulo kapag nabayaran na ng buo.

    Ang desisyong ito ng Korte Suprema ay nagpapatibay sa karapatan ng mga bumibili ng lupa at nagbibigay linaw sa obligasyon ng mga developer. Ito ay nagbibigay-proteksyon sa mga inosenteng mamimili na nagbayad na ng buo para sa kanilang lote. Samakatuwid, kung mayroon kang katulad na sitwasyon, mahalagang malaman ang iyong mga karapatan at humingi ng legal na payo.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: HOME GUARANTY CORPORATION VS. ELVIRA S. MANLAPAZ, G.R. No. 202820, January 13, 2021

  • Proteksyon ng Bumibili sa Hulugan: Kailan Dapat Isauli ang Binayad Kung Hindi Natuloy ang Kontrata?

    Sa kasong ito, ipinagtibay ng Korte Suprema na kailangang sundin ng developer ang batas na RA 6552, o ang Realty Installment Buyer Protection Act, bago tuluyang kanselahin ang isang kontrata sa pagbili ng lupa sa hulugan. Ibig sabihin, dapat munang isauli sa bumibili ang cash surrender value ng kanyang mga binayad. Kung hindi ito gagawin, mananatiling may bisa ang kontrata at may karapatan pa rin ang bumibili dito. Mahalaga ang desisyong ito para protektahan ang mga bumibili sa hulugan laban sa pang-aabuso ng mga developer.

    Kapag Hindi Natupad ang Pangako: Karapatan Ba ng Bumibili na Mabawi ang Binayad?

    Nagsimula ang kaso nang magreklamo si Gina Lefebre, kasama ang kanyang asawang si Donald Lefebre, laban sa A Brown Company, Inc. Dahil sa pangako ng developer na magkakaroon ng golf course sa Xavier Estates, bumili ang mga Lefebre ng malaking lote. Ngunit hindi natupad ang pangako, at kinansela pa ng developer ang kontrata dahil hindi raw nakabayad nang buo ang mga Lefebre. Kaya, naghain ng reklamo ang mga Lefebre sa HLURB, o Housing and Land Use Regulatory Board, para mabawi ang kanilang mga binayad.

    Ang pangunahing isyu rito ay kung tama ba ang ginawang pagkansela ng kontrata ng developer. Ayon sa RA 6552, o Maceda Law, may mga proteksyon ang mga bumibili ng property sa hulugan. Kapag nakapagbayad na ang bumibili ng hindi bababa sa dalawang taon, may karapatan siyang makatanggap ng cash surrender value kung kinansela ang kontrata. Bukod pa rito, kailangang magpadala ng notarial notice ang developer at bayaran ang cash surrender value bago tuluyang mapawalang-bisa ang kontrata. Kung hindi susundin ang mga ito, mananatiling may bisa ang kontrata.

    Sa kasong ito, hindi nagbayad ng cash surrender value ang A Brown Company, Inc. bago kinansela ang kontrata. Dahil dito, sinabi ng Korte Suprema na hindi wasto ang pagkansela ng kontrata. Ibig sabihin, may bisa pa rin ang kontrata, at may karapatan ang mga Lefebre na ipagpatuloy ito. Ngunit dahil hindi na kayang tuparin ng developer ang pangako nitong golf course, may karapatan din ang mga Lefebre na humingi ng refund, ayon sa PD 957 o Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.

    Ang PD 957 ay nagbibigay proteksyon din sa mga bumibili ng lote o condominium. Ayon sa Seksyon 20, kailangang tuparin ng developer ang mga pangako nito sa paggawa ng mga pasilidad at imprastraktura na iniaalok nito sa mga plano, brochure, at advertisement. Kung hindi ito gagawin, ayon sa Seksyon 23, may karapatan ang bumibili na ipatigil ang pagbabayad at humingi ng refund. Sa kasong ito, dahil hindi itinayo ang golf course, may karapatan ang mga Lefebre na mabawi ang kanilang mga binayad.

    Mahalagang tandaan na may mga proseso na dapat sundin kapag kinakansela ang kontrata. Sa kasong ito, hindi sinunod ng developer ang RA 6552 kaya hindi valid ang pagkansela. Higit pa rito, ang pagkabigo ng developer na tuparin ang mga pangako nito ay nagbibigay karapatan sa bumibili na humingi ng reimbursement ng kanilang binayad, ayon sa PD 957.

    Ganito ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa kahalagahan ng pagsunod sa mga patakaran:

    Ang pagiging perpekto ng apela sa paraan at sa loob ng panahong itinakda ng batas ay hindi lamang mandatoryo kundi jurisdictional din. Ang pagkabigong perpektuhin ang apela ayon sa hinihingi ng mga tuntunin ay may epekto ng pagpapawalang-bisa sa karapatang umapela ng isang partido at pumipigil sa appellate court na magkaroon ng hurisdiksyon sa kaso.

    Samakatuwid, hindi maaaring basta-basta kanselahin ang kontrata nang hindi sinusunod ang batas. Sa huli, pinanigan ng Korte Suprema ang HLURB-BOC, at iniutos sa A Brown Company, Inc. na isauli ang mga binayad ng mga Lefebre. Idiniin ng Korte na dapat sundin ang batas para protektahan ang mga bumibili sa hulugan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung wasto ba ang pagkansela ng kontrata ng developer dahil hindi nakabayad nang buo ang bumibili, at kung dapat bang isauli ang mga binayad.
    Ano ang RA 6552? Ito ang Realty Installment Buyer Protection Act, o Maceda Law, na nagpoprotekta sa mga bumibili ng property sa hulugan.
    Ano ang cash surrender value? Ito ang halaga ng pera na dapat isauli sa bumibili kapag kinansela ang kontrata, ayon sa RA 6552.
    Ano ang PD 957? Ito ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree, na nagpoprotekta rin sa mga bumibili ng lote o condominium.
    Ano ang karapatan ng bumibili kung hindi natupad ang pangako ng developer? Ayon sa PD 957, may karapatan ang bumibili na humingi ng refund o kaya’y ipagpatuloy ang pagbabayad kapag natupad na ang pangako.
    Ano ang dapat gawin ng developer bago kanselahin ang kontrata? Kailangang magpadala ng notarial notice at bayaran ang cash surrender value bago tuluyang mapawalang-bisa ang kontrata, ayon sa RA 6552.
    Ano ang epekto kung hindi susundin ang RA 6552? Mananatiling may bisa ang kontrata, at may karapatan pa rin ang bumibili dito.
    Sino ang HLURB? Ito ang Housing and Land Use Regulatory Board, ang ahensya ng gobyerno na nangangasiwa sa mga usapin tungkol sa pabahay at pagpapaunlad ng lupa.

    Ang kasong ito ay nagpapaalala sa mga developer na kailangang tuparin ang kanilang mga pangako at sundin ang batas. Sa kabilang banda, nagbibigay ito ng aral sa mga bumibili na alamin ang kanilang mga karapatan at huwag mag-atubiling ipaglaban ang mga ito.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paggamit ng hatol na ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Gina Lefebre, et al. v. A Brown Company, Inc., G.R. No. 224973, September 27, 2017

  • Nadelay ang Condo? Alamin ang Iyong Karapatan Bilang Buyer Ayon sa Batas!

    Karapatan Mo sa Refund at Interes Kapag Na-delay ang Turnover ng Condo Unit Mo

    G.R. No. 212689, August 06, 2014

    INTRODUKSYON

    Imagine, excited ka nang lumipat sa pinapangarap mong condo unit. Binayaran mo ang downpayment, naghulog buwan-buwan, pero lumipas ang petsa ng turnover, wala pa rin. Hindi lang ‘yan, nalaman mo pa na mas maliit pala ang unit kaysa sa napagkasunduan. Ano ang gagawin mo? Sa kasong ECE Realty and Development, Inc. v. Haydyn Hernandez, ipinakita ng Korte Suprema na may proteksyon ang batas para sa mga buyer ng condo na biktima ng delayed turnover at iba pang problema sa proyekto.

    Ang kasong ito ay tungkol kay Haydyn Hernandez na bumili ng condo unit sa ECE Realty. Na-delay ang turnover, at nang siyasatin niya, mas maliit pa ang unit kaysa sa kontrata. Nagsampa siya ng reklamo at umabot ito sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong dito: Ano ang karapatan ng isang buyer kapag hindi natupad ng developer ang kanilang pangako sa kontrata?

    ANG LIGAL NA KONTEKSTO

    Ang proteksyon sa mga bumibili ng lote at condo sa Pilipinas ay nakasaad sa Presidential Decree No. 957 (PD 957), o mas kilala bilang “Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.” Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga mamimili laban sa mga mapanlinlang na developer at tiyakin na matutupad ang mga pangako sa kanila.

    Ayon sa Seksyon 23 ng PD 957, na pinamagatang “Non-Forfeiture of Payments”:

    Sec. 23. Non-Forfeiture of Payments. No installment payment made by a buyer in a subdivision or condominium project for the lot or unit he contracted to buy shall be forfeited in favor of the owner or developer when the buyer, after due notice to the owner or developer, desists from further payment due to the failure of the owner or developer to develop the subdivision or condominium project according to the approved plans and within the time limit for complying with the same. Such buyer may, at his option, be reimbursed the total amount paid including amortization interests but excluding delinquency interests, with interest thereon at the legal rate.

    Ibig sabihin, kung hindi natapos ng developer ang proyekto ayon sa plano at sa takdang panahon, at nagbigay ng abiso ang buyer, hindi mawawala ang mga bayad na niya. May karapatan pa siyang huminto sa pagbabayad at mabawi ang lahat ng binayad niya, kasama ang interes.

    Bukod pa rito, mahalaga ring banggitin ang Artikulo 2209 ng Civil Code tungkol sa interes sa mga obligasyon na pagbabayad ng pera. Kung ang isang obligasyon ay hindi natupad sa takdang panahon, at ito ay pagbabayad ng pera, ang danyos ay ang pagbabayad ng interes. Kung walang napagkasunduang interes, ang legal na interes ay anim na porsyento (6%) kada taon.

    Sa kaso ng Eastern Shipping Lines, Inc. v. Court of Appeals, nilinaw ng Korte Suprema ang patakaran sa pagpataw ng interes. Para sa mga kasong hindi pautang o forbearance ng pera, ang interes na 6% kada taon ay ipapataw mula sa petsa ng demand, judisyal man o extrajudicial. Kapag naging pinal na ang desisyon ng korte at may obligasyon pa ring bayaran ang pera, ang interes ay magiging 12% kada taon noon, ngunit ngayon, ayon sa Bangko Sentral ng Pilipinas, muli itong 6% kada taon mula Hulyo 1, 2013.

    PAGSUSURI SA KASO NG ECE REALTY VS. HERNANDEZ

    Si Haydyn Hernandez ay bumili ng condo unit sa Harrison Mansion mula sa ECE Realty. Noong 1997, nagbayad siya ng reservation fee at downpayment. Sa kontrata, napangakuan siyang matatapos ang unit sa Disyembre 31, 1999.

    Lumipas ang 1999, hindi pa rin tapos ang unit. Nalaman pa ni Hernandez na 26 square meters lang pala ang unit, imbes na 30 square meters na napagkasunduan. Humiling siya ng bawas sa presyo, pero ang gusto ng ECE Realty, bayaran niya ang balanse kasama ang interes.

    Taong 2005, nabalitaan ni Hernandez na naibenta na pala sa iba ang unit niya. Kaya nagsampa siya ng reklamo sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) para pabayaran siya ng danyos at ibalik ang binayad niya.

    Sa HLURB Regional Office, nanalo si Hernandez. Pinag-utos na ibalik sa kanya ang P452,551.65 na binayad niya, kasama ang legal na interes, danyos мораl, danyos exemplary, at attorney’s fees.

    Umapela ang ECE Realty sa HLURB Board of Commissioners, Office of the President (OP), at Court of Appeals (CA), ngunit pawang natalo sila. Sa CA, pinagtibay ang desisyon ng OP na ibalik kay Hernandez ang binayad niya, ngunit binawasan ang danyos moral at exemplary. Nagdagdag pa ng 12% interes kada taon mula sa pagiging pinal ng desisyon.

    Dinala ng ECE Realty ang kaso sa Korte Suprema. Ang argumento nila, hindi naman daw rescission at refund ang hiningi ni Hernandez, kundi bawas presyo lang. Sabi pa nila, mali raw ang pagpataw ng interes mula sa simula ng kaso, dapat daw ay mula lang sa pagiging pinal ng desisyon.

    Ngunit hindi pumayag ang Korte Suprema. Ayon sa Korte, maliwanag na lumabag ang ECE Realty sa kontrata dahil hindi nila na-deliver ang unit sa takdang panahon at mas maliit pa ito. Binigyang-diin ng Korte ang Seksyon 23 ng PD 957 na nagpoprotekta sa mga buyer sa ganitong sitwasyon.

    Sabi ng Korte Suprema:

    “The CA found that the respondent duly notified ECE that he was suspending his subsequent amortizations because of the delayed delivery of Unit 808. The CA then ruled that under P.D. No. 957, when the owner of the subdivision or condominium fails to develop the same according to the plan within the period agreed, the buyer, after notifying the owner, may desist from paying the balance, and may demand the reimbursement of all that he has paid.”

    Tungkol naman sa interes, sinabi ng Korte na tama ang pagpataw ng 6% interes kada taon mula sa petsa ng pagsampa ng reklamo hanggang sa maging pinal ang desisyon. Ngunit binago nila ang 12% interes mula sa pagiging pinal ng desisyon, at ginawa itong 6% na lamang, alinsunod sa bagong patakaran ng Bangko Sentral ng Pilipinas.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ano ang ibig sabihin ng desisyong ito para sa mga bumibili at nagbebenta ng condo?

    Para sa mga Buyers: Kung na-delay ang turnover ng condo unit mo, o may iba pang problema sa proyekto, huwag matakot na ipaglaban ang iyong karapatan. Ayon sa PD 957, may karapatan kang huminto sa pagbabayad, bawiin ang lahat ng binayad mo, at makatanggap ng interes. Siguraduhing magpadala ng pormal na abiso sa developer tungkol sa problema at intensyon mong ihinto ang pagbabayad.

    Para sa mga Developers: Mahalagang tuparin ang mga pangako sa kontrata, lalo na ang takdang panahon ng turnover at ang sukat ng unit. Ang paglabag sa kontrata ay maaaring magresulta sa pag-refund sa buyer kasama ang interes, at iba pang danyos.

    Mahahalagang Aral Mula sa Kaso:

    • Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng PD 957. Protektado ka ng batas laban sa delayed turnover at iba pang paglabag ng developer.
    • Magpadala ng pormal na abiso sa developer. Kung may problema, ipaalam agad sa developer sa pamamagitan ng sulat o email.
    • Dokumentahin ang lahat. Itago ang kontrata, resibo ng bayad, abiso, at iba pang dokumento na may kaugnayan sa transaksyon.
    • Humingi ng legal na payo. Kung komplikado ang sitwasyon, kumonsulta sa abogado para malaman ang pinakamahusay na hakbang na dapat gawin.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang PD 957?
    Sagot: Ito ang Presidential Decree No. 957, batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lote at condo sa Pilipinas. Tinitiyak nito na matutupad ng mga developer ang kanilang mga pangako at hindi mapapahamak ang mga buyer.

    Tanong 2: Ano ang dapat kong gawin kung na-delay ang turnover ng condo unit ko?
    Sagot: Magpadala agad ng pormal na abiso sa developer na nagpapaalam na na-delay ang turnover at gusto mong huminto sa pagbabayad. Humingi ng paliwanag at pag-usapan ang solusyon. Kung hindi maayos ang usapan, maaaring magsampa ng reklamo sa HLURB.

    Tanong 3: May karapatan ba akong humingi ng refund kung na-delay ang turnover?
    Sagot: Oo, ayon sa PD 957, may karapatan kang humingi ng refund ng lahat ng binayad mo kung na-delay ang turnover at nagbigay ka ng abiso sa developer.

    Tanong 4: Magkano ang interes na makukuha ko sa refund?
    Sagot: Ang legal na interes ay 6% kada taon mula sa petsa ng demand hanggang sa maging pinal ang desisyon. Mula sa pagiging pinal ng desisyon hanggang sa mabayaran ka, 6% din ang interes kada taon.

    Tanong 5: Kailangan ko ba ng abogado para ipaglaban ang karapatan ko sa delayed condo?
    Sagot: Hindi naman palaging kailangan, pero makakatulong ang abogado, lalo na kung komplikado ang kaso o ayaw makipag-cooperate ang developer. Ang abogado ay makakapagbigay ng legal na payo at makakatulong sa paghahanda ng reklamo at pagharap sa korte.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa real estate at karapatan ng mga mamimili. Kung may problema ka sa delayed turnover ng condo unit o iba pang legal na katanungan, huwag mag-atubiling kumonsulta sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.




    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Proteksyon ng Mamimili ng Lupa sa Subdivision: Ano ang Iyong Karapatan Laban sa Bangko?

    Ang Proteksyon Mo Bilang Mamimili ng Lupa: Paano Ka Ipinagtatanggol ng PD 957 Laban sa Mortgage ng Developer

    G.R. No. 182128, February 19, 2014 – PHILIPPINE NATIONAL BANK VS. TERESITA TAN DEE, ANTIPOLO PROPERTIES, INC., (NOW PRIME EAST PROPERTIES, INC.) AND AFP-RSBS, INC.

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang bumili ng lote sa subdivision sa pangarap na magkaroon ng sariling tahanan, ngunit kalaunan ay nalaman mong nakasanla pala ito sa bangko dahil sa utang ng developer? Marami ang nabibiktima ng ganitong sitwasyon, kung saan tila mas pinoprotektahan pa ang malalaking institusyon pinansyal kaysa sa ordinaryong mamimili. Ngunit, ayon sa Korte Suprema sa kasong Philippine National Bank vs. Teresita Tan Dee, hindi dapat mangyari ito. Sa kasong ito, nilinaw ng Korte Suprema na ang batas ay mas pinapanigan ang mamimili ng lupa sa subdivision, lalo na kung sila ay nakabayad na nang buo sa kanilang lote, kahit pa nakamortgage ito sa bangko. Ang sentro ng kasong ito ay kung maaaring hadlangan ng isang bangko ang paglilipat ng titulo ng lote sa bumili dahil lamang sa mortgage ng developer, kahit pa bayad na ang lote.

    LEGAL NA KONTEKSTO: ANG PROTEKTADONG MAMIMILI SA ILALIM NG PD 957

    Ang Presidential Decree No. 957, o “Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree,” ay isang batas na isinagawa upang protektahan ang mga mamimili ng lupa at condominium laban sa mga mapagsamantalang developer. Kinikilala ng batas na ito ang kahinaan ng posisyon ng mga indibidwal na bumibili ng lote laban sa malalaking kumpanya ng real estate at mga bangko.

    Mahalagang probisyon ng PD 957 ang Seksyon 25 nito, na nagsasaad:

    “Sec. 25. Issuance of Title. The owner or developer shall deliver the title of the lot or unit to the buyer upon full payment of the lot or unit. No fee, except those required for the registration of the deed of sale in the Registry of Deeds, shall be collected for the issuance of such title. In the event a mortgage over the lot or unit is outstanding at the time of the issuance of the title to the buyer, the owner or developer shall redeem the mortgage or the corresponding portion thereof within six months from such issuance in order that the title over any fully paid lot or unit may be secured and delivered to the buyer in accordance herewith.”

    Malinaw sa probisyong ito na obligasyon ng developer na ibigay ang titulo sa bumibili pagkatapos nitong makabayad nang buo. Kung may mortgage man ang lote, tungkulin pa rin ng developer na tubusin ito upang maibigay ang malinis na titulo sa mamimili. Ang layunin ng batas ay protektahan ang karapatan ng bumili na makakuha ng titulo sa lote na kanyang pinaghirapan at binayaran.

    PAGSUSURI NG KASO: PNB VS. TERESITA TAN DEE

    Sa kasong ito, bumili si Teresita Tan Dee ng lote sa subdivision mula sa Prime East Properties Inc. (PEPI) at nakabayad nang buo. Bago pa man mabayaran ni Dee ang lote, isinanla na ng PEPI ang buong subdivision, kasama ang lote ni Dee, sa Philippine National Bank (PNB) para makautang. Kahit may mortgage na, hindi ito naging hadlang sa pagpapatuloy ng pagbabayad ni Dee hanggang sa makumpleto niya ang kabayaran.

    Nang matapos bayaran ni Dee ang lote, hiniling niya sa PNB na i-release ang titulo para mailipat na sa kanyang pangalan. Ngunit tumanggi ang PNB, dahil nakamortgage pa raw ang lote at hindi pa nababayaran ng PEPI ang utang nito. Napilitan si Dee na magsampa ng reklamo sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) upang mapilitan ang PNB na i-release ang titulo.

    Narito ang mga mahahalagang punto sa naging desisyon ng Korte Suprema:

    • Kontrata sa Pagitan ng PEPI at Dee: Kinilala ng Korte na may kontrata ng bilihan sa pagitan ng PEPI at Dee. Obligasyon ng PEPI na ilipat ang pagmamay-ari ng lote kay Dee kapag nakabayad na ito nang buo.

    • Mortgage ng PEPI sa PNB: Bagama’t may karapatan ang PEPI na isanla ang lote sa PNB noong ito ay pagmamay-ari pa niya, ang mortgage ay hindi dapat makapinsala sa karapatan ni Dee bilang mamimili na nakabayad na nang buo. Ayon sa Korte, “[P.D.] No. 957 cannot totally prevent the owner or developer from mortgaging the subdivision lot or condominium unit when the title thereto still resides in the owner or developer awaiting the full payment of the purchase price by the installment buyer.”

    • Proteksyon ng PD 957 sa Mamimili: Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang PD 957 ay isang batas panlipunan na naglalayong protektahan ang mahihinang mamimili. Kaya naman, kahit na may mortgage ang lote, mas matimbang ang karapatan ni Dee na makakuha ng titulo dahil siya ay isang “innocent lot buyer” na nakabayad na nang buo. Ayon sa Korte, “As between these small lot buyers and the gigantic financial institutions which the developers deal with, it is obvious that the law—as an instrument of social justice—must favor the weak.”

    • Dacion en Pago: Bukod pa rito, binanggit din ng Korte Suprema ang isang Memorandum of Agreement sa pagitan ng PEPI at PNB kung saan isinuko na ng PEPI ang ilang ari-arian sa PNB bilang dacion en pago o kabayaran sa utang. Kasama sa mga isinukong ari-arian ang lote ni Dee. Dahil dito, lalong nawalan ng basehan ang PNB para pigilan ang pag-release ng titulo kay Dee.

    Sa madaling salita, pinanigan ng Korte Suprema si Teresita Tan Dee at inutusan ang PNB na i-release ang mortgage sa lote at ibigay ang titulo kay Dee. Pinagtibay ng Korte ang naunang desisyon ng HLURB, Office of the President, at Court of Appeals.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG DAPAT MONG MALAMAN BILANG MAMIMILI?

    Ang kasong PNB vs. Tan Dee ay nagpapakita ng malinaw na paninindigan ng Korte Suprema sa pagprotekta sa karapatan ng mga mamimili ng lupa sa subdivision. Narito ang ilang mahahalagang aral mula sa kasong ito:

    • PD 957 ang Sandigan Mo: Kung ikaw ay bumili ng lote sa subdivision at nakabayad ka na nang buo, may karapatan kang makuha ang titulo kahit pa nakasanla ito sa bangko dahil sa utang ng developer. Ang PD 957 ang batas na magpoprotekta sa iyo.

    • Alamin ang Status ng Ari-arian: Bago bumili ng lote, mahalagang alamin muna kung may mortgage ba ito o iba pang encumbrance. Maaaring magtanong sa Registry of Deeds o direktang makipag-ugnayan sa developer at bangko.

    • Kumpletuhin ang Bayad: Siguruhing makabayad nang buo sa lote upang mapatibay ang iyong karapatan na makuha ang titulo. Magtago ng lahat ng resibo at dokumento bilang patunay ng iyong pagbabayad.

    • Huwag Matakot Lumaban: Kung sakaling hadlangan ng bangko ang pag-release ng titulo kahit bayad ka na, huwag matakot na magsampa ng reklamo sa HLURB o sa korte. Mayroon kang legal na batayan para ipaglaban ang iyong karapatan.

    MGA MADALAS ITANONG (FAQ)

    1. Tanong: Nakabayad na ako nang buo sa lote ko sa subdivision, pero ayaw i-release ng bangko ang titulo dahil nakamortgage daw ito. Ano ang dapat kong gawin?

      Sagot: Sumulat kaagad sa bangko at sa developer na hinihiling ang pag-release ng titulo, batay sa Seksyon 25 ng PD 957 at sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong PNB vs. Tan Dee. Kung hindi pa rin sila kumilos, maaari kang magsampa ng reklamo sa HLURB.

    2. Tanong: Ano ang HLURB? Paano ako magsasampa ng reklamo doon?

      Sagot: Ang HLURB (Housing and Land Use Regulatory Board) ay ahensya ng gobyerno na nangangasiwa sa mga subdivision at condominium projects. Maaari kang magsampa ng reklamo sa HLURB Regional Office na nakakasakop sa lokasyon ng subdivision.

    3. Tanong: May bayad ba ang pagsasampa ng reklamo sa HLURB?

      Sagot: May administrative fees na kailangang bayaran sa HLURB, ngunit karaniwan ay hindi ito masyadong mahal kumpara sa korte.

    4. Tanong: Gaano katagal bago maresolba ang kaso sa HLURB?

      Sagot: Depende sa complexity ng kaso, ngunit karaniwan ay mas mabilis ang proseso sa HLURB kaysa sa regular na korte.

    5. Tanong: Kailangan ko bang kumuha ng abogado para sa kaso ko sa HLURB?

      Sagot: Hindi mandatory ang abogado sa HLURB, ngunit makakatulong kung mayroon kang abogado upang mas mapalakas ang iyong kaso at magabayan ka sa proseso.

    6. Tanong: Ano ang dacion en pago na binanggit sa kaso?

      Sagot: Ang dacion en pago ay isang paraan ng pagbabayad ng utang kung saan nagbibigay ang may utang ng ari-arian sa kanyang pinagkakautangan bilang kapalit ng pagbabayad ng utang.

    7. Tanong: Paano kung hindi pa ako bayad nang buo sa lote? Protektado rin ba ako ng PD 957?

      Sagot: Oo, protektado ka rin ng PD 957 kahit hindi ka pa bayad nang buo, lalo na sa mga probisyon tungkol sa karapatan mong ipagpatuloy ang pagbabayad at hindi basta-basta mapawalang-bisa ang kontrata mo.

    Nais mo bang masiguro na protektado ang iyong karapatan bilang mamimili ng lupa? Ang ASG Law ay eksperto sa mga usaping real estate at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan dito o sumulat sa hello@asglawpartners.com. Kami sa ASG Law ay handang maging kasangga mo sa pagprotekta ng iyong pinaghirapang ari-arian. Tumawag na!


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Proteksyon Mo Bilang Mamimili ng Kondominyo: Ano ang Gagawin Kapag Naantala ang Proyekto?

    Karapatan Mo sa Refund Kapag Naantala ang Proyekto ng Kondominyo

    G.R. No. 185798, January 13, 2014

    Ang pagbili ng kondominyo ay malaking desisyon at pamumuhunan. Ngunit paano kung ang proyektong pinaglaanan mo ng iyong ipon ay biglang naantala? Marami ang nangangarap magkaroon ng sariling tahanan, kaya’t nakakadismaya kapag ang pangakong tirahan ay hindi natutupad. Sa kasong Fil-Estate Properties, Inc. v. Spouses Ronquillo, nilinaw ng Korte Suprema ang karapatan ng mga mamimili na mabawi ang kanilang ibinayad kapag nabigo ang developer na ituloy ang proyekto sa takdang panahon. Tatalakayin natin ang mahahalagang aral mula sa kasong ito at kung paano ito makakatulong sa iyo bilang mamimili.

    Ano ang Legal na Basehan para Mabawi ang Ibinayad Mo?

    Sa Pilipinas, pinoprotektahan ng batas ang mga bumibili ng lote o unit sa subdivision at kondominyo. Ito ay sa ilalim ng Presidential Decree No. 957, o mas kilala bilang “Subdivision and Condominium Buyer’s Protective Decree.” Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga mamimili laban sa mga mapanlinlang na developer.

    Ayon sa Seksyon 23 ng PD 957, “Non-Forfeiture of Payments. No installment payment made by a buyer in a subdivision or condominium project for the lot or unit he contracted to buy shall be forfeited in favor of the owner or developer when the buyer, after due notice to the owner or developer, desists from further payment due to the failure of the owner or developer to develop the subdivision or condominium project according to the approved plans and within the time limit for complying with the same. Such buyer may, at his option, be reimbursed the total amount paid including amortization interests but excluding delinquency interests, with interest thereon at the legal rate.”

    Malinaw sa probisyong ito na kung nabigo ang developer na ipagpatuloy ang proyekto ayon sa plano at takdang panahon, may karapatan ang mamimili na huminto sa pagbabayad at mabawi ang lahat ng kanyang ibinayad, kasama ang interes.

    Bukod pa rito, nakasaad din sa Article 1191 ng Civil Code ang karapatan sa rescission o pagpapawalang-bisa ng kontrata sa mga reciprocal obligations, kung saan ang isa sa partido ay hindi tumupad sa kanyang obligasyon. Sa kaso ng bentahan ng kondominyo, obligasyon ng developer na itayo at i-develop ang proyekto, at obligasyon naman ng mamimili na magbayad. Kapag hindi natupad ng developer ang kanyang obligasyon, may karapatan ang mamimili na ipawalang-bisa ang kontrata.

    Ang Kwento sa Likod ng Kaso: Ronquillo vs. Fil-Estate

    Ang mag-asawang Ronquillo ay bumili ng kondominyo unit sa Central Park Place Tower na dine-develop ng Fil-Estate Properties, Inc. at Fil-Estate Network, Inc. Nagbayad sila ng reservation fee at buwanang hulog hanggang Setyembre 1998. Ngunit napansin nilang huminto ang konstruksyon. Kahit nakapagbayad na sila ng mahigit P2 milyon, hindi natuloy ang proyekto.

    Dahil dito, sumulat ang mga Ronquillo sa Fil-Estate para humingi ng refund, ngunit hindi sila pinansin. Kaya’t nagdesisyon silang magsampa ng reklamo sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) para mabawi ang kanilang pera, kasama ang danyos.

    Ang Laban sa HLURB, Office of the President, at Court of Appeals

    Sa HLURB, hindi sumagot ang Fil-Estate kaya’t idineklara silang in default. Naglabas ang HLURB ng desisyon na nag-uutos sa Fil-Estate na ibalik sa mga Ronquillo ang P2,198,949.96 na kanilang ibinayad, kasama ang 12% interes kada taon, moral damages, attorney’s fees, at administrative fine.

    Umapela ang Fil-Estate sa HLURB Board of Commissioners, ngunit kinatigan ang desisyon ng Arbiter. Umapela ulit sila sa Office of the President, ngunit muli silang nabigo. Hindi pa rin nagpatinag ang Fil-Estate at dinala ang kaso sa Court of Appeals.

    Sa Court of Appeals, pareho rin ang resulta. Sinang-ayunan ng CA ang desisyon ng HLURB at Office of the President. Binigyang-diin ng CA na ang pagkabigo ng Fil-Estate na ituloy ang proyekto ay sapat na dahilan para magpa-refund ang mga Ronquillo. Hindi rin tinanggap ng CA ang argumento ng Fil-Estate na ang Asian financial crisis ang dahilan ng pagkaantala, dahil hindi raw ito maituturing na fortuitous event o pangyayaring hindi inaasahan.

    Hindi pa rin sumuko ang Fil-Estate at umakyat sila sa Korte Suprema.

    Ang Desisyon ng Korte Suprema: Proteksyon sa Mamimili ang Pangunahin

    Sa Korte Suprema, muling iginiit ng Fil-Estate na walang basehan ang reklamo ng mga Ronquillo dahil hindi naman daw sila nagpakita ng masamang intensyon. Sabi nila, naantala lang ang proyekto dahil sa Asian financial crisis, isang pangyayaring hindi nila kontrolado.

    Ngunit hindi kinatigan ng Korte Suprema ang Fil-Estate. Ayon sa SC, “The non-performance of petitioners’ obligation entitles respondents to rescission under Article 1191 of the New Civil Code… More in point is Section 23 of Presidential Decree No. 957…”

    Dagdag pa ng Korte Suprema, hindi maituturing na fortuitous event ang Asian financial crisis para ma-excuse ang Fil-Estate sa kanilang obligasyon. Binanggit pa ng SC ang nauna nilang desisyon sa kasong Fil-Estate Properties, Inc. v. Spouses Go, kung saan sinabi na ang krisis pinansyal ay “not unforeseeable and beyond the control of a business corporation.”

    Dahil dito, kinatigan ng Korte Suprema ang mga naunang desisyon. Gayunpaman, binago ng SC ang interes mula 12% pababa sa 6%, alinsunod sa BSP Circular No. 799. Pinagtibay rin ng SC ang pagbibigay ng moral damages, attorney’s fees, at administrative fine sa Fil-Estate.

    Sa huli, pinaboran ng Korte Suprema ang mga Spouses Ronquillo at pinatunayan na ang batas ay nasa panig ng mga mamimili.

    Ano ang Praktikal na Aral Mula sa Kaso?

    Ang kasong Fil-Estate v. Ronquillo ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa mga mamimili at developers ng real estate.

    Para sa Mamimili:

    • Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng PD 957. May karapatan kang magpa-refund kung hindi matuloy ang proyekto sa takdang panahon.
    • Huwag matakot magsampa ng reklamo. Kung hindi tumutugon ang developer sa iyong mga hinaing, huwag mag-atubiling dumulog sa HLURB o sa korte.
    • Magtipon ng mga dokumento. Itago ang reservation agreement, resibo ng bayad, at mga komunikasyon sa developer bilang ebidensya.

    Para sa Developers:

    • Tuparin ang pangako sa mga mamimili. Sikaping matapos ang proyekto sa tamang oras at ayon sa plano.
    • Huwag umasa sa “fortuitous event” bilang dahilan. Ang mga negosyo ay inaasahang handa sa iba’t ibang risk, kabilang ang economic crisis.
    • Maging responsable at makipag-ugnayan sa mamimili. Kung may problema sa proyekto, ipaalam agad sa mga mamimili at humanap ng solusyon.

    Mahahalagang Aral:

    • Proteksyon ng Mamimili: Pinoprotektahan ng PD 957 ang mga mamimili ng kondominyo laban sa kapabayaan ng developers.
    • Karapatan sa Refund: May karapatan ang mamimili na magpa-refund kung hindi natuloy ang proyekto dahil sa kapabayaan ng developer.
    • Asian Financial Crisis Hindi Excuse: Hindi maituturing na fortuitous event ang Asian financial crisis para hindi tuparin ang obligasyon sa kontrata.
    • Interes: Ang legal na interes sa refund ay 6% simula 2013 (ayon sa BSP Circular No. 799).

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    Tanong 1: Paano kung sinabi ng developer na naantala ang proyekto dahil sa pandemic o iba pang “force majeure”? Maituturing ba itong valid excuse?

    Sagot: Bawat kaso ay iba. Kailangan suriin kung talagang ang pandemic o “force majeure” ang direktang dahilan ng pagkaantala, at kung ginawa ba ng developer ang lahat para maiwasan ito. Hindi basta-basta tinatanggap ang “force majeure” bilang excuse, lalo na kung ang pagkaantala ay matagal na at walang konkretong aksyon ang developer para ituloy ang proyekto.

    Tanong 2: Ano ang dapat kong gawin kung gusto kong magpa-refund?

    Sagot: Una, sumulat sa developer at pormal na ipaalam ang iyong demand for refund. Kung hindi sila tumugon, maaari kang magsampa ng reklamo sa HLURB. Maghanda ng mga dokumento bilang ebidensya.

    Tanong 3: May deadline ba para magsampa ng reklamo?

    Sagot: Mayroon tinatawag na prescriptive period. Mas mainam na kumunsulta sa abogado para malaman ang specific deadline sa iyong kaso at para matiyak na nasusundan ang tamang proseso.

    Tanong 4: Makukuha ko ba agad ang buong refund?

    Sagot: Hindi agad-agad. Dadaan pa ito sa proseso ng pagdinig sa HLURB o korte. Ngunit sa tulong ng abogado at sapat na ebidensya, mas malaki ang chance na mapaboran ka.

    Tanong 5: Bukod sa refund, pwede pa ba akong humingi ng danyos?

    Sagot: Oo, maaari kang humingi ng moral damages kung napatunayan na nagkaroon ng bad faith o kapabayaan ang developer, at attorney’s fees para sa gastos sa paglilitis.

    Naranasan mo ba ang ganitong problema sa iyong biniling property? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay may mga abogado na bihasa sa real estate law at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Dapat Bang Magtiwala sa Bangko? Mataas na Diligence sa Housing Loan Ayon sa Korte Suprema

    Responsibilidad ng Bangko: Mataas na Diligence sa Housing Loan

    G.R. No. 170942, August 28, 2013


    Sa mundo ng pananalapi, inaasahan natin ang ating mga bangko na maging mapagkakatiwalaan at maingat, lalo na pagdating sa ating mga pangarap na tahanan. Ngunit paano kung ang bangko mismo ang maging sanhi ng problema sa ating housing loan? Ito ang sentro ng kaso ng Comsavings Bank vs. Spouses Capistrano, kung saan tinalakay ng Korte Suprema ang responsibilidad ng mga bangko na magpakita ng pinakamataas na antas ng diligence sa kanilang pakikitungo sa mga kliyente, lalo na sa mga programang pabahay ng gobyerno.

    Introduksyon: Pangako ng Bahay, Pahirap na Transaksyon

    Isipin na lamang ang mag-asawang Danilo at Estrella Capistrano, sabik na sabik magpatayo ng kanilang bahay sa Cavite. Sa kanilang paghahangad na matupad ang pangarap, lumapit sila sa Unified Home Lending Program (UHLP) ng gobyerno, sa tulong ng Comsavings Bank (ngayon ay GSIS Family Bank) bilang originating bank. Ngunit ang inaasahang tulong ay nauwi sa bangungot. Bagamat naaprubahan ang kanilang loan at naibigay na ang pondo sa builder, ang bahay ay hindi natapos at puno pa ng depekto. Ang tanong, may pananagutan ba ang bangko sa kapabayaan na ito?

    Legal na Batayan: Artikulo 20 at 1170 ng Civil Code

    Ang desisyon ng Korte Suprema ay nakabatay sa mahalagang prinsipyo ng batas sibil, partikular na sa Artikulo 20 at Artikulo 1170 ng Civil Code. Ayon sa Artikulo 20, “Every person who, contrary to law, willfully or negligently causes damage to another, shall indemnify the latter for the same.” Ito ay nangangahulugan na kung ang isang tao ay nagdulot ng kapinsalaan sa iba dahil sa kapabayaan, dapat siyang magbayad ng danyos.

    Kaugnay nito, sinasabi naman sa Artikulo 1170, “Those who in the performance of their obligations are guilty of fraud, negligence, or delay, and those who in any manner contravene the tenor thereof, are liable for damages.” Ipinapakita nito na ang kapabayaan sa pagtupad ng obligasyon ay may kaakibat na pananagutan.

    Sa konteksto ng mga bangko, ang “highest degree of diligence” ay hindi lamang basta pag-iingat, kundi pinakamataas na antas ng pag-iingat at propesyonalismo. Ito ay dahil ang negosyo ng pagbabangko ay “imbued with public interest,” ibig sabihin, malaki ang epekto nito sa publiko at sa ekonomiya. Kaya naman, mas mataas ang inaasahang standard mula sa kanila kumpara sa ordinaryong negosyo. Halimbawa, sa pangangalaga ng pera ng depositor, o sa pagproseso ng loan, dapat walang kapabayaang mangyari.

    Ang kapabayaan na hindi lamang basta pagkakamali, kundi “gross negligence”, ay mas malala pa. Ito ay kawalan ng kahit katiting na pag-iingat, isang “conscious indifference to consequences.” Kung ang bangko ay nagpakita ng ganitong klaseng kapabayaan, mas lalong mabigat ang kanilang pananagutan.

    Ang Kwento ng Kaso: Mula Pangarap na Bahay Hanggang Reklamo

    Balikan natin ang mag-asawang Capistrano. Para makakuha ng housing loan, kinailangan nilang dumaan sa Comsavings Bank, isang originating bank para sa UHLP. Pinadali ng builder na GCB Builders ang kanilang aplikasyon. Bilang bahagi ng proseso, pinapirmahan sila ng bangko ng “certificate of house completion and acceptance” kahit hindi pa nagsisimula ang konstruksyon! Ito ay ginawa umano para “hindi na sila pabalik-balik.”

    Naaprubahan ang loan, at naibigay ang pera sa GCB Builders. Ngunit lumipas ang mga buwan, hindi pa rin tapos ang bahay. Nang magreklamo ang mag-asawa, nadiskubre nila na peke pala ang mga dokumentong isinumite ng bangko sa NHMFC (National Home Mortgage Finance Corporation), ang ahensya ng gobyerno na nagpapatupad ng UHLP. Kabilang dito ang mga larawan ng “tapos” na bahay, na hindi naman tumutugma sa realidad.

    Nagsampa ng kaso ang mag-asawa laban sa GCB Builders at Comsavings Bank sa Regional Trial Court (RTC). Nagdesisyon ang RTC pabor sa mag-asawa, at pinanagot ang bangko at ang builder. Umapela ang bangko sa Court of Appeals (CA), ngunit kinatigan ng CA ang RTC, bagamat inalis ang pananagutan ng NHMFC. Hindi pa rin sumuko ang bangko at umakyat pa sa Korte Suprema.

    Sa Korte Suprema, binigyang-diin ang kapabayaan ng Comsavings Bank. Ayon sa Korte:

    “There is no question that Comsavings Bank was grossly negligent in its dealings with respondents because it did not comply with its legal obligation to exercise the required diligence and integrity… Yet, it made respondents sign the certificate (through Estrella Capistrano… ) despite the construction of the house not yet even starting. Its act was irregular per se because it contravened the purpose of the certificate. Worse, the pre-signing of the certificate was fraudulent because it was thereby enabled to gain in the process the amount of P17,306.83…”

    Dagdag pa ng Korte:

    “Had Comsavings Bank complied with its duty of observing the highest degree of diligence, it would have checked first whether the pictures carried the signatures of respondents on their dorsal sides, and whether the house depicted on the pictures was really the house of respondents, before releasing the proceeds of the loan to GCB Builders and before submitting the pictures to NHMFC for the reimbursement.”

    Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng CA, at pinanagot ang Comsavings Bank kasama ang GCB Builders sa danyos na idinulot sa mag-asawang Capistrano.

    Praktikal na Implikasyon: Aral para sa Bangko at Publiko

    Ang kasong ito ay nagbibigay ng malinaw na mensahe: hindi dapat basta-basta magtiwala sa bangko. Bagamat inaasahan ang mataas na antas ng serbisyo mula sa kanila, mahalaga pa rin ang pagiging mapanuri at maingat ng publiko.

    Para sa mga bangko, ang kasong ito ay isang babala. Hindi sapat ang basta sumunod sa proseso. Kailangan nilang tiyakin na ang kanilang mga transaksyon ay tapat, maingat, at hindi nakakapinsala sa kanilang mga kliyente. Ang kapabayaan, lalo na kung gross negligence, ay may mabigat na pananagutan.

    Para sa publiko, lalo na sa mga umaasa sa housing loan, ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral:

    • Basahing mabuti ang lahat ng dokumento bago pumirma. Huwag basta magtiwala sa sinasabi ng bangko, lalo na kung pinapipirmahan ka ng dokumento na hindi pa dapat pirmahan.
    • Maging mapanuri sa proseso ng loan. Kung may kahina-hinalang pangyayari, magtanong at mag-imbestiga.
    • Huwag mag-atubiling magreklamo kung may kapabayaan o panloloko. May karapatan kang protektahan ang iyong interes.

    Mahahalagang Aral Mula sa Kaso:

    • Mataas na Diligence ng Bangko: Ang bangko ay may tungkuling magpakita ng pinakamataas na antas ng diligence sa lahat ng transaksyon, lalo na sa housing loan.
    • Pananagutan sa Kapabayaan: Ang gross negligence ng bangko ay may kaakibat na pananagutan para sa danyos na idinulot sa kliyente.
    • Proteksyon ng Konsumer: May karapatan ang publiko na umasa sa tapat at maingat na serbisyo mula sa mga bangko.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    1. Ano ang ibig sabihin ng “highest degree of diligence” para sa bangko?
    Ito ay nangangahulugan ng pinakamataas na antas ng pag-iingat, propesyonalismo, at katapatan na inaasahan mula sa mga bangko dahil sa kanilang mahalagang papel sa ekonomiya at sa tiwala ng publiko.

    2. Ano ang “Unified Home Lending Program (UHLP)”?
    Ito ay programa ng gobyerno na naglalayong tulungan ang mga Pilipino na magkaroon ng sariling bahay sa pamamagitan ng housing loan.

    3. Ano ang papel ng “originating bank” sa UHLP?
    Ang originating bank, tulad ng Comsavings Bank sa kasong ito, ang siyang unang humaharap sa aplikante ng loan, nagpoproseso ng aplikasyon, at nagpapalabas ng pondo sa simula.

    4. Ano ang dapat gawin kung pinapipirmahan ako ng bangko ng dokumento na hindi pa kumpleto o hindi pa dapat pirmahan?
    Huwag pumirma agad. Tanungin ang bangko kung bakit kailangan pirmahan ito. Basahing mabuti ang dokumento at tiyaking naiintindihan mo ito. Kung hindi ka komportable, huwag pumirma at kumonsulta sa abogado.

    5. Anong klaseng danyos ang maaaring makuha kung mapatunayang nagpabaya ang bangko?
    Maaaring makakuha ng moral damages (para sa emotional distress), exemplary damages (para magsilbing aral sa iba), temperate damages (kung may pinansyal na perwisyo pero hindi masukat nang eksakto), actual damages (kung may konkretong pinansyal na lugi na mapapatunayan), at attorney’s fees.

    6. Paano ako makakakuha ng legal na tulong kung may problema ako sa bangko?
    Maaaring kumonsulta sa abogado na eksperto sa batas sa pagbabangko at consumer protection. Ang ASG Law ay may mga abogado na may kaalaman at karanasan sa ganitong uri ng kaso.

    May problema ba sa iyong housing loan? Huwag mag-atubiling humingi ng tulong legal. Ang ASG Law ay handang tumulong sa iyo. Makipag-ugnayan sa amin ngayon para sa konsultasyon!

    Email: hello@asglawpartners.com
    Contact: dito




    Source: Supreme Court E-Library

    This page was dynamically generated

    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Kontrata sa Lupa: Valid Pa Ba Kahit Walang Lisensya ang Developer? – ASG Law

    Kontrata sa Lupa: Hindi Awtomatikong Nawawalang Bisa Kahit Walang Lisensya ang Developer

    G.R. No. 176289, April 08, 2013 – MOLDEX REALTY, INC. VS. FLORA A. SABERON

    Ang pagbili ng lupa o bahay ay isa sa pinakamalaking desisyon pinansyal na gagawin ng isang Pilipino. Kaya naman, mahalagang siguruhin na ang transaksyon ay legal at protektado ang karapatan ng bumibili. Ngunit paano kung nalaman mong ang developer na pinagbilhan mo ay walang lisensya noong panahon ng bentahan? Nawawalan ba ng bisa ang kontrata mo?

    Sa kaso ng Moldex Realty, Inc. v. Flora A. Saberon, nilinaw ng Korte Suprema ang mahalagang puntong ito. Bagama’t may mga parusa ang batas para sa mga developer na nagbebenta nang walang lisensya, hindi nangangahulugan ito na awtomatikong mawawalan ng bisa ang kontrata sa pagitan ng developer at ng bumibili. Ang kasong ito ay nagbibigay-linaw sa karapatan ng mga bumibili ng lupa at nagtuturo ng mahalagang aral tungkol sa proteksyon sa ilalim ng batas.

    Legal na Konteksto: PD 957 at Maceda Law

    Ang kasong ito ay umiikot sa Presidential Decree No. 957 (PD 957), o ang “Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree,” at Republic Act No. 6552 (RA 6552), mas kilala bilang “Maceda Law.” Ang PD 957 ay nilikha upang protektahan ang mga bumibili ng lote sa subdivision at condominium laban sa mga mapanlinlang na developer. Ayon sa Seksiyon 5 ng PD 957:

    Section 5. License to sell. Such owner or dealer to whom has been issued a registration certificate shall not, however, be authorized to sell any subdivision lot or condominium unit in the registered project unless he shall have first obtained a license to sell the project within two weeks from the registration of such project.

    Ibig sabihin, bago magbenta ng lote o condominium unit, kailangan munang magkaroon ng “license to sell” ang isang developer mula sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB). Ang lisensyang ito ay garantiya na ang developer ay sumusunod sa mga regulasyon at may kakayahang tuparin ang kanilang pangako sa mga mamimili.

    Bukod dito, binanggit din sa kaso ang Seksiyon 17 ng PD 957 na nag-uutos sa mga developer na irehistro ang kontrata sa Register of Deeds. Layunin nito na magkaroon ng pampublikong rekord ng transaksyon at maprotektahan ang karapatan ng bumibili laban sa mga third party.

    Samantala, ang Maceda Law naman ay partikular na nagpoprotekta sa mga bumibili ng property sa installment plan. Nagbibigay ito ng ilang karapatan sa bumibili kung sakaling siya ay mahinto sa pagbabayad, tulad ng grace period at cash surrender value. Mahalaga ang Maceda Law sa kasong ito dahil ito ang naging basehan ng Korte Suprema sa pagpabor sa bumibili, kahit pa valid ang kontrata.

    Pagbusisi sa Kaso: Moldex Realty vs. Saberon

    Nagsimula ang kaso nang mag-interes si Flora Saberon na bumili ng lote sa subdivision na dine-develop ng Moldex Realty, Inc. Noong 1992, nag-apply siya para magpa-reserve ng lote at nagbayad ng paunang halaga. Ang presyo ng lote ay P396,000 kung cash, ngunit mas mataas kung installment, na umabot sa P583,498.20. Pinili ni Flora ang installment at nagsimulang magbayad mula 1992 hanggang 1996, umabot ang kabuuang bayad niya sa P375,295.49.

    Ngunit nagkaproblema nang makatanggap si Flora ng mga notice mula sa Moldex na nagpapaalala sa kanya na i-update ang kanyang account. Laking gulat niya nang malaman na ang utang niya ay lumobo nang husto. Dahil dito, kinansela ng Moldex ang kontrata at sinabing forfeited na ang lahat ng bayad ni Flora.

    Nagdemanda si Flora sa HLURB, sinasabing void ang kontrata dahil wala pang lisensya ang Moldex noong ibenta sa kanya ang lote. Inireklamo rin niya ang hindi pagpaparehistro ng kontrata at ang umano’y panlolobo ng kanyang utang.

    Sa desisyon ng HLURB Arbiter, kinatigan si Flora. Idineklara nilang walang bisa ang kontrata dahil lumabag nga ang Moldex sa PD 957 sa pagbebenta nang walang lisensya. Inutusan ang Moldex na ibalik ang lahat ng binayad ni Flora, may interes pa, at magbayad ng attorney’s fees at multa.

    Umapela ang Moldex sa HLURB Board of Commissioners, ngunit kinatigan din ang desisyon ng Arbiter. Pumunta rin ang kaso sa Office of the President (OP) at Court of Appeals (CA), ngunit pareho ang naging resulta: pabor kay Flora.

    Ngunit nang umakyat na sa Korte Suprema ang kaso, nagbago ang ihip ng hangin. Dito sinabi ng Korte Suprema na:

    A review of the relevant provisions of P.D. 957 reveals that while the law penalizes the selling of subdivision lots and condominium units without prior issuance of a Certificate of Registration and License to Sell by the HLURB, it does not provide that the absence thereof will automatically render a contract, otherwise validly entered, void.

    Ayon sa Korte Suprema, bagama’t may parusa ang pagbebenta nang walang lisensya, hindi naman sinasabi sa PD 957 na awtomatikong magiging void ang kontrata. Ang parusa ay multa at iba pang administrative sanctions, ngunit hindi invalidation ng kontrata mismo.

    Dagdag pa ng Korte Suprema tungkol sa hindi pagpaparehistro ng kontrata:

    Extrapolating the ratio decidendi in Co Chien, thus, non-registration of an instrument of conveyance will not affect the validity of a contract to sell. It will remain valid and effective between the parties thereto as under PD 1529 or The Property Registration Decree, registration merely serves as a constructive notice to the whole world to bind third parties.

    Kaya naman, bagama’t hindi void ang kontrata, hindi rin naman pinabayaan ng Korte Suprema si Flora. Inapela nila ang Maceda Law. Dahil nakapagbayad na si Flora ng mahigit dalawang taon, may karapatan siya sa refund kahit pa siya ay nag-default sa pagbabayad. Ayon sa Maceda Law, entitled si Flora sa “cash surrender value” na katumbas ng 50% ng kabuuang bayad niya.

    Kaya sa huli, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at iniutos sa Moldex na ibalik kay Flora ang 50% ng kanyang binayad, na P187,647.75.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Leksyon Dito?

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahalagang leksyon, lalo na sa mga bumibili at nagbebenta ng lupa:

    1. Hindi porke walang lisensya ang developer, void na agad ang kontrata. Bagama’t may parusa para sa developer, mananatiling valid ang kontrata. Ngunit hindi ito nangangahulugan na okay lang magpabaya ang developer sa pagkuha ng lisensya.
    2. Protektado pa rin ang bumibili sa ilalim ng Maceda Law. Kahit pa valid ang kontrata at nag-default ang bumibili, kung nakapagbayad na siya ng mahigit dalawang taon, may karapatan pa rin siya sa refund.
    3. Mahalaga pa rin ang due diligence. Bago bumili ng lupa, alamin muna kung rehistrado ang developer at may lisensya itong magbenta. Huwag basta magtiwala sa pangako.
    4. Para sa mga developer, sumunod sa batas. Kumuha ng lisensya bago magbenta at irehistro ang mga kontrata. Hindi porke hindi void ang kontrata ay pwede nang balewalain ang regulasyon.

    Mahahalagang Aral Mula sa Kaso

    • Kontrata ay Valid Pa Rin: Ang kawalan ng lisensya ng developer ay hindi awtomatikong nagpapawalang-bisa sa kontrata.
    • Proteksyon ng Maceda Law: Ang mga bumibili sa installment plan ay may proteksyon pa rin kahit nag-default, lalo na kung nakapagbayad na ng mahigit dalawang taon.
    • Due Diligence Para sa Bumibili: Suriin ang kredibilidad at legalidad ng developer bago bumili.
    • Compliance Para sa Developer: Sundin ang batas at kumuha ng lisensya para iwas-problema at mapanatag ang mga bumibili.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang Presidential Decree 957?
    Sagot: Ito ang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lote sa subdivision at condominium. Ito ay nagtatakda ng mga regulasyon para sa mga developer at nagbibigay ng karapatan sa mga mamimili.

    Tanong 2: Ano ang Maceda Law?
    Sagot: Ito ang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa installment plan. Nagbibigay ito ng grace period at cash surrender value sa mga bumibili na nag-default sa pagbabayad.

    Tanong 3: Kung walang lisensya ang developer noong binili ko ang lote, void ba ang kontrata ko?
    Sagot: Hindi awtomatiko. Ayon sa kasong Moldex vs. Saberon, mananatiling valid ang kontrata. Ngunit may parusa pa rin sa developer dahil sa paglabag sa PD 957.

    Tanong 4: Ano ang ibig sabihin ng “cash surrender value” sa Maceda Law?
    Sagot: Ito ang halaga ng pera na dapat ibalik sa bumibili kung kinansela ang kontrata dahil sa default pagkatapos makapagbayad ng mahigit dalawang taon. Sa unang limang taon, ito ay 50% ng kabuuang bayad.

    Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin bago bumili ng lote o condominium?
    Sagot: Magsagawa ng due diligence. Alamin kung rehistrado ang developer sa HLURB at kung may lisensya itong magbenta. Basahin nang mabuti ang kontrata bago pumirma.

    Tanong 6: Kung nagkaproblema ako sa developer, saan ako pwedeng lumapit?
    Sagot: Pwede kang lumapit sa HLURB para magreklamo o mag-file ng kaso laban sa developer.

    Naranasan mo ba ang ganitong sitwasyon? Kung kailangan mo ng legal na payo o representasyon sa usapin ng real estate at kontrata, ang ASG Law ay handang tumulong. Eksperto kami sa batas real estate at consumer protection. Makipag-ugnayan sa amin para sa konsultasyon. Mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Pagpapawalang-bisa ng Kontrata sa Bentahan ng Lupa: Ano ang mga Karapatan Mo Bilang Mamimili?

    Pagpapawalang-bisa ng Kontrata sa Bentahan ng Lupa: Kailan Mo Ito Maaaring Gawin?

    Gotesco Properties, Inc. vs. Spouses Eugenio and Angelina Fajardo, G.R. No. 201167, February 27, 2013

    INTRODUKSYON

    Maraming Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling lupa o bahay. Ngunit, hindi lahat ng transaksyon sa real estate ay nagiging maayos. May mga pagkakataon na ang developer ay hindi tumutupad sa kanilang pangako, tulad ng hindi pagbibigay ng titulo matapos mabayaran ang buong halaga ng lupa. Sa ganitong sitwasyon, ano ang maaaring gawin ng mamimili? Maaari bang ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang pera? Ang kasong Gotesco Properties, Inc. vs. Spouses Fajardo ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng mamimili sa ganitong sitwasyon.

    Sa kasong ito, bumili ang mag-asawang Fajardo ng lote sa Gotesco Properties, Inc. (GPI) sa pamamagitan ng isang kontrata na bentahan. Binayaran nila ang buong halaga, ngunit hindi naibigay ng GPI ang titulo ng lupa. Dahil dito, nagsampa ng kaso ang mga Fajardo para ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang kanilang pera. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung may karapatan ba ang mga Fajardo na ipawalang-bisa ang kontrata dahil sa hindi pagtupad ng GPI sa kanilang obligasyon.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang transaksyon sa kasong ito ay sakop ng Presidential Decree No. 957 (PD 957), o “The Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.” Ang PD 957 ay batas na naglalayong protektahan ang mga mamimili ng lote o condominium unit laban sa mga developer na hindi tumutupad sa kanilang mga pangako at obligasyon.

    Ayon sa Seksyon 25 ng PD 957, malinaw ang obligasyon ng developer na magbigay ng titulo sa mamimili pagkatapos nitong mabayaran ang buong halaga ng lote. Narito ang sipi ng probisyon:

    Sec. 25. Issuance of Title. Ang nagmamay-ari o developer ay dapat magbigay ng titulo ng lote o unit sa bumibili pagkatapos mabayaran ang buong halaga ng lote o unit. Walang bayad, maliban sa mga kinakailangan para sa rehistrasyon ng deed of sale sa Registry of Deeds, ang dapat kolektahin para sa pag-isyu ng naturang titulo. Kung may mortgage sa lote o unit sa oras ng pag-isyu ng titulo sa bumibili, dapat tubusin ng may-ari o developer ang mortgage o ang kaukulang bahagi nito sa loob ng anim na buwan mula sa naturang pag-isyu upang ang titulo sa anumang ganap na bayad na lote o unit ay makuha at maihatid sa bumibili alinsunod dito. (Diin idinagdag.)

    Bukod pa rito, ang Article 1191 ng Civil Code ay nagbibigay ng karapatan sa isang partido na ipawalang-bisa ang kontrata kung ang kabilang partido ay hindi tumupad sa kanyang obligasyon. Ito ay tinatawag na “reciprocal obligations,” kung saan ang obligasyon ng isang partido ay katumbas ng obligasyon ng kabilang partido. Sa kaso ng kontrata sa bentahan ng lupa, ang obligasyon ng mamimili ay magbayad, at ang obligasyon ng developer ay magbigay ng titulo at lupa.

    Narito ang sipi ng Article 1191 ng Civil Code:

    ART. 1191. The power to rescind obligations is implied in reciprocal ones, in case one of the obligors should not comply with what is incumbent upon him.

    The injured party may choose between the fulfillment and the rescission of the obligation, with the payment of damages in either case. He may also seek rescission, even after he has chosen fulfillment, if the latter should become impossible.

    The court shall decree the rescission claimed, unless there be just cause authorizing the fixing of a period.

    This is understood to be without prejudice to the rights of third persons who have acquired the thing, in accordance with articles 1385 and 1388 and the Mortgage Law.

    Sa madaling salita, kung hindi tumupad ang developer sa kanyang obligasyon na magbigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga, may karapatan ang mamimili na ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang kanyang ibinayad, kasama ang danyos.

    PAGSUSURI NG KASO

    Ang Kuwento ng Kaso

    Noong 1995, bumili ang mag-asawang Fajardo ng lote mula sa GPI sa Evergreen Executive Village sa Caloocan City sa pamamagitan ng kontrata na bentahan. Nangako ang GPI na magbibigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga. Buwan-buwan nagbayad ang mga Fajardo hanggang sa tuluyang nabayaran nila ang buong halaga noong Enero 17, 2000.

    Matapos ang buong pagbabayad, umasa ang mga Fajardo na ibibigay na ng GPI ang titulo. Ngunit, hindi ito nangyari. Paulit-ulit silang sumulat at nakipag-usap sa GPI, humihingi ng titulo, ngunit wala pa rin. Mula 2000 hanggang 2006, naghintay ang mga Fajardo. Dahil sa walang katiyakan, noong 2006, nagsampa sila ng reklamo sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) laban sa GPI, humihingi na ipatupad ang kontrata o kaya’y ipawalang-bisa ito at ibalik ang kanilang pera.

    Depensa ng GPI, hindi raw nila maibigay ang titulo dahil may problema sa teknikal na deskripsyon ng mother title ng lupa. Sinabi pa nila na hindi raw nila kontrolado ang sitwasyon dahil naapela pa raw sa korte ang kaso tungkol sa teknikal na deskripsyon. Dagdag pa nila, nalutas na raw nila ang problema sa Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) na nagpaharang sa titulo.

    Ang Desisyon ng HLURB, Office of the President, at Court of Appeals

    Nanalo ang mga Fajardo sa HLURB. Ayon sa HLURB, obligasyon ng GPI na magbigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga. Dahil hindi ito nagawa ng GPI, may substantial breach ng kontrata, kaya tama lang na ipawalang-bisa ito. Inutusan ng HLURB ang GPI na ibalik ang pera ng mga Fajardo, kasama ang interes, danyos, at bayad sa abogado.

    Umapela ang GPI sa HLURB Board of Commissioners, ngunit pinagtibay ang desisyon ng HLURB-ENCRFO. Muling umapela ang GPI sa Office of the President (OP), ngunit muling natalo. Pinagtibay rin ng OP ang desisyon ng HLURB.

    Umapela pa rin ang GPI sa Court of Appeals (CA). Pinagtibay ng CA ang desisyon ng OP, ngunit binago ang halaga na dapat ibalik sa mga Fajardo. Ayon sa CA, dapat ibalik ng GPI ang prevailing market value ng lupa, hindi lang ang orihinal na presyo. Binanggit ng CA ang kaso ng Solid Homes vs. Tan, kung saan sinabi ng Korte Suprema na hindi makatarungan na ibalik lang ang orihinal na presyo kung tumaas na ang halaga ng lupa sa paglipas ng panahon.

    Ang Desisyon ng Korte Suprema

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng CA, maliban sa pagtanggal ng personal na pananagutan ng mga individual petitioners (mga opisyal ng GPI). Ayon sa Korte Suprema, tama ang CA na nagdesisyon na may karapatan ang mga Fajardo na ipawalang-bisa ang kontrata dahil sa substantial breach ng GPI. Hindi katanggap-tanggap ang depensa ng GPI na hindi nila kontrolado ang sitwasyon. Masyadong matagal na ang panahon mula nang mabayaran ang buong halaga (2000) hanggang sa magsampa ng kaso ang mga Fajardo (2006), ngunit wala pa ring titulo.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng PD 957 sa pagprotekta sa mga mamimili. Sinabi ng Korte Suprema na dapat ibalik sa mga Fajardo ang prevailing market value ng lupa para hindi sila malugi at para hindi naman magpayaman ang GPI sa kapinsalaan ng mga mamimili.

    Sipi mula sa Desisyon ng Korte Suprema:

    “Hindi maitatanggi na malaking paglabag sa kontrata ang ginawa ng GPI sa kontrata nito sa bentahan kasama ang Sps. Fajardo na nagbibigay sa huli ng karapatang ipawalang-bisa ang pareho alinsunod sa Artikulo 1191 ng Kodigo.”

    “Equity and justice dictate that the injured party should be paid the market value of the lot, otherwise, respondents Solid Homes, Inc. & Purita Soliven would enrich themselves at the expense of herein lot owners when they sell the same lot at the present market value.”

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang kasong Gotesco vs. Fajardo ay mahalaga dahil pinoprotektahan nito ang karapatan ng mga mamimili ng lupa. Ipinapakita nito na hindi maaaring basta-basta balewalain ng mga developer ang kanilang obligasyon na magbigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga. Kung hindi tumupad ang developer, may karapatan ang mamimili na ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang prevailing market value ng lupa, hindi lang ang orihinal na presyo.

    Mahahalagang Aral mula sa Kaso:

    • Proteksyon ng PD 957: Ang PD 957 ay isang mahalagang batas na nagpoprotekta sa mga mamimili ng lupa at condominium laban sa mga developer na hindi sumusunod sa batas.
    • Obligasyon ng Developer: Obligasyon ng developer na magbigay ng titulo sa mamimili pagkatapos mabayaran ang buong halaga. Ang hindi pagtupad nito ay substantial breach ng kontrata.
    • Karapatan ng Mamimili: Kung hindi tumupad ang developer, may karapatan ang mamimili na ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang prevailing market value ng lupa.
    • Mahalaga ang Dokumentasyon: Siguraduhing may kontrata na bentahan at certificate of full payment bilang ebidensya ng transaksyon.
    • Huwag Magpatumpik-tumpik: Kung hindi tumutupad ang developer, agad na kumonsulta sa abogado at magsampa ng reklamo sa HLURB o korte para maprotektahan ang iyong karapatan.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang kontrata sa bentahan ng lupa (Contract to Sell)?
    Sagot: Ito ay isang kasunduan kung saan nangangako ang developer na ibebenta ang lupa sa mamimili kapag nabayaran na nito ang buong halaga. Hindi pa naililipat ang titulo sa pangalan ng mamimili hangga’t hindi pa nababayaran ang buong presyo.

    Tanong 2: Ano ang PD 957 at bakit ito mahalaga?
    Sagot: Ang PD 957 ay “The Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.” Ito ay batas na nagpoprotekta sa mga mamimili ng lupa at condominium laban sa mga mapanlinlang na developer. Mahalaga ito dahil nagtatakda ito ng mga regulasyon at obligasyon para sa mga developer, at nagbibigay ng karapatan sa mga mamimili.

    Tanong 3: Kailan ako may karapatang ipawalang-bisa ang kontrata sa bentahan ng lupa?
    Sagot: May karapatan kang ipawalang-bisa ang kontrata kung hindi tumupad ang developer sa kanyang obligasyon, tulad ng hindi pagbibigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga, o kung hindi natapos ang proyekto ayon sa plano.

    Tanong 4: Ano ang “prevailing market value” at paano ito kinukuwenta?
    Sagot: Ang “prevailing market value” ay ang kasalukuyang halaga ng lupa sa merkado. Kinukuwenta ito batay sa appraisal, bentahan ng mga katulad na lupa sa lugar, at iba pang factors na nakakaapekto sa halaga ng real estate.

    Tanong 5: Saan ako maaaring magsampa ng reklamo laban sa developer?
    Sagot: Maaari kang magsampa ng reklamo sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB). Maaari ka rin dumulog sa korte kung kinakailangan.

    Tanong 6: Ano ang dapat kong gawin kung hindi ibinibigay ng developer ang titulo ko kahit bayad na ako?
    Sagot: Una, sumulat ka ng demand letter sa developer, humihingi na ibigay ang titulo. Kung hindi pa rin sila tumupad, kumonsulta ka sa abogado at magsampa ng reklamo sa HLURB o korte.

    Tanong 7: Maaari ba akong makakuha ng danyos bukod pa sa pagbabalik ng market value ng lupa?
    Sagot: Oo, maaari kang humingi ng moral damages, exemplary damages, attorney’s fees, at iba pang danyos na dulot ng paglabag ng developer sa kontrata.

    Naranasan mo ba ang ganitong problema sa developer? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Kami ay eksperto sa mga kaso tungkol sa real estate at kontrata. Maaari kaming makatulong sa iyo na maprotektahan ang iyong karapatan at mabawi ang nararapat sa iyo.

    Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.




    Source: Supreme Court E-Library

    This page was dynamically generated

    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Proteksyon ng Mamimili ng Condo: Bakit Mahalaga ang Pag-apruba ng HLURB sa Mortgage?

    Huwag Magpabaya: Siguraduhing Aprubado ng HLURB ang Mortgage Bago Bumili ng Condo

    G.R. No. 171677, January 30, 2013

    INTRODUKSYON

    Isipin mo na nag-ipon ka ng matagal para makabili ng sariling condo. Sa wakas, nakahanap ka ng perpektong unit at masaya kang pumirma sa kontrata. Pero paano kung bigla mong malaman na nakasanla pala sa bangko ang buong proyekto ng condo, at hindi pa aprubado ng Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) ang mortgage na ito? Ito ang bangungot na iniiwasan ng batas, at ito mismo ang sentro ng kaso ng Philippine National Bank vs. Rina Parayno Lim at Puerto Azul Land, Inc.

    Sa kasong ito, binigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagkuha ng apruba mula sa HLURB bago isanla ng developer ang isang proyekto ng condominium. Ang desisyon na ito ay nagsisilbing paalala sa mga developer at bangko, ngunit higit sa lahat, proteksyon para sa mga mamimili ng condominium laban sa posibleng pang-aabuso at komplikasyon na maaaring idulot ng mga hindi aprubadong mortgage.

    LEGAL NA KONTEKSTO: P.D. 957 at ang Proteksyon sa Mamimili

    Ang kasong ito ay nakabatay sa Presidential Decree (P.D.) No. 957, na kilala rin bilang “The Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.” Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga mamimili ng subdivision at condominium unit laban sa mga mapanlinlang na developer. Isa sa mga pangunahing probisyon nito ay ang Seksyon 18, na malinaw na nagsasaad:

    “Sec. 18. Mortgages. No mortgage on any unit or lot shall be made by the owner or developer without prior written approval of the Authority [HLURB].”

    Ibig sabihin, bawal magsanla ang developer ng anumang unit o lote sa isang proyekto ng subdivision o condominium nang walang pahintulot mula sa HLURB. Ang layunin nito ay tiyakin na ang pondo mula sa mortgage ay gagamitin talaga para sa pagpapaunlad ng proyekto at hindi mapupunta sa ibang bagay. Bukod pa rito, mahalagang malaman ng mamimili ang tungkol sa mortgage upang mabigyan sila ng opsyon na direktang magbayad sa bangko at masigurong malilipat sa kanila ang titulo pagkatapos nilang mabayaran ang unit.

    Kung lumabag ang developer sa Seksyon 18, ano ang mangyayari? Ayon sa P.D. 957, maaaring maparusahan ang developer ng multa, pagkabilanggo, o pagkansela ng lisensya. Ngunit ang mas mahalaga, ayon sa interpretasyon ng Korte Suprema sa kasong ito at sa mga naunang kaso tulad ng Far East Bank & Trust Co. v. Marquez, ang mortgage na ginawa nang walang apruba ng HLURB ay maituturing na “void” o walang bisa laban sa mamimili.

    PAGBUKAS NG KASO: PNB vs. Rina Parayno Lim at Puerto Azul Land, Inc.

    Nagsimula ang lahat noong 1993 nang magkaroon ng lisensya ang Puerto Azul Land, Inc. (PALI) para magbenta ng condominium units sa Vista de Loro Condominium project sa Cavite. Para mapondohan ang proyekto, umutang ang PALI ng malaking halaga sa Philippine National Bank (PNB) at isinanla ang mga lote kung saan nakatayo ang condo.

    Hindi nakuha ng PALI ang apruba ng HLURB bago isanla ang mga lote sa PNB. Pagkalipas ng ilang panahon, bumili si Rina Parayno Lim ng isang unit sa Vista de Loro mula sa PALI. Nang malaman ni Lim na nakasanla pala ang kanyang unit sa PNB at walang apruba ng HLURB ang mortgage, naghain siya ng reklamo sa HLURB para ipawalang-bisa ang mortgage.

    Narito ang mahalagang timeline ng kaso:

    • 1994: PALI at PNB nagkasundo sa mortgage nang walang apruba ng HLURB.
    • 1997: Bumili si Rina Parayno Lim ng condo unit mula sa PALI.
    • 1999: Nagsampa ng reklamo si Lim sa HLURB para ipawalang-bisa ang mortgage. Bago pa nito, nagsampa na rin ang PALI ng sariling kaso sa korte (RTC) para ipawalang-bisa ang mortgage (unang kaso ng pagpapawalang-bisa).
    • 2000: Ipinagdesisyon ng HLURB na walang bisa ang mortgage at pinaboran si Lim.
    • 2003: Sa unang kaso ng pagpapawalang-bisa, ibinasura ng RTC ang kaso ng PALI at sinabing valid ang mortgage. Ngunit sa parehong taon, pinagtibay ng Office of the President (OP) ang desisyon ng HLURB na nagpapawalang-bisa sa mortgage.
    • 2005: Binuwag ng Court of Appeals (CA) ang award ng moral damages at attorney’s fees kay Lim, ngunit pinagtibay pa rin na walang bisa ang mortgage.
    • 2013: Nagdesisyon ang Korte Suprema.

    Sa pagdinig sa Korte Suprema, inilahad ng PNB ang ilang argumento:

    • Res Judicata: Dapat daw na hindi na muling pag-usapan ang validity ng mortgage dahil napagdesisyonan na ito sa unang kaso sa RTC.
    • Jurisdiction ng HLURB: Wala raw jurisdiction ang HLURB na magpawalang-bisa ng mortgage.
    • Mortgagee in Good Faith: Good faith mortgagee raw ang PNB dahil malinis ang titulo ng lupa nang isanla ito.

    DESISYON NG KORTE SUPREMA: Balanse ng Proteksyon at Respeto sa Kontrata

    Pinagbigyan ng Korte Suprema ang PNB sa ilang punto, ngunit nanindigan pa rin sa proteksyon ng mamimili. Narito ang mahahalagang punto sa desisyon ng Korte Suprema:

    Una, tungkol sa res judicata, sinabi ng Korte Suprema na bagamat pinal na ang desisyon ng RTC sa unang kaso, ito ay umiiral lamang sa pagitan ng PALI at PNB. Hindi kasali si Lim sa unang kaso, kaya hindi siya sakop ng res judicata.

    Pangalawa, kinilala ng Korte Suprema ang jurisdiction ng HLURB na dinggin ang reklamo ni Lim. Ayon sa Korte, malawak ang kapangyarihan ng HLURB na protektahan ang mga mamimili laban sa “unsound real estate business practices,” kasama na rito ang pagpapasanla ng proyekto nang walang apruba.

    Pangatlo, bagamat sinabi ng Korte Suprema na valid pa rin ang mortgage sa pagitan ng PALI at PNB dahil sa res judicata, binigyang-diin nito na “ang mortgage contract is void as against [Lim].” Ito ang susing linya sa desisyon. Ipinaliwanag ng Korte na:

    “Acts executed against the provisions of mandatory or prohibitory laws shall be void. Hence, the mortgage over the lot is null and void insofar as private respondent is concerned.”

    Ibig sabihin, kahit valid ang mortgage sa pagitan ng bangko at developer, hindi ito maaaring ipairal laban kay Lim at sa iba pang mamimili na katulad niya. Protektado sila ng P.D. 957.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: Ano ang Dapat Gawin ng Mamimili at Developer?

    Ang desisyon na ito ay nagbibigay ng malinaw na aral para sa lahat ng partido sa industriya ng real estate:

    Para sa mga Mamimili ng Condo:

    • Magtanong at Mag-imbestiga: Bago bumili, alamin kung may mortgage ang proyekto at kung may apruba ito ng HLURB. Huwag basta magtiwala sa sinasabi ng developer.
    • Suriin ang Titulo: Siguraduhing walang nakalakip na mortgage sa titulo ng unit na binibili mo bago ka magbayad.
    • Alamin ang Iyong Karapatan: Kung may problema sa mortgage na hindi aprubado ng HLURB, magsumbong sa HLURB at humingi ng legal na payo.

    Para sa mga Developer:

    • Sumunod sa Batas: Kumuha ng apruba sa HLURB bago isanla ang proyekto. Ito ay hindi lamang legal na obligasyon, kundi paraan din para mapanatag ang loob ng mga mamimili.
    • Maging Transparent: Ipahayag sa mga mamimili kung may mortgage ang proyekto at kung ito ay aprubado ng HLURB.

    Para sa mga Bangko:

    • Due Diligence: Magsagawa ng masusing pagsisiyasat bago magpautang sa mga developer. Alamin kung sumusunod ang developer sa P.D. 957, kasama na ang pagkuha ng apruba sa HLURB para sa mortgage.

    Key Lessons:

    • Ang pag-apruba ng HLURB sa mortgage ng proyekto ng condominium ay hindi lamang isang formalidad, kundi isang legal na requirement na nagpoprotekta sa mga mamimili.
    • Ang mortgage na walang apruba ng HLURB ay “void” o walang bisa laban sa mamimili, kahit pa valid ito sa pagitan ng developer at bangko.
    • May jurisdiction ang HLURB na dinggin ang mga reklamo tungkol sa mga hindi aprubadong mortgage at ipawalang-bisa ito para sa proteksyon ng mamimili.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang HLURB?

    Sagot: Ang HLURB ay ang Housing and Land Use Regulatory Board. Ito ang ahensya ng gobyerno na responsable sa pag-regulate at pag-supervise sa mga subdivision at condominium projects sa Pilipinas.

    Tanong 2: Bakit kailangan ang apruba ng HLURB sa mortgage?

    Sagot: Para protektahan ang mga mamimili. Tinitiyak ng HLURB na ang pondo mula sa mortgage ay gagamitin para sa proyekto at hindi mapapahamak ang interes ng mga bumibili ng unit.

    Tanong 3: Ano ang mangyayari kung hindi aprubado ng HLURB ang mortgage?

    Sagot: Ayon sa Korte Suprema, ang mortgage ay “void” o walang bisa laban sa mamimili. Ibig sabihin, hindi ito maaaring ipairal laban sa kanila.

    Tanong 4: Bumili na ako ng condo unit at ngayon ko lang nalaman na may mortgage na walang apruba ng HLURB. Ano ang dapat kong gawin?

    Sagot: Maaari kang maghain ng reklamo sa HLURB para ipawalang-bisa ang mortgage na nakaapekto sa iyong unit. Magandang kumuha rin ng legal na payo para masiguro ang iyong karapatan.

    Tanong 5: Developer ako. Paano ako makakakuha ng apruba sa HLURB para sa mortgage?

    Sagot: Kinakailangan mong mag-submit ng aplikasyon sa HLURB kasama ang mga dokumentong nagpapatunay na gagamitin ang pondo ng mortgage para sa pagpapaunlad ng proyekto. Makipag-ugnayan sa HLURB para sa kumpletong listahan ng requirements.

    Tanong 6: Bangko ako. Paano ko masisigurado na sumusunod sa P.D. 957 ang developer na inuutangan ko?

    Sagot: Magsagawa ng due diligence. Alamin kung may lisensya ang developer at kung sumusunod sila sa lahat ng regulasyon ng HLURB, kasama na ang pagkuha ng apruba para sa mortgage.

    Tanong 7: Ano ang remedyo ng mamimili kung na-foreclose ang condo unit dahil sa mortgage na walang apruba ng HLURB?

    Sagot: Maaaring maghain ng aksyon ang mamimili sa korte para mapawalang-bisa ang foreclosure at maibalik ang unit. Mahalaga ang legal na representasyon sa ganitong sitwasyon.

    Tanong 8: Mayroon bang limitasyon ang proteksyon ng P.D. 957 sa mamimili?

    Sagot: Oo. Ang P.D. 957 ay pangunahing nakatuon sa proteksyon ng mga bumibili ng subdivision lots at condominium units. Hindi ito sumasaklaw sa lahat ng uri ng transaksyon sa real estate.

    Tanong 9: Ano ang ibig sabihin ng “redemption” sa konteksto ng P.D. 957?

    Sagot: Ang redemption ay ang karapatan ng mamimili na tubusin ang kanyang unit mula sa mortgage. Ayon sa Seksyon 25 ng P.D. 957, obligasyon ng developer na i-redeem ang bahagi ng mortgage na katumbas ng unit na binili ng mamimili.

    Tanong 10: Naaapektuhan ba ng desisyong ito ang lahat ng uri ng mortgage sa real estate?

    Sagot: Hindi. Ang desisyong ito ay partikular na tumutukoy sa mga mortgage sa mga proyekto ng subdivision at condominium na sakop ng P.D. 957.

    Naging malinaw sa kasong ito na seryoso ang Korte Suprema sa pagprotekta sa mga mamimili ng condominium. Huwag magpabaya at alamin ang iyong mga karapatan. Kung may katanungan ka o nangangailangan ng legal na tulong ukol sa usaping real estate, huwag mag-atubiling kumonsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay handang tumulong sa iyo.

    Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.



    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Proteksyon Mo Bilang Buyer: Kahalagahan ng Maceda Law Kahit May Problema sa Substituted Service

    Proteksyon Mo Bilang Buyer: Kahalagahan ng Maceda Law Kahit May Problema sa Substituted Service

    [G.R. No. 195619, September 05, 2012] PLANTERS DEVELOPMENT BANK, PETITIONER, VS. JULIE CHANDUMAL, RESPONDENT.

    Sa Pilipinas, maraming pamilya ang nangangarap magkaroon ng sariling bahay. Kadalasan, ito ay binibili sa pamamagitan ng hulugan o installment basis. Pero paano kung hindi makabayad sa hulog at kinansela ang kontrata? Importante bang nakuha mo ang summons nang tama? Ito ang mga tanong na sinagot ng Korte Suprema sa kaso ng Planters Development Bank vs. Julie Chandumal. Ang kasong ito ay nagpapakita na kahit may problema sa paraan ng pag-serve ng summons, hindi ito awtomatikong nangangahulugan na panalo ka na. Higit na mahalaga pa rin ang proteksyon na ibinibigay ng batas, lalo na ang Maceda Law, para sa mga buyer ng real estate na nagbabayad nang hulugan.

    Substituted Service: Hindi Laging Sapat

    Bago natin talakayin ang detalye ng kaso, mahalagang maunawaan muna ang ilang legal na konsepto. Una, ang summons. Ito ay ang pormal na abiso mula sa korte na ikaw ay kinasuhan at kailangan mong sumagot sa kaso. Mahalaga na ma-serve ito nang tama para magkaroon ng hurisdiksyon ang korte sa iyo. Ang pangunahing paraan ng pag-serve ng summons ay ang personal service, kung saan personal na ibinibigay sa iyo ang kopya ng summons. Pero kung hindi ka agad makita, may tinatawag na substituted service. Ito ay kung saan iniiwan ang summons sa bahay mo sa isang taong may sapat na edad at pang-unawa, o sa opisina mo sa isang competent person in charge.

    Ayon sa Rule 14, Section 7 ng Rules of Court, ang substituted service ay pinapayagan lamang kung hindi posible ang personal service sa loob ng makatwirang panahon. Hindi basta-basta pwedeng dumiretso sa substituted service. Kailangan munang ipakita na sinubukan talaga ang personal service at hindi ito nagtagumpay. Sa kaso ng Manotoc vs. Court of Appeals, binigyang-diin ng Korte Suprema ang mga rekisito para sa valid na substituted service. Kabilang dito ang:

    • Imposibilidad ng Prompt Personal Service: Kailangang ipakita na hindi agad ma-serve ang defendant o imposibleng ma-serve agad.
    • Specific Details sa Return: Kailangang detalyado ang sheriff’s return of summons na naglalarawan ng mga sinubukan para sa personal service.
    • Person of Suitable Age and Discretion: Kailangang tiyakin na ang taong tumanggap ng summons sa bahay ay may sapat na edad at pang-unawa.
    • Competent Person in Charge: Kung sa opisina, kailangang competent ang taong in charge na tumanggap.

    Kung hindi nasunod ang mga rekisitong ito, maaaring mapawalang-bisa ang substituted service at sabihing walang hurisdiksyon ang korte sa defendant.

    Voluntary Appearance: Nagbibigay Hurisdiksyon Kahit Invalid ang Summons

    Ngunit may isa pang mahalagang konsepto: ang voluntary appearance. Ayon sa Section 20, Rule 14 ng Rules of Court, ang boluntaryong pagharap ng defendant sa korte ay katumbas na ng valid service of summons. Kahit invalid ang summons, kung boluntaryo kang humarap at naghain ng pleading na humihingi ng affirmative relief (halimbawa, motion to set aside order of default at mag-admit ng answer), kinikilala na ng korte na may hurisdiksyon ito sa iyo.

    Ibig sabihin, kahit palpak ang substituted service, kung nag-file ka pa rin ng motion na hindi lamang pumupuna sa kawalan ng hurisdiksyon, kundi humihingi ka pa ng pabor sa korte (tulad ng pag-set aside ng default), boluntaryo mo nang isinusuko ang sarili mo sa hurisdiksyon ng korte. Hindi ka na pwedeng magreklamo na hindi ka properly summoned.

    Ang Kaso ng Planters Bank vs. Chandumal: Kwento ng Rescission at Proteksyon ng Maceda Law

    Sa kasong ito, si Julie Chandumal ay bumili ng lupa sa BF Homes sa pamamagitan ng contract to sell. Binabayaran niya ito nang hulugan. Nang hindi siya nakabayad, kinansela ng Planters Development Bank (PDB), na humalili sa BF Homes, ang kontrata sa pamamagitan ng notarial rescission. Nag-file ang PDB ng kaso sa korte para kumpirmahin ang rescission at paalisin si Chandumal sa property.

    Ayon sa sheriff’s return, sinubukan daw i-serve ang summons kay Chandumal nang personal pero wala siya sa bahay. Kaya, substituted service ang ginawa sa pamamagitan ng pag-iwan ng summons sa kanyang ina. Hindi nakasagot si Chandumal sa kaso kaya idineklara siyang default. Nag-file siya ng motion para i-set aside ang default, sinasabing hindi siya nakatanggap ng summons at hindi valid ang substituted service. Iginiit din niya na hindi sinunod ng PDB ang Maceda Law sa rescission ng kontrata.

    Ang Regional Trial Court (RTC) ay pumabor sa Planters Bank. Kinumpirma nito ang notarial rescission at inutusan si Chandumal na umalis sa property. Umapela si Chandumal sa Court of Appeals (CA). Pinawalang-bisa ng CA ang desisyon ng RTC, sinabing invalid ang substituted service kaya walang hurisdiksyon ang RTC.

    Dinala naman ng Planters Bank ang kaso sa Korte Suprema. Dito, kinatigan ng Korte Suprema ang CA sa puntong invalid ang substituted service. Ayon sa Korte, hindi sapat ang sheriff’s return dahil hindi detalyado ang paglalarawan ng mga ginawang pagtatangka para sa personal service. Sabi ng Korte:

    “Indeed, the sheriff’s return shows a mere perfunctory attempt to cause personal service of the summons on Chandumal. There was no indication if he even asked Chandumal’s mother as to her specific whereabouts except that she was “out of the house”, where she can be reached or whether he even tried to await her return. The “efforts” exerted by the sheriff clearly do not suffice to justify substituted service and his failure to comply with the requisites renders such service ineffective.”

    Pero, hindi kinatigan ng Korte Suprema ang CA sa konklusyon nitong walang hurisdiksyon ang RTC. Ayon sa Korte, boluntaryong nagpakita si Chandumal sa korte nang mag-file siya ng motion to set aside order of default at mag-admit ng answer. Hindi lamang daw niya kinuwestiyon ang hurisdiksyon, kundi naghain pa siya ng depensa laban sa kaso. Sabi ng Korte:

    “When Chandumal filed an Urgent Motion to Set Aside Order of Default and to Admit Attached Answer, she effectively submitted her person to the jurisdiction of the trial court as the filing of a pleading where one seeks an affirmative relief is equivalent to service of summons and vests the trial court with jurisdiction over the defendant’s person.”

    Kahit may hurisdiksyon na ang RTC, sinuri pa rin ng Korte Suprema kung tama ba ang rescission ng kontrata. Dito, napansin ng Korte na hindi sinunod ng Planters Bank ang Maceda Law. Ayon sa Maceda Law, lalo na sa Section 3(b) nito, kung kinakansela ang kontrata, kailangang ibalik sa buyer ang cash surrender value na katumbas ng 50% ng kabuuang bayad, at mas mataas pa kung mahigit limang taon na ang hulugan. Bukod pa rito, kailangang bayaran muna ang cash surrender value bago tuluyang makansela ang kontrata.

    Sa kasong ito, inamin ng Planters Bank na sinubukan lang nilang i-deliver ang P10,000 na cash surrender value, pero “unavailable” daw si Chandumal. Hindi ito tinanggap ng Korte Suprema. Ayon sa Korte, mandatory ang pagbabayad ng full cash surrender value para maging valid ang rescission. Dahil hindi ito ginawa ng Planters Bank, walang valid rescission.

    Kaya, bagamat tama ang CA na pinawalang-bisa ang desisyon ng RTC dahil sa invalid substituted service, binago ito ng Korte Suprema. Pinawalang-bisa pa rin ang desisyon ng RTC, pero hindi dahil sa kawalan ng hurisdiksyon, kundi dahil walang valid rescission ng kontrata ayon sa Maceda Law.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na para sa mga bumibili ng property nang hulugan at sa mga nagbebenta nito:

    Para sa mga Buyers:

    • Alamin ang Maceda Law: Mahalagang maunawaan ang proteksyon na ibinibigay ng Maceda Law kung sakaling hindi ka makabayad sa hulog. May karapatan kang mabigyan ng cash surrender value kung kinansela ang kontrata.
    • Huwag Basta Umiiwas sa Summons: Kahit sa tingin mo ay invalid ang summons, mas mabuting humarap pa rin sa korte at ipagtanggol ang iyong karapatan. Ang voluntary appearance ay maaaring magbigay ng hurisdiksyon sa korte, pero hindi ito nangangahulugan na talo ka na agad sa kaso.
    • Konsultahin ang Abogado: Kung may problema sa kontrata o summons, kumunsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga opsyon at maprotektahan ang iyong karapatan.

    Para sa mga Sellers (Banks/Developers):

    • Sundin ang Maceda Law: Mahalagang sundin ang lahat ng requirements ng Maceda Law sa pag-rescind ng kontrata, lalo na ang pagbabayad ng tamang cash surrender value. Ang hindi pagsunod dito ay maaaring magpawalang-bisa sa rescission.
    • Siguruhin ang Valid Service of Summons: Kahit may voluntary appearance, mas maigi pa rin na masiguro ang valid service of summons para maiwasan ang problema sa hurisdiksyon.

    Mahahalagang Leksyon:

    • Invalid Substituted Service Pero May Hurisdiksyon Pa Rin: Kahit invalid ang substituted service, maaaring magkaroon pa rin ng hurisdiksyon ang korte kung boluntaryong nagpakita ang defendant.
    • Maceda Law Proteksyon sa Buyers: Binibigyan ng Maceda Law ng proteksyon ang mga buyers ng real estate na nagbabayad nang hulugan, lalo na sa kaso ng rescission ng kontrata.
    • Cash Surrender Value Mandatory: Mandatory ang pagbabayad ng full cash surrender value para maging valid ang rescission ng kontrata sa ilalim ng Maceda Law.

    Frequently Asked Questions (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang Maceda Law?
    Sagot: Ang Maceda Law o Republic Act No. 6552 ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng hulugan. Nagbibigay ito ng karapatan sa mga buyer kung sakaling hindi sila makabayad at kinansela ang kontrata.

    Tanong 2: Ano ang cash surrender value?
    Sagot: Ito ang halaga na dapat ibalik sa buyer kung kinansela ang kontrata. Ayon sa Maceda Law, ito ay katumbas ng 50% ng total payments made, at mas mataas pa kung mahigit limang taon na ang hulugan.

    Tanong 3: Kailangan ba talagang personal na i-serve ang summons?
    Sagot: Oo, ang personal service ang pangunahing paraan. Substituted service ay pinapayagan lang kung hindi posible ang personal service at kailangan sundin ang mga rekisito nito.

    Tanong 4: Ano ang ibig sabihin ng voluntary appearance?
    Sagot: Ito ay kung boluntaryo kang humarap sa korte at naghain ng pleading na humihingi ng affirmative relief, kahit hindi ka properly summoned. Sa voluntary appearance, kinikilala na ng korte na may hurisdiksyon ito sa iyo.

    Tanong 5: Paano kung hindi ako nakatanggap ng summons pero idineklara akong default?
    Sagot: Maaari kang mag-file ng motion to set aside order of default. Kung mapatunayan mong hindi valid ang service of summons, maaaring mapawalang-bisa ang default order.

    Tanong 6: May karapatan ba akong marefund-an kung kinansela ang contract to sell ko dahil hindi ako nakabayad?
    Sagot: Oo, kung sakop ka ng Maceda Law, may karapatan kang mabigyan ng cash surrender value. Siguraduhing alam mo ang iyong karapatan at kumonsulta sa abogado kung kinakailangan.

    Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa Maceda Law at proteksyon sa real estate, maaari kayong kumunsulta sa ASG Law. Kami ay eksperto sa mga usaping real estate at kontrata. Mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito para sa konsultasyon. Handa kaming tumulong sa inyo.



    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)