Ang Kahalagahan ng ‘Procuring Cause’ sa Komisyon ng Real Estate Broker
G.R. No. 195481, July 10, 2013
INTRODUKSYON
Sa mundo ng real estate, ang komisyon ng broker ay ang kanilang pinaghirapang kita. Ngunit paano kung ang benta ay hindi direktang resulta ng iyong unang pagpapakilala sa bumibili? Ang kasong Oriental Petroleum and Minerals Corporation v. Tuscan Realty, Inc. ay nagbibigay linaw sa prinsipyong legal na tinatawag na “procuring cause.” Sa madaling salita, kahit hindi ikaw ang direktang nagbenta sa huling bumibili, maaari ka pa ring makakuha ng komisyon kung ang iyong unang pagkilos ang nagtulak sa transaksyon na mangyari.
Sa kasong ito, tinanong ng Korte Suprema kung dapat bang bayaran ang real estate broker kahit na ang orihinal na bumibili na ipinakilala nila ay nag-assign ng kanyang karapatan sa ibang partido na siyang bumili ng ari-arian. Ang sagot ay oo, kung ang broker ang “procuring cause” ng transaksyon.
KONTEKSTONG LEGAL: ANG DOKTRINA NG ‘PROCURING CAUSE’
Ang “procuring cause” ay isang mahalagang konsepto sa batas ng ahensya, partikular na sa mga kaso ng real estate broker. Ayon sa Korte Suprema, ang “procuring cause” ay tumutukoy sa sanhi na nagpasimula ng sunud-sunod na pangyayari na walang patid na humantong sa pangunahing layunin ng broker: ang maghanap ng bumibili na handa, may kakayahan, at gustong bumili sa mga termino ng may-ari. Ito ay katulad ng “proximate cause” sa batas ng torts – kung wala ito, hindi sana nangyari ang pinsala.
Upang maituring na “procuring cause” ng benta, ang pagsisikap ng broker ay dapat ang pundasyon ng negosasyon na kalaunan ay humantong sa benta. Kung walang pagsisikap ng broker na ipakilala ang bumibili sa nagbebenta, hindi sana maisasakatuparan ang transaksyon. Kaya naman, mahalaga na masuri kung ang broker ba talaga ang nagdala ng bumibili sa harapan ng nagbebenta.
Ang prinsipyong ito ay nakaugat sa makatarungang pagkilala sa ginawa ng broker. Sila ang naglaan ng oras, puhunan, at koneksyon upang pagtagpuin ang nagbebenta at bumibili. Hindi makatarungan na basta na lamang alisin ang kanilang karapatan sa komisyon lalo na kung ang kanilang pagsisikap ang nagbigay daan sa matagumpay na transaksyon.
PAGSUSURI NG KASO: ORIENTAL PETROLEUM VS. TUSCAN REALTY
nagsimula ang kaso noong 1996 nang bigyan ng Oriental Petroleum and Minerals Corporation (Oriental Petroleum) ang Tuscan Realty, Inc. (Tuscan Realty) ng “non-exclusive authority to offer” para ibenta ang dalawang condominium units nito sa Makati City. Ipinakilala ng Tuscan Realty ang Gateway Holdings Corporation (Gateway) bilang potensyal na bumibili.
Noong Agosto 1, 1997, nagkaroon ng “contract to sell” sa pagitan ng Oriental Petroleum at Gateway. Ngunit, halos dalawang buwan ang lumipas, inassign ng Gateway ang kanyang karapatan bilang bumibili kay Alonzo Ancheta. Direktang nagbenta ang Oriental Petroleum kay Ancheta noong Disyembre 10, 1997.
Dahil dito, sinisingil ng Tuscan Realty ang komisyon nito bilang broker, ngunit tumanggi ang Oriental Petroleum na magbayad. Iginiit ng Oriental Petroleum na walang ginawa ang Tuscan Realty para maisara ang deal kay Gateway o kay Ancheta.
Nagsampa ng kaso ang Tuscan Realty sa Regional Trial Court (RTC) ng Makati. Ibinasura ng RTC ang kaso, ngunit nang iapela sa Court of Appeals (CA), nanalo ang Tuscan Realty. Pinagtibay ng CA na dapat bayaran ang komisyon ng Tuscan Realty dahil sila ang “procuring cause” ng benta. Umapela ang Oriental Petroleum sa Korte Suprema.
Sa Korte Suprema, sinuri kung tama ba ang CA sa pagpabor sa Tuscan Realty. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang depinisyon ng “procuring cause” at kung paano ito naaangkop sa kaso.
Mahalagang punto sa desisyon ng Korte Suprema ang testimonya mismo ng Executive Vice-President ng Oriental Petroleum na inamin niyang natutunan nila ang interes ng Gateway sa ari-arian mula kay Mr. Capotosto ng Tuscan Realty. Ayon sa testimonya:
Dagdag pa rito, binanggit ng Korte Suprema na paulit-ulit na isinama ng Tuscan Realty ang Gateway sa listahan ng mga prospective buyers na isinumite nito sa Oriental Petroleum. Kahit na nagkaroon ng “contract to sell” sa Gateway at kalaunan ay inassign kay Ancheta, hindi maitatanggi na ang Tuscan Realty ang nagpakilala sa Gateway sa Oriental Petroleum. Kung wala ang pagpapakilalang ito, hindi sana naisakatuparan ang benta kay Ancheta.
“To be regarded as the procuring cause of a sale, a broker’s efforts must have been the foundation of the negotiations which subsequently resulted in a sale.” – Sabi ng Korte Suprema, binibigyang-diin na ang pagsisikap ng broker ang dapat na nagpasimula at nagtulak sa benta.
Tinanggihan din ng Korte Suprema ang argumento ng Oriental Petroleum na hindi handa, may kakayahan, at gustong bumili ang Gateway. Ang “contract to sell” sa pagitan ng Oriental Petroleum at Gateway ay isang balido at binding na kontrata. Dahil dito, hindi maaaring sabihin ng Oriental Petroleum na direktang nakahanap sila ng bumibili kay Ancheta nang walang pagitan ng kontrata sa Gateway, na siyang ipinakilala ng Tuscan Realty.
PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARI NATING MATUTUNAN?
Ang kasong ito ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa mga real estate broker at mga nagbebenta ng ari-arian.
Para sa mga Real Estate Broker:
* **Dokumentahin ang lahat ng inyong pagsisikap.** Siguraduhing may record kayo ng inyong pagpapakilala sa bumibili, listahan ng prospective buyers, at lahat ng komunikasyon ninyo sa nagbebenta. Sa kasong ito, nakatulong ang listahan ng prospective buyers na isinumite ng Tuscan Realty.
* **Maunawaan ang konsepto ng “procuring cause.”** Hindi laging kailangan na kayo mismo ang direktang magsarado ng deal. Kung ang inyong unang pagkilos ang nagtulak sa benta, maaari pa rin kayong maging “procuring cause.”
* **Huwag basta sumuko kung mukhang hindi kayo ang direktang makikinabang.** Kahit na magkaroon ng ibang intermediary o mag-assign ng karapatan ang orihinal na bumibili, maaari pa rin kayong may karapatan sa komisyon kung kayo ang “procuring cause.”
Para sa mga Nagbebenta ng Ari-arian:
* **Maging tapat at transparent sa inyong mga broker.** Kung kayo ay gumamit ng broker at sila ang nagpakilala ng bumibili, malamang na may karapatan sila sa komisyon kahit hindi direktang sa kanila bumili ang huling buyer.
* **Unawain ang “procuring cause.”** Hindi sapat na sabihin na hindi ang broker ang nagbenta sa huling bumibili. Kung ang broker ang nagpasimula ng transaksyon, malamang na dapat silang bayaran.
* **Maging maingat sa pag-revoke ng authority ng broker.** Kahit i-revoke ninyo ang authority ng broker, kung sila na ang nagpakilala ng bumibili at natuloy ang benta, maaari pa rin silang maghabol ng komisyon.
Susing Aral:
* Ang “procuring cause” ay mahalaga sa pagtukoy kung sino ang may karapatan sa komisyon ng real estate broker.
* Kahit hindi direktang sa broker bumili ang huling buyer, maaari pa rin silang maging “procuring cause” kung ang kanilang pagsisikap ang nagtulak sa benta.
* Mahalaga ang dokumentasyon at testimonya para mapatunayan na ang broker ang “procuring cause.”
MGA KARANIWANG TANONG (FAQs)
Tanong 1: Ano ang eksaktong ibig sabihin ng “procuring cause”?
Sagot: Ito ang sanhi na nagpasimula ng sunud-sunod na pangyayari na humantong sa benta. Ang broker ang “procuring cause” kung ang kanyang pagsisikap ang nagpakilala sa bumibili at nagtulak sa transaksyon.
Tanong 2: Paano kung maraming broker ang nagpakilala ng bumibili? Sino ang makakakuha ng komisyon?
Sagot: Sa kasong ito, ang “procuring cause” ay karaniwang tumutukoy sa broker na unang nagpakilala ng bumibili na kalaunan ay bumili ng ari-arian.
Tanong 3: Maaari bang hindi bayaran ang broker kung nag-revoke ng authority ang nagbebenta bago pa man ang benta?
Sagot: Hindi basta-basta. Kahit i-revoke ang authority, kung ang broker na ang nagpakilala ng bumibili at natuloy ang benta dahil dito, maaari pa rin silang maghabol ng komisyon bilang “procuring cause.”
Tanong 4: Ano ang mangyayari kung ang kontrata sa broker ay “non-exclusive”?
Sagot: Ang “non-exclusive authority” ay hindi nangangahulugan na hindi na maaaring maging “procuring cause” ang broker. Kung sila pa rin ang nagpakilala ng bumibili at nagtulak sa benta, maaari pa rin silang magkaroon ng karapatan sa komisyon.
Tanong 5: Paano kung nagbago ang presyo ng ari-arian pagkatapos ipakilala ng broker ang bumibili? Mababawasan ba ang komisyon?
Sagot: Karaniwan, ang komisyon ay nakabatay sa huling presyo ng benta. Ang pagbabago sa presyo ay hindi otomatikong nag-aalis ng karapatan ng broker sa komisyon, lalo na kung sila ang “procuring cause.”
May katanungan ka ba tungkol sa komisyon ng real estate broker o “procuring cause”? Eksperto ang ASG Law sa mga usaping real estate at kontrata. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan dito o mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com.
Mag-iwan ng Tugon