Ipinagdesisyon ng Korte Suprema na ang mga bumibili ng condominium unit o lote sa subdivision ay hindi basta-basta maaaring paalisin sa kanilang tinitirhan kung na-foreclose ito ng bangko. Binabago ng desisyong ito ang dating panuntunan na ang mga bumibili ay itinuturing lamang na mga transferee o successor-in-interest ng developer, na hindi protektado laban sa writ of possession. Sa ilalim ng bagong panuntunan, dapat munang magsagawa ng pagdinig ang korte upang matukoy kung ang bumibili ay bona fide at aktwal na naninirahan sa ari-arian bago ipatupad ang writ of possession.
Pangarap na Bahay, Pinrotektahan: Kailan Hindi Maaaring Ipatupad ang Writ of Possession?
Sa kasong ito, ang mag-asawang Rosario ay bumili ng isang unit sa St. John Condominium mula sa New San Jose Builders Inc. (NSJBI). Ang NSJBI ay umutang sa Government Service Insurance System (GSIS) at ipinambayad ang mga condominium unit, kasama ang unit ng mga Rosario. Nang hindi nakabayad ang NSJBI, na-foreclose ang mga ari-arian, at nag-apply ang GSIS para sa writ of possession. Ipinasok ng mga Rosario ang kanilang pagtutol, ngunit pinaboran ng Court of Appeals ang GSIS.
Ang pangunahing legal na tanong dito ay kung maaaring paalisin ang mga Rosario, bilang mga bumibili ng unit, sa pamamagitan ng writ of possession. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang Protective Decree or PD No. 957 (Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree) ay naglalayong protektahan ang mga maliliit na mamimili ng lupa at condominium laban sa mga malalaking institusyong pinansyal. Ayon sa Korte Suprema, sa mga ganitong sitwasyon, dapat timbangin ang mga karapatan ng mga mamimili laban sa karapatan ng mga bangko na mabawi ang kanilang mga pautang.
Itinuro ng Korte Suprema na hindi dapat basta-basta ipagkait sa mga mamimili ang kanilang karapatan sa kanilang tahanan. Ang Section 33 ng Rule 39 ng Rules of Court, na ginagamit sa extrajudicial foreclosure, ay nagsasaad na ang possession ng ari-arian ay dapat ibigay sa purchaser, maliban kung ang third party ay may hawak nito na salungat sa pagkakautang.
SEC. 33. Deed and possession to be given at expiration of redemption period; by whom executed or given. – …The possession of the property shall be given to the purchaser or last redemptioner by the same officer unless a third party is actually holding the property adversely to the judgment obligor.
Sa kasong ito, binigyang diin ng Korte ang prinsipyo na ang kapakanan ng mga maliliit na mamimili ay dapat protektahan. Ang GSIS ay may kaalaman na ang ari-arian ay bahagi ng isang condominium project at may posibilidad na maibenta sa mga indibidwal na bumibili. Deretsong sinabi ng Korte na kailangang baguhin ang panuntunan na hindi itinuturing na third-party adverse possessors ang mga transferee o successor ng judgement debtor. Idiniin na ang indibidwal na mamimili ng condominium unit o lote sa subdivision ay dapat protektahan laban sa writ of possession kung sila ay aktwal na naninirahan sa ari-arian.
Binago ng Korte ang panuntunan sa China Banking Corp. (CBC) v. Spouses Lozada, at ngayon, ang pagpapalabas ng writ of possession ay hindi na basta-basta ministerial kapag ang bumibili ng condominium unit o lote sa subdivision ay nakialam upang protektahan ang kanilang mga karapatan laban sa mortgagee bank o institusyong pinansyal. Kaya, ang hatol ng Korte Suprema: Pinagbigyan ang petisyon ng mga Rosario. Ibinasura ang naunang desisyon ng Court of Appeals. Ipinanumbalik ang desisyon ng Regional Trial Court na hindi dapat ipatupad ang writ of possession sa unit na tinitirhan ng mga Rosario at iba pang mga third-party buyer.
FAQs
| Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? | Ang pangunahing isyu ay kung maaaring paalisin ang mga bumibili ng condominium unit sa pamamagitan ng writ of possession pagkatapos ma-foreclose ang ari-arian. |
| Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? | Ipinagdesisyon ng Korte Suprema na hindi maaaring basta-basta paalisin ang mga bona fide na bumibili ng condominium unit na aktwal na naninirahan sa ari-arian. Kailangan munang magsagawa ng pagdinig upang matukoy ang kanilang karapatan sa ari-arian. |
| Ano ang PD 957? | Ang PD 957, o Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree, ay isang batas na naglalayong protektahan ang mga mamimili ng lote sa subdivision at condominium laban sa mga mapanlinlang na developer. |
| Ano ang writ of possession? | Ang writ of possession ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na ibigay ang possession ng ari-arian sa nagwagi sa kaso. |
| Sino ang itinuturing na third-party adverse possessor? | Ang third-party adverse possessor ay isang tao na may hawak ng ari-arian na hindi sakop ng foreclosure, gaya ng co-owner, tenant, usufructuary, o mga bumibili ng condo/subdivision unit na naninirahan na doon. |
| Paano mapoprotektahan ng mga bumibili ang kanilang karapatan? | Ang mga bumibili ay maaaring maghain ng motion for intervention sa korte upang ipagtanggol ang kanilang karapatan at tutulan ang pagpapalabas ng writ of possession. Maaari din silang magsampa ng kaso sa HLURB upang mapawalang-bisa ang mortgage. |
| Ano ang dapat gawin ng mortgagee bank bago mag-foreclose? | Dapat tiyakin ng mortgagee bank na sumunod ang developer sa Section 18 ng PD 957, na nangangailangan ng pahintulot mula sa HLURB bago ipa-mortgage ang ari-arian. Kailangan din nilang magbigay ng notisya sa mga bumibili. |
| Ano ang implikasyon ng desisyong ito sa mga bangko? | Kailangan nang maging mas maingat ang mga bangko sa pagpapautang sa mga developer, at tiyaking nasusunod ang mga batas na nagpoprotekta sa mga mamimili ng lote. |
| May epekto ba ang desisyong ito sa mga kaso na nakabinbin pa? | Oo, maaaring magamit ang desisyong ito sa mga kaso na nakabinbin pa sa mga korte o sa HLURB kung saan mayroon mga third-party buyers involved. |
| Bakit binago ng Korte Suprema ang dating panuntunan? | Dahil kailangan protektahan ang kapakanan ng mga maliliit na mamimili ng condo at subdivision lot, lalo na kung sila ay aktwal na nakatira sa ari-arian na napa-mortgage. |
For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.
Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Spouses Wilfredo and Dominica Rosario vs. Government Service Insurance System, G.R No. 200991, March 18, 2021
Mag-iwan ng Tugon