Sa desisyong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na kahit walang kasulatan ang bilihan ng lupa, maaari itong maging balido at may bisa kung napatunayan na may pagkasunduan at naisagawa na ang bentahan. Ibig sabihin, hindi kailangan ang pormal na kasulatan para maging legal ang bentahan kung naisagawa na ang mga obligasyon ng magkabilang partido, tulad ng pagbabayad at paglilipat ng pagmamay-ari. Ito ay mahalaga lalo na sa mga transaksyon na ginawa noon pa man at walang pormal na dokumentasyon.

Bilihan ng Lupa sa Usapan Lang: Kwento ng Pamilya Demaymay at mga Godines

Ang kasong ito ay tungkol sa pag-aagawan sa lupa sa pagitan ng mga tagapagmana ni Anselma Godines at mag-asawang Platon at Matilde Demaymay. Sinasabi ng mga tagapagmana ni Godines na sila ang may-ari ng lupa, samantalang ang mag-asawang Demaymay naman ay nagke-claim na nabili na nila ang lupa mula kay Anselma noon pa man sa pamamagitan ng isang oral na kasunduan. Ang pangunahing isyu dito ay kung ang isang oral na kasunduan sa pagbili ng lupa ay may bisa at maaaring magpatibay ng pagmamay-ari, kahit na walang pormal na kasulatan na nagpapatunay nito.

Ayon sa mga tagapagmana ni Anselma Godines, si Anselma ay namatay noong 1968 at nag-iwan ng isang residential lot sa Divisoria, Cawayan, Masbate. Ang mag-asawang Demaymay naman ang nagmamay-ari ng lupa dahil umano’y umutang si Anselma kay Matilde Demaymay, at bilang konsiderasyon, pinayagan ang mag-asawa na gamitin ang lupa sa loob ng 15 taon. Nadiskubre ng mga tagapagmana na ang Tax Declaration No. 6111 sa pangalan ni Anselma ay kinansela at pinalitan ng Tax Declaration No. 7194 sa pangalan ni Matilde Demaymay sa pamamagitan ng Deed of Confirmation of Sale na sinasabing pinirmahan ni Alma Godines noong 1970. Ayon sa mga Godines, imposible ito dahil si Alma ay nasa Bogo, Cebu mula 1969 hanggang 1975, at menor de edad pa noong 1970. Kaya naman, naghain sila ng reklamo para mabawi ang pagmamay-ari at ipawalang-bisa ang Deed of Confirmation.

Sa kabilang banda, iginiit ng mag-asawang Demaymay na sila ang tunay na may-ari ng lupa dahil binili nila ito. Sabi nila, si Alma ang tumanggap ng huling bayad at kusang-loob na nagpatunay ng bentahan dahil pumanaw na ang kanyang mga magulang. Dito nagsimula ang legal na labanan na umabot hanggang sa Korte Suprema.

Sinabi ng Korte Suprema na sa ilalim ng Article 1305 ng Civil Code, ang kontrata ay ang pagtatagpo ng isipan ng dalawang tao kung saan ang isa ay obligadong magbigay ng isang bagay o magserbisyo. Dagdag pa rito, ayon sa Article 1356, ang mga kontrata ay may bisa sa anumang anyo, basta’t mayroon itong lahat ng mga kinakailangang elemento para sa validity nito. Maliban na lamang kung ang batas ay nagtatakda na ang kontrata ay dapat nasa isang partikular na anyo upang ito ay maging balido o enforceable, na dapat sundin. Ibig sabihin, kahit na ang bilihan ay hindi nakasulat, ito ay may bisa basta’t may pagkasunduan, bagay na pinagkasunduan, at konsiderasyon.

Article 1356. Contracts shall be obligatory, in whatever form they may have been entered into, provided all the essential requisites for their validity are present. However, when the law requires that a contract be in some form in order that it may be valid or enforceable, or that a contract be proved in a certain way, that requirement is absolute and indispensable. In such cases, the right of the parties stated in the following article cannot be exercised. (Underscoring supplied)

Gayunpaman, ang Article 1403(2) ng Civil Code, o ang tinatawag na Statute of Frauds, ay nagsasaad na ang ilang mga transaksyon, tulad ng pagbili ng real property, ay dapat na nakasulat. Kung hindi, hindi ito enforceable. Ngunit, hindi ito nangangahulugan na ang isang oral na bentahan ng lupa ay walang bisa. Ang Statute of Frauds ay para lamang sa mga executory contract, o iyong mga kasunduan na hindi pa naisasakatuparan. Hindi ito applicable sa mga kasunduan na naisagawa na, nang bahagya man o buo.

The Statute, however, simply provides the method by which t he contracts enumerated therein may be proved but does not declare them in valid because they are not reduced to writing. By law, contracts are obligatory in whatever form they may have been entered into, provided all the essential requisites for their validity are present.

Sa kasong ito, natuklasan ng Korte Suprema na ang oral na bentahan sa pagitan ni Anselma at ng mag-asawang Demaymay ay bahagyang naisakatuparan nang tanggapin ni Anselma ang unang bayad na P1,010.00. Ang nasabing bentahan ay ganap nang naisakatuparan nang matanggap ang balanse na P450.00. Mula 1967, ang mag-asawang Demaymay ay nasa possession na ng lupa nang higit pa sa 15 taon, na umano’y panahon ng kanilang lease contract kay Anselma. Kaya, ang lupa ay nadeklara na sa pangalan ni Matilde Demaymay pagkatapos na si Alma ay gumawa ng Deed of Confirmation of Sale noong 1970, nang matanggap na niya ang buong halaga ng lupa.

Dahil dito, ang Korte Suprema ay sumang-ayon sa Court of Appeals na ang lupa ay hindi na bahagi ng estate ni Anselma na maaaring manahin ng mga tagapagmana. Ang oral na bentahan sa pagitan ni Anselma at ng mag-asawang Demaymay ay may bisa, at ang mga tagapagmana ni Anselma ay legal na nakatali sa nasabing bentahan. Sa madaling salita, kahit walang kasulatan, ang bentahan ay may bisa dahil ito ay naisakatuparan na.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung ang isang oral na kasunduan sa pagbili ng lupa ay may bisa at maaaring magpatibay ng pagmamay-ari, kahit na walang pormal na kasulatan na nagpapatunay nito. Ang Korte Suprema ay nagbigay linaw na ito ay may bisa kung ang bentahan ay napatunayang naisagawa na.
Ano ang Statute of Frauds?	Ang Statute of Frauds ay isang probisyon ng batas na nag-uutos na ang ilang mga kasunduan, tulad ng pagbili ng lupa, ay dapat na nakasulat upang maging enforceable. Gayunpaman, hindi ito applicable sa mga kasunduan na naisagawa na.
Ano ang epekto ng Deed of Confirmation of Sale sa kasong ito?	Ang Deed of Confirmation of Sale ay isang dokumento na nagpapatunay sa naunang bentahan. Bagamat pinagdudahan ang validity nito, ang mahalaga ay ang oral na bentahan na sinuportahan ng mga ebidensya ng pagbabayad at pagmamay-ari.
Bakit nanalo ang mag-asawang Demaymay sa kasong ito?	Nanalo ang mag-asawang Demaymay dahil napatunayan nila na may oral na bentahan na naganap at ito ay bahagya o ganap na naisakatuparan na. Ito ay suportado ng kanilang pagmamay-ari ng lupa sa loob ng mahabang panahon at ang pagbabayad ng real property taxes.
Ano ang aral na makukuha sa kasong ito?	Ang aral na makukuha sa kasong ito ay kahit na walang pormal na kasulatan, ang isang oral na kasunduan sa pagbili ng lupa ay maaaring maging balido kung napatunayan na may pagkasunduan at naisagawa na ang bentahan. Mahalaga na may mga ebidensya na sumusuporta sa transaksyon, tulad ng resibo ng bayad at patunay ng pagmamay-ari.
Kung ako ay bibili ng lupa, dapat bang magkaroon ng kasulatan?	Oo, upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap, mahalaga na magkaroon ng pormal na kasulatan sa pagbili ng lupa. Ito ay magsisilbing matibay na ebidensya ng transaksyon at magbibigay proteksyon sa iyong karapatan bilang may-ari.
Ano ang dapat kong gawin kung mayroon akong oral na kasunduan sa pagbili ng lupa?	Kung mayroon kang oral na kasunduan sa pagbili ng lupa, mahalaga na magtipon ng mga ebidensya na sumusuporta sa transaksyon, tulad ng mga resibo ng bayad, patunay ng pagmamay-ari, at mga testimonya ng mga saksi. Kumonsulta rin sa isang abogado upang masiguro na protektado ang iyong karapatan.
Maaari pa bang bawiin ang lupa kung may Deed of Confirmation of Sale?	Maaari pa ring kwestyunin ang Deed of Confirmation of Sale kung may mga batayan upang mapawalang-bisa ito. Mahalaga na kumonsulta sa isang abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga hakbang na maaari mong gawin.
Paano maiiwasan ang ganitong problema sa hinaharap?	Upang maiwasan ang ganitong problema, siguraduhin na lahat ng transaksyon sa lupa ay nakasulat at may notarized na kasunduan. Itala rin ang kasunduan sa Registry of Deeds upang masiguro na protektado ang iyong karapatan bilang may-ari.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Heirs of Godinez vs. Demaymay, G.R. No. 230573, June 28, 2021