Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin na kung ang isang tao ay nagbenta ng lupa na hindi naman talaga sa kanya, ang bentahan ay walang bisa. Ibig sabihin, ang bumili ay hindi magiging tunay na may-ari nito at kailangang ibalik ang lupa sa totoong may-ari. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga tunay na nagmamay-ari ng lupa laban sa mga taong nagbebenta ng hindi nila pag-aari.

Lupain sa Boracay: Sino Ba Talaga ang May-ari?

Ang kaso ay nagsimula sa isang lote sa Boracay na pinag-aagawan ng Golden Boracay Realty, Inc. (GBRI) at ni Antonio Pelayo. Ang lote ay dating pag-aari ni Calixto Pelayo, ama ni Antonio at ni Gloria Pelayo-Manong. Ibinenta ni Calixto ang lupa sa kanyang mga anak, kung saan napunta ang silangang bahagi kay Antonio at ang kanlurang bahagi kay Gloria. Kalaunan, ibinenta ni Gloria ang ilang bahagi ng kanyang lupa sa GBRI, kasama na ang Lot 18-A. Naghain ng reklamo si Antonio sa korte, na sinasabing ang Lot 18-A ay bahagi ng kanyang lupa at hindi dapat naibenta ni Gloria sa GBRI. Dagdag pa rito, pinawalang-bisa rin ni Antonio ang Waiver of Rights na ginawa ng mga Pelayo brothers, na nagsasaad na bahagi rin ng kanyang lupa ang Lot 18-B. Ang pangunahing tanong dito, sino ba talaga ang may-ari ng mga pinag-aagawang lote?

Ayon sa Korte Suprema, walang bisa ang bentahan ng Lot 18-A dahil hindi ito pag-aari ni Gloria. Iginiit ng korte na ang dokumento na nagpapatunay na pag-aari ni Antonio ang lote, at kinilala rin ito sa mga dokumento na isinumite ng GBRI. Ayon sa prinsipyo ng “nemo dat quod non habet,” hindi maaring magbenta ang isang tao ng isang bagay na hindi naman sa kanya. Dahil dito, walang naging karapatan ang GBRI sa Lot 18-A.

“In view of the foregoing, the [CA] rules that the sale between Gloria and GBRI with respect to Lot 18-A is invalid since it is Antonio who is the true owner of the said land. Inasmuch as Gloria did not own Lot 18-A and held no rightful title over the same, she could not legally dispose of the same to GBRI because she had no right to alienate property that did not belong to her, and GBRI has not acquired any lawful right of ownership from Gloria as the seller. For this reason[,] the Deed of Absolute Sale executed by Gloria in favor of GBRI on [July 1, 1996] is null and void. It is a well-settled principle that no one can give what one does not have, nemo dat quod non habet. One can sell only what one owns or is authorized to sell, and the buyer can acquire no more right than what the seller can transfer legally.”

Binigyang diin ng Korte Suprema na ang pinakaimportanteng batayan sa pagtukoy ng sakop ng lupa ay ang mga metes and bounds o hangganan nito, at hindi lamang ang sukat nito. Sa kasong ito, ang mga hangganan ng lupa ni Gloria ay hindi kasama ang Lot 18-A. Dahil dito, malinaw na hindi niya maaring ibenta ito sa GBRI.

Ang ginawang Waiver of Rights ng mga Pelayo brothers ay pinawalang bisa rin ng Korte Suprema. Dahil hindi naman sa kanila ang Lot 18-B, wala silang karapatan na ipasa ito sa GBRI. Sa madaling salita, kahit na pumayag ang mga Pelayo brothers na ibigay ang kanilang karapatan sa GBRI, hindi pa rin ito magiging pag-aari ng GBRI dahil hindi naman ito sa kanila.

Isa sa mga argumento ng GBRI ay ang laches o ang pagpapabaya ni Antonio na ipagtanggol ang kanyang karapatan sa lupa sa loob ng mahabang panahon. Ngunit ayon sa Korte Suprema, hindi ito applicable sa kasong ito. Mabilis na naghain ng reklamo si Antonio matapos ang bentahan ng Lot 18-A at ang paggawa ng Waiver of Rights. Kaya naman, hindi masasabing pinabayaan niya ang kanyang karapatan.

Mahalaga ring tandaan ang tungkol sa indispensable parties sa isang kaso. Ito ay ang mga taong kailangang kasama sa kaso para malutas ang problema ng buo. Sa una, kasama si Gloria sa kaso, ngunit kalaunan ay tinanggal siya. Ayon sa GBRI, dapat daw ay tinapos na ang kaso dahil kailangan daw si Gloria. Pero sabi ng Korte Suprema, hindi kailangan si Gloria dahil naipasa na niya ang kanyang karapatan sa GBRI. Kaya naman, maaring ituloy ang kaso kahit wala si Gloria.

Ang desisyon sa kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga na alamin at suriin ang mga dokumento bago bumili ng lupa. Kailangan tiyakin na ang nagbebenta ay tunay na may-ari nito at may karapatang ibenta ito. Sa ganitong paraan, maiiwasan ang mga problema at pagkalugi sa hinaharap.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung sino ang tunay na may-ari ng Lot 18-A at Lot 18-B sa Boracay, at kung balido ba ang bentahan ni Gloria Pelayo sa Golden Boracay Realty, Inc. (GBRI).
Ano ang ibig sabihin ng “nemo dat quod non habet?”	Ito ay isang prinsipyo na nagsasaad na hindi maaring magbenta ang isang tao ng isang bagay na hindi naman sa kanya. Ibig sabihin, hindi niya maipapasa ang karapatan sa isang bagay na hindi niya pag-aari.
Ano ang kahalagahan ng “metes and bounds” sa pagtukoy ng lupa?	Ang “metes and bounds” ay tumutukoy sa mga hangganan ng lupa. Ayon sa Korte Suprema, ito ang pinakaimportanteng batayan sa pagtukoy ng sakop ng lupa, at hindi lamang ang sukat nito.
Ano ang ibig sabihin ng “indispensable party?”	Ito ay isang taong kailangang kasama sa isang kaso para malutas ang problema ng buo. Kung wala ang taong ito, hindi maaring magpatuloy ang kaso.
Ano ang “laches” at bakit hindi ito applicable sa kasong ito?	Ang “laches” ay ang pagpapabaya ng isang tao na ipagtanggol ang kanyang karapatan sa loob ng mahabang panahon. Hindi ito applicable sa kasong ito dahil mabilis na naghain ng reklamo si Antonio matapos ang bentahan at ang paggawa ng Waiver of Rights.
Ano ang epekto ng pagtanggal kay Gloria Pelayo sa kaso?	Ayon sa Korte Suprema, walang epekto ang pagtanggal kay Gloria dahil naipasa na niya ang kanyang karapatan sa GBRI. Kaya naman, maaring ituloy ang kaso kahit wala siya.
Ano ang implikasyon ng desisyon na ito sa mga transaksyon ng lupa?	Ang desisyon na ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga na alamin at suriin ang mga dokumento bago bumili ng lupa. Kailangan tiyakin na ang nagbebenta ay tunay na may-ari nito at may karapatang ibenta ito.
Paano mapoprotektahan ang sarili laban sa mga ganitong sitwasyon?	Para maprotektahan ang sarili, kailangan magsagawa ng due diligence bago bumili ng lupa. Mag-imbestiga sa mga dokumento ng lupa, tiyakin na ang nagbebenta ay tunay na may-ari, at kumuha ng legal advice kung kinakailangan.

Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng pagiging maingat sa mga transaksyon ng lupa. Kailangan tiyakin na ang nagbebenta ay may karapatang magbenta at ang bumibili ay magsasagawa ng nararapat na pagsisiyasat bago bumili.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: GOLDEN BORACAY REALTY, INC. VS. ANTONIO PELAYO, G.R. No. 219446, July 14, 2021