Sa kasong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na ang halaga ng lupa sa Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP) ay dapat ibatay sa presyo nito noong panahong kinuha ito ng gobyerno, at hindi sa mga susunod na pagbabago sa halaga. Nagbigay linaw ang desisyon sa kung paano kinakalkula ang ‘just compensation’ para sa mga lupang sakop ng agrarian reform, na tinitiyak na makatarungan ang bayad sa mga may-ari base sa umiiral na halaga ng lupa noong panahong kinuha ito. Itinatampok din nito ang paggamit ng tamang formula mula sa Department of Agrarian Reform (DAR) Administrative Order (AO) No. 5, s. of 1998 para sa pagkalkula ng kompensasyon.

Lupaing Sakop ng CARP: Ano ang Batayan ng Just Compensation?

Ang kaso ay nagsimula nang ang Land Bank of the Philippines (LBP) ay kumuwestiyon sa halaga ng lupa na dapat bayaran sa mga may-ari ng lupa na sina Ma. Aurora at Irene del Rosario para sa kanilang lupaing sakop ng Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP). Ang pangunahing tanong ay kung paano dapat kalkulahin ang ‘just compensation’ o makatarungang bayad para sa lupa, lalo na ang pagtukoy sa tamang panahon kung kailan dapat ibatay ang halaga ng lupa at kung aling mga regulasyon ang dapat sundin sa pagkalkula ng bayad. Umapela ang LBP sa Korte Suprema, hindi sumasang-ayon sa desisyon ng Court of Appeals tungkol sa paraan ng pagkuwenta ng kompensasyon.

Sa paglilitis, nalaman na ang lupa ng mga Del Rosario ay napasailalim sa CARP noong 2001. Hindi sila sumang-ayon sa inisyal na alok ng LBP para sa kompensasyon. Nagpasya ang Provincial Agrarian Reform Adjudicator (PARAD) na magtakda ng mas mataas na halaga, ngunit umapela ang LBP sa Regional Trial Court (RTC). Habang nakabinbin ang kaso, pinagtibay ang Republic Act 9700 (RA 9700), na nagbago sa ilang probisyon ng RA 6657, ang orihinal na batas sa CARP. Ito ang nagdulot ng pagtatalo kung aling bersyon ng batas at aling mga patakaran ng DAR ang dapat sundin sa pagtukoy ng ‘just compensation’.

Ang RTC ay nagtakda ng isang halaga ng kompensasyon at nagpataw ng interes sa hindi pa nababayarang halaga. Umapela ang LBP sa Court of Appeals, na nagbago sa desisyon ng RTC, binawasan ang halaga ng kompensasyon ngunit sinama pa rin ang halaga ng mga nakatayong puno sa lupa. Gayunpaman, hindi pa rin sumang-ayon ang LBP at nag-apela sa Korte Suprema. Iginiit ng LBP na ang ‘just compensation’ ay dapat ibatay sa halaga ng lupa noong 2001, nang ito ay unang kinuha sa ilalim ng CARP, at ang pagkalkula ay dapat sumunod sa DAR AO No. 5, s. of 1998.

Pinagtibay ng Korte Suprema na ang ‘just compensation’ ay dapat na batay sa halaga ng lupa sa panahon ng pagkuha nito. Sinabi ng korte na ang pagkuha ng mga pribadong lupa sa ilalim ng agrarian reform program ay katumbas ng isang expropriation proceeding. Ito ay nangangahulugan na ang mga may-ari ay dapat bayaran ng makatarungan para sa pagkawala ng kanilang ari-arian. Ang halaga ay dapat ibatay sa kondisyon ng lupa sa panahon ng pagkuha. Dahil ang pagkuha ay nangyari noong 2001, ang RA 6657 bago ang pag-amyenda nito ng RA 9700 ay dapat sundin. Hindi maaaring magkaroon ng retroactive effect ang RA 9700.

Section 17. Determination of Just Compensation. — In determining just compensation, the cost of acquisition of the land, the current value of the like properties, its nature, actual use and income, the sworn valuation by the owner, the tax declarations, and the assessment made by government assessors shall be considered. The social and economic benefits contributed by the farmers and the farmworkers and by the Government to the property as well as the non-payment of taxes or loans secured from any government financing institution on the said land shall be considered as additional factors to determine its valuation.

Sa pagsusuri ng Korte Suprema, nakita na ang Court of Appeals ay nagkamali sa paggamit ng average selling price ng copra mula 1998-2003 sa pagkuwenta ng Capitalized Net Income ng ari-arian. Ayon sa DAR AO No. 5, s. of 1998, ang Selling Price ay dapat batay sa average ng pinakahuling 12-buwang selling prices bago matanggap ng LBP ang Claim Folder. Samakatuwid, ang average noong 2001 ang dapat gamitin. Itinuwid ng Korte Suprema ang pagkalkula, gamit ang tamang average selling price at iba pang mga kadahilanan ayon sa DAR AO No. 5, s. of 1998, at itinama ang halaga ng ‘just compensation’ na dapat bayaran sa mga Del Rosario. Ang pagkakamali ng Court of Appeals ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang pagsunod sa mga regulasyon at batas sa pagkalkula ng kompensasyon para sa mga lupaing sakop ng agrarian reform.

Inutusan din ng Korte Suprema ang LBP na magbayad ng interes sa natitirang balanse ng ‘just compensation’. Ito ay dahil ang ‘just compensation’ ay hindi lamang tumutukoy sa halaga ng lupa. Kasama rin dito ang karapatan na mabayaran sa tamang panahon. Ayon sa Korte Suprema, ang interes ay upang mabayaran ang mga may-ari ng lupa para sa kita na maaari sana nilang natamo kung nabayaran sila ng buong halaga ng ‘just compensation’ sa panahon ng pagkuha. Kahit na nagbayad ang LBP batay sa unang pagtatantya ng halaga ng ari-arian, nagkaroon pa rin ng pagkaantala sa pagbabayad ng natitirang balanse, kaya’t kinakailangan ang interes.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung paano kinakalkula ang ‘just compensation’ para sa lupang sakop ng Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP), partikular ang tamang panahon (time of taking) at kung aling mga regulasyon ang dapat sundin.
Ano ang ‘just compensation’?	Ang ‘Just compensation’ ay ang makatarungang bayad na dapat matanggap ng may-ari ng lupa kapag kinuha ito ng gobyerno para sa layunin ng agrarian reform. Kasama dito ang halaga ng lupa sa panahon ng pagkuha at anumang karagdagang interes kung naantala ang pagbabayad.
Anong batas ang dapat sundin sa kasong ito?	Dahil ang lupa ay nakuha noong 2001, ang Republic Act 6657 (CARP Law) bago ang pag-amyenda nito ng Republic Act 9700 ang dapat sundin. Hindi maaaring magkaroon ng retroactive effect ang RA 9700.
Paano kinakalkula ang ‘just compensation’ ayon sa DAR AO No. 5, s. of 1998?	Ang ‘just compensation’ ay kinakalkula gamit ang formula: Land Value = (Capitalized Net Income x 0.9) + (Market Value x 0.1). Kasama rin dito ang pagsasaalang-alang sa average selling price ng mga pananim, taunang gross production, at iba pang mga salik.
Bakit kailangang magbayad ng interes ang Land Bank?	Kailangang magbayad ng interes ang Land Bank dahil nagkaroon ng pagkaantala sa pagbabayad ng buong halaga ng ‘just compensation’. Ang interes ay upang mabayaran ang may-ari ng lupa para sa kita na hindi niya natanggap dahil sa pagkaantala.
Ano ang papel ng Department of Agrarian Reform (DAR) sa proseso ng pagkuwenta ng ‘just compensation’?	Ang DAR ay may tungkuling magtakda ng mga patakaran at regulasyon para sa pagkuwenta ng ‘just compensation’. Naglalabas ito ng mga administrative order (AO) na nagtatakda ng mga formula at salik na dapat isaalang-alang sa pagtukoy ng halaga ng lupa.
Ano ang kahalagahan ng petsa ng pagkuha (‘time of taking’) sa pagkalkula ng ‘just compensation’?	Ang petsa ng pagkuha ay mahalaga dahil dito ibinabase ang halaga ng lupa. Anumang pagbabago sa halaga ng lupa pagkatapos ng petsang ito ay hindi na isinasaalang-alang.
Ano ang naging resulta ng kaso?	Binago ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals. Itinakda nito ang ‘just compensation’ batay sa mga regulasyon ng DAR noong 2001. Inutusan ang LBP na bayaran ang natitirang balanse ng ‘just compensation’ kasama ang interes.

Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa tamang proseso at regulasyon sa pagkuwenta ng ‘just compensation’ sa agrarian reform. Tinitiyak nito na ang mga may-ari ng lupa ay makakatanggap ng makatarungang bayad para sa kanilang lupa. Mahalagang maunawaan ang mga legal na aspeto na nakapaloob sa agrarian reform upang protektahan ang karapatan sa pribadong ari-arian.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: LAND BANK OF THE PHILIPPINES VS. MA. AURORA [RITA] DEL ROSARIO AND IRENE DEL ROSARIO, G.R. No. 210105, September 02, 2019