Sa isang mahalagang desisyon, ipinagtibay ng Korte Suprema na ang tamang kabayaran para sa lupang kinukuha ng gobyerno ay hindi lamang nakabatay sa zonal value ng Bureau of Internal Revenue (BIR). Dapat isaalang-alang ang iba’t ibang mga kadahilanan tulad ng classification ng lupa, potensyal na paggamit, presyo ng mga katabing lupa, at iba pang mga aspeto na makatwiran para sa may-ari. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga may-ari ng lupa na apektado ng proyekto ng gobyerno, tinitiyak na sila ay makakatanggap ng makatarungang halaga ng kanilang ari-arian batay sa tunay na market value nito, at hindi lamang sa mababang basehan ng zonal value.

Lupaing Nasakop: Paano Binabalanse ang Proyekto ng Gobyerno at Karapatan ng mga May-ari?

Nagsimula ang kaso nang kinasuhan ng Republika ng Pilipinas, sa pamamagitan ng Toll Regulatory Board (TRB), ang mga Spouses Tomas C. Legaspi at iba pa para sa expropriation ng kanilang mga lote sa Calamba City, Laguna. Layunin ng gobyerno na gamitin ang lupa para sa South Luzon Tollway Extension Project. Nagdeposito ang gobyerno ng paunang halaga base sa zonal value ng BIR na P240 kada metro kwadrado. Gayunman, tutol ang mga may-ari, iginiit nila na ang zonal value ay dapat P2,500 dahil classified na bilang commercial ang lupa at may mga pananim pa dito. Umakyat ang usapin sa korte para pagdesisyunan kung magkano nga ba ang dapat bayaran ng gobyerno, o ang tinatawag na **just compensation**.

Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung tama ba na ang Korte Apelasyon ay sumang-ayon sa trial court na ang halaga ng lupa ay P3,500 kada metro kwadrado. Iginiit ng gobyerno na labis-labis ang halaga na ito at ang dapat na gamitin ay ang zonal value ng BIR na P240. Dito lumabas ang kahalagahan ng mga pamantayan para sa pagtatakda ng tamang kabayaran sa ilalim ng Republic Act No. 8974 (RA 8974).

Ayon sa RA 8974, may mga pamantayan na dapat sundin sa pagtatakda ng **just compensation**. Kabilang dito ang classification at paggamit ng lupa, halaga ng pagpapaunlad nito, presyo ng mga katabing lupa, laki at lokasyon ng lupa, deklarasyon sa buwis, at ang zonal valuation. Binigyang-diin ng Korte Suprema na hindi lamang zonal valuation ang dapat tingnan, at tinalakay nang malalim ang depinisyon ng **just compensation**:

Notably, just compensation in expropriation cases is defined “as the full and fair equivalent of the property taken from its owner by the expropriator. The Court repeatedly stressed that the true measure is not the taker’s gain but the owner’s loss. The word ‘just’ is used to modify the meaning of the word ‘compensation’ to convey the idea that the equivalent to be given for the property to be taken shall be real, substantial, full and ample.”

Sa pagtimbang ng lahat ng ebidensya, kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals. Napagalaman na ang zonal valuation ay isa lamang sa mga indicators ng fair market value ng lupa. Hindi ito dapat ang tanging batayan para sa pagtatakda ng **just compensation**. Inisa-isa ng korte ang mga dahilan kung bakit tama ang P3,500 kada metro kwadrado:

• Ang Growth Management Zone 1 classification ng lupa na nagpapakita ng potensyal nito para sa urban development.
• Ang report ng Board of Commissioners na nag-inspeksyon sa lupa.
• Ang Certificate mula sa Calamba City Mayor na nagpapatunay sa market value classification.
• Ang presyo na binayaran ng gobyerno sa ibang mga may-ari ng lupa na apektado ng proyekto.

Sa madaling salita, tinimbang ng korte ang iba’t ibang mga pamantayan para makita ang tunay na halaga ng lupa, at hindi lamang nakatuon sa zonal valuation ng BIR. Ang desisyon ay nagpapakita na dapat bigyang halaga ang karapatan ng mga may-ari na makatanggap ng makatarungang kabayaran sa kanilang ari-arian.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung ang Court of Appeals ay nagkamali sa pagpabor sa trial court na nagtakda ng P3,500 kada metro kwadrado bilang just compensation.
Bakit hindi sinunod ang zonal value ng BIR?	Ang zonal value ay isa lamang sa mga indicators ng fair market value at hindi dapat ang tanging batayan, ayon sa RA 8974.
Ano ang RA 8974?	Ito ang batas na nagtatakda ng mga pamantayan para sa pagtatakda ng just compensation sa expropriation cases.
Anu-ano ang mga factors na kinonsidera sa pagdedesisyon?	Kinonsidera ang classification ng lupa, potensyal na paggamit, presyo ng mga katabing lupa, laki at lokasyon, deklarasyon sa buwis, at iba pa.
Ano ang ibig sabihin ng “just compensation”?	Ito ang buo at makatarungang halaga ng ari-arian na kinukuha mula sa may-ari.
Ano ang kahalagahan ng desisyong ito sa mga may-ari ng lupa?	Nagbibigay ito ng proteksyon na sila ay makakatanggap ng tunay na halaga ng kanilang ari-arian batay sa market value nito.
Bakit mahalaga ang role ng Board of Commissioners?	Ang kanilang report mula sa inspeksyon at pagdinig ay mahalaga para matukoy ang fair market value ng lupa.
Anong uri ng lupa ang involved sa kaso?	Ang lupa ay originally classified as agricultural pero sa Tax Declaration issued by the City Assessor’s Office of Calamba, ito ay commercial.

Ang desisyong ito ay nagpapakita ng balanseng pagtingin sa karapatan ng gobyerno na kumuha ng lupa para sa proyekto, at sa karapatan ng mga may-ari na makatanggap ng tamang kabayaran. Pinapaalala nito sa gobyerno na hindi dapat ipilit ang mababang halaga at dapat isaalang-alang ang lahat ng mga kadahilanan para matiyak ang pagiging makatarungan.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Republic of the Philippines v. Spouses Legaspi, G.R. No. 221995, October 03, 2018