Sa isang kaso ng pagkuha ng lupa, mahalaga ang pagtukoy kung kailan magsisimula at kung paano ibibigay ang interes sa hindi pa bayad na bahagi ng kabayaran. Ayon sa desisyon na ito, ang interes ay hindi lamang para magantimpalaan ang may-ari ng lupa, kundi para mabayaran ang kanyang pagkawala dahil hindi niya nagamit ang kanyang ari-arian at ang kita na sana ay nakuha niya dito. Itinakda ng Korte Suprema na ang interes ay dapat bayaran mula sa petsa na nakuha ang lupa hanggang sa ito ay ganap na mabayaran, at ang porsyento nito ay maaaring magbago depende sa mga sirkumstansya at umiiral na regulasyon.

Pagkuha ng Lupa Para sa NLEX: Ang Tamang Interes sa Bayad-Pinsala

Ang kasong ito ay tungkol sa lupa ni Leonor Macabagdal na kinuha ng gobyerno para itayo ang NLEX Segment 8.1. Hindi sila nagkasundo sa presyo, kaya dinala ito sa korte. Ang pangunahing tanong dito ay: Tama ba ang interes na ipinataw ng korte sa hindi pa bayad na kabayaran kay Macabagdal?

Noong Enero 23, 2008, sinampa ng Department of Public Works and Highways (DPWH) ang kaso para makuha ang 200 metro kuwadradong lote ni Macabagdal. Pagkatapos, binigyan ng korte ang DPWH ng karapatang gamitin agad ang lupa noong May 5, 2008, basta magdeposito sila ng P550,000.00 bilang paunang bayad. Hindi naman tutol si Macabagdal sa pagkuha ng lupa, at tinanggap niya ang paunang bayad. Nagtalaga ang korte ng mga komisyoner para alamin ang tamang presyo ng lupa, at iminungkahi nila na P9,000.00 kada metro kuwadrado ang dapat bayaran. Pumayag ang korte dito, at inutusan ang DPWH na bayaran si Macabagdal ng balanse, kasama ang interes na 12% kada taon mula nang kunin ang lupa hanggang sa mabayaran ito ng buo.

Hindi nasiyahan ang DPWH, kaya umapela sila sa Court of Appeals (CA). Ang sabi nila, masyadong mataas ang P9,000.00 kada metro kuwadrado, at dapat 6% lang ang interes, hindi 12%, ayon sa circular ng Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP). Ngunit sinang-ayunan ng CA ang desisyon ng korte, dahil nakita nilang sinunod naman ng mga komisyoner ang mga dapat isaalang-alang sa pagtatakda ng presyo. Kaya, umakyat ang kaso sa Korte Suprema.

Ayon sa Korte Suprema, ang layunin ng just compensation ay hindi para magbigay ng dagdag-yaman sa may-ari, kundi para bayaran siya sa kanyang pagkawala. Kaya, ang tunay na halaga ng lupa ay ang market value nito noong kinukuha ito. Hindi dapat magbayad ang gobyerno ng sobra-sobra; dapat lang nitong punan ang nawala sa may-ari, batay sa sitwasyon noong kinukuha ang lupa. Kasama sa pagkawala ng may-ari hindi lamang ang lupa mismo, kundi pati na rin ang kita na sana ay napakinabangan niya dito. Samakatuwid, dapat bayaran agad ang buong halaga ng lupa para magkaroon ng patas na palitan para sa lupa at sa nawalang kita. Ang interes ay dapat bayaran para mabayaran ang hindi pa bayad na balanse matapos kunin ang lupa.

Mula nang kunin ang lupa ni Macabagdal noong May 5, 2008, hanggang sa itakda ang kabayaran na P9,000.00 kada metro kuwadrado, paunang bayad lamang na P550,000.00 ang nabayaran ng DPWH. Dahil dito, mayroon pang balanse sa principal sum of the just compensation, kaya nararapat lamang na magkaroon ng interes. Ang pagkaantala sa pagbabayad ng kabayaran ay katumbas ng forbearance of money, kaya may karapatan ang may-ari na magkaroon ng interes sa pagitan ng halaga na itinakda ng korte at sa paunang bayad na ibinigay ng gobyerno.

Gayunpaman, binigyang-diin ng Korte Suprema na ang 12% kada taon na legal na interes ay applicable lamang hanggang June 30, 2013. Pagkatapos nito, dapat nang 6% kada taon ang interes, ayon sa BSP-MB Circular No. 799, Series of 2013. Ang circular na ito ay applicable sa mga forbearances of money in expropriation cases. Binago ng Korte Suprema ang petsa kung kailan magsisimula ang interes. Sa halip na mula sa araw na sinampa ang kaso, dapat itong magsimula noong May 5, 2008, nang binigyan ng korte ang DPWH ng karapatang gamitin agad ang lupa. Mula sa petsang ito kasi napatunayan na nawalan ng ari-arian si Macabagdal. Kaya, ang hindi pa bayad na kabayaran ay dapat magkaroon ng interes na 12% kada taon mula May 5, 2008 hanggang June 30, 2013, at 6% kada taon mula July 1, 2013 hanggang sa ito ay mabayaran ng buo.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung tama ba ang interes na ipinataw sa hindi pa bayad na kabayaran para sa lupa na kinuha ng gobyerno. Kasama dito ang pagtukoy kung kailan magsisimula ang interes at kung anong porsyento ang dapat gamitin.
Kailan nagsimula ang pagbibigay ng interes sa kasong ito?	Ayon sa Korte Suprema, nagsimula ang pagbibigay ng interes noong May 5, 2008, nang binigyan ng korte ang DPWH ng karapatang gamitin agad ang lupa. Ito ang petsa kung kailan nawalan ng ari-arian si Macabagdal.
Magkano ang interes na ipinataw sa kasong ito?	Ang interes ay 12% kada taon mula May 5, 2008 hanggang June 30, 2013. Pagkatapos nito, ang interes ay 6% kada taon mula July 1, 2013 hanggang sa mabayaran ang buong halaga.
Ano ang forbearance of money?	Ang forbearance of money ay ang pagkaantala sa pagbabayad ng pera. Sa kaso ng pagkuha ng lupa, ang pagkaantala sa pagbabayad ng kabayaran ay itinuturing na forbearance of money, kaya may karapatan ang may-ari na magkaroon ng interes.
Bakit nagbago ang porsyento ng interes sa kasong ito?	Nagbago ang porsyento ng interes dahil sa BSP-MB Circular No. 799, Series of 2013, na nagtakda ng bagong legal na interes na 6% kada taon. Ito ay applicable sa mga kaso ng forbearance of money, kabilang na ang pagkuha ng lupa.
Ano ang layunin ng pagbabayad ng just compensation?	Ang layunin ng pagbabayad ng just compensation ay hindi para magbigay ng dagdag-yaman sa may-ari, kundi para bayaran siya sa kanyang pagkawala. Kasama dito ang halaga ng lupa at ang kita na sana ay napakinabangan niya dito.
Ano ang market value ng lupa?	Ang market value ng lupa ay ang presyo na mapagkasunduan ng isang handang bumili at isang handang magbenta, nang walang pinipilit. Ito ang ginagamit na batayan sa pagtatakda ng kabayaran sa pagkuha ng lupa.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa pagbabayad ng interes?	Sinabi ng Korte Suprema na ang pagbabayad ng interes ay mahalaga para mabayaran ang may-ari ng lupa sa kanyang pagkawala dahil hindi niya nagamit ang kanyang ari-arian at ang kita na sana ay nakuha niya dito. Dapat itong bayaran mula sa petsa na nakuha ang lupa hanggang sa ito ay ganap na mabayaran.

Sa pagtatapos, nilinaw ng Korte Suprema ang tamang paraan ng pagbibigay ng interes sa mga kaso ng pagkuha ng lupa. Mahalaga ang desisyon na ito para matiyak na makukuha ng mga may-ari ng lupa ang nararapat na kabayaran sa kanilang ari-arian.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Republic of the Philippines vs. Leonor Macabagdal, G.R. No. 227215, January 10, 2018