Sa kasong ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema kung kailan maituturing na ganap na bentahan ang isang transaksiyon at kung kailan ito pangako pa lamang na magbebenta. Ang desisyon na ito ay mahalaga dahil malalaman natin kung sino ang may karapatan sa lupa at kung sino ang dapat protektahan ng batas. Nilinaw ng Korte na ang mahalaga ay ang intensiyon ng mga partido: kung gusto nilang ilipat agad ang pagmamay-ari o kung may kondisyon pa bago ito mangyari.

Lupaing Pinag-aagawan: Ganap na Ba ang Bentahan o Pangako Pa Lang?

Ang kasong ito ay tungkol sa isang lote na si Lot 398-A na binenta ni Neri delos Reyes (Neri) kay Thelma Rodriguez (Thelma). Ayon kay Neri, sinabi ng dating Mayor Mario Zuñiga na ibenta niya ang lote kay Thelma para ma-expropriate ito ng munisipyo. Nagkasundo sila sa halagang P1,243,000.00, at nagbayad si Thelma ng P442,293.50. Ngunit kalaunan, ibinenta rin ni Neri ang lote sa mga Spouses Jaime at Armi Sioson, Spouses Joan at Joseph Camacho, at Agnes Samonte (mga Sioson). Kaya, nagkaroon ng dalawang bentahan. Kaya ang isyu dito, sino ba talaga ang may karapatan sa lote?

Para malaman kung sino ang may karapatan, kailangang tukuyin kung ang unang bentahan kay Thelma ay isang ganap na bentahan (contract of sale) o isang pangako pa lamang na magbebenta (contract to sell). Ang pagkakaiba ng dalawa ay malaki. Sa **ganap na bentahan**, agad na naililipat ang pagmamay-ari sa bumibili. Samantala, sa **pangako na magbebenta**, mananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari hanggang sa matupad ang isang kondisyon, tulad ng pagbabayad ng buong halaga.

Tiningnan ng Korte ang mga ebidensya. May dalawang deed of sale na ipinakita. Ang una ay walang petsa, hindi notaryado, at si Neri lang ang pumirma. Ang ikalawa ay may petsa (April 10, 1997), notaryado, at parehong pumirma sina Neri at Thelma. Dagdag pa rito, inamin ni Thelma na ang unang deed ay resibo lang ng down payment. Sinabi rin niya na ang ikalawang deed ay pinirmahan lang nila ni Neri nang mabayaran na niya nang buo ang lote. Base sa mga ito, sinabi ng Korte na **pangako pa lang na magbebenta** ang transaksiyon.

“The real character of the contract is not the title given, but the intention of the parties.”

Ang tunay na intensyon ng mga partido ang tinitingnan, hindi lang ang nakasulat sa kontrata. Sa kasong ito, malinaw na gusto lang ni Neri na ilipat ang pagmamay-ari kay Thelma kapag nabayaran na niya nang buo ang lote. Dahil hindi nabayaran ni Thelma ang buong halaga, hindi siya nagkaroon ng karapatan sa lote.

Kahit na nauna pang nagparehistro si Thelma ng adverse claim sa titulo, hindi ito sapat para magkaroon siya ng karapatan. Dahil ang transaksiyon nila ay **contract to sell** at hindi pa niya nababayaran ang buong halaga, hindi pa niya pagmamay-ari ang lote. Kaya, may karapatan si Neri na ibenta ang lote sa mga Sioson.

Idinagdag pa ng Korte na hindi conjugal property ang lote. Nakarehistro ito sa pangalan ni Neri delos Reyes, married to Violeta Lacuata. Ayon sa Korte, ang ganitong pagpaparehistro ay nagpapakita na si Neri ang may-ari ng lote at kasal siya kay Violeta. Wala ring ebidensya na nakuha ang lote noong kasal sila ni Violeta. Kaya, hindi kailangan ang consent ni Violeta para maibenta ni Neri ang lote.

Sa huli, sinabi ng Korte na walang mali sa desisyon ng Court of Appeals. Nanalo ang mga Sioson sa kasong ito dahil sila ang may mas malaking karapatan sa lote.

FAQs

Ano ang pinagkaiba ng contract of sale at contract to sell?	Sa contract of sale, naililipat agad ang pagmamay-ari sa bumibili. Sa contract to sell, mananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari hanggang sa matupad ang kondisyon, tulad ng pagbabayad ng buong halaga.
Bakit nanalo ang mga Sioson sa kasong ito?	Dahil hindi nabayaran ni Thelma ang buong halaga ng lote kay Neri, hindi siya nagkaroon ng karapatan dito. Kaya, may karapatan si Neri na ibenta ang lote sa mga Sioson.
Ano ang kahalagahan ng pagpaparehistro ng adverse claim?	Ang pagpaparehistro ng adverse claim ay nagbibigay ng abiso sa publiko na may nagke-claim sa isang property. Ngunit hindi ito awtomatikong nagbibigay ng karapatan sa nag-claim.
Conjugal property ba ang lote sa kasong ito?	Hindi. Nakarehistro ang lote sa pangalan ni Neri delos Reyes, married to Violeta Lacuata. Ayon sa Korte, nagpapakita ito na si Neri ang may-ari ng lote.
Kailangan ba ang consent ng asawa para maibenta ang property?	Kung conjugal property ang property, kailangan ang consent ng asawa. Ngunit kung hindi conjugal property, hindi kailangan ang consent ng asawa.
Ano ang naging basehan ng korte sa pagpapasya?	Sinuri ng korte ang intensyon ng mga partido, mga dokumentong iprinisinta, at testimonya upang malaman kung contract of sale o contract to sell ang kanilang kasunduan.
Ano ang papel ng Deed of Sale sa kaso?	Malaki ang papel ng Deed of Sale dahil ito ang nagpapatunay na may agreement ang mga partido. Ngunit, ang nilalaman at mga detalye nito, kasama na ang testimonya, ang nagtatakda ng tunay na intensyon ng kasunduan.
Paano nakaapekto ang downpayment sa kaso?	Ang pagbabayad ng downpayment ay nagpapakita ng intensyon na bumili, ngunit hindi ito nangangahulugan na ganap na ang paglipat ng pagmamay-ari hangga’t hindi natutupad ang buong kasunduan, lalo na sa ilalim ng contract to sell.

Ang desisyon na ito ay nagpapakita na mahalaga ang intensiyon ng mga partido sa isang bentahan. Kung gusto nilang ilipat agad ang pagmamay-ari, maituturing itong ganap na bentahan. Ngunit kung may kondisyon pa bago mangyari ito, maituturing itong pangako pa lamang na magbebenta.

Para sa mga katanungan ukol sa pag-apply ng ruling na ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o via email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa impormasyon lamang at hindi legal advice. Para sa legal na gabay na angkop sa iyong sitwasyon, kumonsulta sa isang abogado.
Source: Rodriguez vs. Sioson, G.R. No. 199180, July 27, 2016