n
n

INTRODUKSYON

n

Naranasan mo na bang bumili ng ari-arian na akala mo ay malinis at walang problema, pero sa huli ay napunta ka sa isang legal na labanan? Sa Pilipinas, maraming bumibili ng lupa ang nabibiktima ng mga mapanlinlang na nagbebenta o kaya naman ay ng mga pagkakamali sa sistema ng pagpaparehistro. Ang kaso ng Saberon vs. Ventanilla ay isang mahalagang paalala tungkol sa proteksyon na ibinibigay ng batas sa mga bumibili ng ari-arian, lalo na pagdating sa mga notice of levy o abiso ng pagkakarga.

n

Sa kasong ito, ang pamilya Saberon ay bumili ng lupa mula kay Samuel Marquez nang walang anumang nakikitang problema sa titulo. Hindi nila alam na matagal na palang may legal na laban ang dating may-ari ng lupa, ang Manila Remnant Co., Inc. (MRCI), laban sa mag-asawang Ventanilla. Ang pinakasentro ng problema ay ang notice of levy na narehistro na sa primary entry book ng Registry of Deeds, pero hindi naisama sa mismong titulo ng lupa. Ang tanong: sapat na ba ang rehistrasyon sa entry book para masabing may abiso na sa publiko, kahit hindi pa ito nakasulat sa titulo?

n
n

LEGAL NA KONTEKSTO: KONSTRUKTIBONG ABISO AT SISTEMA NG TORRENS

n

Sa Pilipinas, pinapahalagahan natin ang Sistema ng Torrens pagdating sa pagpaparehistro ng lupa. Layunin nito na magkaroon ng isang sistema na maaasahan at mapagkakatiwalaan pagdating sa pagmamay-ari ng ari-arian. Sa ilalim ng sistemang ito, ang titulo ng lupa ang pangunahing ebidensya ng pagmamay-ari. Ayon sa batas, kapag ang isang transaksyon o dokumento ay nairehistro na sa Registry of Deeds, ito ay maituturing na konstruktibong abiso sa buong mundo. Ibig sabihin, kahit hindi mo alam na may nakarehistrong dokumento, itinuturing ng batas na alam mo ito dahil ito ay nasa pampublikong rekord.

n

Ayon sa Presidential Decree (P.D.) No. 1529, partikular na sa Seksyon 52, malinaw na isinasaad ang tungkol sa konstruktibong abiso:

n

Seksyon 52. Konstruktibong abiso sa pagpaparehistro. Bawat paglilipat, mortgage, lease, lien, attachment, order, judgment, instrumento o entry na nakakaapekto sa rehistradong lupa ay, kung rehistrado, naisampa o naitala sa opisina ng Register of Deeds para sa probinsya o lungsod kung saan matatagpuan ang lupa na kinauukulan nito, ay magiging konstruktibong abiso sa lahat ng tao mula sa oras ng naturang pagrerehistro, pagsasampa o pagtatala.

n

Mahalaga rin ang Seksyon 56 ng P.D. No. 1529 na tumutukoy sa Primary Entry Book:

n

Seksyon 56. Primary Entry Book; bayad; sertipikadong kopya. Bawat Register of Deeds ay magpapanatili ng primary entry book kung saan, pagkatapos bayaran ang bayad sa pagpasok, itatala niya, ayon sa pagkakasunud-sunod ng kanilang pagkatanggap, ang lahat ng instrumento kabilang ang mga kopya ng mga writ at proseso na isinampa sa kanya na may kaugnayan sa rehistradong lupa. Siya ay, bilang isang paunang proseso sa pagpaparehistro, itatala sa naturang aklat ang petsa, oras at minuto ng pagkatanggap ng lahat ng instrumento, ayon sa pagkakasunud-sunod kung saan sila natanggap. Sila ay ituturing na rehistrado mula sa oras na iyon, at ang memorandum ng bawat instrumento, kapag ginawa sa sertipiko ng titulo na tinutukoy nito, ay magtataglay ng parehong petsa: Sa kondisyon, na ang pambansang pamahalaan pati na rin ang pamahalaang panlalawigan at panlungsod ay exempted sa pagbabayad ng naturang mga bayarin nang maaga upang maging karapat-dapat sa pagpasok at pagpaparehistro.

n

Ang notice of levy ay isang uri ng involuntary lien o pagkakarga na naipapataw sa ari-arian dahil sa isang legal na obligasyon, tulad ng pagbabayad ng utang na napagdesisyunan ng korte. Kabaliktaran ito ng voluntary instrument tulad ng deed of sale o mortgage na kusang-loob na pinapasok ng may-ari. Mahalaga ang pagkakaiba na ito dahil iba ang proseso at epekto ng rehistrasyon sa dalawang uri na ito.

n

Sa kaso ng voluntary registration, kinakailangan na maipakita ang original owner’s duplicate certificate of title para ma-anotasyon ang transaksyon sa titulo. Pero sa involuntary registration tulad ng notice of levy, sapat na ang pagpasok nito sa primary entry book para magkaroon ng bisa bilang konstruktibong abiso, kahit hindi pa ito naaanotasyon sa mismong titulo.

n
n

PAGLALAHAD NG KASO: SABERON VS. VENTANILLA

n

Nagsimula ang lahat noong 1970s nang ang Manila Remnant Co., Inc. (MRCI) ay nagkaroon ng kasunduan sa A.U. Valencia & Co. Inc. (AUVC) para sa pagbebenta ng mga lote sa Capitol Homes Subdivision. Ang mag-asawang Ventanilla ay bumili ng dalawang lote mula sa AUVC at nakapagbayad ng down payment at ilang buwanang hulog.

n

Ngunit, niloko sila ni Artemio Valencia, ang presidente ng AUVC. Ipinagbili ni Valencia ang parehong lote kay Carlos Crisostomo nang palihim, at ang mga bayad ng Ventanilla ay napunta sa account ni Crisostomo sa rekord ng MRCI. Nang matuklasan ang panloloko, kinasuhan ng Ventanilla ang MRCI, AUVC, at Crisostomo.

n

Nanalo ang Ventanilla sa korte. Ipinag-utos ng korte sa MRCI na ibenta ang lote sa Ventanilla at magbayad ng danyos. Umapela ang MRCI hanggang Korte Suprema, ngunit nanalo pa rin ang Ventanilla noong 1990. Nag-isyu ng writ of execution para maipatupad ang desisyon.

n

Ngunit, nagulat ang Ventanilla nang malaman na naibenta na pala ng MRCI ang lote kay Samuel Marquez noong Pebrero 1990, habang pending pa ang kaso sa Korte Suprema! Kahit may notice of levy na narehistro noong Mayo 31, 1991 sa primary entry book, hindi ito naaanotasyon sa titulo nang maibenta kay Marquez at kalaunan sa mga Saberon.

n

Muling kinasuhan ng Ventanilla ang MRCI, Marquez, at mga Saberon para mapawalang-bisa ang mga bentahan kay Marquez at sa mga Saberon. Ipinagtanggol ng mga Saberon na sila ay inosenteng bumibili (buyers in good faith) dahil malinis ang titulo nang bilhin nila ang lupa.

n

Sa Regional Trial Court (RTC), nanalo ang Ventanilla. Pinawalang-bisa ang titulo ng Marquez at mga Saberon. Umapela ang mga Saberon sa Court of Appeals (CA), ngunit natalo rin sila. Ayon sa CA, kahit hindi naaanotasyon sa titulo ang notice of levy, sapat na ang rehistrasyon nito sa primary entry book para maging konstruktibong abiso sa lahat, kasama na ang mga Saberon.

n

Dinala ng mga Saberon ang kaso sa Korte Suprema. Iginiit nila na dapat silang protektahan bilang buyers in good faith dahil malinis ang titulo nang bilhin nila ang lupa. Sinabi rin nila na hindi sapat ang rehistrasyon sa entry book para masabing may abiso na sa publiko.

n

Ang desisyon ng Korte Suprema: Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at RTC, ngunit may bahagyang pagbabago. Kinilala ng Korte Suprema na ang mga Saberon ay builders in good faith dahil wala silang masamang intensyon nang bumili sila ng lupa at nagpatayo ng bahay doon. Ngunit, pinanindigan ng Korte Suprema na mas matimbang ang karapatan ng Ventanilla dahil nauna ang rehistradong notice of levy sa primary entry book, kahit hindi ito naaanotasyon sa titulo.

n

Ayon sa Korte Suprema:

n

…Sa kaso ng involuntary registration, ang pagpasok nito sa day book ay sapat na abiso sa lahat ng tao kahit hindi ipinakita sa register of deeds ang owner’s duplicate certificate of title. Samakatuwid, sa pagpaparehistro ng isang attachment, levy upon execution, notice of lis pendens, at iba pa, ang pagpasok nito sa day book ay sapat na abiso sa lahat ng tao ng naturang adverse claim.

n

Dagdag pa ng Korte Suprema:

n

…Hangga’t ang mga rekisito na kinakailangan ng batas upang maisakatuparan ang attachment ay nasunod at ang mga kaukulang bayarin ay nabayaran nang wasto, ang attachment ay ganap na perpekto. Ang attachment ay nagbubuklod na sa lupa. Ito ay dahil ang natitira pang gawin ay wala sa kapangyarihan ng petisyoner na gawin ngunit isang tungkulin na nakasalalay lamang sa Register of Deeds.

n

Dahil dito, nanindigan ang Korte Suprema na mas matimbang ang karapatan ng Ventanilla. Ngunit, binigyan ng Korte Suprema ang Ventanilla ng opsyon: (1) bayaran ang mga Saberon para sa halaga ng bahay na itinayo nila, o (2) pilitin ang mga Saberon na bumili ng lupa sa presyo nito.

n
n

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG DAPAT GAWIN PARA PROTEKTADO KA?

n

Ang kasong Saberon vs. Ventanilla ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral para sa mga bumibili at nagbebenta ng ari-arian:

n

Para sa mga Bumibili:

n

n
• Huwag magtiwala lang sa titulo. Kahit malinis ang titulo na nakikita mo, hindi ito garantiya na walang ibang problema. Mahalagang magsagawa ng due diligence o masusing pagsisiyasat.

n

• Bisitahin ang Registry of Deeds. Hindi lang sapat na tingnan ang mismong titulo. Mahalagang magpunta sa Registry of Deeds at suriin ang primary entry book para matiyak kung may nakarehistro na bang abiso o pagkakarga na hindi pa naaanotasyon sa titulo.

n

• Magtanong at mag-imbestiga. Kung may kahina-hinala sa transaksyon, magtanong at mag-imbestiga. Huwag basta magpadala sa mura o magandang alok kung hindi ka sigurado sa pinagmulan ng ari-arian.

n

n

Para sa mga Nagrerehistro ng Abiso (tulad ng Notice of Levy):

n

n
• Siguraduhing tama ang rehistrasyon. Hindi sapat na maipasok lang sa entry book. Siguraduhing masundan ang proseso hanggang sa maaanotasyon ang abiso sa mismong titulo.

n

• Subaybayan ang proseso. Huwag basta magtiwala na gagawin ng Registry of Deeds ang lahat. Subaybayan ang proseso at siguraduhing naaanotasyon talaga ang abiso sa titulo sa lalong madaling panahon.

n

n
n

MGA MAHALAGANG ARAL

n

n
• Konstruktibong Abiso sa Entry Book: Ang rehistrasyon ng notice of levy sa primary entry book ay sapat na konstruktibong abiso sa buong mundo, kahit hindi pa ito naaanotasyon sa titulo.

n

• Due Diligence para sa Bumibili: Mahalaga ang masusing pagsisiyasat hindi lang sa titulo kundi pati na rin sa primary entry book ng Registry of Deeds bago bumili ng ari-arian.

n

• Proteksyon sa Inosenteng Bumibili at Builder in Good Faith: Bagama’t pinanigan ang naunang karapatan ng Ventanilla, kinilala ng Korte Suprema ang mga Saberon bilang builders in good faith at binigyan sila ng karapatang mabayaran para sa kanilang naitayong bahay.

n

n
n

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

n

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng