Proteksyon ng Lis Pendens at Adverse Claim: Siguridad Mo sa Lupaing May Usapin

G.R. No. 195374, March 10, 2014

INTRODUKSYON

Sa Pilipinas, maraming usapin ang nauuwi sa korte dahil sa lupa. Mula sa simpleng agawan sa pwesto hanggang sa komplikadong labanan sa pagmamay-ari, ang lupa ay madalas pagmulan ng alitan. Paano mo nga ba masisiguro na protektado ang iyong karapatan sa lupa, lalo na kung may umaangkin dito o may nakabinbing kaso? Dito pumapasok ang konsepto ng lis pendens at adverse claim. Sa kasong Pedro Lukang v. Pagbilao Development Corporation, nilinaw ng Korte Suprema ang importansya ng mga anotasyong ito sa titulo ng lupa at ang epekto nito sa mga bumibili ng ari-arian na may nakabinbing usapin.

Sa madaling salita, si Pedro Lukang at ang kanyang mga kaanak ay naghain ng kaso para maprotektahan ang kanilang interes sa lupa laban sa Pagbilao Development Corporation (PDC). Pumayag ang Regional Trial Court (RTC) na maglabas ng writ of preliminary injunction para pigilan ang PDC na magpatuloy sa pagdevelop ng lupa habang nakabinbin ang kaso. Binaliktad ito ng Court of Appeals (CA), ngunit kinatigan naman ng Korte Suprema ang RTC. Ang pangunahing tanong: tama ba ang RTC na maglabas ng injunction?

KONTEKSTONG LEGAL: LIS PENDENS, ADVERSE CLAIM, AT PRELIMINARY INJUNCTION

Para maintindihan ang kaso, mahalagang alamin muna ang mga terminong legal na ginamit. Ang lis pendens ay isang anotasyon sa titulo ng lupa na nagpapabatid sa publiko na may nakabinbing kaso tungkol sa pagmamay-ari o karapatan sa lupaing iyon. Parang babala ito sa lahat na kung bibili sila ng lupaing may lis pendens, maaari silang maapektuhan ng magiging desisyon ng korte. Ito ay nakasaad sa Rule 13, Section 14 ng Rules of Court.

“SEC. 14. Notice of lis pendens. – In an action affecting the title or the right of possession of real property, the plaintiff and the defendant, when affirmative relief is claimed in his answer, may record in the office of the registry of deeds of the province or city in which the property is situated a notice of the pendency of the action. Said notice shall contain the names of the parties and the object of the action or defense, and a description of the property in that province or city affected thereby. Only from the time of filing such notice for record shall a purchaser, or encumbrancer of the property affected thereby, be deemed to have constructive notice of the pendency of the action, and only of its pendency against the parties designated by their real names.”

Ang adverse claim naman ay isang deklarasyon sa titulo na may umaangkin sa lupa na iba sa nakarehistrong may-ari. Ito ay pansamantalang proteksyon para sa claimant habang pinagdedesisyunan pa ang tunay na pagmamay-ari. Ayon sa Section 70 ng Presidential Decree No. 1529 (Property Registration Decree), ang sinumang may interes sa rehistradong lupa na salungat sa rehistradong may-ari ay maaaring maghain ng adverse claim.

“SECTION 70. Adverse Claim. Whoever claims any part or interest in registered land adverse to the registered owner, arising subsequent to the date of the original registration, may, if no other provision is made in this Decree for registering his right in the proper Registry of Deeds, make a statement in writing setting forth fully his alleged right or interest, and how or under whom acquired, a full description of the land in which the right or interest is claimed, and a certificate of his residence, and signed and sworn to by him, and shall file the same in the Registry of Deeds for the province or city where the land is situated. Such statement shall be entitled to registration as an adverse claim on the certificate of title. The adverse claim shall be effective for a period of thirty days from the date of registration. After the lapse of said period, the annotation of adverse claim may be cancelled upon the filing of a verified petition by the party in interest: Provided, however, that after cancellation, no second adverse claim based on the same ground shall be registered by the same claimant.”

Ang writ of preliminary injunction ay isang utos ng korte na pansamantalang pumipigil sa isang tao na gawin ang isang bagay habang nakabinbin ang kaso. Layunin nito na mapanatili ang status quo o ang kasalukuyang sitwasyon para hindi mapinsala ang karapatan ng isang partido habang hindi pa nareresolba ang usapin. Ang mga batayan para sa pag-isyu ng preliminary injunction ay nakasaad sa Rule 58, Section 3 ng Rules of Court, kung saan kailangan mapatunayan na may karapatan ang aplikante, may posibilidad na magdulot ng inhustisya kung hindi ito ibibigay, at may ginagawa o nagbabanta na lumalabag sa karapatan ng aplikante.

Sa madaling salita, ang lis pendens at adverse claim ay mga paraan para ipaalam sa publiko na may problema sa lupa, habang ang preliminary injunction ay pansamantalang proteksyon habang inaayos ang problema sa korte.

PAGBUKAS SA KASO: LUKANG VS. PAGBILAO DEVELOPMENT CORPORATION

Nagsimula ang kwento sa pamilya Lukang. Si Arsenio Lukang ay nagkaroon ng dalawang pamilya. Sa unang pamilya kay Mercedes Dee, nagkaroon siya ng tatlong anak. Sa pangalawang pamilya kay Leoncia Martinez, nagkaroon siya ng sampung anak, kasama na si Pedro Lukang. Habang nagsasama sina Arsenio at Leoncia, nakabili sila ng ilang lupa sa Pagbilao, Quezon. Nang mamatay si Arsenio, nagkaroon ng usapin sa paghahati ng mana.

Noong 1989, nagparehistro ng adverse claim si Leoncia at notice of lis pendens si Pedro Lukang sa mga titulo ng lupa dahil sa usapin sa mana. Makalipas ang ilang taon, noong 1993, binili ng PDC ang mga lupang ito mula sa ibang tagapagmana. Kahit may lis pendens at adverse claim na sa titulo, itinuloy pa rin ng PDC ang pagbili. Nang malaman ito ni Pedro at ng iba pang tagapagmana, humingi sila ng preliminary injunction sa korte para mapahinto ang PDC sa pagdevelop ng lupa. Pumabor ang RTC kay Pedro at naglabas ng injunction.

Hindi sumang-ayon ang PDC at umapela sa CA. Sinabi ng CA na mali ang RTC dahil hindi pa malinaw ang karapatan ni Pedro sa lupa at walang “irreparable injury” na mangyayari. Kaya’t binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC at inalis ang injunction.

Hindi rin nagpatinag si Pedro at umakyat sa Korte Suprema. Dito, binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at kinatigan ang RTC. Ayon sa Korte Suprema, “There is no question that when the Pagbilao Development Corporation bought the properties from the vendors, it had full knowledge that there were questions involving ownership of the parcels of land it bought.” Dahil may lis pendens at adverse claim na sa titulo bago pa man bumili ang PDC, dapat alam na nila na may usapin sa lupa. Dagdag pa ng Korte Suprema, “It serves as an announcement to the whole world that a particular real property is in litigation and as a warning that those who acquire an interest in the property do so at their own risk — they gamble on the result of the litigation over it.” Kaya’t tama lang na naglabas ng injunction ang RTC para maprotektahan ang karapatan ni Pedro at ng kanyang mga kaanak habang nakabinbin pa ang kaso.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG ARAL DITO?

Ang kasong Lukang v. PDC ay nagbibigay ng mahalagang aral, lalo na sa mga bumibili at nagbebenta ng lupa. Para sa mga bumibili, napakahalaga na suriin mabuti ang titulo ng lupa bago bumili. Tingnan kung may lis pendens, adverse claim, o iba pang anotasyon. Kung meron, alamin kung ano ang ibig sabihin nito. Huwag basta-basta magtiwala sa sinasabi ng nagbebenta. Magtanong, mag-imbestiga, at kung kinakailangan, kumonsulta sa abogado bago bumili. Kung bumili ka ng lupa na may lis pendens o adverse claim, parang sumugal ka. Kung manalo sa kaso ang nagparehistro ng anotasyon, maaaring mapahamak ang iyong binili.

Para naman sa mga may karapatan sa lupa, lalo na kung may usapin, napakahalaga na magparehistro agad ng lis pendens o adverse claim sa titulo. Ito ang magsisilbing proteksyon sa iyong karapatan laban sa mga taong maaaring magtangkang bilhin o angkinin ang lupa. Huwag ipagwalang-bahala ang mga usapin sa lupa. Kumilos agad para maprotektahan ang iyong interes.

SUSING ARAL:

• Suriin ang titulo: Bago bumili ng lupa, siguraduhing suriin ang titulo sa Registry of Deeds. Alamin kung may lis pendens o adverse claim.
• Lis Pendens at Adverse Claim ay Babala: Ang mga anotasyong ito ay babala na may usapin sa lupa. Mag-ingat bago bumili.
• Proteksyon sa Karapatan: Para sa may karapatan, magparehistro ng lis pendens o adverse claim para maprotektahan ang interes.
• Konsulta sa Abogado: Kung may kumplikadong usapin sa lupa, kumonsulta sa abogado para sa tamang payo at aksyon.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

1. Ano ang eksaktong ibig sabihin ng lis pendens?
Ang lis pendens ay isang Latin term na nangangahulugang “pending suit” o nakabinbing kaso. Sa konteksto ng lupa, ito ay isang paunawa na nakarehistro sa titulo na nagpapaalam sa publiko na may kasong nakabinbin sa korte na maaaring makaapekto sa pagmamay-ari o karapatan sa lupaing iyon.

2. Paano naiiba ang adverse claim sa lis pendens?
Ang lis pendens ay nagpapahiwatig ng nakabinbing kaso sa korte, samantalang ang adverse claim ay isang deklarasyon ng isang tao na may interes siya sa lupa na salungat sa nakarehistrong may-ari, kahit walang nakabinbing kaso pa. Ang adverse claim ay mas pansamantala at may limitasyon sa tagal.

3. Kung bumili ako ng lupa na may lis pendens, automatic bang talo ako sa kaso?
Hindi automatic. Ngunit, bilang bumibili, ikaw ay “charged with notice” o may kaalaman na sa usapin. Ibig sabihin, kung manalo ang nagpakaso at nagparehistro ng lis pendens, maaari kang maapektuhan ng desisyon at mawala ang iyong karapatan sa lupa. Ikaw ay “gambling on the result of the litigation.”

4. Paano ako magparehistro ng lis pendens o adverse claim?
Para magparehistro ng lis pendens, kailangan mong maghain ng Motion for Notice of Lis Pendens sa korte kung saan nakabinbin ang kaso. Kapag inaprubahan, ipapasa ito sa Registry of Deeds para ma-anotate sa titulo. Para sa adverse claim, kailangan magsumite ng Affidavit of Adverse Claim sa Registry of Deeds na naglalaman ng detalye ng iyong claim.

5. Gaano katagal ang validity ng adverse claim?
Ang adverse claim ay effective for 30 days mula sa registration. Pagkatapos nito, maaari itong ipa-cancel. Ngunit, maaaring mag-file ulit ng panibagong adverse claim kung may bagong basehan.

6. Ano ang dapat kong gawin kung may balak akong bumili ng lupa na may anotasyon?
Pinakamainam na huwag ituloy ang pagbili hangga’t hindi pa na-aayos ang usapin. Kung gustong ituloy, mag-imbestiga nang malalim tungkol sa kaso o claim. Kumonsulta sa abogado para malaman ang iyong mga opsyon at panganib.

Naranasan mo na ba o may kakilala kang napahamak dahil sa lupaing may usapin? Huwag hayaang mangyari ito sa iyo. Kung kailangan mo ng eksperto sa usapin ng property law at litigation, handa ang ASG Law Partners na tumulong sa iyo. Makipag-ugnayan sa amin ngayon para sa konsultasyon. Bisitahin din ang aming contact page para sa iba pang impormasyon.